Stabilisatie van de markt en stijgende vraag verwacht voor 2de helft 2012

Op basis van een vergelijking van haar cijfers uit de eerste helft van 2012 met de eerste helft van 2011 besluit CENTURY 21, de N°1 der vastgoedkantoren in België en in de wereld, dat de Belgische vastgoedmarkt de eerste zes maanden van 2012 meer dan standhield. Van de voorspelde vastgoedbubbel was geen spoor, ondanks een dalend aantal transacties (-8%) ten opzichte van topjaar 2010 en begin 2011. CENTURY 21 stelt vast dat de eerste zes maanden meer panden op de markt werden aangeboden (+19%) en dat de gemiddelde prijs met zowat 4% steeg. De grote interesse die kandidaat-kopers aan de dag leggen, gecombineerd met een lage rentevoet en de alomgekende Belgische vastgoedcultuur zijn positieve signalen voor de 2de helft van 2012. CENTURY 21 verwacht voor de komende zes maanden een verdere stabilisatie van de vastgoedmarkt en een groeiende interesse in het ‘eigenaar zijn’ door de hoge huurprijzen.

Dalend aantal transacties, opmerkelijke verschillen tussen Noord & Zuid
Voor België stelt CENTURY 21 voor de eerste zes maanden van 2012 een daling van het aantal verkoopstransacties met 8% vast, ten opzichte van het eerste halfjaar in 2011. Echter, grote regionale verschillen liggen aan de basis van deze daling: daar waar er in Vlaanderen een lichte stijging van het aantal transacties valt op te merken (+1%), ziet CENTURY 21 voor het eerste halfjaar in Wallonië een normalisatie van de markt (-18%), ten opzichte van het topjaar 2010 en begin 2011.

“De daling van het aantal verkoopstransacties valt enerzijds te verklaren door de normalisatie van de markt in Wallonië. Anderzijds draagt ook de strengere houding van financiële instellingen bij tot deze daling. Voor veel gevraagde panden uit het goedkopere segment van de vastgoedmarkt (tussen €100.000 en €150.000 in Vlaanderen en tussen €80.000 en €120.000 in Wallonië), waarbij meer dan 90% van het aankoopbedrag ontleend dient te worden, wordt het voor een grote groep kopers steeds moeilijker om een lening te verkrijgen”, aldus Mathieu Verwilghen, General Manager CENTURY 21 Benelux.

De verkoop van panden in de wat hogere prijsklasse (panden tussen €150.000 en €300.000 in Vlaanderen en tussen €150.000 en €250.000 in Wallonië) daarentegen houdt goed stand en ook privé-investeerders toonden het eerste halfjaar, ten opzichte van 2011, veel belangstelling voor vastgoed.

Gemiddelde verkoopsprijs stijgt, zonder effectieve prijsstijging per pand
De gemiddelde verkoopsprijs binnen de CENTURY 21 organisatie is op nationaal niveau gestegen met 4% t.ov. dezelfde periode in 2011. In Vlaanderen ziet CENTURY 21 tijdens de eerste zes maanden een prijsstijging van 5%, in Wallonië bedraagt deze 3%.
Dit betekent echter niet dat de prijs per pand gestegen is: “De verklaring van de stijging van de gemiddelde verkoopsprijs dient gezocht te worden bij de dalende verkoop van panden in het goedkopere segment en de stabilisatie van de verkoop in het duurdere segment”, aldus Mathieu Verwilghen.

Stabiliserende prijzen en stijgende vraag verwacht voor volgende 6 maanden
Voor de 2e helft van 2012 verwacht CENTURY 21 een verdere stabilisatie van de markt: “Eigenaars die een pand te koop aanbieden vragen hier steeds vaker een realistischere verkoopprijs voor. Deze trend zal zich ook de komende maanden doorzetten aangezien zowel verkoper als koper hier baat bij hebben. Panden met een gezonde vraagprijs worden namelijk sneller en beter verkocht”, stelt Mathieu Verwilghen. De gemiddelde verkooptijd bedroeg eind 2011 en het eerste halfjaar in 2012 tussen 2,5 en 3,5 maanden. CENTURY 21 verwacht hier de komende maanden geen opmerkelijke verandering in.

Het aantal panden dat te koop wordt aangeboden zal in de 2de helft van 2012 nog een lichte stijging kennen. Bovendien zal ook het aantal gegadigde kopers niet dalen, integendeel. De hoge huurprijzen zullen de vraag de komende maanden enkel versterken en vooral de jongeren nog meer aansporen om op jongere leeftijd uit te kijken naar een eigen woning. Echter, een steeds grotere groep kandidaat-kopers zal steeds meer moeilijkheden krijgen om het nodige kapitaal te vergaren. Toch hoeft dit niet noodzakelijk een negatieve impact op de verkoop te betekenen. Creatieve oplossingen zullen de komende jaren aan belang winnen. “Denken we maar aan een lening bij de ouders of grootouders, kangoeroewoningen of nog samen met een ander koppel een woning kopen en deze ombouwen tot twee appartementen. De wens voor een eigen woning en de drang om zelf eigenaar te zijn zit diep ingeworteld in onze cultuur”, licht Mathieu Verwilghen nader toe.

Voor de gemiddelde woning ziet het er de komende maanden goed uit: deze ligt nog steeds goed in de markt. Ook het aantal te renoveren woningen zal de komende maanden een sterke bloei kennen. Steeds vaker bieden senioren en medioren hun woning te koop aan. Mits renovatiewerken om onder andere de energieconsumptie omlaag te halen of te beantwoorden aan moderne leefcriteria zoals een badkamer met afzonderlijk bad en douche, nieuwe indeling van de beschikbare ruimtes, … valt deze categorie “te renoveren woning” vaak binnen het budget waarover de jonge kandidaat-kopers, al dan niet via creatieve oplossingen, kunnen beschikken.

Tot slot verwacht CENTURY 21 dat ook het aantal privé-beleggers dat hun gading op de vastgoedmarkt vindt de komende maanden een groei zal kennen. Steeds vaker zien privé-investeerders vastgoed dat ze kunnen verhuren als een ideale alternatieve belegging voor het woelige beursklimaat.

Bron: Century 21

‘Property Times’ rapporten met een overzicht van de kantoorvastgoedmarkt in Brussel en van de Belgische industriële vastgoedmarkt tijdens het derde kwartaal van 2011.

Property Times Brussels Office Q3 2011

• … of te huren omdat ze het niet weten”. Zo legde Ben Bernanke de toestand uit in juli 2011. Deze vaststelling kon net zo goed verwijzen naar de kwartaalactiviteiten op de Brusselse kantorenmarkt. De meeste beslissingen over vastgoed lijken er bevroren als gevolg van de huidige economische situatie. De gewijzigde economische vooruitzichten bevestigen de sterke neerwaartse herwaardering van het aantal nieuwe kantoorfuncties in 2011—2012.
• De ingebruikname van gebouwen bedraagt een magere 83,902 m². Bijna 46.000 m² hiervan gaan naar de langverwachte bevestiging van de verhuur aan de Europese Commissie in het Capital-gebouw. Sinds januari bedraagt de totale activiteit amper 212.000 m² (figuur 1). Er is geen enkele hoop dat de markt de komende drie maanden in de buurt van het jaarlijkse gemiddelde van 560.000 m² eindigt. Het is best mogelijk dat het laagterecord van 2009 – met bijna 400.000 m² – sneuvelt. Het laatste kwartaal belooft geen enkele belangrijke transactie.
• Het goede nieuws? De beschikbaarheid blijft binnen de perken, al staat ze op een hoog niveau met 12,02%. Dat is het gevolg van het kleinere aantal nieuwe kantoorgebouwen dat op de markt komt. En in mindere mate van de andere bestemming die een aantal leegstaande kantoorpanden krijgt.
• De lage activiteitsgraad zet in een aantal districten druk op de huurprijzen. Daarbij gaat het meestal om gedecentraliseerde gebieden waar de activiteit heel scherp is teruggevallen.

Property Times Belgium Industrial Q3 2011

• De semi-industriële en logistieke markten in Vlaanderen en Brussel presteren flauwtjes – na recordprestaties in het tweede kwartaal 2011. Sinds januari 2011 werd een beetje meer dan een miljoen m² verkocht. Dat is een pak meer dan de jaarresultaten van 2009 en 2010, die elk onder de 880.000 m² bleven steken.
• De ingebruikname van semi-industriële panden daalde in de drie regio’s. Deelmarkten zoals Antwerpen en Luik slaagden er niet in de gebruikelijke niveaus te halen.
• De eerste kaart toont een grote kloof tussen Brussel en Antwerpen, nu het aanbod van gemakkelijk beschikbare logistieke infrastructuur langzaam vermindert.
• Gelukkig leeft de Waalse logistieke markt weer op, met ook voor het komende kwartaal goede vooruitzichten. Op korte en middellange termijn gaat de aandacht naar het recent goedgekeurde Trilogiport-project.
• Uit elke kaart blijkt dat er veel minder vermeldenswaardige contracten tussen eigenaars en gebruikers werden gesloten. Deze trend was al duidelijk in het tweede kwartaal.
• Er zijn nog altijd geen tophuurprijzen boven 45 euro per m² en per jaar voor logistieke panden. Tophuurprijzen voor semi-industriële infrastructuur stegen verder tot 58 euro per m² op jaarbasis in Zaventem. Dat bewijst dat in het gebied rond de Brusselse luchthaven de prijzen hoog blijven.

DTZ Property Times Belgium Industrial Q3 2011

PT Brussels Office Q3 2011

Bron: DTZ.com

Amerika’s vastgoedmarkt mag dan al een tijd op apegapen liggen, er zijn nog vastgoedbubbels genoeg in de wereld, schrijft The Economist, dat een aantal van ‘s werelds meest oververhitte vastgoedmarkten op een rij zette. Dat vastgoed in sommige delen van de wereld oververhit blijft kan te maken hebben met de wet van vraag en aanbod, maar het kan ook minder gezonde oorzaken hebben, zoals goedkoop krediet of speculatie. The Economist baseert zijn conclusies op een vergelijking tussen de huurprijzen en de verkoopsprijzen van eigendommen. Wanneer uit een huurovereenkomst niet genoeg cash geld kan worden gegenereerd, heeft een aankoop van het eigendom weinig zin, stelt het weekblad.

12) Singapore (19,2% overgewaardeerd en 23,1% gestegen in het laatste jaar)
11) Denemarken (19,4% overgewaardeerd en 3,4% gestegen in het laatste jaar)
10) Nieuw-Zeeland (20,2% overgewaardeerd en 3,4% gestegen in het laatste jaar)

9) België (21,6% overgewaardeerd en 6,5% gestegen in het laatste jaar). The Economist merkt op dat vastgoed in België in de periode 1997 – 2010 met 157% is gestegen. Volgens specialisten heeft zich reeds een correctie voorgedaan en beweegt de markt zich opnieuw hogerop.

Nederland (23,6% overgewaardeerd en 4,3 % gestegen in het laatste jaar). Volgens specialisten dreigt in Nederland een daling van 30% in de vastgoedprijzen indien er sprake is van bubbelvorming. De markt is dermate duur dat weinigen zich nog een eigendom kunnen veroorloven, vooral nu de werkloosheid blijft toenemen. Een correctie is dus een reëele mogelijkheid.

7) Canada (23,9 % overgewaardeerd en 4,5% gestegen in het laatste jaar)
6) Groot-Brittannië ((32% overgewaardeerd en 3 % gestegen in het laatste jaar)
5) Zweden (41,5% overgewaardeerd en 8,9% gestegen in het laatst jaar)
4) Frankrijk (42,5% overgewaardeerd en 6% gestegen in het laatste jaar)
3) Spanje (47,6% overgewaardeerd en 3,4% gedaald in het laatste jaar)
2) Hong Kong (58,1% overgewaardeerd en 20,6% gestegen in het laatste jaar)
1) Australië (63,2% overgewaardeerd en 18,4% gestegen in het laatste jaar. Tussen 1997 en 2010 is de prijs van vastgoed in Australië met 220% gestegen).

Nog volgens het onderzoek zijn de VS, Zwitserland, Duitsland en Japan vandaag de interessantse vastgoedmarkten voor koopjesjagers, met een onderwaardering van respectievelijk 2,1%, 6,4%, 12,7% en 34,6%.

Bron: Express.be

Vastgoedmakelaar Knight Frank heeft een lijst vrijgegeven van ’s werelds meest bloeiende vastgoedmarkten. De cijfers dateren uit het derde kwartaal van 2010. Belgisch vastgoed was toen gemiddeld 6,8% duurder dan een jaar eerder.

Bron: Express.be

Voor het eerst sinds de heropleving in de lente van 2009 is er in het derde kwartaal van 2010 een achteruitgang op te merken op de vastgoedmarkt, zo meldt de Notarisbarometer van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat vandaag.

Uit de barometer blijkt dat het aantal verkopen in het derde kwartaal met bijna 6 procent daalde ten opzichte van het tweede kwartaal. “Zeker juli was een rustige maand. Dat is voor een stuk toe te schrijven aan het feit dat er in de zomer nu eenmaal minder vastgoed wordt gekocht, maar toch laat september geen herstel zien en houdt de dalende trend aan”, zo luidt het. Hoogstwaarschijnlijk kan dat fenomeen gelinkt worden aan de stijgende prijzen. Geen enkele regio ontsnapt aan de dalende activiteit. Vlaanderen gaat bijna 6 procent achteruit, Wallonië bijna 5 procent en Brussel zelfs ruim 8 procent.

Ook op provinciaal niveau is de achteruitgang algemeen. In Oost-Vlaanderen is de daling erg uitgesproken, tot bijna -9 procent. Waals-Brabant, Luxemburg en Antwerpen houden redelijk stand. In vergelijking met het vorige kwartaal moeten zij respectievelijk 0,9 procent, 1,5 procent en 3,1 procent prijsgeven.

De huizenprijzen laten op nationaal niveau een stijging zien van 1,1 procent in vergelijking met het voorgaande kwartaal. Op de Vlaamse vastgoedmarkt stijgt de gemiddelde prijs van 212.383 euro naar 217.781 euro. In Wallonië daalde de prijs licht van 148.719 euro naar 147.291 euro. Brussel kende een daling van 352.705 euro naar 329.996 euro.

Bron: Het Laatste Nieuws

Hoewel Nederlandse woningen veel duurder zijn dan Belgische, spenderen Belgen en Nederlanders toch ongeveer evenveel aan huisvesting. In haar thesis voor de Hogeschool-Universiteit Brussel onderzocht Katlijn van Audenaerde deze paradox.

Ze kwam tot de vaststelling dat vooral de uiteenlopend overheidsmaatregelen de prijzen op de vastgoedmarkt bepalen. Via het fiscale regime, subsidies en regelgeving zetten overheden de burgers ertoe aan een eigen woning te verwerven. Nederland is met een 100 procent hypotheekrenteaftrek extreem royaal voor bezitters van een eigen woning terwijl in ons land de hypotheeklasten slechts geplafonneerd aftrekbaar zijn.

Het fiscale effect in Nederland is daardoor ruim drie keer zo groot als in België, wat volgens de onderzoekster inhoudt dat de woningprijzen in Nederland ongeveer 20 procent duurder mogen zijn dan in België om toch tot dezelfde netto woonuitgave te komen. Ook de sterke aanwezigheid van de sociale huursector in Nederland en de strenge ruimtelijke ordening drijven de prijzen omhoog. In België hebben deze laatste factoren slechts weinig invloed.

Bron: Het Nieuwsblad

De vastgoedproblemen in China zijn veel zwaarder dan de  subprimecrisis waarmee de VS mee te kampen had. Dat komt   omdat de dreiging van een zeepbel reëler wordt door het risico op  sociale onrust. Dat zegt Li Daouki, lid van het monetair  beleidscomité van de Centrale Bank.

“Het probleem van de woningmarkt in China is veel fundamenteler,  en veel belangrijker dan de problemen van de vastgoedmarkt in de VS en het Verenigd Koninkrijk voor de wereldwijde financiële crisis losbrak”, waarschuwt de adviseur van het Chinese instituut. 

“Wanneer de prijzen stijgen, worden veel mensen – en vooral jonge mensen – erg ongerust. Het is een sociaal probleem”, benadrukte Li. Zijn uitspraken dateren van voor de regeringsbeslissing, die  maandag werd aangekondigd, om de vastgoedfiscaliteit progressief te hervormen. Dit is de eerste officiële aanwijzing dat er mogelijk een vastgoedtaks komt in het kader van maatregelen om de oplopende prijzen (+12,8 procent in april) en speculatie af te remmen.

Volgens analisten zou de Chinese regering mogelijk een taks op residentieel vastgoed invoeren. Die zou eerst getest worden in een aantal grootsteden, zoals Peking, Shanghai, Chongqing en Shenzhen.

China heeft de jongste weken een aantal stappen gezet om de vastgoedmarkt af te koelen en zeepbelvorming te voorkomen, onder meer door de kredietverlening te beperken en de aankoopvoorwaarden van nieuwe goederen te verstrengen.

Bron: Trends

De vastgoedproblemen in China zijn veel zwaarder dan de  subprimecrisis waarmee de VS mee te kampen had. Dat komt   omdat de dreiging van een zeepbel reëler wordt door het risico op  sociale onrust. Dat zegt Li Daouki, lid van het monetair  beleidscomité van de Centrale Bank.

“Het probleem van de woningmarkt in China is veel fundamenteler,  en veel belangrijker dan de problemen van de vastgoedmarkt in de VS en het Verenigd Koninkrijk voor de wereldwijde financiële crisis losbrak”, waarschuwt de adviseur van het Chinese instituut. 

“Wanneer de prijzen stijgen, worden veel mensen – en vooral jonge mensen – erg ongerust. Het is een sociaal probleem”, benadrukte Li. Zijn uitspraken dateren van voor de regeringsbeslissing, die  maandag werd aangekondigd, om de vastgoedfiscaliteit progressief te hervormen. Dit is de eerste officiële aanwijzing dat er mogelijk een vastgoedtaks komt in het kader van maatregelen om de oplopende prijzen (+12,8 procent in april) en speculatie af te remmen.

Volgens analisten zou de Chinese regering mogelijk een taks op residentieel vastgoed invoeren. Die zou eerst getest worden in een aantal grootsteden, zoals Peking, Shanghai, Chongqing en Shenzhen.

China heeft de jongste weken een aantal stappen gezet om de vastgoedmarkt af te koelen en zeepbelvorming te voorkomen, onder meer door de kredietverlening te beperken en de aankoopvoorwaarden van nieuwe goederen te verstrengen.

Bron: Trends

Het Brusselse gewest mag zich in de handen wrijven. Voor de eerste maanden van het jaar had het gerekend op 100 miljoen euro inkomsten uit registratierechten. Dankzij de heropleving van de vastgoedmarkt zijn het er 141 miljoen geworden.

Volgens de Brusselse minister van Begroting, Jean-Luc Vanraes (Open VLD), die het nieuws bekendmaakte op de vastgoedbeurs REALTY, is het Brusselse gewest van alle overheden in on land financieel het meest afhankelijk van de grillen van de vastgoedmarkt.

Dat komt doordat wie in Brussel werkt, vaak in de Vlaamse rand of in Waals-Brabant woont, en daar bijgevolg belastingen betaalt. Tegelijk trekt de hoofdstad veel migranten aan, die niet over grote inkomsten beschikken en dus weinig kunnen bijdragen aan de financiën van het gewest.

De inkomsten van het Brusselse gewest komen dus niet van wie er werkt, maar van belastingen op dure kantoorgebouwen. Omgerekend komt 1 euro op 8 van belastingen op vastgoed, zoals onder meer registratierechten. Enkele jaren geleden was dat nog 1 euro op de 5.

Bron: Trends

Vastgoedmagnaat Richard Homburg ziet het begin van een verbetering van de vastgoedmarkt. Dit zei de topman van het naar hem genoemde bedrijf dinsdag in een toelichting op de resultaten over het eerste kwartaal.

De vastgoedbranche is hard geraakt door de financiële crisis. Eerder opgelopen vastgoedwaardes zijn weer hard gedaald en door de recessie staan de huurinkomsten onder druk. ,,We beginnen verbetering te zien in de vastgoedmarkten. De Canadese vastgoedmarkt bleef gezond.” Een zorgpunt is wel de fluctuatie van valutakoersen. Door de daling van de euro de afgelopen maanden stonden de inkomsten onder druk. Homburg rapporteert zijn cijfers in Canadese dollars.

De inkomsten uit verhuur daalden ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder met 11,5 procent tot 71,3 miljoen Canadese dollar (55,9 miljoen euro). Meer nog dan het valuta-effect speelde een faillissement van een huurder in Duitsland hierbij een rol. De nettowinst bedroeg 17,8 miljoen Canadese dollar, tegen 5,5 miljoen Canadese dollar een jaar eerder.

Bron: De Telegraaf