De vastgoedmarkt is, sinds het bestaan van de crisis in 2008, onherroepelijk veranderd en de vastgoedpartijen zullen daar een nieuwe weg in moeten vinden. De vastgoedpartijen moeten onder ogen zien dat de trendmatige groei zoals de sector die lang gekend heeft, niet meer bestaat, aldus FGH Bank in zijn jaarlijkse marktrapport, FGH Vastgoedbericht 2010.

Als gevolg van verzadiging van de markt voor kantoren, winkels en bedrijfsruimten is de leegstand toegenomen. Een hoge leegstand leidt in combinatie met de matige economische conjunctuur tot een forse afname van de nieuwbouwproductie. De consequentie is dat de nieuwbouwmarkt in de meeste segmenten ook op de langere termijn relatief laag zal blijven. Dit zorgt voor een toenemende concurrentie en meer druk op de sector, aldus het vastgoedbericht.
Vastgoedontwikkelaars zullen in een verzadigde nieuwbouwmarkt op zoek moeten gaan naar producten die onderscheidend zijn, zeker ten opzichte van de bestaande voorraad. Duurzaamheid is nu een criterium dat nog onderscheidend is, maar uiteindelijk zal het de norm worden. De eindgebruiker speelt daar ook een belangrijke rol in.
De waarde van de portefeuille is voor de meeste beleggers als gevolg van afschrijvingen fors gedaald. Dat zorgt ervoor dat beleggers terugkeren naar bestaande, vertrouwde markten. Ook groeit de vraag naar liquide investeringsvormen, zeker bij institutionele beleggers.
De inbreng van eigen vermogen wordt teruggebracht naar voor de markt gezondere proporties. Onder andere doordat banken naar verwachting grotere buffers zullen moeten aanhouden en daardoor beperkt zullen zijn in groeimogelijkheden. Dit resulteert in een beperkte ruimte in kredietverlening bij banken. Bovendien speelt de gedaalde vastgoedwaarde een rol, omdat daardoor de ruimte om relatief hoge kredieten te verstrekken nauwelijks meer aanwezig is. Uiteindelijk levert dit wel een investeringsniveau op dat voldoet aan een verantwoord risicoprofiel. Sinds het derde kwartaal van 2009 stabiliseren de aanvangsrendementen in het courante deel van de markt. Een verdere daling voor dit marktsegment is op basis van de huidige marktkennis niet te verwachten.
Volgens FGH Bank is de belangrijkste les voor de vastgoedsector dat automatismen in het vastgoed niet bestaan. ‘De sector heeft de afgelopen jaren te veel vertrouwd op eerder behaalde resultaten, en zich onvoldoende gericht op de opgave die er komt. Investeren vraagt echter in de eerste plaats om een toekomstvisie. Waarbij het creëren van een eigen speelveld en eigen uitgangspunten van ondernemen essentieel zijn. Daarom zullen vastgoedpartijen scherp moeten focussen. Op de markt, het product en vooral op de toevoegde waarde die zij hun klanten kunnen en weten te leveren’, aldus Peter Keur, directievoorzitter FGH Bank. ‘De sector moet helder in het vizier krijgen waar de eigen meerwaarde ligt, en hoe die meerwaarde vorm en inhoud kan worden gegeven. Dat vergt een andere aanpak en een andere focus dan voorheen.’

Bron: PropertyNL

De banken hebben voor ruim 1.000 miljard euro krediet uitstaan in de Europese vastgoedsector.

De Europese markt voor winkels, kantoren, opslagruimte en ander ‘commercieel’ vastgoed lijkt de jongste maanden heel voorzichtig te hernemen. Maar er dreigt een nieuwe crash als de economie niet snel herstelt. En met de nog steeds oplopende werkloosheid en de afnemende consumptie is dat voorlopig weinig waarschijnlijk.

Dat leidt Laurens Narraina van consultant PWC af uit de zevende editie van Emerging Trends in Real Estate Europe. Aan de basis van dat rapport liggen gesprekken met 645 vastgoedexperts. Zij waarschuwen unaniem voor een bom van ruim 1.050 miljard euro aan vastgoedkredieten die ligt te tikken op de balansen van de Europese banken.

De meeste van die kredieten werden toegestaan in 2006-2007, toen de rente uiterst laag was en de banken het in de euforie van de economische groei niet erg nauw namen met de verhouding tussen het verstrekte krediet en de waarde van het vastgoed dat als onderpand dient. Veel kredieten moeten de komende vier jaar vernieuwd worden, maar een deel van het betrokken vastgoed staat nu geheel of gedeeltelijk leeg als gevolg van de crisis.

De eigenaars betalen de rente op hun krediet zonder dat daar voldoende inkomsten tegenover staan, maar ze verkiezen dat boven het verlies dat ze zouden incasseren bij een verkoop van het gebouw. Hun onderpand is in veel gevallen nu een pak minder waard dan toen het krediet werd afgesloten en daar hebben de banken problemen mee. Het gebouw zal niet meer voldoende opbrengen.

Dankzij de handenvol geld die ze van de overheid kregen, hebben de banken ‘de dag des oordeels’ kunnen uitstellen en werden de kredieten onveranderd aangehouden zolang de rente betaald werd. Maar binnen enkele jaren is ook die rente aan herziening toe en dan zal blijken dat die een stuk hoger komt te liggen.

Daardoor zal de situatie voor veel eigenaars fundamenteel veranderen. Als hun bezettingsgraad tegen dat moment niet voldoende is hersteld, zullen zij wellicht toch verkopen en dat dreigt zwaar te wegen op de prijzen.

Een deel van de experts die PWC ondervroeg, denkt dat de banken dit jaar al de zwaarste hypotheekrisico’s uit hun portefeuille zullen wieden. De ECB raamt dat pakket op 37,7 miljard euro.

Maar een meerderheid is ervan overtuigd dat de banken het niet zover zullen laten komen, omdat ze dan zichzelf in gevaar dreigen te brengen. Als ze de kredietkraan dichtdraaien, belandt een deel van het vastgoed immers op hun eigen balans en die is nog niet sterk genoeg om dat bijkomende risico te dragen, luidt het. Laurens Narraina verwacht zelfs dat de banken desnoods zullen aanvaarden dat een tijdlang alleen nog rente wordt betaald, zonder kapitaalaflossingen.

Bron: De Standaard

Beleggers in de vastgoedmarkt laten Amsterdam steeds vaker links liggen. Ze kiezen bij voorkeur voor markten met veel vraag en aanbod, om te waarborgen dat ze hun panden ook weer vrij gunstig van de hand kunnen doen.

Dat meldt real estate-leader Jeroen Elink Schuurman van PricewaterhouseCoopers, dat samen met het Urban Land Institute circa 600 spelers uit het vastgoed sprak in Europa. Sinds 2009 daalde Amsterdam van de zevende naar de vijftiende positie, voor acquisities van de elfde naar de achttiende en voor ontwikkelingen van de dertiende naar de negentiende. München, Hamburg en Berlijn gelden als meest veelbelovende steden voor investeringen in vastgoed. `Beleggers zien Duitsland en Parijs als stabielere economieën`, aldus Elink Schuurman.

Het verwerven van vreemd vermogen blijkt een groot probleem. Omdat de waarde van banken niet meer in verhouding is, kiezen banken ervoor hun panden niet te verkopen. Ze vrezen anders miljoenen euro`s te moeten afboeken. De Europese kantorenmarkt ontwikkelt zich dit jaar tot een kopersmarkt. Volgens Elink Schuurman kiezen investeerders voor de kwaliteit van gebouwen, locaties en huurders.

Bron: bouwenwonen.net

De opname van kantoorruimte is in 2009 opnieuw gedaald. Dit blijkt uit de data van Vastgoedmarkt. In vergelijking met 2008 is er sprake van een daling met ruim 14%. De totale kantooropname over 2009 kwam uit op bijna 1,1 miljoen m2. Een jaar eerder was dat 1,257 miljoen m2.

Met de opgenomen 1,1 miljoen m2 in 2009 is de kantooropname terug op het laagste niveau van de afgelopen tien jaar. De opname is wel exclusief kortlopende contracten, onderverhuren, sale-and-leasebacktransacties en contractverlengingen. Ook de sector bedrijfsruimten ondervond een daling van de opname en wel met een min van 20%. Voor de opname van winkelruimtes was er in 2009 minder slecht nieuws in vergelijking met 2008. Met 351.700 m2 in 2009 kwam de winkelruimteopname nagenoeg uit op hetzelfde niveau als 2008 (353.000 m2). Wel is er sprake van een aanzienlijke daling ten opzichte met het recordjaar 2006. Toen lag de opname bij winkelruimten op 614.000 m2.

Het totale aanbod van kantoorruimte in Nederland nam in 2009 ook verder toe. Vergeleken met 2008 steeg het aanbod met 9% naar 5,6 miljoen m2.

Bron: bouwenwonen.net

De vastgoedmarkt verbetert nog niet, zo blijkt uit cijfers van Jones Lang LaSalle (JLL). Eind 2009 kwam de dynamiek op de markt uit op het niveau van 2002. De daling van het beleggingsvolume bedroeg ongeveer 45%. Het opnamevolume op de kantorenmarkt nam over heel 2009 zelfs met 40% af in vergelijking met 2008. Volgens JLL is er in het beleggingsvolume in 2009 zelfs sprake van een afname van 75% vergeleken met het recordjaar 2007.

Marijn Snijders, directeur van JLL Nederland, stelt dat vorig jaar het aantal grootschalige transacties beperkt bleef. Daarnaast werd de gebruikersmarkt gekenmerkt door consolidatie en concentratie en kozen gebruikers van kantoren voor inkrimping van de kantoorruimte of voor het uitstellen van verhuizingen. Ook gingen organisaties efficiënter met hun ruimtegebruik om zoals door het toepassen van nieuwe werkplekconcepten.

Voor 2010 verwacht JLL niet veel van de markt. Het aanbod zal verder toenemen omdat er nog kantoorgebouwen worden opgeleverd. In 2009 kwam het opnameniveau uit op ongeveer 1,1 miljoen vierkante meter. Voor 2010 verwacht JLL dat de opname onder het langjarige gemiddelde zal uitkomen. Van uitbreidingsvraag zal er in ieder geval geen sprake zijn.

Bron: bouwenwonen.net

De Belgische vastgoedmarkt is ongeveer 20% overgewaardeerd. Dat is de stelling van Ivan Van de Cloot, hoofdeconoom van de onafhankelijke denktank Itinera. Dat betekent echter niet dat er onmiddellijk een correctie hoeft verwacht te worden. Markten kunnen namelijk gedurende lange termijn irrationeel blijven, zo merkt Van de Cloot op.

Ivan Van de Cloot: “De vastgoedprijzen zijn in België harder gestegen dan in andere landen, dat is mijn uitgangspunt. Voor die overwaardering is bovendien geen reden voorhanden. We schatten die overwaardering op ongeveer 20%. Dat wil echter niet zeggen dat er onmiddellijk een correctie zit aan te komen, daar is meestal een concrete aanleiding voor vereist. Anderzijds weten we wel dat er een afkoeling bezig is, vorig jaar zou er een prijsdaling met 5 tot 10% hebben plaatsgevonden. Dat is al een stap in de goede richting. Een normalisering van de markt is namelijk geen slechte zaak, waarbij wel dient opgemerkt dat niemand belang heeft bij een drastische correctie.”

De prijzen van een goed – of het nu een aandeel of een huis is – moeten de echte waarde van dat goed reflecteren. In geval van een aandeel moet de prijs de toekomstige dividend reflecteren, in geval van een huis zijn dat de toekomstige huuropbrengsten of de huur die de eigenaar uitspaart omdat hij als eigenaar geen huur hoeft te betalen. Van de Cloot: “De relatie tussen opbrengsten en waarde is scheef getrokken. Dat was ook in de Verenigde Staten het geval, maar jarenlang heeft niemand daar aandacht aan besteed. Momenteel is iedereen er echter opnieuw van overtuigd dat er een gezonde relatie moet bestaan tussen opbrengst en waarde. In de Verenigde Staten zijn de huizenprijzen inmiddels met 40% gedaald. Zo’n vaart zal het in België niet lopen. Bovendien valt onmogelijk te voorspellen wanneer de vastgoedmarkt gaat corrigeren, markten kunnen jarenlang irrationeel blijven. Dat heeft te maken met het feit dat ze nu eenmaal niet efficiënt zijn.”

Wat is de boodschap voor iemand wie een huis wil kopen? Van de Cloot: “We bevinden ons in een kopersmarkt en dat wil zeggen dat iemand die een huis wil kopen serieus moet onderhandelen. In dat geval zal hij een koopje kunnen doen. Voor verkopers is de situatie minder gunstig, zij zullen mogelijk met een wat mindere opbrengst vrede moeten nemen.”

Bron: Trends

Vastgoedgroep Trevi verwacht dat de Belgische vastgoedmarkt in de tweede helft van 2010 zal heropleven. De prijzen zouden dan weer stijgen. Die trend zou zich in 2011 wellicht duidelijker laten voelen.

Volgens Trevi daalden de prijzen in 2009 gemiddeld met 5 tot 10 procent. Maar in de tweede jaarhelft stabiliseerden ze. De immobiliëngroep verwacht dat het door de mogelijke stijging van de prijzen vanaf de tweede jaarhelft van 2010 voor de lagere inkomens steeds moeilijker zal worden om een eigendom aan te schaffen.

De vastgoedmarkt bleef volgens het bedrijf in 2009 overeind in de economische malaise, dankzij het spaargedrag van de Belgen en de “maturiteit van de residentiële vastgoedsector”.

Bron: Het Laatste Nieuws

Anixton, onafhankelijk adviseur inzake bedrijfsvastgoed, sluit 2009 succesvol af en vat 2010 aan met optimisme!

Grote dossiers behandeld door Anixton in 2009:

• Verkoop op plan (VEFA) van het “Delta Project”, voor 70 % verhuurd aan Fiat Automobiles en eigendom van Bouygues Immobilier Belgium, aan een Belgische privé-investeerder (5.200 m²)
• Eerste verhuring (2.500 m2) in het gebouw “Luttre” (Brussel) aan Profirst International.
• Verkoop van het gebouw “Arval”, eigendom van Codic België, aan de verzekeringsmaatschappij Intégrale (4.700 m²)
• Zoeken naar geschikt vastgoed voor de Belgische tak van het Engelse advocatenkantoor Bird & Bird (ongeveer 3.000 m²)
• Verkoop van de “Ferme des 4 Sapins” (Waver, 1.000 m²), eigendom van Immobel – Lotinvest en gehuurd door BDO, aan een Belgische privé-investeerder.
• Verkoop van een terrein van 7.632 m² in Wauthier-Braine, wat de deur openzet voor de ontwikkeling van een project van ongeveer 1.800 m² kantoorruimte, aan de vastgoedmaatschappij Immo-Weymeersch.
• Verhuur van een kantoorgebouw in Eghezée aan een farmaceutische groep.
• Analyse van de kosten en baten van een eigen gebouw voor een advocatenkantoor (ongeveer 3.000 m²)
• Uitwerking van het gebouwenbeleid en de gebouwenstrategie met betrekking tot de Reyerssite voor rekening van de RTBF in Brussel (80.000 m²)
• Opdracht als Quantity Surveyor voor rekening van de eigenaar van het gebouw “Luttre” in Brussel (11.000 m²)

Ondanks de doorgaans lauwe prestaties van de Belgische vastgoedmarkt in 2009 waren de activiteiten
van Anixton toch nog goed voor meer dan 100.000 m².

Commentaar en analyse van Vincent Gérin, Managing Director

Bij Anixton spreken we liever niet van een “crisis” op de vastgoedmarkt, maar hebben we het eerder over een “mutatie”
van of een “(r)evolutie” in de waarden op de markt: de gebruiker van een gebouw wordt de hoofdrolspeler, terwijl de
eigenaars en investeerders hun strategieën aan die nieuwe marktverwachtingen moeten aanpassen.

Het is precies die evolutie die heeft geleid tot de oprichting van ons bedrijf, nu bijna 4 jaar geleden. Toen roeiden we tegen de stroom van de markttrends in, maar uiteindelijk bleken we in zekere zin voorlopers te zijn …

Vandaag blijven we onze diensten in hoofdzaak aanbieden aan de gebruikers van een gebouw (zoeken naar vastgoed,
hulp bij de huur/aankoop/verkoop, optimalisering van de ruimte en de gebruikskosten, vastgoedstrategie, project
management, …). Maar we richten ons ook tot eigenaars en investeerders met een selectieve en gepersonaliseerde
benadering en zonder belangenconflicten te doen ontstaan.

Zo hebben we bijvoorbeeld een activiteit ontwikkeld die “Letting Instruction Coordination” heet en waarmee we de agentengemeenschap op één lijn willen brengen met betrekking tot de commercialisering van een pand. Resultaat: geen enkel “Anixton”-paneel in de stad, maar wel bijna 8.000 m² ruimte verhuurd in nauwelijks 6 maanden! Contractueel garanderen we de klanten van deze service dat we niet meer dan één gelijkaardig gebouw in hun zone aanvaarden om te vermijden dat ze in een concurrentiestrijd verwikkeld raken met andere gebouwen die we eventueel in portefeuille
zouden hebben. Dit is een aanzienlijk verschil met de grote traditionele makelaars die mandaten “verzamelen” en op die manier hun eigen klanten tegen elkaar uitspelen.

Onze “Stay or Move?”-activiteit kende dit jaar eveneens een groot succes. We hebben zowel financiële als technische modellen uitgewerkt waarmee op een objectieve manier de beste oplossingen kunnen worden bepaald om een onderneming te huisvesten en tegelijkertijd 10 tot 20 % kan worden bespaard op het terugkerende vastgoedbudget.

En tot slot hebben we in het kader van onze “Investment”-activiteit 3 belangrijke transacties gerealiseerd voor een totaal van ongeveer 12.000 m², eveneens een mooi succes.

We kijken 2010 met vertrouwen tegemoet. Het nieuwe jaar kunnen we immers al starten met een paar strategieopdrachten en een fraai commercialiseringmandaat dat betrekking heeft op 30.000 m².

Bron: Anixton

Vastgoedmarkten laten de moeilijkste periode achter zich. Beleggingsvolumes nemen weer toe, waardedalingen nemen af en opnameniveaus stegen weer in het derde kwartaal van dit jaar. Dit blijkt uit het kwartaalbericht vastgoed van het Economisch Bureau van ING.

Bedrijven zijn over het algemeen positiever over het economische klimaat, maar kampen nog met enorme overcapaciteit. Hierdoor hebben zij minder m2 bedrijfsruimte nodig. Bij institutionele beleggers is vastgoed nog vaak overwogen in hun beleggingsportefeuille. Een verder herstel van de vastgoedmarkt zal dan ook zeer gematigd zijn.

Andere conclusies uit het rapport zijn:

• 2 miljoen m2 minder vraag naar kantoorruimte door krimp van de zakelijke dienstverlening;
• Stabiele ontwikkeling huren is schijn door kortingen zoals een huurvrije periode;
• Samenwerking tussen huurder en verhuurder maakt duurzaamheid rendabel;
• Huizenprijzen dalen met 2% in 2010;
• Beleggingsvolumes woningen blijven op niveau.

‘De waarde en courantheid van vastgoed wordt in de toekomst meer en meer bepaald door de levensduurkosten’, aldus sectormanager bouw en vastgoed, Jan van der Doelen. ‘Deze kosten hangen samen met de toepassing van duurzaamheid in het vastgoed, de aandacht voor dit thema bij vastgoedbeleggers is fors toegenomen’.

Bron: PropertyNL

De vastgoedmarkt in de Afghaanse hoofdstad Kaboel maakt tegen de wereldwijde trend in een hausse door. Volgens lokale makelaars zijn de prijzen in een jaar tijd met 75 procent gestegen.

Dat meldt de BBC op zijn website. De vraag is niet alleen afkomstig van internationale partijen, maar ook van welvarende Afghanen die de waarde van hun portefeuilles in Dubai hebben zien verschrompelen en hun geld maar in eigen land investeren. Veel van het belegde geld is verdiend met werk in de bouw en voor militaire doeleinden. Een deel bestaat uit opbrengsten uit de drugshandel.

De Afghaanse economie ondervindt weinig hinder van de wereldwijde neergang. De Verenigde Naties zorgen voor een stabiele inkomstenstroom. Kaboel trekt veel inwoners uit andere delen van Afghanistan waar de vooruitzichten niet goed zijn. De stad heeft een te kleine vastgoedvoorraad om die instroom op te vangen. Daardoor stijgen de vastgoedprijzen.

Een huis met vier slaapkamers kost vaak 10.000 dollar of meer per maand en de koopprijs bedraagt rond 500.000 dollar. Het komt voor dat vijf gezinnen één huis delen, met op iedere slaapkamer vijf mensen.

Bron: De Vastgoedmarkt