Iedereen is het er over eens dat de woningmarkt verstoord wordt door twee ‘subsidiestromen’: de hypotheekrenteaftrek en de huursubsidies.

Hierdoor zijn koopwoningen kunstmatig duur en huurwoningen kunstmatig goedkoop. Dit stelde ook het panel van het ’Woningmarkt Debat’ ruim een week geleden. Dat panel (bestuurders van woningcorporaties en woningbeleggers) legde drie punten op tafel. Ten eerste moet de woningmarkt een transparante markt zijn. Ook moet er een integrale oplossing komen voor de koop- en huurmarkt en tot slot is er een helder langetermijnplan nodig.

Dan weten burgers waar ze aan toe zijn. Ik ben het hier geheel mee eens.

Eén facet mis ik in de huidige discussies. De woningmarkt wordt nu gezien als de nieuwe melkkoe: een fundamentele fout. In een woning woon je. Het huis (gehuurd of gekocht) maakt een belangrijk onderdeel uit van je leven. Een dak boven je hoofd heeft iedereen nodig en is daarom geen belegging, maar een noodzakelijk ingrediënt voor een menselijk bestaan. Eén van de bestuurders van een woningcorporatie stelde het als volgt: „Wij hebben in Nederland besloten dat alle Nederlanders goed moeten kunnen wonen en leven”. Mijn conclusie naar aanleiding van het debat is dat alle partijen het grotendeels met elkaar eens zijn over wat er zou moeten gebeuren. Nodig is een duidelijk langetermijnplan met als doelstelling transparantie en een beter werkende woningmarkt.

Maar vergeet niet dat het om één van de belangrijkste zaken gaat in een mensenleven: een dak boven je hoofd. Een aantal niet-realistische voorstellen houdt in dat mensen rond de 20% aan netto besteedbaar vermogen moeten inleveren. Ik kan mijn huis dan niet meer betalen en vrees veel meer mensen niet. Dat geeft onzekerheid en heeft mij alvast doen besluiten het bord ‘Te Koop’ in de tuin te zetten. Want met het huis als nieuwe melkkoe wil je niet de gelukkige eigenaar zijn.

Bron: De Telegraaf

Via vijf varianten kan de woningmarkt zo aangepast worden dat die beter gaat functioneren, zowel voor huurders als voor huiseigenaren. Alle opties kunnen per 2015 minstens € 2,5 mrd. opleveren.Dat blijkt uit een rapport van een werkgroep van ambtenaren die op zoek is gegaan naar bezuinigingen van minstens 20% op de woningmarkt.

Een variant, met een mogelijke opbrengst van € 5 mrd. in 2015, gaat er vanuit dat de eigen woning gelijk wordt gesteld aan andere vormen van vermogen. Daarnaast gaat de maximale huur in de meest aantrekkelijke regio’s omhoog. Een andere variant gaat ook uit van hogere huren, maar daarnaast van een beperking van de hypotheekrenteaftrek: maximum aftrekpercentage van 42 en een hypotheekschuld van maximaal € 500.000. Deze variant levert € 3 mrd. op in 2015 en € 6,5 mrd. in 2020. De huizenprijzen dalen dan naar verwachting met 9%.

De varianten zijn steevast een combinatie van verschillende maatregelen, en leveren meestal meer op dan de gezochte € 2,5 mrd. De gevolgen voor de huizenprijzen zijn dan ook groter, tot zelfs een daling van ongeveer 13% in een variant waarbij de hypotheekrenteaftrek de komende dertig jaar helemaal verdwijnt. Tegenover de besparingen, zo stellen de ambtenaren, staan wel zogenoemde ‘welvaartswinsten’ van enkele miljarden omdat de woningmarkt beter gaat functioneren.

Bron: Propertynl

Mensen die een huis huren, zijn een groter deel van hun inkomen kwijt aan huur dan woningeigenaren aan hun hypotheek. Huurders besteden gemiddeld 23 procent van hun inkomen aan huur. Woningeigenaren zijn 16 procent van hun inkomen aan hun hypotheek kwijt.

Dat blijkt uit een woononderzoek, dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maandag presenteerde. Het verschil zit hem voor een belangrijk deel in het inkomensverschil tussen huurders en eigenaren van woningen. Per inkomensklasse liggen de percentages veel minder ver uit elkaar.

Naarmate het inkomen hoger is, geven mensen van iedere verdiende euro een kleiner deel uit aan wonen, aldus het CBS. Dat gegeven, samen met het feit dat huishoudens met een hoger inkomen vaker woningeigenaar zijn, verklaart dat woningeigenaren een kleiner deel van het inkomen besteden aan de hypotheek dan huurders aan hun huur.

Bron: Het Parool

De eerste huizenbezitters die in 2004 en 2005 hun hypotheek voor 6 jaar vastzetten, lopen nu te hoop tegen het nieuwe renteaanbod van hun bank. Hierdoor kunnen hun lasten fors stijgen, met tot honderden euro’s per maand.

Dit signaleren marktpartijen in de hypotheekwereld. Zij verwachten dat het aantal gedupeerden explosief zal stijgen.

De huizenbezitters werden destijds door banken, waaronder SNS Reaal en de toenmalige Postbank, gelokt met een lage rente. De gedragscode voor hypothecaire financieringen bood hier ruimte voor. De rentevaste periode moest dan wel minimaal 6 jaar zijn. Maar nu deze termijn afloopt, moeten de huiseigenaren diep in de buidel tasten om het nieuwe tarief op te hoesten. De rente ligt ruim 2% hoger dan toen.

„Mensen konden tot 9 keer hun inkomen lenen”, stelt tussenpersoon Pieter Lijesen van de Nationale Hypotheek Pas (NHP). „Ze zaten al aan hun top, maar daar komt nu een flinke rentestijging bij. De marktrente ligt vanwege de financiële crisis op 5,5%. Tel daar 1% rente bij, banken rekenen meer voor bestaande dan voor nieuwe klanten, en je zit op 6,5%. Ik voorzie betalingsproblemen.”

Matthijs Mons van bankenadviesbureau IG&H Consulting denkt dat de schade meevalt. „Natuurlijk doet het pijn als je €200 euro meer kwijt bent per maand. Maar het ging om een periode van zes jaar. Veel huizenbezitters zijn meer gaan verdienen en kunnen best wat extra last dragen.”

De Vereniging Eigen Huis (VEH) voegt daaraan toe dat de rentes, zeker historisch gezien, niet sterk zijn gestegen.

Maar Lijesen van NHP is somber. „Volgens mij gaat het meer om een verdubbeling van de maandlasten. De lonen zijn sinds 2004 maar beperkt gestegen. Nederlanders hebben ook ingeteerd op hun spaarsaldo. Juist om hun hypotheek te kunnen betalen.”

Volgens SNS Bank zijn er nauwelijks betalingsachterstanden bij klanten. Een zegsman van ING, waar Postbank nu onder valt, laat weten dat bestaande klanten geen hoger tarief krijgen voorgeschoteld dan nieuwe huizenbezitters.

Klanten die ontevreden zijn over het nieuwe renteaanbod van hun bank kunnen zich melden bij de Stichting Hypotheekkracht, schreef deze krant gisteren. Zij proberen banken te dwingen tot lagere rentes door gedupeerden te verenigen. Maar volgens de VEH zal overstappen als groep moeilijk blijken. „Hier zijn kosten aan verbonden, zoals een boete en een nieuwe taxatie. Maatwerk is gewenst.”

„Bovendien kunnen huizenbezitters ook individueel hun bank dwingen tot een lagere rente. Bijvoorbeeld door erop te wijzen dat de verhouding tussen woz-waarde en de hypotheekschuld kleiner is geworden. Dat rechtvaardigt een lagere risico-opslag.” De Nederlandse Vereniging van Banken wijst op de €59 aan inschrijfgeld die klanten moeten betalen, zonder dat ze weten of het initiatief succesvol is.

Bron: De Telegraaf

De nieuwe normen van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebben een tegengesteld effect op de bereikbaarheid van de woningmarkt voor koopstarters. Dit stelt Ruben Cox, promovendus aan de Erasmus Universiteit Rotterdam.

Om kopers te beschermen tegen overkreditering wil de AFM een nieuwe norm stellen aan de maximaal te verstrekken hypotheeksom. Dat heeft negatieve effecten voor koopstarters. Wie in Nederland een huis koopt, moet kosten koper betalen, de kosten van overdrachtsbelasting en notarissen. Deze kk kan oplopen tot wel 10% van de waarde van de woning, zodat een koper zonder eigen vermogen (de starters) vaak gedwongen is om een tophypotheek te nemen. Krijgt de AFM zijn zin en worden de tophypotheken gemaximeerd, dan zal de bereikbaarheid van een eigen woning voor starters met 13% afnemen.

Tegelijkertijd wordt de NHG verhoogd. De NHG geeft de hypotheeknemer de gelegenheid om zijn restschuld te verzekeren wanneer er een executoriale verkoop van de woning plaatsvindt waarbij de woning (in de regel) voor veel minder dan de marktwaarde wordt verkocht. Het voordeel hiervan is dat de kk onder de NHG kan worden gefinancierd, waardoor deze maatregel de afstand tussen koper en woningmarkt weer verkleint.

Bron: Economisch Statistische Berichten

Woningbezitters zijn dit jaar buiten hun hypotheek gemiddeld 204 euro minder kwijt aan woonlasten. Dit komt neer op een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar. Dat heeft de Rijksuniverseit Groningen uitgerekend.
De lagere lasten zijn vooral het gevolg van lagere energieprijzen. De energierekening is lager, omdat de olieprijs vorig jaar daalde. Daar staat tegenover dat huiseigenaren wel een hoger woningforfait en een hogere riool- en reinigingsheffing betalen. Gemiddeld komt de som van onroerendezaakbelasting, rooilrecht en reinigingsheffing uit op 610 euro per huishouden.

De gemiddelde woningbezitter betaalt dit jaar 4.000 euro aan woonlasten buiten de hypotheek. Dat is ongeveer 12% van het besteedbare inkomen. De hypotheeklasten zijn doorgaans ongeveer de helft van de totale woonlasten.

Bron: bouwenwonen.net

De gemeente Den Haag gaat de hypotheek overnemen van huiseigenaren die hem zelf niet meer kunnen betalen. PvdA-wethouder Kool zegt dat de gemeente de hypotheekverstrekker gaat uitkopen door de executiewaarde van het huis te betalen. In ruil moet de verstrekker de rest van de hypotheekschuld dan kwijtschelden.

In eerste instantie gaat het om 85 huiseigenaren, maar Den Haag houdt er rekening mee dat dit aantal de komende drie jaar oploopt tot 1500.

De gemeente verwacht dat het aantal huiseigenaren dat in de problemen komt, toe gaat nemen door de financiële crisis en de slappe huizenmarkt. Bovendien loopt van veel tophypotheken de rentevasteperiode af, waardoor de maandlasten zullen toenemen.

Enthousiast
Volgens Kool zijn hypotheekverstrekkers enthousiast, omdat ze meer krijgen dan bij een executieveiling. Daar wordt meestal zo’n zeventig procent van de executiewaarde betaald.

De huiseigenaar komt in de schuldsanering van de Gemeentelijke Kredietbank terecht en moet met de gemeente afspraken maken over de afbetaling van de hypotheek.

Een voordeel voor de gemeente is volgens Kool dat huizen minder snel in handen komen van huisjesmelkers, die vaak hun slag slaan op executieveilingen.

Bron: NOS

Na de verkoop van onze oude woning blijven we zitten met een restschuld van €30.000. Kunnen we onze nieuwe hypotheek met dit bedrag verhogen, daarmee de restschuld aflossen en de rente volledig blijven aftrekken?

ANTWOORD: Helaas kunt u de rente van een dergelijke restschuld niet aftrekken. Als uw geldverstrekker de nieuwe hypotheek met dit bedrag wil verhogen, dan is dat wel te overwegen. U betaalt waarschijnlijk een lagere rente omdat het meeloopt in uw hypotheek en geen consumptieve schuld is. Het is wel verstandig om deze extra schuld het eerst af te lossen want het is een dure lening door het ontbreken van belastingaftrek.

Bron: De Telegraaf

Voor Nederlanders die besluiten goedkoper te gaan wonen, is het voortaan opletten geblazen. Per 1 januari 2010 moeten zij de overwaarde van hun huis per se in een nieuwe woning steken. Anders gaat hun recht op volledige hypotheekrenteaftrek naar de knoppen.

Dit staat in het Belastingplan 2010, dat inmiddels is goedgekeurd door de Eerste Kamer.

Iemand die goedkoper gaat wonen, moet vanaf nu de winst van de oude woning gebruiken om de hypotheekschuld van de nieuwe woning zoveel mogelijk te verlagen. Doet hij dat niet, dan wordt het aftrekbare deel van de nieuwe hypotheek gemaximeerd op een bedrag gelijk aan de waarde van de nieuwe woning minus de winst op het oude huis.

Tot voor kort verhinderde de ‘ goedkoper wonen’-regeling deze verplichting. De overwaarde kon je daardoor vrij besteden. De Vereniging Eigen Huis (VEH) is niet blij met het afschaffen van de regeling. Die beperkt de keuzevrijheid van met name ouderen. Zij verhuizen vaak naar een goedkopere woning nadat hun kinderen het huis uit zijn. Voor 2010 konden zij de overwaarde nog vrij besteden. Ze konden ervoor kiezen om deze in de nieuwe woning te steken. Maar het geld kon ook gebruikt worden voor de oude dag, een mooie reis, een eigen bedrijf of de erfenis. In beide gevallen ging dit niet ten koste van de hypotheekrenteaftrek.

Maar sinds 1 januari is dit anders. Wie er nu voor kiest de verkoopwinst niet in de financiering van de goedkopere woning te steken, verliest een deel van de renteaftrek.

“Iemand die in 2009 nog een hypotheekschuld van €200.000 mocht opgeven bij de fiscus, en dit bedrag vanaf 1 januari ziet dalen naar €150.000, ziet de maandlasten stijgen met €87,50 netto per maand”, berekent OverGeld-columnist Harrie-Jan van Nunen van De Financiële Makelaar (zie het rekenvoorbeeld).

De VEH vindt het vervelend dat de overwaarde niet meer helemaal vrij te besteden is. “Maar aan de andere kant levert het investeren van de overwaarde ook weer lagere maandlasten op en dus netto-inkomsten.”

Van Nunen sputtert meer tegen omdat dit voordeel het verlies aan renteaftrek slechts deels goedmaakt.

De ‘ goedkoper wonen’-regeling blijft van toepassing als de aankoop van een nieuwe eigen woning aantoonbaar nog vóór 1 oktober 2009 heeft plaatsgevonden en de oude eigen woning na 1 januari 2010 is of wordt verkocht.

Rekenvoorbeeld:

Verkoopprijs oude woning 300.000 euro
Hypotheek oude woning 200.000 euro
Winst = 100.000 euro
Koopprijs nieuwe woning 250.000 euro
(bij een hypotheek van 250.000 euro)
Fiscale gevolgen tot 2010
renteaftrek:
(Winst niet in nieuwe huis) 200.000 euro
(Is gelijk aan hypotheek oude woning)
Fiscale gevolgen na 2010
renteaftrek:
(Winst niet in nieuwe huis) 150.000 euro
Maandlasten + 87,50 euro
(rente 5%, uitgaande van 42% belasting)

Bron: De Telegraaf

Ongeveer 180 nieuwbouwwoningen in de prijsklasse 265.000 tot 350.000 euro worden maandelijks met een NHG-garantie verkocht.

Dat blijkt uit cijfers die de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) gisteren publiceerde. Vorig jaar werd 97.000 maal een beroep gedaan op de NHG, in 75.000 gevallen ging het om de aankoop van een woning. Dat is een stijging van 20 procent ten opzichte van 2008. De toename is volgens de NHG vooral een gevolg van de verhoging van de NHG-grens. Sinds juli 2009 kan voor woningen tot 350.000 euro hypotheekgarantie worden verkregen. Daarvoor lag die grens op 265.000 euro. Maandelijk vragen 1200 huishoudens een hypotheekgarantie aan voor woningen met een prijs die ligt tussen de 265.000 en 350.000 euro. Dat is ongeveer 70 procent van alle verkopen in dit segment. Ongeveer 15 procent daarvan heeft betrekking op een nieuwbouwwoning. Dat betekent dat maandelijks 180 duurdere nieuwbouwwoningen met NHG verkocht wordt Uit de jaarcijfers blijkt verder dat in 2009 vier op de vijf aankopen van woningen die binnen de kostengrens van de NHG liggen, zijn gefinancierd met hypotheekgarantie. In normale tijden wordt ongeveer de helft de hypotheken onder NHG-voorwaarden afgesloten. Karel Schiffer, algemeen directeur van de Nationale Hypotheek Garantie kan de groei van NHG-hypotheken wel verklaren. “Uiteraard vanwege de toenemende behoefte aan meer zekerheden, maar niet in de laatste plaats omdat de hypotheekrente bij NHG-leningen momenteel tot 0,80 procent lager is.” De ophoging van de NHG-grens leverde in de eerste maand juli 63 garantiehypotheken op.

Bron: Cobouw