De looptijd van hypotheken wordt steeds langer. Een goede zaak voor de banken, maar niet altijd voor de consument.

In 2004 werd nog 60procent van de woonkredieten afgesloten met een looptijd van 20jaar. Maar de hegemonie van 20-jarige kredieten lijkt ondertussen verleden tijd. De jongste jaren nemen steeds meer gezinnen hun toevlucht tot leningen op 25 of 30jaar om de aflossing betaalbaar te houden. Bij ING bijvoorbeeld werd dit jaar 38procent van de nieuwe woonleningen afgesloten met een looptijd van 25 of 30, terwijl het aantal leningen op 20jaar teruggevallen is tot 20procent. En bij BNP Paribas Fortis zijn zelfs al leningen mogelijk met een looptijd tot 40jaar.

In de praktijk blijven leningen met een looptijd van meer dan 30jaar voorlopig nog uitzonderingen. Maar als het aan de banksector ligt, mag ook de grens van 30jaar sneuvelen. Op vraag van de beroepsverenigingen voor het krediet legde Marc Verwilghen (Open VLD) eerder dit jaar een wetsvoorstel neer in de Senaat om de geldigheidsduur van een hypothecaire inschrijving, die vandaag beperkt is tot 30 jaar, te verlengen tot 50 jaar. Door die verlenging zouden leningen met een langere looptijd niet meer ‘herschreven’ moeten worden na 30jaar, wat vandaag wel het geval is. Dat vormt een rem op de ontwikkeling van kredieten met een langere looptijd.

Voor jonge gezinnen lijkt het op het eerste gezicht een goede zaak dat alle obstakels worden weggenomen voor kredieten met looptijd van meer dan 30jaar. Want lenen met een lange looptijd lijkt voor hen vaak de enige mogelijkheid om zonder spaargeld eigenaar te kunnen worden van een eigen woning. In werkelijkheid hebben leningen met een ultralange looptijd echter ook een enkele belangrijke nadelen. We zetten ze op een rijtje

1. Lange looptijd, dure lening

Ten eerste zijn leningen met een looptijd van 25jaar of langer erg duur. En wel op twee manieren. Om te beginnen ligt de rentevoet bij deze kredieten hoger dan bij kredieten met een kortere looptijd. Bij BNP Paribas Fortis bijvoorbeeld bedraagt het tarief voor een lening met vaste rentevoet 5,50 procent als gekozen wordt voor een krediet op 20jaar. Voor een krediet op 30jaar is dat al 5,75 procent en bedraagt de looptijd 40jaar dan stijgt de rente zelfs tot 6procent.

Los van het tarief zijn langlopende leningen ook duurder omdat er gedurende een langere periode interest moet worden betaald op het ontleende kapitaal. En dat scheelt een slok op de borrel. Leen je bijvoorbeeld 200.000 euro op 20jaar tegen een vaste rente van 5,50 procent dan betaal je over de hele looptijd bekeken een bedrag van 326.496 euro af. Leen je datzelfde bedrag op 40jaar tegen een rente van 6procent dan heb je aan het einde van de rit 517.824 euro terugbetaald. In het eerste geval betaal je in het totaal 126.496 euro rente aan de bank. In het tweede geval zal je na 40jaar 317.824 euro aan rente betaald hebben. Dat is 2,5 keer zoveel.

2. Lange looptijd, amper kapitaal afgelost na 10 jaar

Leningen met een erg lange looptijd hebben ook het nadeel dat tijdens er de eerste 10jaar een verwaarloosbaar klein bedrag aan kapitaal wordt afgelost. Laat ons daar weer even ons voorbeeld bijhalen. Voor onze lening van 200.000 euro op 20jaar betaal je elke maand een vast bedrag af van 1.360,40 euro en heb je na tien jaar ongeveer 35procent van het kapitaal afgelost (73.862 euro). Dat is het spaarpotje dat je hebt opgebouwd via de aflossing van de lening.

Leen je datzelfde kapitaal op 40jaar dan betaal je per maand weliswaar iets minder af, namelijk 1.078,80 euro, maar heb je na tien jaar nog geen tiende van het kapitaal afgelost (17.024 euro). Bij een herverkoop van de woning na tien jaar zal je dus nog bijna het volledige ontleende kapitaal moeten aflossen aan de bank. Of anders gezegd: je hebt amper iets opgebouwd voor jezelf.

Vooral in een omgeving van dalende of stagnerende vastgoedprijzen is dat geen prettig perspectief. En in zo’n periode lijken we stilaan aanbeland te zijn. Nadat de vastgoedprijzen tijdens de eerste jaren van deze eeuw de pan uitswingden, stellen waarnemers op de vastgoedmarkt nu vast dat de prijzen stabiliseren.

Concreet moeten vastgoedkopers die een lening op 40jaar afsluiten er rekening mee houden dat ze de eerste 10 jaar van hun lening amper vermogen opbouwen voor zichzelf. Daartegenover staat dat ze door hun eigendomsakte al wel verantwoordelijk zijn voor de specifieke eigenaarskosten van hun huis, zoals grote herstellingswerken aan dak en ramen, onroerende voorheffing, schuldsaldoverzekering,…

3. Lange looptijden, stijgende vastgoedprijzen

Ten slotte blijkt een verlenging van de duurtijd van de woonkredieten in de praktijk ook aanleiding te geven tot een snellere stijging van de woningprijzen. ‘Kredieten met een langere looptijd lijken in eerste instantie een voordeel voor jonge gezinnen en eenoudergezinnen’, legt de Brusselse notaris Olivier De Clippele uit. ‘Daardoor kunnen ze de afbetaling over een langere periode spreiden en wordt de aankoop haalbaar. In de praktijk vertaalt die stijgende afbetalingscapaciteit zich echter onmiddellijk in een stijging van de woningprijzen. Zo zien we in de Europese landen waar leningen met ultralange looptijden al geruime tijd gangbaar zijn, zoals Spanje, Nederland en Zwitserland, dat de woningprijzen systematisch sterker gestegen zijn dan bij ons. Die sterk stijgende woningprijzen maken het voor iets oudere mensen nog moeilijker om eigenaar te worden, omdat zij gezien hun leeftijd geen lening meer kunnen afsluiten met zo’n lange looptijd’, waarschuwt de notaris.

Vanuit die bekommernis diende notaris De Clippele, tevens Brussels parlementslid, een voorstel voor decreet in dat aan de banken een bijkomende taks oplegt wanneer ze een krediet toestaan met een looptijd langer dan 30jaar. Kredieten op 40jaar zouden door deze taks niet meer rendabel zijn voor de bank.

Bron: Standaard

De rente op 10-jarige Ierse staatsobligaties steeg gisteren tot 7,84% en dat is een record. Beleggers keren zich opnieuw van Iers staatspapier af nu de vrees bestaat dat de recessie in het land nog zal verdiepen nu nieuwe besparingsmaatregelen zich opdringen.

Olli Rehn, de eurocommissaris voor economie, is vandaag in Dublin om de plannen van de Ierse regering te bespreken. Die moeten het begrotingstekort van 12% terugbrengen tot onder de 10% volgend jaar.

Maar investeerders vragen zich af of nog eens 6 miljard euro aan bijkomende besparingen de noodlijdende Ierse economie vooruit zullen helpen. Wanneer de kost van de redding van de banken wordt meegerekend bedraagt het begrotingstekort al een astronomische 32%. Ook de belastingsinkomsten dreigen lager uit te vallen nu steeds meer werklozen een uitkering aaanvragen. De vrees bestaat dat wanneer Ierland volgend jaar staatspapier op de financiële markten aanbiedt, kopers massal zullen afhaken. Dan zal Ierland -net als Griekenland- een beroep moeten doen op de EU.

Rehn tracht ondertussen de markten te sussen : ‘Ierland heeft op geen enkel moment gevraagd om de activatie van welk reddingsmechanisme dan ook, het is gewoon niet ter sprake gekomen’.

Toch blijven de vooruitzichtenvoor voor de Ierse economie onheilspellend. Econoom Morgan Kelly schrijft in The Irish Times dat Ierse huisbezitters tot nog toe alles op alles zetten om de hypotheekrente te blijven betalen. Maar ook daar dreigt nu verandering in te komen, want blijvend zwakke huizenprijzen blijven verkopers ontmoedigen en steeds meer gezinnen kunnen de rentelasten niet langer betalen.

Volgens The Wall Street Journal zal nog voor eind dit jaar het uitstaande bedrag op één op de vier hypotheken in het land hoger zijn dan de waarde van het huis. Kelly anticipeert dan ook een semi-bankroet van de Ierse staat, waarbij de regering volgend jaar  -wanneer de kapitaalmarkt Ierland in de steek laat -moet onderhandelen met de ECB om te kunnen lenen via een Europees vangnet.

Bron: express.be

Eind juni 2010 bedroeg de achterstand bij de afbetaling van hypotheekleningen 769,9 miljoen euro. Dat is circa 50 procent meer dan in augustus 2008, toen het bedrag van de uitstaande wanbetalingen 520,5 miljoen euro bedroeg. Dat meldt Test-Aankoop in haar tijdschrift Budget & Recht. Volgens de consumentenorganisatie zal die trend zich nog doorzetten “bij gebrek aan een strengere wet”.

Volgens Test-Aankoop zijn in eerste instantie de bankiers hiervoor verantwoordelijk, want zij verlenen te gemakkelijk krediet. “Sommigen gaan er zelfs van uit dat een gezin van vier kan leven van 800 tot 1.000 euro per maand, in de veronderstelling dat zo’n bedrag overblijft na maandelijkse afbetaling”. Ook het feit dat kredietinstellingen steeds meer met variabele rentevoeten werken is risicovol, want bij stijging komen heel wat afbetalers in de problemen.
 
Strengere wet
De consumentenorganisatie eist een wetswijziging naar het voorbeeld van de wet op het consumentenkrediet. Verleners van hypotheekleningen worden op die manier verplicht zich te vergewissen van de financiële situatie en de terugbetalingsmogelijkheden van de klant. Via een controleerbaar systeem zouden de bankiers het maximumkrediet moeten berekenen en dit grondig motiveren als ze dit overschrijden.
 
Sancties
Een kredietverlener die zijn verplichtingen op dat vlak niet nakomt, moet volgens TA gesanctioneerd worden, en bovendien de consument die zijn afbetaling niet nakomt, schadeloos stellen. TA eist ook een verbod van praktijken waarbij verkoop van producten die niet bij de consument passen, beloond wordt. Bij stijgende rentevoeten moet de consument de keuze krijgen tussen een hogere maandelijkse afbetaling of onveranderde afbetaling met een termijnverlenging. (belga/sam)

Bron: Hln.be

Iedereen is het er over eens dat de woningmarkt verstoord wordt door twee ‘subsidiestromen’: de hypotheekrenteaftrek en de huursubsidies.

Hierdoor zijn koopwoningen kunstmatig duur en huurwoningen kunstmatig goedkoop. Dit stelde ook het panel van het ’Woningmarkt Debat’ ruim een week geleden. Dat panel (bestuurders van woningcorporaties en woningbeleggers) legde drie punten op tafel. Ten eerste moet de woningmarkt een transparante markt zijn. Ook moet er een integrale oplossing komen voor de koop- en huurmarkt en tot slot is er een helder langetermijnplan nodig.

Dan weten burgers waar ze aan toe zijn. Ik ben het hier geheel mee eens.

Eén facet mis ik in de huidige discussies. De woningmarkt wordt nu gezien als de nieuwe melkkoe: een fundamentele fout. In een woning woon je. Het huis (gehuurd of gekocht) maakt een belangrijk onderdeel uit van je leven. Een dak boven je hoofd heeft iedereen nodig en is daarom geen belegging, maar een noodzakelijk ingrediënt voor een menselijk bestaan. Eén van de bestuurders van een woningcorporatie stelde het als volgt: „Wij hebben in Nederland besloten dat alle Nederlanders goed moeten kunnen wonen en leven”. Mijn conclusie naar aanleiding van het debat is dat alle partijen het grotendeels met elkaar eens zijn over wat er zou moeten gebeuren. Nodig is een duidelijk langetermijnplan met als doelstelling transparantie en een beter werkende woningmarkt.

Maar vergeet niet dat het om één van de belangrijkste zaken gaat in een mensenleven: een dak boven je hoofd. Een aantal niet-realistische voorstellen houdt in dat mensen rond de 20% aan netto besteedbaar vermogen moeten inleveren. Ik kan mijn huis dan niet meer betalen en vrees veel meer mensen niet. Dat geeft onzekerheid en heeft mij alvast doen besluiten het bord ‘Te Koop’ in de tuin te zetten. Want met het huis als nieuwe melkkoe wil je niet de gelukkige eigenaar zijn.

Bron: De Telegraaf

Via vijf varianten kan de woningmarkt zo aangepast worden dat die beter gaat functioneren, zowel voor huurders als voor huiseigenaren. Alle opties kunnen per 2015 minstens € 2,5 mrd. opleveren.Dat blijkt uit een rapport van een werkgroep van ambtenaren die op zoek is gegaan naar bezuinigingen van minstens 20% op de woningmarkt.

Een variant, met een mogelijke opbrengst van € 5 mrd. in 2015, gaat er vanuit dat de eigen woning gelijk wordt gesteld aan andere vormen van vermogen. Daarnaast gaat de maximale huur in de meest aantrekkelijke regio’s omhoog. Een andere variant gaat ook uit van hogere huren, maar daarnaast van een beperking van de hypotheekrenteaftrek: maximum aftrekpercentage van 42 en een hypotheekschuld van maximaal € 500.000. Deze variant levert € 3 mrd. op in 2015 en € 6,5 mrd. in 2020. De huizenprijzen dalen dan naar verwachting met 9%.

De varianten zijn steevast een combinatie van verschillende maatregelen, en leveren meestal meer op dan de gezochte € 2,5 mrd. De gevolgen voor de huizenprijzen zijn dan ook groter, tot zelfs een daling van ongeveer 13% in een variant waarbij de hypotheekrenteaftrek de komende dertig jaar helemaal verdwijnt. Tegenover de besparingen, zo stellen de ambtenaren, staan wel zogenoemde ‘welvaartswinsten’ van enkele miljarden omdat de woningmarkt beter gaat functioneren.

Bron: Propertynl

Mensen die een huis huren, zijn een groter deel van hun inkomen kwijt aan huur dan woningeigenaren aan hun hypotheek. Huurders besteden gemiddeld 23 procent van hun inkomen aan huur. Woningeigenaren zijn 16 procent van hun inkomen aan hun hypotheek kwijt.

Dat blijkt uit een woononderzoek, dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maandag presenteerde. Het verschil zit hem voor een belangrijk deel in het inkomensverschil tussen huurders en eigenaren van woningen. Per inkomensklasse liggen de percentages veel minder ver uit elkaar.

Naarmate het inkomen hoger is, geven mensen van iedere verdiende euro een kleiner deel uit aan wonen, aldus het CBS. Dat gegeven, samen met het feit dat huishoudens met een hoger inkomen vaker woningeigenaar zijn, verklaart dat woningeigenaren een kleiner deel van het inkomen besteden aan de hypotheek dan huurders aan hun huur.

Bron: Het Parool

De eerste huizenbezitters die in 2004 en 2005 hun hypotheek voor 6 jaar vastzetten, lopen nu te hoop tegen het nieuwe renteaanbod van hun bank. Hierdoor kunnen hun lasten fors stijgen, met tot honderden euro’s per maand.

Dit signaleren marktpartijen in de hypotheekwereld. Zij verwachten dat het aantal gedupeerden explosief zal stijgen.

De huizenbezitters werden destijds door banken, waaronder SNS Reaal en de toenmalige Postbank, gelokt met een lage rente. De gedragscode voor hypothecaire financieringen bood hier ruimte voor. De rentevaste periode moest dan wel minimaal 6 jaar zijn. Maar nu deze termijn afloopt, moeten de huiseigenaren diep in de buidel tasten om het nieuwe tarief op te hoesten. De rente ligt ruim 2% hoger dan toen.

„Mensen konden tot 9 keer hun inkomen lenen”, stelt tussenpersoon Pieter Lijesen van de Nationale Hypotheek Pas (NHP). „Ze zaten al aan hun top, maar daar komt nu een flinke rentestijging bij. De marktrente ligt vanwege de financiële crisis op 5,5%. Tel daar 1% rente bij, banken rekenen meer voor bestaande dan voor nieuwe klanten, en je zit op 6,5%. Ik voorzie betalingsproblemen.”

Matthijs Mons van bankenadviesbureau IG&H Consulting denkt dat de schade meevalt. „Natuurlijk doet het pijn als je €200 euro meer kwijt bent per maand. Maar het ging om een periode van zes jaar. Veel huizenbezitters zijn meer gaan verdienen en kunnen best wat extra last dragen.”

De Vereniging Eigen Huis (VEH) voegt daaraan toe dat de rentes, zeker historisch gezien, niet sterk zijn gestegen.

Maar Lijesen van NHP is somber. „Volgens mij gaat het meer om een verdubbeling van de maandlasten. De lonen zijn sinds 2004 maar beperkt gestegen. Nederlanders hebben ook ingeteerd op hun spaarsaldo. Juist om hun hypotheek te kunnen betalen.”

Volgens SNS Bank zijn er nauwelijks betalingsachterstanden bij klanten. Een zegsman van ING, waar Postbank nu onder valt, laat weten dat bestaande klanten geen hoger tarief krijgen voorgeschoteld dan nieuwe huizenbezitters.

Klanten die ontevreden zijn over het nieuwe renteaanbod van hun bank kunnen zich melden bij de Stichting Hypotheekkracht, schreef deze krant gisteren. Zij proberen banken te dwingen tot lagere rentes door gedupeerden te verenigen. Maar volgens de VEH zal overstappen als groep moeilijk blijken. „Hier zijn kosten aan verbonden, zoals een boete en een nieuwe taxatie. Maatwerk is gewenst.”

„Bovendien kunnen huizenbezitters ook individueel hun bank dwingen tot een lagere rente. Bijvoorbeeld door erop te wijzen dat de verhouding tussen woz-waarde en de hypotheekschuld kleiner is geworden. Dat rechtvaardigt een lagere risico-opslag.” De Nederlandse Vereniging van Banken wijst op de €59 aan inschrijfgeld die klanten moeten betalen, zonder dat ze weten of het initiatief succesvol is.

Bron: De Telegraaf

De nieuwe normen van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebben een tegengesteld effect op de bereikbaarheid van de woningmarkt voor koopstarters. Dit stelt Ruben Cox, promovendus aan de Erasmus Universiteit Rotterdam.

Om kopers te beschermen tegen overkreditering wil de AFM een nieuwe norm stellen aan de maximaal te verstrekken hypotheeksom. Dat heeft negatieve effecten voor koopstarters. Wie in Nederland een huis koopt, moet kosten koper betalen, de kosten van overdrachtsbelasting en notarissen. Deze kk kan oplopen tot wel 10% van de waarde van de woning, zodat een koper zonder eigen vermogen (de starters) vaak gedwongen is om een tophypotheek te nemen. Krijgt de AFM zijn zin en worden de tophypotheken gemaximeerd, dan zal de bereikbaarheid van een eigen woning voor starters met 13% afnemen.

Tegelijkertijd wordt de NHG verhoogd. De NHG geeft de hypotheeknemer de gelegenheid om zijn restschuld te verzekeren wanneer er een executoriale verkoop van de woning plaatsvindt waarbij de woning (in de regel) voor veel minder dan de marktwaarde wordt verkocht. Het voordeel hiervan is dat de kk onder de NHG kan worden gefinancierd, waardoor deze maatregel de afstand tussen koper en woningmarkt weer verkleint.

Bron: Economisch Statistische Berichten

Woningbezitters zijn dit jaar buiten hun hypotheek gemiddeld 204 euro minder kwijt aan woonlasten. Dit komt neer op een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar. Dat heeft de Rijksuniverseit Groningen uitgerekend.
De lagere lasten zijn vooral het gevolg van lagere energieprijzen. De energierekening is lager, omdat de olieprijs vorig jaar daalde. Daar staat tegenover dat huiseigenaren wel een hoger woningforfait en een hogere riool- en reinigingsheffing betalen. Gemiddeld komt de som van onroerendezaakbelasting, rooilrecht en reinigingsheffing uit op 610 euro per huishouden.

De gemiddelde woningbezitter betaalt dit jaar 4.000 euro aan woonlasten buiten de hypotheek. Dat is ongeveer 12% van het besteedbare inkomen. De hypotheeklasten zijn doorgaans ongeveer de helft van de totale woonlasten.

Bron: bouwenwonen.net

De gemeente Den Haag gaat de hypotheek overnemen van huiseigenaren die hem zelf niet meer kunnen betalen. PvdA-wethouder Kool zegt dat de gemeente de hypotheekverstrekker gaat uitkopen door de executiewaarde van het huis te betalen. In ruil moet de verstrekker de rest van de hypotheekschuld dan kwijtschelden.

In eerste instantie gaat het om 85 huiseigenaren, maar Den Haag houdt er rekening mee dat dit aantal de komende drie jaar oploopt tot 1500.

De gemeente verwacht dat het aantal huiseigenaren dat in de problemen komt, toe gaat nemen door de financiële crisis en de slappe huizenmarkt. Bovendien loopt van veel tophypotheken de rentevasteperiode af, waardoor de maandlasten zullen toenemen.

Enthousiast
Volgens Kool zijn hypotheekverstrekkers enthousiast, omdat ze meer krijgen dan bij een executieveiling. Daar wordt meestal zo’n zeventig procent van de executiewaarde betaald.

De huiseigenaar komt in de schuldsanering van de Gemeentelijke Kredietbank terecht en moet met de gemeente afspraken maken over de afbetaling van de hypotheek.

Een voordeel voor de gemeente is volgens Kool dat huizen minder snel in handen komen van huisjesmelkers, die vaak hun slag slaan op executieveilingen.

Bron: NOS