In Amsterdam zijn alle woningen die op particulier erfpacht staan, onverkoopbaar geworden.

Sinds januari geven banken geen hypotheek meer op de duizenden huizen in de stad die op particuliere grond staan, die in erfpacht wordt uitgegeven.

Dit wordt bevestigd door de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Banken hebben hun eisen omtrent hypotheken aangescherpt en particuliere erfpacht op de zwarte lijst geplaatst. Er is overigens geen sprake van een gezamenlijk beleid of protocol.

Particulier erfpacht wordt, in tegenstelling tot wat gebruikelijk is, niet uitgegeven door de gemeente, maar door de eigenaar van een woning op eigen grond, die het huis wil verkopen maar de grond wil houden. Wel hanteren particuliere erfpachters vrijwel altijd dezelfde voorwaarden als de gemeente Amsterdam, waardoor er voor kopers geen verschil is.

De oorspronkelijke eigenaren zijn meestal handelaren die panden hebben gesplitst, opgeknapt en in partjes hebben verkocht. In Amsterdam heeft particulier erfpacht sinds tien jaar een vlucht genomen. In sommige landen, zoals Engeland, is het overigens veel langer een normaal verschijnsel.

Woordvoerder Noordermeer van de NVB: ”Een van de redenen voor banken om te weigeren is de onduidelijkheid over de identiteit van de eigenaar van de grond; banken willen hier helderheid over. Soms gaat het om partijen waarmee de bank niet geassocieerd wenst te worden.”

Het gevolg is dat eigenaren van appartementen op particulier erfpacht – het gaat in bijna alle gevallen om appartementen – met onverkoopbare woningen achterblijven. ”Klopt,” zegt Pieter Joep van den Brink van Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). Van den Brink: ”Dit is een ramp. Verkopers kunnen alleen nog verhuren. Ze zitten voor altijd aan het appartement vast.”

Gedupeerde eigenaren van appartementen hebben aangeklopt hij de NVB, bij de Nationale Hypotheekgarantie (NGH) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Zij bleken er allemaal van op de hoogte te zijn dat banken bij particulier erfpacht niet thuis geven, maar ze kunnen niets voor de slachtoffers doen.

Het is nog niet duidelijk hoeveel gedupeerden er zijn. Volgens de MVA, maar ook volgens bureau Winnen, dat heeft bemiddeld bij het opstellen van particuliere erfpachtcontracten, zijn het er in Amsterdam duizenden. Ook Winnen heeft meegemaakt dat een klant een hypotheek werd geweigerd.

Banken zijn op de rem gaan staan sinds het begin van de economische crisis. Tijdens de huizenprijs van de jaren zeventig sloten sommige banken zelfs alle woningen uit als er sprake was van erfpacht, ook gemeentelijke.

Bron: Het Parool

De vraag naar kantoorruimte in ’s werelds grootste zakencentra is op ongekende wijze ingezakt. Dit was een belangrijke factor voor de eerste wereldwijde daling van tophuurprijzen sinds 2003. Dit blijkt uit het jaarlijkse rapport Office Space Across the World van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield.

De Amsterdamse kantorenmarkt heeft geen gemakkelijk jaar achter de rug. De opnamecijfers zijn, vergeleken met de voorafgaande jaren, aanzienlijk gedaald en het aanbod is wederom gestegen. Het totale aanbodcijfer ligt wel nog steeds fors onder het recordcijfer van 2005.

Op de Zuidas, de duurste kantoorlocatie van Amsterdam en van Nederland, zijn de tophuurprijzen het afgelopen jaar gedaald naar € 360 per m2 per jaar. De huisvestingslasten (huur incl. belastingen en servicekosten) komen dan neer op € 471 per m2 per jaar. De neerwaartse correctie van de huurprijzen op de Zuidas werd in het eerste halfjaar geregistreerd en in het tweede halfjaar zijn de tophuren gestabiliseerd. Incentives blijven, net zoals in de rest van de Nederlandse kantorenmarkt, een belangrijke rol spelen.

Op de ranglijst van ’s wereld duurste kantoorlocaties bleven de steden in de top drie ongewijzigd. Tokio steeg van de tweede naar de eerste plaats met huisvestingslasten (huur incl. belasting en servicekosten) van € 1441 per m2 per jaar. Het Londense West End steeg van de derde naar de tweede plaats met huisvestingslasten van € 1220 per m2 per jaar. Hong Kong daalde van de eerste naar de derde plaats met huisvestingslasten van € 1207 per m2 per jaar.

Bron: bouwenwonen.net

Beleggers in de vastgoedmarkt laten Amsterdam steeds vaker links liggen. Ze kiezen bij voorkeur voor markten met veel vraag en aanbod, om te waarborgen dat ze hun panden ook weer vrij gunstig van de hand kunnen doen.

Dat meldt real estate-leader Jeroen Elink Schuurman van PricewaterhouseCoopers, dat samen met het Urban Land Institute circa 600 spelers uit het vastgoed sprak in Europa. Sinds 2009 daalde Amsterdam van de zevende naar de vijftiende positie, voor acquisities van de elfde naar de achttiende en voor ontwikkelingen van de dertiende naar de negentiende. München, Hamburg en Berlijn gelden als meest veelbelovende steden voor investeringen in vastgoed. `Beleggers zien Duitsland en Parijs als stabielere economieën`, aldus Elink Schuurman.

Het verwerven van vreemd vermogen blijkt een groot probleem. Omdat de waarde van banken niet meer in verhouding is, kiezen banken ervoor hun panden niet te verkopen. Ze vrezen anders miljoenen euro`s te moeten afboeken. De Europese kantorenmarkt ontwikkelt zich dit jaar tot een kopersmarkt. Volgens Elink Schuurman kiezen investeerders voor de kwaliteit van gebouwen, locaties en huurders.

Bron: bouwenwonen.net

De woningbouw in Amsterdam ligt zo goed als stil. Voor de komende twee jaar wordt niet op herstel gerekend. De gemeente studeert daarom op kleine, tijdelijke en alternatieve bouwprojecten. Dit zegt wethouder Maarten van Poelgeest (GroenLinks).
Vorig jaar werden in Amsterdam 2273 woningen in aanbouw genomen, waarmee de bouwproductie zakte tot onder het niveau van 2001. De voorraad groeide in 2009 nauwelijks omdat er 1189 huizen werden gesloopt.

Dat meldt Het Parool. Van Poelgeest is al blij als er dit jaar 2000 huizen in aanbouw genomen kunnen worden. In 2006 wilde de gemeente nog 5000 woningen per jaar bouwen.

Gemiddeld genomen luidt de doelstelling 4000 woningen per jaar, wat na de topproductie van 6494 in 2006 nog twee jaar is gelukt.

Ondanks de crisis weet Amsterdam enkele voorrangsprojecten op gang te houden. Van der Poelgeest: ‘Er is met bouwers en woningcorporaties vorig jaar een lijst opgesteld. Die werkt wel; iedereen voegt zich ernaar. We merken dat het zelfs voor projecten die voor rijkssteun in aanmerking komen moeilijk wordt, omdat er een enorme vraaguitval is opgetreden.’

Oorzaak is dat woningcorporaties terughoudend zijn.’Dat komt doordat het de corporaties niet meer lukt sociale huurwoningen te verkopen. De crisis begint daar nu echt te landen. Als die inkomsten opdrogen, komt er geen geld vrij om nieuwe projecten te financieren.’

De woningbouwcorporaties mogen tot 2016 drieduizend woningen per jaar verkopen. Maar in de praktijk zijn het er ongeveer 1500. In 2008 waren het er 1700, in 2009 1200.

Bron: bouwenwonen.net

Woningen op IJburg in Amsterdam zijn niet in trek. Dit blijkt uit een studie van Gerard W. Bakker Makelaars naar de huizenmarkt per stadsdeel. De huizenprijzen op IJburg dalen nog steeds terwijl in andere delen van Amsterdam de prijzen juist weer stijgen, in het laatste kwartaal gemiddeld met 1,5%. Andere stadsdelen boekten met een sterkere stijging, zoals Zuideramstel met +6% en Zuid met +5%.

Volgens Almar Bakker van het makelaarsbedrijf scoort de stad vooral goed in het centrum. Oud-West zag de prijzen met 8% stijgen en in het Westerpark gingen de prijzen met 8,8% omhoog. Tegenover die stijgingen staan dalingen in andere stadsdelen, waarbij IJburg een apart verhaal vormt. Volgens Bakker liggen op IJburg de prijzen gemiddeld 20% te hoog waardoor de huizenmarkt daar lijkt vast te lopen. Er koopt niemand een woning, maar er verkoopt ook niemand.

Op IJburg wordt dus amper meer verhuisd, terwijl er nog steeds gebouwd wordt. Volgens Bakker zorgt het eenzijdige aanbod voor de vastlopende markt. Het zijn allemaal dezelfde appartementen vanaf 80 vierkante meter vanaf 240.000 euro. Overigens is niet alleen IJburg een slechte markt. Zeeburg zag de prijzen dalen met 12,3% en Geuzenveld met 9%.

Bron: Het Parool

Met de realisatie van Oosterdokseiland krijgt Amsterdam er een grote, nieuwe kantoorlocatie bij. Op 14 januari is MAB Development gestart met de bouw van kavel 2 op het eiland. Dit bouwdeel biedt naast 12.500 m2 kantoren ruimte aan 83 woningen en een grote foodplaza inclusief supermarkt.

Op deze locatie midden in de binnenstad wordt in totaal 80.000 m2 kantoorruimte gerealiseerd, waarmee het de grootse kantoorlocatie in de binnenstad van Amsterdam is.

Op Oosterdokseiland (ODE) zijn diverse faciliteiten beschikbaar, zoals horeca, winkels en de al gerealiseerde Openbare Bibliotheek van Amsterdam en het Conservatorium.

Maarten van Poelgeest, Wethouder Ruimtelijke Ordening van Amsterdam, benadrukt het belang van het Zuidelijke IJoeverproject en in het bijzonder het Oosterdokseiland voor Amsterdam: ‘Het eiland biedt ruimte aan grote organisaties en instellingen die zich willen vestigen in de binnenstad, zoals Vodafone. Daar zijn wij blij mee. Ook over de bouw van de woningen zijn we zeer verheugd. Het eiland biedt verder een perspectief voor functies die reeds in de binnenstad zitten, maar meer ruimte wensen. Kijk naar het Conservatorium en de Openbare Bibliotheek. Juist de mix van werken, wonen, cultuur en recreëren zorgt voor de binnenstedelijke levendigheid, waardoor het Oosterdokseiland onderdeel gaat uitmaken van de stad.’

ODE is een ontwikkeling van de OOA C.V., een joint venture van MAB Development en Meyer Bergman. OOA CV ontwikkelt kavel 2 in samenwerking met NCT CV, waarin Bouwfonds Ontwikkeling, Stadgenoot en een groep Chinese investeerders participeren.

Bron: PropertyNL

In Amsterdam is het aandeel koopwoningen wederom toegenomen. Daar staat blijkens het onderzoek `Wonen in Amsterdam` een afname van het aantal goedkope huurwoningen tegenover. De toename van het aandeel koopwoningen is met name het gevolg van nieuwbouw in de stad, die voornamelijk uit koopwoningen bestond.

Bovendien worden steeds meer corporatiewoningen omgezet in koopwoningen, met als gevolg dat het aandeel koopwoningen sinds 1995 toenam van 11 naar 29%. Het aandeel corporatiewoningen nam in dezelfde periode af van 59 naar 49,4%. Deze daling vond voornamelijk plaats in het goedkoopste segment tot bijna 400 euro, waar het aandeel afnam van 46,2% in 2005 naar 37,4% in 2009. Het segment met een huur tot 622 euro kende zelfs een lichte stijging, van 27,4 naar 29,2%.

De cijfers wijzen er volgens de gemeente op dat de Amsterdamse woningmarkt op dit moment een betere weergave vormt van de Amsterdamse inkomensverdeling. Het aandeel van 37,4% goedkope huurwoningen correspondeert aardig met de 31,5% inwoners met een laag inkomen. Het percentage hoge inkomens steeg sinds 2005 van 16 naar 21%, tegenover een daling van het aandeel lage inkomens van 35 naar 31,5%.

Bron: Cobouw

De opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam is in 2009 met 40 procent gedaald vergeleken met 2008. Dit blijkt uit gegevens van Van Gool + Elburg Vastgoedspecialisten.

In 2009 werd in totaal 224.059 m2 kantoorruimte opgenomen, waarbij het deelgebied Zuidoost het grootste aandeel heeft, gevolgd door de Zuidas met respectievelijk 50.120 m2 en 40.069 m2. Een opvallende derde plaats is voor Hoofddorp met een opname van 33.504 m2 kantoorruimte.

Grote achterblijvers dit jaar zijn Noord, 930 m2, en Buitenveldert waar slechts 1.449 m2 kantoorruimte werd opgenomen. In het Centrum van Amsterdam daalde de opname met bijna 72 procent.

De afgelopen jaren was al sprake van een verplaatsingsmarkt binnen de regio Amsterdam, in 2009 is die trend in negatieve zin doorgezet. In 2008 werd 73 procent van de opname gedaan door gebruikers die kantoorruimte achterlieten binnen de regio en in 2009 is dit cijfer toegenomen tot 79 procent.

Eind 2009 bedroeg het aanbod van kantoorruimte in totaal 1.415.038 m2. Dit houdt niet alleen een stijging in van bijna 12 procent vergeleken met 2008, maar betekent ook het hoogste aanbod ooit (sinds 1984) door Van Gool + Elburg gemeten.

Het leegstandspercentage is in de loop van 2009, door onder meer de oplevering van een aantal nieuwbouwobjecten, fors gestegen waardoor dit eind 2009 15,2 procent bedroeg. Dit betekent een stijging van 5,9 procent punten vergeleken met eind 2008.

Over het algemeen zijn de huurprijzen in de regio Amsterdam voor kantoorruimte stabiel gebleken. Wel is er een duidelijke stijging waar te nemen in de hoogte van de incentives die verhuurders bereid waren te verstrekken. De hoogte van deze incentives bedroeg vaak 20 procent van de totale huurverplichting, oplopend tot meer dan 30 procent.

Bron: Vastgoedmarkt

Enkele hotels, waaronder Krasnapolsky en Barbizon, verhuren illegaal sociale huurwoningen. Het gaat om honderden appartementen. Dat sprake is van illegale verhuur, blijkt uit correspondentie van het stadsdeel Centrum en de gemeente Amsterdam. Het ministerie van Vrom stelt een onderzoek in.

De VVD kaartte de zaak donderdag aan in de stadsdeelraad. Een meerderheid sprak zich uit tegen een voorstel van stadsdeelvoorzitter Els Iping om de situatie te legaliseren. Wethouder Hans Gerson (Wonen) zei vanmorgen dat hij persoonlijk de zaak uit zal zoeken.

Medeplichtig zijn de eigenaren van de appartementen, NV Zeedijk en Stadsherstel, met de gemeente als (mede-)eigenaar. Die verhuren de appartementen aan de hotels.

Iping erkende al het probleem op 20 oktober in een brief: ‘Bij de appartementen van de hotels Krasnapolsky en Barbizon zal niet tot handhaving worden overgegaan, en deze zullen op termijn worden gelegaliseerd tot hotel.’ Gerson was op 7 september al op de hoogte, blijkt uit zijn brief aan Iping: ‘Het is goed nieuws dat u nu voornemens bent om de huidige illegale situatie op te lossen.’ Hij adviseerde investeringen in de woningen te laten meewegen in het bepalen van de huurprijs. In die redenering zouden de hotels niet illegaal zijn, maar dat klopt volgens diverse bronnen niet.

Tjerk Dalhuisen het Stedelijk Bureau Steunpunt Wonen stelt: ”De appartementen van de hotels tellen ongeveer 76 punten, terwijl pas bij 122 punten sprake is van vrijesectorwoningen. Wijzelf en de Dienst Wonen beginnen een zaak als particulieren met dit soort trucs hun puntenaantal proberen op te hogen.”

Bron: Het Parool

Bedrijven die in Amsterdam nieuwe kantoorruimte huren, kunnen rekenen op fikse kortingen. Gemiddeld hoeven zij zeventien procent van de huur niet te betalen.

Vastgoedbedrijven houden de bruto huurprijs wel op peil en voorkomen zo dat de waarde van hun panden daalt. Om kantoren toch vol te krijgen strooien ze met kortingen van gemiddeld zeventien procent van de huur, blijkt uit onderzoek van vastgoedmakelaar Boer Hartog Hooft en de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam naar de Amsterdamse vastgoedmarkt.

”Een bedrijf dat een huurcontract voor tien jaar tekent, hoeft dan 1,7 jaar geen huur te betalen. Of het huurt één jaar gratis en krijgt een tegemoetkoming voor de inrichting,” zegt Jaap van Rhijn, directeur Boer Hartog Hooft.

De kortingen zijn veel hoger dan vorig jaar. Toen konden huurders rekenen op zo’n tien procent van de huur. Door de kortingen ontstaat een vertekend beeld van de huurprijzen in Amsterdam. Feitelijk houden de verhuurders de tarieven gelijk, maar de kortingen vormen wel een verkapte huurverlaging. ”We dachten dat de vastgoedmarkt transparant was, maar nu zien wij dat dit niet altijd zo is,” aldus Van Rhijn.

Hij hoopt dat huurders de kortingen doorgeven aan de gemeentelijke belastingdienst. Dat is de moeite waard en kan leiden tot een lagere WOZ-waarde, soms wel van vijftien procent en dus tot lagere belastingen. ”Huurders doen zichzelf tekort als ze de kortingen niet opgeven,” aldus Van Rhijn.

De hoge kortingen zijn een gevolg van de economische crisis. Vastgoedbedrijven vinden nauwelijks nog huurders voor hun kantoren.

Dit blijkt uit de cijfers: in 2009 is tot op heden ongeveer 181.000 vierkante meter kantoorruimte verhuurd in de regio Amsterdam; de helft van diezelfde periode vorig jaar. In de stad zelf is de verhuur zelfs gehalveerd ten opzichte van vorig jaar. Het aanbod van kantoorruimte in de regio steeg 17 procent tot 1.735.000 vierkante meter. De grootste transactie van 2009 was in Zuidoost, waar automatiseerder Cap Gemini 10.000 vierkante meter huurt.

Bijkomend probleem is dat de kwaliteit van het aanbod aan kantoorruimte vaak te wensen overlaat. Het is volgens de onderzoekers niet waarschijnlijk dat die kantoren ooit nog worden verhuurd.

”Op het moment dat de economie aantrekt en bedrijven weer kantoren willen huren, ontstaan hierdoor grote tekorten,” zegt Van Rhijn. ”Goede, vrijstaande kantoorruimte van zo’n vijfduizend vierkante meter, geschikt voor bedrijven van tweehonderd man, is in Amsterdam nauwelijks te vinden. Hij pleit ervoor dat lege kantoren worden omgebouwd tot bijvoorbeeld woningen.

De markt voor bedrijfsruimtes, dat zijn panden op bedrijfsterreinen, staat er iets beter voor dan die van de kantoren. Het aanbod steeg 12 procent. Door de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen in de regio dreigt de leegstand de komende jaren wel toe te nemen.

Bron: Het Parool