Corporaties compenseren hun gebrek aan kasstroom door een deel van hun vastgoed te verkopen aan beleggers. Deze trend signaleert ING Economisch Bureau.

Het volume aan woningbeleggingen is vorig jaar opvallend fors gestegen. Het totale bedrag ging van 540 miljoen euro in 2008 naar 807 miljoen euro in 2009. De verklaring zoekt Jan van der Doelen, sectormanager bouw en onroerend goed bij ING, vooral in de verkoop door corporaties. Die hebben voor hun kasstroom gerekend op de verkoop van een substantieel aantal huurwoningen. De opbrengst hebben ze nodig om hun nieuwbouwprogramma rond te krijgen. Maar het uitponden van complexen met oudere huurwoningen gaat op dit moment uiterst moeizaam. Het aanbod aan woningen in het betrokken genre is erg ruim voor het beperkte aantal kopers dat zich aandient. In zulke omstandigheden zit er weinig anders op dan de ambitie bij te stellen. Een object in zijn geheel verkopen aan beleggers bijvoorbeeld zou “een logische optie” zijn. Beleggers happen inderdaad toe, zo signaleren ze bij ING, ook al blijven de aanvangsrendementen op woningen met gemiddeld 4,9 procent laag ten opzichte van andere vastgoedcategorieën. Hiertegenover staat namelijk het gunstige perspectief van weinig leegstand en op termijn alsnog mooie rendementen in het verschiet door uitponding (verkoop van leegkomende huurwoningen aan particuliere gegadigden).
Niet realiseerbaar

Bewoonde complexen met sociale-huurwoningen zullen niet gauw worden overgedragen aan beleggers. Dat is juridisch vrijwel niet realiseerbaar. Corporaties zouden in plaats daarvan hun nieuwbouwobjecten van de hand doen. De belegger kan deze nieuwbouwcomplexen dan verhuren en wanneer daarvoor aanleiding is, kiezen voor uitponden.

Bron: Cobouw

Woningcorporaties zijn tegenwoordig meer in control. Dat komt doordat het ministerie en externe toezichthouders hebben aangedrongen op het feit dat corporaties kunnen aantonen bedrijfsprocessen te beheersen. Ook moeten de corporaties deze bedrijfsprocessen geborgd hebben binnen de organisatie.

Binnen de markt is door Aedes Magazine gekeken hoe drie corporaties `in control` zijn gekomen op het gebied van geriefverbetering, woningontruiming en inkoop. Volgens Mark Hut, manager Financiën, Control & ICT bij corporatie Talis in Nijmegen, werd bij hen een nieuwe structuur ingevoerd, waarbij niet de organisatie en de afdelingen, maar wel de processen centraal staan. Het systeem is daarbij leidend met als gevolg dat een persoon eindverantwoordelijk is geworden voor de afhandeling van een verzoek. Een procesbeschrijving volgt de te nemen stappen voor die afhandeling.

Woonpartners Midden-Holland is nu ook meer `in control`. Hiervoor is controller Nico van den Oever aangesteld. De corporatie werkt nu voor alle vestigingen met een klantregistratiesysteem, zodat overlastveroorzakende huurders niet weer in een nieuwe woning komen. Volgens Alfred van den Bosch, directeur Vastgoed&Ontwikkeling bij de Alliantie in Huizen, heeft het in control komen er bij hen voor gezorgd dat afspraken zijn gestandaardiseerd, de dienstverlening is verbeterd en de inkoop efficiënter verloopt.

Bron: Aedes Magazine

Zeven van de tien woningcorporaties verwacht in 2010 slechtere resultaten te behalen dan vorig jaar. Een op de drie kampt met meer uitgaven dan inkomsten.

Dat blijkt uit onderzoek van adviesbureau Finance Ideas onder 52 corporaties. De helft van de woningcorporaties meent dat de solvabiliteit aan het eind van het jaar slechter zal zijn. Het eigen vermogen lekt onder meer weg door de matige verkopen en de hoge verliezen die corporaties nemen op bouwprojecten voor sociale huurwoningen. 35 Procent van de corporaties noteert een onrendabele top op sociale huurprojecten van 60 tot 80.000 euro per woning, aldus Finance Ideas. Bij 25 procent loopt het exploitatieverlies zelfs op tot gemiddeld 100.000 euro. Bij renovatie heeft het grootste deel van de corporaties te maken met een bedrag van 20 tot 40.000 euro dat niet terugverdiend kan worden. Een op de drie corporaties verwacht dit jaar negatieve kasstromen. Ze geven meer geld uit dan dat er aan inkomsten binnenkomt.

Lees hier het onderzoek naar de financiële situatie van de woningcorporaties!

Bron: Cobouw

Huurders, gemeenten en het Rijk moeten weer een grotere rol krijgen in het beleid van de woningcorporaties en -stichtingen. „Na de excessen in deze sector is iedereen bezig met ‘coöperatie-bashing’, maar daarmee dreigen we het kind met het badwater weg te gooien”, vindt bouw- en woonwethouder Marnix Norder (PvdA) van Den Haag. Hij sprak donderdag tijdens het Haags Vastgoedsymposium op de Haagse Hogeschool.

Ondanks excessen zoals die bij Rochdale in Amsterdam en met de SS Rotterdam, vindt Norder dat het systeem van woningcorporaties niet kapot moet worden gemaakt. In vergelijking met andere Europese landen is de sociale woningbouw in Nederland een van de beste, vindt Norder. „De woningen zijn beter geïsoleerd, vaak groter en met meer voorzieningen.”

Hij vindt dat woningcorporaties door allerlei maatregelen, zoals beperkte huurverhoging en de afdracht van vennootschapsbelasting, nu worden leeggezogen. „Daardoor is er geen ruimte meer om te investeren, terwijl dat nu juist nodig is in vooral de achterstandswijken”, aldus Norder. Om diezelfde reden vindt hij dat huurders weer net als vroeger een stem moeten krijgen in de voormalige woningbouwverenigingen.

Huurders moeten niet alleen meer betrokken raken bij renovaties van woningen en het grootonderhoud, maar ook bij de leefomgeving. „Eigenlijk zouden we weer terug moeten naar de tijd waarin huurders meer invloed hadden op toenmalige woningbouwverenigingen”, zegt Norder. Hij denkt dat er voldoende mensen zijn die nog graag willen meepraten, maar vooral ook meedenken over inrichting van bijvoorbeeld de omgeving.

De invloed van gemeenten op de corporaties moet toenemen, vindt Norder, door de conceptbegrotingen en jaarverslagen te voorzien van een advies, voordat deze worden vastgesteld. Dat zou volgens de wethouder leiden tot een groter maatschappelijk besef, ook gezien de opdracht die ze van gemeenten krijgen. „Nu zit ik altijd in een onderhandelingspositie met de corporaties. Als ze iets niet willen, heb ik geen instrumenten om ze enigszins te sturen.”

Het Rijk moet wat Norder betreft de marktmeester worden. Die moet zorgen dat de corporaties ook meer over hun eigen grenzen heen kijken en kunnen bouwen in andere gemeenten.

Bron: Cobouw

Woningstichting Den Helder wil uit het bestel van woningcorporaties stappen en verdergaan als privaat bedrijf. Zij heeft dat woensdag aan minister Eberhard van der Laan (Wonen, Wijken) laten weten. Als hij niet akkoord gaat, stapt de stichting naar de rechter.

De corporatie meldde dat zij door meerdere maatregelen van het kabinet hard in de portemonnee is getroffen. Zo moeten corporaties sinds enkele jaren vennootschapsbelasting en een heffing voor het fonds voor de zogeheten Vogelaarwijken (achterstandswijken) betalen. De stichting stelt dat haar budget voor investeringen daardoor is gehalveerd.

De stichting stelt dat haar budget voor investeringen hierdoor is gehalveerd. Daardoor loopt de bouw van verpleeghuizen en scholen vertraging op of kan die zelfs helemaal niet meer doorgaan. Ook kan de corporatie niet langer vervallen panden in het centrum van Den Helder opkopen en opknappen.

Algemeen directeur Gerrit Seegers: „Den Haag koestert het beeld van een schatrijke corporatiesector waar het geld tegen de plinten opklotst. Een virtueel beeld dat nodig bijstelling behoeft.”

Door verder te gaan als commercieel bedrijf denkt Woningstichting Den Helder meer financiële ruimte te krijgen. Zo kan zij meer aftrekposten opgeven bij de Belastingdienst en hoeft zij de Vogelaarheffing niet meer te betalen. De corporatie wil wel blijven voldoen aan haar taak om voor sociale huisvesting te zorgen.

Woningstichting Den Helder is al langer van plan om uit het bestel te stappen. Gesprekken daarover met het kabinet leverden niets op.

Ook woningcorporatie De Veste uit Ommen wil overigens al een tijd verder als privaat bedrijf. Ook zij kreeg nul op het rekest van de regering. De stichting stapte daarom naar de rechter, die vrijdag uitspraak doet.

Bron: De Telegraaf

Het verkopen van sociale huurwoningen levert corporaties geen blijvende kasstroom op, waarschuwt het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Dus moeten corporaties voorzichtig zijn met investeren.

Corporaties betalen nieuwbouw met de inkomsten uit verhuur (11 miljard euro, cijfers 2007) en het verkopen van woningen (2 miljard). Meer bouwen is meer verkopen, is de heersende gedachte. Fout, zegt een onderzoek van ABF Research in opdracht van het WSW nu. Na een paar jaar flink verkopen van sociale huurwoningen, is de markt verzadigd en moet worden gerekend op veel minder verkoopopbrengsten. Woningverkoop blijft geen cashcow, de kasstroom droogt een keer op. “Woningcorporaties moeten hun investeringen dus niet enten op het verkopen van woningen”, waarschuwt Erik Terheggen, manager beleid van het WSW. De komende jaren zullen de corporaties waarschijnlijk zo’n 19.000 huurwoningen per jaar verkopen. Bij een gemiddelde verkoopprijs van 140.000 euro levert dat volgens ABF Research 2,6 miljard euro op. Op termijn groeit deze inkomstenpost naar 2,9 miljard in 2015; de gemiddelde verkoopprijs per woning is dan gestegen naar 155.000 euro. Als corporaties de komende tijd fors meer woningen in de verkoop zetten, zouden ze ongeveer 27.000 woningen kunnen verkopen waardoor ze 3,8 miljard zouden kunnen binnenhalen, ruim 1 miljard extra.

Marktpotentie
Het opschroeven van de verkoop is mogelijk omdat koopwoningen nog steeds schaars zijn. Daarom is er volgens ABF een “forse marktpotentie voor de verkoop van corporatiewoningen op korte termijn”. De onderzoekers verwachten dat na 2009 de woningmarkt weer op gang komt. ABF keek onder meer naar demografische en inkomensontwikkelingen, bouwproductie van de afgelopen jaren en vraagontwikkeling. Op basis daarvan stelt ABF dat corporaties hun verkooppotentieel de afgelopen tijd onvoldoende benutten. Kortom: corporaties kunnen veel meer geld halen uit de verkoop van bestaande huurwoningen. In 2008 en 2009 hadden zij 50 procent meer huurwoningen kunnen verkopen.

Bron: Cobouw

Woningcorporaties draaien mogelijk op voor de huurtoeslag van euro 2,4 mrd of een substantieel deel daarvan. Nu wordt deze subsidieregeling voor huurders met een ‘lager inkomen’ nog betaald door de rijksoverheid.

De bezuinigingswerkgroep Wonen ziet hier een besparingskans, aldus ingewijden.

De werkgroep is een van de twintig ambtelijke commissies die enkele maanden geleden door het kabinet aan het werk is gezet om in verband met het sterk opgelopen begrotingstekort structureel euro 35 mrd te bezuinigen, ofwel 20% van de begroting over 2010.

Ingrijpend voorstel
Bronnen noemen de overheveling van de huurtoeslag een van de ingrijpende voorstellen waarmee de werkgroep Wonen dit voorjaar komt. De opgave om 20% te bezuinigen betekent een bezuiniging van euro 2,6 mrd op de woningmarkt.

Om die extra last voor de corporaties draaglijk te maken, krijgen die in de voorstellen de mogelijkheid hun inkomsten te laten stijgen door huren te verhogen of een flinke hoeveelheid woningen af te stoten. Het huurtoeslagvoorstel wordt momenteel op hoog niveau besproken tussen de corporatiesector en het ministerie van Vrom.

Huur scheefwoners omhoog
Via nieuwe wetgeving zou de huur voor scheefwoners – nieuwe en liefst ook zittende huurders met een inkomen boven de euro 33.000 per jaar – omhoog moeten. Het ligt voor de hand om dan niet, zoals nu, alleen bij toewijzing van corporatiewoningen de inkomens van huurders te toetsen, maar eens in de vier of vijf jaar. Een aantal corporaties, zoals de Alliantie, experimenteert al ruim een jaar op kleine schaal met inkomensafhankelijke huren voor nieuwe huurders (‘Huur op Maat’).

Een ander idee is om de grens voor geliberaliseerde huurwoningen (euro 648) te verlagen, waardoor meer huren in de vrije sector vallen, woningen meer huur opbrengen en door hun rendement meer waard worden. Woningcorporaties kunnen een deel van hun woningen ook direct apart zetten in een bv en beleggers interesseren om enkele honderdduizenden van hun circa 2,4 miljoen woningen te kopen. Met de opbrengst kunnen ze een deel van de huurtoeslag op zich nemen.

Ook kijken naar hypotheekaftrek
Voorzitter Marc Calon van branchevereniging Aedes wil desgevraagd niet ingaan op de ‘vertrouwelijke’ gesprekken met Vrom. Hij stelt dat de sector bereid is bij te dragen , maar dan moet er wel sprake zijn van een ‘integrale’ aanpak van de woningmarkt. Er moet wat hem betreft ook worden gekeken naar de euro 14 mrd die jaarlijks naar hypotheekrenteaftrek gaat. Volgens Calon is het ‘onmogelijk’ om de huurtoeslag uit huurverhogingen te betalen. ‘Een procent huurverhoging levert euro 120 mln op, terwijl de huurtoeslag euro 2 mrd op jaarbasis kost.’

Ook directeur Jim Schuyt van De Alliantie bevestigt dat het thema van de huurtoeslag hoog op de agenda staat in de bezuinigingsbesprekingen. Schuyt, tevens voorzitter van De Vernieuwde Stad (een groep van 21 actief investerende corporaties) vraagt zich wel af hoe het Rijk de hand wil leggen op het geld van private instellingen. ‘Hierover een akkoord sluiten met de hele sector is uitgesloten.’

Bron: Het Financieele Dagblad

De financiële positie van de woningcorporaties is gezond. De macrocijfers in de sector zijn goed, schrijft minister Eberhard Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie woensdag in een brief aan de Tweede Kamer.

Aanleiding voor de brief waren berichten dat de corporaties gezamenlijk een verlies van 2 miljard euro zouden hebben geleden. Maar uit cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) blijkt dat het vermogen met ongeveer 300 miljoen is toegenomen naar 32,4 miljard euro in 2008. Wel daalde de solvabiliteit iets. Belangrijkste oorzaak hiervoor zijn de hoge nieuwbouwinvesteringen in 2008 als gevolg van 36.500 gebouwde nieuwe huur- en koopwoningen.

Bron: De Telegraaf

De grote woningcorporaties slopen nog steeds veel goedkope huurwoningen en bouwen er vooral dure huurwoningen bij. Dat blijkt uit onderzoek dat de Volkskrant woensdag heeft gepubliceerd. Vorig jaar is bij 25 grote corporaties het aantal goedkope huurwoningen met ruim elfduizend huizen (5 procent) met een huur tot 350 euro per maand gedaald tot 221.000 stuks.

Het aantal dure huurhuizen steeg daarentegen met 13 procent tot 43.000. Het zijn vooral de grote corporaties in de grote steden die veel goedkope woningen hebben laten verdwijnen.

De SP stelde de sloop van goedkope huurwoningen vorige week nog aan de orde in het rapport ‘Langs de slooplat’. Volgens de SP zijn er de afgelopen twintig jaar ruim 190.000 vaak nog goede sociale huurwoningen gesloopt.

Als alle plannen doorgaan, komen daar de komende jaren volgens de partij nog 120.000 huizen bij.

Bron: ANP

Bij een derde van alle woningcorporaties verdwijnt er meer geld uit de kas dan erin komt. 45 Corporaties worden vanwege een hoog risicoprofiel intensief in de gaten gehouden.

Dat blijkt uit de jaarlijkse meting van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) die is verzameld in de publicatie Cijfermatig Perspectief Woningcorporaties. De ruim 400 corporaties noteerden in 2008 een gezamenlijk verlies van 573 miljoen euro. In 2007 werd nog ruim 800 miljoen winst geschreven. Per woning maken de corporaties gemiddeld een verlies van 226 euro. De sector bezit ruim 2,5 miljoen woningen. Het WSW verwacht dat het jaarresultaat van 2009 verder onder druk komt te staan vanwege de vennootschapsbelasting, de tegenvallende verkopen en de oplopende onderhoudskosten. “Bijna alle corporaties lopen tegen hun financiële grens aan”, zegt Erik Terheggen, manager beleid bij het WSW. De bouwplannen voor dit jaar waren volgens hem te ambitieus. “We hebben de indruk dat ze bij de begroting voor 2009 nog niet helemaal door hadden wat de recessie voor hen betekende.” Nu is dat besef er wel. “Corporaties hebben een forse knip in de toekomstplannen gemaakt.” Uit de WSW-publicatie blijkt dat 73 corporaties een hoger risicoprofiel hebben gekregen. Deze corporaties kunnen de komende tijd vaker bezoekjes van het WSW verwachten en zullen regelmatig hun financiële cijfers moeten overleggen. “Maar het zijn niet gelijk allemaal zorgenkindjes”, nuanceert Terheggen. Wel worden veel van de volkshuisvesters door het WSW opgedragen hun investeringen te temporiseren of te schrappen, de verkopen van bestaande woningen op te schroeven en het onderhoud te versoberen. Toch sombert het WSW in tegenstelling tot corporatiekoepel Aedes niet over de toekomst van de sector. “De langetermijnvooruitzichten zijn goed”, zegt Terheggen. “Corporaties hebben een goede balans en genoeg mogelijkheden om de komende jaren bij te sturen. Het is niet zo dat ze direct omvallen.”

Bron: Cobouw