Minister Eimert van Middelkoop (Wonen) roept de woningcorporaties op hun best te doen om starters op de woningmarkt aan betaalbare koopwoningen te helpen. Mensen die hun eerste huis kopen, kunnen daar wel wat hulp bij gebruiken.

Dat heeft Van Middelkoop woensdag geschreven aan de Tweede Kamer. Woningcorporaties kunnen woningen bouwen die zijn bestemd voor beginners op de woningmarkt en huurwoningen verkopen, al dan niet met korting. Dat is niet alleen van belang voor de starters zelf, maar ook voor doorstroming op de woningmarkt.

Van de vereniging van woningcorporaties Aedes heeft Van Middelkoop te horen gekregen dat ze de boodschap aan de corporaties over zal brengen. Zelf heeft de demissionaire bewindsman geen geld meer voor twee regelingen om de verkoop een duwtje in de rug te geven. Door de grote belangstelling zijn de potjes voor de koopsubsidie en startersleningen eerder leeg dan verwacht.

Gemeenten

Gemeenten kunnen deze leningen nog wel verstrekken, maar moeten nu zelf alle kosten dragen. Tot nu toe vergoedde het Rijk de helft. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting gaat na of gemeenten er wel trek in hebben om de startersleningen te blijven geven. Aanvragen die na 25 mei zijn ingediend, komen op de plank te liggen tot hier duidelijkheid over is.

Bron: bouwenwonen.net

Woningcorporaties worden beperkt in hun mogelijkheden om te investeren en dat zet een rem op de bouw van duurdere huurwoningen. Dat schrijft het Economisch Bureau van ING.

De denktank verwacht dat huurders langer in hun goedkope sociale woning zullen blijven en dat daardoor een toename ontstaat van het aantal ’scheefwoners’, mensen die in vergelijking met hun inkomen een eigenlijk een te lage huur betalen.

De investeringsmogelijkheden van corporaties worden beperkt door de verplichting om geld te steken in de zogeheten prachtwijken (Vogelaarwijken), door investeringen in energiebesparing en door de invoering van vennootschapsbelasting.

Daar komt bovenop een besluit van de Europese Commissie, wat inhoudt dat woningen met een huur boven de 648 euro per maand niet meer gebouwd mogen worden met staatssteun.

Daardoor vervalt een garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, waardoor de financiering van woningen duurder wordt. Er moet een hogere rente worden betaald en dat zou de huur per maand met 100 euro verhogen, aldus het Economisch Bureau.

Bron: ANP

Woningcorporaties hebben in 2009 ruim 40.000 huurwoningen gebouwd. Dat blijkt uit cijfers van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

In 2008 bouwden corporaties nog 38.000 huurwoningen. Vooral de vraag naar sociale huurwoningen bleef op peil. Veel van de vorig jaar opgeleverde huurwoningen zaten nog in de lange pijplijn van corporaties.
Het WSW verwacht dat corporaties in 2010 minder woningen gaan bouwen. “Op korte termijn zijn de ambities naar beneden bijgesteld, maar op middellange termijn gaan de ambities weer omhoog”, zegt beleidsdirecteur Erik Terheggen. In 2009 investeerden corporaties gezamenlijk 11,6 miljard euro. Volgend jaar wordt een investering van 11,1 miljard euro verwacht. Dat zou voor het eerst deze eeuw een daling betekenen.

Bron: Cobouw

Als woningcorporaties beter zouden letten op illegale bewoning en ander misbruik van woonruimte, waren de wachtlijsten voor huurhuizen aanmerkelijk korter.

Alleen al in een stad als Eindhoven wordt met 500 huizen woonfraude gepleegd, blijkt uit een steekproef van het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV). Landelijk gaat het om tienduizenden panden die onrechtmatig worden gebruikt.

Het CCV voerde het afgelopen jaar in zes steden een steekproef uit naar fraude op de woningmarkt. Het gaat om illegale doorverhuur (vaak met woekerwinsten), pensionvorming, wietteelt en huisvesting van illegalen en arbeidsmigranten. Uit eerder onderzoeken is gebleken dat woonfraude in hoge mate bijdraagt aan verloedering en vervuiling van een wijk. Daarnaast belemmert het de doorstroming van wachtenden die bij de corporaties staan ingeschreven voor een huurhuis: de wachttijd loopt in veel steden op tot jaren.

Alleen de Eindhovense resultaten van de proef zijn al bekend. Corporatie Woonbedrijf leverde het CCV de gegevens van 6000 woningen. Die werden voor het eerst gekoppeld aan gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie, het kadaster, telefoonmaatschappijen en TNT Post. Wie dubbel ingeschreven stond of bijvoorbeeld verhuiskaartjes stuurde zonder de huur op te zeggen, werd onderworpen aan vervolgonderzoek en kreeg bezoek aan huis.

In 1 procent van de gevallen was daadwerkelijk sprake van moedwillige fraude. In heel Eindhoven gaat het naar schatting om 500 panden. Het CCV vermoedt dat veel andere corporaties nog veel meer problemen in hun bestanden hebben, aangezien Woonbedrijf al enige jaren voorop loopt met de bestrijding.

Het CCV spoort de corporaties aan de medewerkers beter te trainen in opsporing. Programmaleider Lilian Tieman pleit voor buurtonderzoek: ‘Als bij een woning opeens vijf paar schoenen buiten staan en de brievenbus propvol zit, of als bij een eengezinswoning opeens een opeens een bordje hangt met Voor Mieke 3 keer bellen, dan weet je vaak al dat er iets niet klopt.’ De corporatie is begonnen met het uitzetten van de fraudeurs. Inmiddels zijn 9 huuropzeggingen binnen. De rest volgt of wordt juridisch afgedwongen.

Bron: De Volkskrant

Corporaties compenseren hun gebrek aan kasstroom door een deel van hun vastgoed te verkopen aan beleggers. Deze trend signaleert ING Economisch Bureau.

Het volume aan woningbeleggingen is vorig jaar opvallend fors gestegen. Het totale bedrag ging van 540 miljoen euro in 2008 naar 807 miljoen euro in 2009. De verklaring zoekt Jan van der Doelen, sectormanager bouw en onroerend goed bij ING, vooral in de verkoop door corporaties. Die hebben voor hun kasstroom gerekend op de verkoop van een substantieel aantal huurwoningen. De opbrengst hebben ze nodig om hun nieuwbouwprogramma rond te krijgen. Maar het uitponden van complexen met oudere huurwoningen gaat op dit moment uiterst moeizaam. Het aanbod aan woningen in het betrokken genre is erg ruim voor het beperkte aantal kopers dat zich aandient. In zulke omstandigheden zit er weinig anders op dan de ambitie bij te stellen. Een object in zijn geheel verkopen aan beleggers bijvoorbeeld zou “een logische optie” zijn. Beleggers happen inderdaad toe, zo signaleren ze bij ING, ook al blijven de aanvangsrendementen op woningen met gemiddeld 4,9 procent laag ten opzichte van andere vastgoedcategorieën. Hiertegenover staat namelijk het gunstige perspectief van weinig leegstand en op termijn alsnog mooie rendementen in het verschiet door uitponding (verkoop van leegkomende huurwoningen aan particuliere gegadigden).
Niet realiseerbaar

Bewoonde complexen met sociale-huurwoningen zullen niet gauw worden overgedragen aan beleggers. Dat is juridisch vrijwel niet realiseerbaar. Corporaties zouden in plaats daarvan hun nieuwbouwobjecten van de hand doen. De belegger kan deze nieuwbouwcomplexen dan verhuren en wanneer daarvoor aanleiding is, kiezen voor uitponden.

Bron: Cobouw

Woningcorporaties zijn tegenwoordig meer in control. Dat komt doordat het ministerie en externe toezichthouders hebben aangedrongen op het feit dat corporaties kunnen aantonen bedrijfsprocessen te beheersen. Ook moeten de corporaties deze bedrijfsprocessen geborgd hebben binnen de organisatie.

Binnen de markt is door Aedes Magazine gekeken hoe drie corporaties `in control` zijn gekomen op het gebied van geriefverbetering, woningontruiming en inkoop. Volgens Mark Hut, manager Financiën, Control & ICT bij corporatie Talis in Nijmegen, werd bij hen een nieuwe structuur ingevoerd, waarbij niet de organisatie en de afdelingen, maar wel de processen centraal staan. Het systeem is daarbij leidend met als gevolg dat een persoon eindverantwoordelijk is geworden voor de afhandeling van een verzoek. Een procesbeschrijving volgt de te nemen stappen voor die afhandeling.

Woonpartners Midden-Holland is nu ook meer `in control`. Hiervoor is controller Nico van den Oever aangesteld. De corporatie werkt nu voor alle vestigingen met een klantregistratiesysteem, zodat overlastveroorzakende huurders niet weer in een nieuwe woning komen. Volgens Alfred van den Bosch, directeur Vastgoed&Ontwikkeling bij de Alliantie in Huizen, heeft het in control komen er bij hen voor gezorgd dat afspraken zijn gestandaardiseerd, de dienstverlening is verbeterd en de inkoop efficiënter verloopt.

Bron: Aedes Magazine

Zeven van de tien woningcorporaties verwacht in 2010 slechtere resultaten te behalen dan vorig jaar. Een op de drie kampt met meer uitgaven dan inkomsten.

Dat blijkt uit onderzoek van adviesbureau Finance Ideas onder 52 corporaties. De helft van de woningcorporaties meent dat de solvabiliteit aan het eind van het jaar slechter zal zijn. Het eigen vermogen lekt onder meer weg door de matige verkopen en de hoge verliezen die corporaties nemen op bouwprojecten voor sociale huurwoningen. 35 Procent van de corporaties noteert een onrendabele top op sociale huurprojecten van 60 tot 80.000 euro per woning, aldus Finance Ideas. Bij 25 procent loopt het exploitatieverlies zelfs op tot gemiddeld 100.000 euro. Bij renovatie heeft het grootste deel van de corporaties te maken met een bedrag van 20 tot 40.000 euro dat niet terugverdiend kan worden. Een op de drie corporaties verwacht dit jaar negatieve kasstromen. Ze geven meer geld uit dan dat er aan inkomsten binnenkomt.

Lees hier het onderzoek naar de financiële situatie van de woningcorporaties!

Bron: Cobouw

Huurders, gemeenten en het Rijk moeten weer een grotere rol krijgen in het beleid van de woningcorporaties en -stichtingen. „Na de excessen in deze sector is iedereen bezig met ‘coöperatie-bashing’, maar daarmee dreigen we het kind met het badwater weg te gooien”, vindt bouw- en woonwethouder Marnix Norder (PvdA) van Den Haag. Hij sprak donderdag tijdens het Haags Vastgoedsymposium op de Haagse Hogeschool.

Ondanks excessen zoals die bij Rochdale in Amsterdam en met de SS Rotterdam, vindt Norder dat het systeem van woningcorporaties niet kapot moet worden gemaakt. In vergelijking met andere Europese landen is de sociale woningbouw in Nederland een van de beste, vindt Norder. „De woningen zijn beter geïsoleerd, vaak groter en met meer voorzieningen.”

Hij vindt dat woningcorporaties door allerlei maatregelen, zoals beperkte huurverhoging en de afdracht van vennootschapsbelasting, nu worden leeggezogen. „Daardoor is er geen ruimte meer om te investeren, terwijl dat nu juist nodig is in vooral de achterstandswijken”, aldus Norder. Om diezelfde reden vindt hij dat huurders weer net als vroeger een stem moeten krijgen in de voormalige woningbouwverenigingen.

Huurders moeten niet alleen meer betrokken raken bij renovaties van woningen en het grootonderhoud, maar ook bij de leefomgeving. „Eigenlijk zouden we weer terug moeten naar de tijd waarin huurders meer invloed hadden op toenmalige woningbouwverenigingen”, zegt Norder. Hij denkt dat er voldoende mensen zijn die nog graag willen meepraten, maar vooral ook meedenken over inrichting van bijvoorbeeld de omgeving.

De invloed van gemeenten op de corporaties moet toenemen, vindt Norder, door de conceptbegrotingen en jaarverslagen te voorzien van een advies, voordat deze worden vastgesteld. Dat zou volgens de wethouder leiden tot een groter maatschappelijk besef, ook gezien de opdracht die ze van gemeenten krijgen. „Nu zit ik altijd in een onderhandelingspositie met de corporaties. Als ze iets niet willen, heb ik geen instrumenten om ze enigszins te sturen.”

Het Rijk moet wat Norder betreft de marktmeester worden. Die moet zorgen dat de corporaties ook meer over hun eigen grenzen heen kijken en kunnen bouwen in andere gemeenten.

Bron: Cobouw

Woningstichting Den Helder wil uit het bestel van woningcorporaties stappen en verdergaan als privaat bedrijf. Zij heeft dat woensdag aan minister Eberhard van der Laan (Wonen, Wijken) laten weten. Als hij niet akkoord gaat, stapt de stichting naar de rechter.

De corporatie meldde dat zij door meerdere maatregelen van het kabinet hard in de portemonnee is getroffen. Zo moeten corporaties sinds enkele jaren vennootschapsbelasting en een heffing voor het fonds voor de zogeheten Vogelaarwijken (achterstandswijken) betalen. De stichting stelt dat haar budget voor investeringen daardoor is gehalveerd.

De stichting stelt dat haar budget voor investeringen hierdoor is gehalveerd. Daardoor loopt de bouw van verpleeghuizen en scholen vertraging op of kan die zelfs helemaal niet meer doorgaan. Ook kan de corporatie niet langer vervallen panden in het centrum van Den Helder opkopen en opknappen.

Algemeen directeur Gerrit Seegers: „Den Haag koestert het beeld van een schatrijke corporatiesector waar het geld tegen de plinten opklotst. Een virtueel beeld dat nodig bijstelling behoeft.”

Door verder te gaan als commercieel bedrijf denkt Woningstichting Den Helder meer financiële ruimte te krijgen. Zo kan zij meer aftrekposten opgeven bij de Belastingdienst en hoeft zij de Vogelaarheffing niet meer te betalen. De corporatie wil wel blijven voldoen aan haar taak om voor sociale huisvesting te zorgen.

Woningstichting Den Helder is al langer van plan om uit het bestel te stappen. Gesprekken daarover met het kabinet leverden niets op.

Ook woningcorporatie De Veste uit Ommen wil overigens al een tijd verder als privaat bedrijf. Ook zij kreeg nul op het rekest van de regering. De stichting stapte daarom naar de rechter, die vrijdag uitspraak doet.

Bron: De Telegraaf

Het verkopen van sociale huurwoningen levert corporaties geen blijvende kasstroom op, waarschuwt het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Dus moeten corporaties voorzichtig zijn met investeren.

Corporaties betalen nieuwbouw met de inkomsten uit verhuur (11 miljard euro, cijfers 2007) en het verkopen van woningen (2 miljard). Meer bouwen is meer verkopen, is de heersende gedachte. Fout, zegt een onderzoek van ABF Research in opdracht van het WSW nu. Na een paar jaar flink verkopen van sociale huurwoningen, is de markt verzadigd en moet worden gerekend op veel minder verkoopopbrengsten. Woningverkoop blijft geen cashcow, de kasstroom droogt een keer op. “Woningcorporaties moeten hun investeringen dus niet enten op het verkopen van woningen”, waarschuwt Erik Terheggen, manager beleid van het WSW. De komende jaren zullen de corporaties waarschijnlijk zo’n 19.000 huurwoningen per jaar verkopen. Bij een gemiddelde verkoopprijs van 140.000 euro levert dat volgens ABF Research 2,6 miljard euro op. Op termijn groeit deze inkomstenpost naar 2,9 miljard in 2015; de gemiddelde verkoopprijs per woning is dan gestegen naar 155.000 euro. Als corporaties de komende tijd fors meer woningen in de verkoop zetten, zouden ze ongeveer 27.000 woningen kunnen verkopen waardoor ze 3,8 miljard zouden kunnen binnenhalen, ruim 1 miljard extra.

Marktpotentie
Het opschroeven van de verkoop is mogelijk omdat koopwoningen nog steeds schaars zijn. Daarom is er volgens ABF een “forse marktpotentie voor de verkoop van corporatiewoningen op korte termijn”. De onderzoekers verwachten dat na 2009 de woningmarkt weer op gang komt. ABF keek onder meer naar demografische en inkomensontwikkelingen, bouwproductie van de afgelopen jaren en vraagontwikkeling. Op basis daarvan stelt ABF dat corporaties hun verkooppotentieel de afgelopen tijd onvoldoende benutten. Kortom: corporaties kunnen veel meer geld halen uit de verkoop van bestaande huurwoningen. In 2008 en 2009 hadden zij 50 procent meer huurwoningen kunnen verkopen.

Bron: Cobouw