De Vlaamse overheid heeft geen volledig overzicht van haar vastgoed. Daardoor kan ze haar ‘portefeuille’ niet echt ‘actief beheren’.

De Vlaamse overheid heeft geen bruikbaar en volledig overzicht van haar ‘onroerend patrimonium’, de gebouwen en gronden die ze bezit. In de vorige regeerperiode beloofde ze al daaraan te werken. Maar ze is er nog niet mee rond.

Hoeveel gebouwen leeg staan of ondermaats gevuld zijn, weet ze dus niet zeker. Daarom weet ze ook niet of ze sommige gebouwen van de hand kan doen of verhuren, of er meer van haar diensten in kan huisvesten.

De minister van Bestuurszaken, Geert Bourgeois (N-VA), gaf dit toe aan oppositielid Marino Keulen (Open VLD), die ook voormalig minister is. Keulen kwam op het idee er vragen over te stellen toen hij zag dat de kantoren van zijn vroegere kabinet aan de Kreupelenstraat leeg stonden. Dat kabinetsgebouw is intussen ter beschikking gesteld van het Centrum voor Algemeen Welzijnswerk (CAW) dat het gebruikt voor ‘noodopvang’ voor daklozen.

Keulen herinnerde zich ook dat in de vorige regeerperiode al eens gevraagd was naar de inventarisatie van het patrimonium van de Vlaamse overheid.

Geert Bourgeois zegt dat de regeerverklaring én de beleidsbrief uitdrukkelijk voorzien in de opstelling van een volledige inventaris en dat, eens die er is, gestart wordt met een ‘proactief beheer’ van de ‘vastgoedportefeuille’.

Daarvoor is het nodig iets meer te weten dan ‘gebouw X is onze eigendom’. De Vlaamse overheid wil alles professioneel in kaart brengen, tot en met de energieprestaties van de gebouwen. En dat vergt tijd. Het gaat ook niet alleen over kantoorgebouwen. De diensten van het Zeewezen, de Wegen en Waterwegen, De Lijn, Bloso,… hebben nog andere soorten vastgoed in bezit. Dat maakt de zaak complex.

De gebouwen van de departementen en centrale diensten zijn al in kaart gebracht en worden min of meer actief beheerd. Er is weinig leegstand (zie inzet). Het departement Bestuurszaken, het Agentschap Facilitair Management en de Vlaamse Bouwmeester zijn nu bezig met de Agentschappen en de buitendiensten.

Bourgeois denkt dat de operatie tegen de jaarwisseling rond is.

Bron: De Standaard

Vincent Querton, gedelegeerd bestuurder van de vastgoedmakelaar Jones Lang Lasalle, klinkt zelfverzekerd als we hem treffen in de tent op de Croisette in Cannes, waar de vastgoedbeurs Mipim plaatsvindt. “2009 was een goed jaar voor vastgoed. Het aantal transacties steeg met 30 procent. En 2010 wordt nog beter,” zegt hij.

Een en ander dient gerelativeerd. De totale vastgoedinvesteringen België stegen vorig jaar inderdaad met 300 miljoen naar 1,3 miljard euro. Maar in 2007 stond de teller op 5 miljard. “Het klopt dat we bijna niet anders konden doen dan stijgen, omdat we in een diep dal terechtkwamen.”, zegt hij relativerend. “Zoals u weet zijn makelaars van nature erg optimistisch.”

Toch is er sinds 2009 een en ander fundamenteel verandert, weet de vastgoedspedcialist. “In 2009 was het indrukwekkend kalm op de Mipim”, herinnert hij. “Er werd geen enkele afspraak gemaakt. Tenzij om elkaar een maand of zes later nog eens te zien, als iedereen meer duidelijkheid had over de cijfers.”

In 2010 worden opnieuw zaken gedaan. “Het is back to business, maar geen business as usual”, vat hij samen. “Er is nog vraag naar eersterangsprojecten met lange termijn-huurcontracten. In risicovolle investeringen daarentegen is bijna niemand geïnteresseerd. Wat een verschil met drie jaar geleden. Toen was elk risico net een opportuniteit, waarin ook de banken mee wilden instappen.”

Net omdat de banken erg voorzichtig zijn, zullen de investeerders hun kapitaal ook meer poolen. “Investeerders schakelen ons in om partijen te zoeken die projecten willen delen”, aldus Querton. “Ook hier weer een groot verschil met vroeger, toen het elk voor zich was.”

Bron: Trends

“Investeren in vastgoed in deze tijden doe je het best in je achtertuin, omdat je snel moet kunnen inschatten of die markt terug aantrekt, dan wel terug in problemen komt”, zegt Kiran Patel, hoofd Strategie van Axa Real Estate IM.

“En Brussel is onze achtertuin. Net daarom hechten we belang aan de Europese wijk als investeringsdoel. Die heeft immers een rotsvaste toekomst. Maar ook de buurt van de Louizalaan staat bij ons bovenaan op de lijst van te kopen. Een tweederangsmarkt als Zaventem zien we dan veel minder zitten.” Dat verklaarde Patel, wiens bedrijf 40 miljard euro vastgoed beheert, tijdens een interview met Trends op de Mipim-vastgoedbeurs in Cannes. Patel maakte in Cannes deel uit van een symposium “Recovery positions: institutional behaviour – building on traditional values?”

Ook Matthew Ryall, hoofd indirecte investeringen van Allianz Real Estate, gaf er een uiteenzetting. Beide heren schuiven een rendement van 6,5 procent voor investeringen naar voren.
“Heel wat fondsen zitten op een berg geld”, vertelt Ryall aan Trends. “Zeker nu stilaan wordt gevreesd dat de inflatie eraan zit te komen, willen ze dat investeren in projecten met een laag risico. De Brusselse kantoormarkt biedt die zekerheid. Hij wordt beheerst door stabiele overheden en bedrijven die daarvan afhankelijk zijn. Bovendien is de Belgische economie een stuk sterker dan heel wat andere landen, zoals Spanje en Portugal. Voor ons is Brussel dus een ideaal inbesteringsproject. Wij houden die markt voortdurend in het oog,” verduidelijkt Ryall.

Niet dat het peis en vree is op de Europese vastgoedmarkten. “Heel wat nieuwe investeringen vloeien naar de verkeerde projecten”, aldus Ryall. “Vooral de voorbije drie maanden ervaar ik weer een hype in vastgoedinvesteringen. Het lijkt wel of de investeerders niets hebben geleerd uit de crash van twee jaar geleden.”

Patel is heel wat minder pessimistisch: “Momenteel kan je – met de nodige research – nog koopjes doen. Zo’n moment maak je maar een keer of twee tijdens je vastgoedcarrière mee. We hebben de middelen en de prijzen staan in sommige segmenten op een dieptepunt, met de zekerheid dat ze ooit de vroegere niveaus zullen halen.”

Volgens Ryall (laconiek) “halen we in 2025 opnieuw de prijzen van de piek van 2007. Maar niemand kan zeggen wanneer de markten eerder zullen aantrekken. Er is echt te veel onzekerheid in de markt om voorspellingen te doen.”

Dat is ook de mening van Paul Clark, hoofd Investeringen en Vermogensbeheer van de The Crown Estate, het meer dan 1000 jaar oude vastgoedfonds van de Britse overheid. “Wie voldoende geld en verstand heeft, had zes maanden geleden koopjes kunnen doen. Niet gedaan? Pech. Ik zie een nieuwe golf van miljoeneninvesteringen aankomen. De fundamentals worden weer vergeten. Als sommigen die al ooit gekend hebben.”

Bron: Trends

Corporaties compenseren hun gebrek aan kasstroom door een deel van hun vastgoed te verkopen aan beleggers. Deze trend signaleert ING Economisch Bureau.

Het volume aan woningbeleggingen is vorig jaar opvallend fors gestegen. Het totale bedrag ging van 540 miljoen euro in 2008 naar 807 miljoen euro in 2009. De verklaring zoekt Jan van der Doelen, sectormanager bouw en onroerend goed bij ING, vooral in de verkoop door corporaties. Die hebben voor hun kasstroom gerekend op de verkoop van een substantieel aantal huurwoningen. De opbrengst hebben ze nodig om hun nieuwbouwprogramma rond te krijgen. Maar het uitponden van complexen met oudere huurwoningen gaat op dit moment uiterst moeizaam. Het aanbod aan woningen in het betrokken genre is erg ruim voor het beperkte aantal kopers dat zich aandient. In zulke omstandigheden zit er weinig anders op dan de ambitie bij te stellen. Een object in zijn geheel verkopen aan beleggers bijvoorbeeld zou “een logische optie” zijn. Beleggers happen inderdaad toe, zo signaleren ze bij ING, ook al blijven de aanvangsrendementen op woningen met gemiddeld 4,9 procent laag ten opzichte van andere vastgoedcategorieën. Hiertegenover staat namelijk het gunstige perspectief van weinig leegstand en op termijn alsnog mooie rendementen in het verschiet door uitponding (verkoop van leegkomende huurwoningen aan particuliere gegadigden).
Niet realiseerbaar

Bewoonde complexen met sociale-huurwoningen zullen niet gauw worden overgedragen aan beleggers. Dat is juridisch vrijwel niet realiseerbaar. Corporaties zouden in plaats daarvan hun nieuwbouwobjecten van de hand doen. De belegger kan deze nieuwbouwcomplexen dan verhuren en wanneer daarvoor aanleiding is, kiezen voor uitponden.

Bron: Cobouw

Gebiedsontwikkelaars moeten zich niet laten ontmoedigen door de economische recessie, vindt stedenbouwkundige Riek Bakker (65).

Zij is een van de prominenten uit de bouwwereld die tijdens de vijfde Nationale Conferentie Gebiedsontwikkeling, die woensdag in Utrecht wordt gehouden, haar visie geeft op de huidige gebiedontwikkeling. Dagblad Cobouw sprak met haar aan de vooravond van de conferentie.

De politieke situatie in Nederland lijkt zich drastisch te wijzigen; verwacht u gevolgen voor gebiedsontwikkelaars?
“Nee, ik verwacht niet dat de gewijzigde politieke omstandigheden extra problemen gaan opleveren voor gebiedsontwikkeling. Het is een goed instrument en dat zul je linksom of rechtsom moeten gebruiken. Daar ontkomt de politiek niet aan. Ik verwacht eerder dat er problemen zullen ontstaan door de economische crisis. Er moet 35 miljard euro worden bezuinigd. En daarvan zal de ruimtelijke ordening klappen krijgen. Bijna iedere vier jaar worden er sleutelprojecten benoemd en ik ga ervan uit dat daarvoor veel minder geld beschikbaar komt.”

Kunnen gebiedsontwikkelaars daarop anticiperen?
“Zeker, ze moeten slimmere manieren bedenken om geld te krijgen voor gebiedsontwikkeling. Dat vraagt om creativiteit. Het is niet langer vanzelfsprekend dat er geld beschikbaar komt voor vastgoed. Daarom moeten we financiële mogelijkheden creëren om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.”

Is het daarvoor niet te laat? De recessie is uiteindelijk in volle gang.
“Juist niet. Dit is het moment om op zoek te gaan naar nieuwe verdienmodellen. We moeten zeker niet ophouden met het ontwikkelen van gebieden. Dan leg je het hoofd in de schoot en daar bereiken we niets mee.”

Aan welke slimme strategie denkt u?
“Tot nu wordt voor de financiering van projecten vooral gekeken naar vastgoedpartijen. De tijd van de traditionele gebiedsontwikkeling waarbij vooral de woningbouw een belangrijke rol speelt, is echter voorbij. De woningbouw is niet meer wat het was en ik verwacht ook niet dat die branche zich snel zal herstellen. Dus moeten we naar andere sectoren uitkijken. Daar kunnen goede resultaten uit voortkomen. Ik stel voor om andere ondernemers te benaderen. Denk daarbij aan recreatiebranche en de infrasector. Die bieden nog voldoende mogelijkheden voor samenwerking.”

Dus eigenlijk biedt de economische recessie nieuwe kansen voor gebiedsontwikkelaars?
“Als we het slim aanpakken zeker. Inbreiding en de ontwikkeling van stadsranden kunnen daarbij een belangrijke rol gaan spelen. ”

Hebben die dan minder te lijden onder de recessie?
“De woon- en leefomgeving staat hoog op de politieke agenda en daarvan kunnen we bij gebiedsontwikkeling gebruikmaken. Bijvoorbeeld door inbreiding en natuurontwikkeling aan elkaar te koppelen. Je kunt natuur zo aanleggen dat rond de stad recreatiemogelijkheden ontstaan. Dat betekent dan wel dat er ook infrastructuur moet worden aangelegd. Dat is dan meteen een goede reden om de stadsranden aan te pakken en daartoe allianties te sluiten.”

Kunt u een voorbeeld noemen?
“Ik denk aan Midden Delfland. Die gemeente heeft er doelbewust voor gekozen om zuinig te zijn op de natuur. Waar andere gemeenten kiezen voor bouwen, kiest die gemeente voor het versterken van de groenstructuur. En daarbij wordt zowel samengewerkt met de recreatiebranche als met de agrarische sector. Ik zie veel in die samenwerking. Het leidt tot een grotere wisselwerking tussen het platteland en de stedelijke gebieden. Daar kunnen gebiedsontwikkelaars hun voordeel mee doen.”

Riek Bakker denkt dat in de toekomst vaker zal worden samengewerkt tussen de gebiedsontwikkelaars en de agrarische sector. Op het congres gaat ze vooral in op inbreiding en ontwikkeling stadsranden.

Dbfmo-projecten van RGD
Stedenbouwkundige Riek Bakker is directeur van Riek Bakker Advies en medeoprichter en partner van BVR, het adviesbureau voor stedelijke ontwikkeling, landschap en infrastructuur. Ze was de drijvende kracht achter de ontwikkeling van de Kop van Zuid in Rotterdam en de Vinex-wijk Leidsche Rijn in Utrecht. Bakker was tussen 1997 en 2003 hoogleraar stedenbouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Zij was daarvoor directeur Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam (1986-1991) en vervolgens directeur van de Rotterdamse dienst Stedebouw en Volkshuisvesting (1991-1993). Vanwege haar bijdrage aan de Nederlandse stedenbouw werd haar in 2006 door de Rijksuniversiteit Groningen de Aletta Jacobsprijs toegekend. Ze was voorzitter van de Adviescommissie Gebiedsontwikkeling van het ministerie van VROM.

Bron: Cobouw

Prijzen stijgen, aantal verkochte woningen daalt

Het Nieuwsblad presenteert op elke gemeentesite een dossier over de vastgoedprijzen.

De prijs van de woningen in Linter kende een piek in 2007. In 2008 en 2009 daalde dit terug iets of wat. De verkoop van het aantal woningen daalde met de stijging van de prijs. In 2003 en 2005 werden er in Linter het meeste woningen verkocht. In 2006 en 2007 daalde de verkoop om in 2008 opnieuw terug te stijgen. 2009 werd dan het jaar van de crisis, met een forse daling van het aantal verkochte woningen tot gevolg.

Bron: Het Nieuwsblad

De prijzen van alle soorten vastgoed zijn in Kalmthout gedaald tegenover 2008. Waar een huis in 2008 gemiddeld 210.822 euro kostte, betaalden kopers in 2009 gemiddeld 197.887 euro. Ook de prijzen van villa’s (380.919 euro in 2008 tegenover 365.830 euro in 2009) en appartementen (2008: 187.945 euro tegenover 173.000 in 2009) daalden. De prijs van bouwgrond is drie euro per vierkante meter gezakt: 81 euro in 2008 tegenover 78 euro in 2009.

Van de buurgemeenten is alleen Essen goedkoper voor een gemiddelde woning: 191.147 euro geven kopers daar gemiddeld voor een woning. Zowel Kapellen als Wuustwezel zijn duurder, kopers willen daar respectievelijk gemiddeld 200.387 euro en 211.458 euro neertellen voor een woning.

Bron: Het Nieuwsblad

Het aantal vastgoedtransacties lag in januari 2010 20,8 procent hoger dan in januari 2009. In vergelijking met december 2009 bedraagt de stijging 11,6 procent, meldt Knack.be. De crisis lijkt voorbij in de sector, alleen de prijzen moeten nog volgen.

De cijfers komen van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN), die vorige maand voor het eerst uitpakte met haar ‘notarisbarometer’, waarin transacties een stuk sneller verwerkt worden dan in de statistieken van de federale overheid. Die laatste baseert zich immers op verkoopaktes, terwijl de notarissen hun gegevens al invoeren op het moment dat ze weet krijgen van het ondertekenen van een koopovereenkomst.

Spectaculair
Een stijging van ruim 11 procent op maandbasis is behoorlijk spectaculair. Als die trend zich in februari en maart doorzet, wordt dit kwartaal wellicht opnieuw het peil bereikt van het tweede kwartaal van 2008, dus vóór de ineenstorting van de markt. Zo ver zijn we echter nog niet. “Een woonhuis kostte eind vorig jaar in Vlaanderen gemiddeld nog 171.000 euro, tegenover 181.000 euro in de loop van 2008″, zegt KFBN-voorzitter Bart Van Opstal. “Dat is een correctie van 5,8 procent. Op de appartementenmarkt stegen de prijzen echter met 1 procent.”

Bron: Het Laatste Nieuws

Een revolutie voor de vastgoedverkoop in België.’ Zo werd de veilingsite eenmaal-andermaal.be gisteren aangekondigd. Vastgoedmakelaars twijfelen echter aan de legaliteit ervan.

Eenmaal-andermaal.be werd gisteren in Antwerpen gelanceerd en is een nieuwe online verkoopmethode voor vastgoed in België. Het wil een tussenschakel zijn tussen makelaars, kopers en verkopers om de verkoop van woningen vlotter te laten verlopen.

‘In tegenstelling tot het klassieke systeem wordt er gestart met een lage prijs die opgetrokken wordt’, zegt Paul Voerman, een van de oprichters van het online biedingsplatform. ‘Op die manier worden veel meer kandidaat-kopers aangetrokken en is de makelaar ook zeker van een snellere verkoop. De kandidaat-koper heeft trouwens rustig de tijd om de woning te bezichtigen alvorens te bieden.’

Een vastgoedmakelaar die er gebruik van wil maken, betaalt 250euro per maand en 1.000euro voor elke succesvolle veiling. Kandidaat-kopers kunnen zich registreren en inloggen om op een afgesproken tijdstip te bieden.

Al in Nederland en Engeland

Voerman maakt zich sterk dat het initiatief een succes wordt. ‘Ons initiatief is sowieso de oplossing voor een groot aantal panden die nu onverkoopbaar in het bestand van de makelaar zitten. We verwachten dat binnen vijf jaar 5 tot 7procent van de verkochte panden via het online bieden van eigenaar zal wisselen. In Nederland slaat een gelijkaardig platform aan en ook in het Verenigd Koninkrijk is het al een ingeburgerd systeem.’

Voerman heeft al enkele vastgoedmakelaars kunnen overtuigen om met hem in zee te gaan, maar anderen aarzelen. ‘Ik twijfel aan de legaliteit van het systeem’, zegt August Hendrickx van Markgrave Vastgoed. ‘Zo’n veilingsite is immers mogelijk in strijd met het gerechtelijk wetboek.’

De Koninklijke Federatie van het Belgische Notariaat wenst voorlopig niet te reageren, maar het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) bevestigt dat de legaliteit van zulke veilingsites onderzocht wordt. ‘Ik moedig elk fris project dat de vastgoedsector wil opkrikken aan’, zegt Luc Machon, voorzitter van het BIV. ‘Maar het klopt dat de legaliteit wordt onderzocht van alle initiatieven die online vastgoed veilen in België. Er wordt nagegaan of bepaalde aspecten in strijd zijn met de wet op de handelspraktijken en de wetgeving voor e-commerce.’

Geen openbare verkoop

Zo heeft het notariaat bijvoorbeeld exclusiviteit op openbare verkopen, maar in de huidige wetgeving is het niet duidelijk of een online veiling wel openbaar is. Paul Voerman van eenmaal-andermaal.be verdedigt zich. ‘Wat wij doen, is in ieder geval geen openbare verkoop’, zegt hij. ‘Wij bieden alleen een platform aan en treden op als veilingmeester, maar de verkoop is nog steeds in handen van de makelaar.’

In de loop van februari zal het BIV een advies krijgen van minister van Justitie De Clerck (CD&V) en minister van Middenstand Sabine Laruelle (MR) over de rechtsgeldigheid van zulke veilingsites. Op 25 februari formuleert de Natioale Raad van het BIV een uitspraak.

Bron: Het Nieuwsblad