Open Vld pleit ervoor om een systeem van tijdelijke huurcontracten in te voeren in de sociale huisvesting. Dat zou sociale huurders met een te hoog inkomen moeten stimuleren om niet eeuwig in de sociale huisvesting te blijven hangen.

Momenteel staan meer dan 60.000 mensen in Vlaanderen op een wachtlijst voor een sociale huurwoning. Hoewel de overheid stelselmatig sociale woningen bijbouwt, neemt de lengte van die wachtlijst niet of nauwelijks af. Slechts vier procent van de sociale huurders verlaat de sociale huisvesting om een eigen woning te kopen of op de private markt te huren.

Vlaams parlementslid Mercedes Van Volcem pleit voor maatregelen die de doorstroming in de sociale huisvesting verhogen. Financieel sterkere sociale huurders moeten aangemoedigd worden om door te stromen naar de private huurmarkt of om, met de hulp van een sociale lening, een woning te kopen.

De liberalen pleiten er bovendien voor om nieuwe huurcontracten in de sociale huisvesting tijdelijk te maken, met een herziening na drie, zes en negen jaar. In Wallonië heeft de bevoegde Ecolo-minister Jean-Marc Nollet onlangs een gelijkaardig systeem ingevoerd.

Bron: Trends

Een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats waarin de duur niet gespecificeerd is, duurt automatisch 9 jaar. Aan het einde van die periode kan de verhuurder de overeenkomst beëindigen, mits een opzegging minstens 6 maanden vóór de vervaldag. Komt er geen opzegging, dan wordt de overeenkomst verlengd voor een periode van 3 jaar en dat tegen dezelfde voorwaarden. Maar een verhuurder kan het contract ook vroegtijdig beëindigen.

Na 3 jaar

Zes maanden voor het einde van elke 3-jarige periode kan de verhuurder het huurcontract opzeggen, zonder enige motivatie. Hij moet wel een vergoeding betalen. Wordt het contract beëindigd tegen het derde jaar, dan heeft de huurder recht op een vergoeding van 9 maanden huur. Op het einde van de tweede 3-jarige periode is dat nog 6 maanden huur. “In de praktijk blijken heel wat verhuurders niet te weten dat er een schadevergoeding verschuldigd is”, zegt Geert Inslegers van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen. “Ze denken dat ze nog werken met de oude 3-6-9-contracten waarbij een verhuurder op die momenten ongemotiveerd en zonder schadevergoeding kon opzeggen. Maar intussen zijn alle contracten bij hun verlenging automatisch omgezet in 9-jarige woninghuurcontracten.”

Eigen gebruik

De verhuurder of een van zijn verwanten kan ook beslissen om zelf in de huurwoning te trekken. Daarbij moet een opzegperiode van 6 maanden gegeven worden. Daarenboven moet de verhuurder enkele regels respecteren. Zo kan hij het contract niet beëindigen voor bijvoorbeeld een verre neef. De opzeg kan alleen gegeven worden voor zijn echtgeno(o)te, (klein)kinderen, (groot)ouders, broers, zusters, ooms, tantes, neven en nichten en die van de echtgenoot. Voor neven en nichten kan de opzeg niet verstrijken voor het einde van de eerste 3 jaar van het huurcontract.

Maar hoe kan de huurder weten wat de juiste verwantschap is? De huurder mag een bewijs vragen. De verhuurder moet dat dan binnen de 2 maanden voorleggen. Doet hij dat niet, dan kan de huurder de nietigheid van de opzegging vorderen.

En ook na het vertrek van de huurder blijft de verhuurder gebonden aan bepaalde verplichtingen. De eigenaar of verwante moet binnen het jaar na de opzeg effectief de woning betrekken. En hij moet er werkelijk en onafgebroken minstens 2 jaar blijven in wonen. Wordt aan die voorwaarden niet voldaan, dan heeft de huurder recht op een vergoeding van 18 maanden huurprijs.

“Bij een voortijdige opzeg door de verhuurder heeft de huurder het recht om een tegenopzeg van 1 maand te geven. Vroeger kon een huurder na een tegenopzeg geen schadevergoeding meer eisen als de verhuurder zijn verplichtingen niet nakwam, net omwille van die tegenopzeg. Een recent arrest van het Grondwettelijk Hof bepaalt echter dat er geen rekening mag gehouden worden met de tegenopzeg en de verhuurder dus een schadevergoeding moet betalen”, zegt Geert Inslegers. Alleen als de verhuurder buitengewone omstandigheden kan inroepen, moet er geen schadevergoeding betaald worden. “Dat kan een vertraging in de bouwwerkzaamheden zijn door het faillissement van een aannemer of door de vrieskou. Nog een voorbeeld is een werknemer die van zijn werkgever de opdracht krijgt om in een buitenlandse vestiging te gaan werken. Een echtscheiding wordt dan weer niet aanvaard”, zegt Inslegers.

Werkzaamheden

De verhuurder kan het contract ook stopzetten om belangrijke verbouwings- of renovatiewerken uit te voeren. Het moet gaan om werken aan het door de huurder bewoonde gedeelte. Zo zijn werken aan de gevel of de tuin geen geldige reden om de huurovereenkomst op te zeggen. Bovendien moeten werken in de meeste gevallen meer kosten dan 3 jaar de huurprijs. Een opzegging voor verbouwings- of wederopbouwwerken kan alleen bij het verstrijken van elke 3-jarige periode en mits een opzegging van 6 maanden op voorhand.

De verhuurder mag ook niet te lang talmen. De werken moeten beginnen binnen de 6 maanden en moeten beëindigd zijn binnen de 24 maanden na het verstrijken van de gegeven opzeg. De huurder mag bewijsstukken, zoals facturen of foto’s, vragen om na te gaan of de werken tijdig en volgens de voorwaarden werden uitgevoerd. Is dat niet het geval, dan heeft de huurder recht op een vergoeding van 18 maanden huur.

Bron: De Tijd

Verhuurders van winkelpanden dwingen hun huurders steeds vaker om te verkassen. Ook als er sprake is van huurcontracten die al decennia lopen, eisen de eigenaren de winkelpanden op voor eigen gebruik.

Dat melden brancheverenigingen in de detailhandel. `De kleine ondernemer moet vervolgens zelf maar uitzoeken waar hij zijn winkel weer kan vestigen, als hij dat financieel nog rond krijgt`, aldus voorzitter Jan Meerman van branchevereniging voor woon- en kledingwinkels CBW-Mitex. Hij ziet het aantal uitzettingen hand over hand toenemen. `Tien jaar geleden hadden we misschien één geval van uitzetting vanwege `dringend eigen gebruik`, nu al tientallen gevallen per jaar. Het is een gat in de wet. Zeker als je ziet dat verhuurders de wet eigenlijk misbruiken om de verhuurder eruit te krijgen, te verbouwen en dan veel meer huur te vragen.`

De eerste tien jaar van het huurcontract is het voor verhuurders mogelijk een huurder eruit te zetten als deze zich niet gedraagt `zoals een goed huurder betaamt`. In geval van dringend eigen gebruik, een verbouwing of renovatie is het opeisen van het pand alleen mogelijk via de rechter, met inachtneming van een opzeggingstermijn van een jaar.

Bron: De Telegraaf

Voortaan kan een huurcontract elektronisch worden opgesteld en ondertekend. Tegen eind dit jaar moet elke Belg over een eID beschikken, maar weinigen weten waarvoor ze hun nieuwe identiteitskaart kunnen gebruiken, zegt Minister van Economie en Vereenvoudigen Vincent Van Quickenborne. Momenteel beschikken 8,2 miljoen Belgen over een eID. Ook 450.000 vreemdelingen hebben zich reeds een elektronische vreemdelingenkaart aangeschaft, terwijl er ook 115.000 kids-kaarten uitgereikt werden.

Website
Sinds vandaag kan men met de eID op mybelgium.be terecht voor een honderdtal toepassingen. Het gaat om gekende systemen zoals tax-on-web of police-on-web, maar de burger wordt ook automatisch doorverwezen naar de gemeente waar hij woont. Voorts kan men vanop de nieuwe portaalsite zijn eigen pensioen berekenen, elektronische formulieren aanvragen van gemeenschappen en gewesten of attesten van het rijksregister aanvragen.

Huur
Via de rubriek myrent.be kan ook een huurcontract worden afgesloten, ondertekend en voor registratie naar de gemeente doorgestuurd. Handig daarbij is dat de gegevens van huurder en verhuurder automatisch worden ingevuld na het inloggen met de eID. Ook contracten voor jobstudenten kunnen op die manier worden afgesloten. Zo wordt vermeden dat beide partijen elkaar fysiek moeten ontmoeten om een contract af te sluiten, aldus nog Vincent Van Quickenborne.

Meer toepassingen
De minister gaf ook aan dat het aantal toepassingen voor de eID gestaag groeit. Zo hoopt hij dat de eID nog meer als ticket zal kunnen worden gebruikt. Vandaag geldt de eID als bewijs van een elektronisch gekocht treinticket.

Van Quickenborne kondigde aan dat de volgende generatie eID’s, die vanaf volgend jaar zal worden verdeeld, geschikt zal zijn om de sis-kaart te vervangen. Daarvoor moeten wel alle actoren (apothekers, ziekenfondsen, …) ook hun systemen aanpassen om dit mogelijk te maken. De nieuwe eID zal voorzien zijn van een barcode om de overgang vlotter te laten verlopen.

www.mybelgium.be

Bron: Het Laatste Nieuws

Een rekenvoorbeeld leert dat de winst voor een huurder bij toepassing van een negatieve prijsindexering erg bescheiden blijft.

Neem een huurcontract dat ingegaan is op 1augustus 2006, met een maandelijkse basishuurprijs van 500 euro. Op 1augustus 2007 mocht de eigenaar voor de eerste keer de huishuur indexeren. Hiervoor had hij als nieuw indexcijfer dat van juni 2007 nodig (met als aanvangsindexcijfer dat van mei 2006). Volgens die formule bedroeg de nieuwe huurprijs 508,41 euro. Of een vermeerdering met 8,41 euro per maand.

Volgens dezelfde werkwijze bedroeg de geïndexeerde huurprijs een jaar later, op 1augustus 2008, 534,97 euro. Of een stijging met 26,56 euro per maand, met dank aan de bijzonder hoge inflatiecijfers uit de zomer van vorig jaar.

Dezelfde oefening dit jaar laat een andere beeld zien, als gevolg van de negatieve indexcijfers voor de maanden juni en juli 2009. Hierdoor komt de nieuwe, geïndexeerde huurprijs in ons voorbeeld op 531,41 euro te liggen. De ‘winst’ voor de huurder met dergelijk huurcontract blijft dus beperkt tot 3,56 euro per maand, of 42,72 euro voor een volledig jaar.

Bron: De Standaard

De loonfiche kopiëren, het rijksregisternummer noteren, de werkgever bellen. Makelaars en andere verhuurders gaan almaar verder in het screenen van kandidaat-huurders. Té ver, zegt de huurdersbond.

Dat verhuurders enige financiële zekerheid willen hebben over hun huurders, is maar normaal. Maar de manier waarop er naar die zekerheid wordt gezocht, gaat tegenwoordig vaak veel te ver. Dat zegt Geert Inslegers, woordvoerder van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen (VOB), waarvan de Huurdersbonden deel uitmaken. “Daarom hebben we de Privacycommissie verzocht om in een advies duidelijk te maken wat verhuurders – privéverhuurders en vastgoedkantoren – aan kandidaat-huurders mogen vragen.” Dat advies staat nu volledig en samengevat op de website van de commissie.

Onlangs heeft het Algemeen Eigenaarssyndicaat in zijn magazine een artikel gepubliceerd met mogelijke info die een verhuurder aan kandidaat-huurders kan vragen. Er zat ook een voorbeeldfiche bij. “Sommige vragen zijn duidelijk in strijd met de privacywetgeving en soms zelfs met de antidiscriminatiewetgeving”, zegt Inslegers.

Loonfiche
Een van de richtlijnen van het syndicaat is te selecteren op vast werk. “Dat is discrimineren op basis van vermogen”, zegt Inslegers. “Plus: volgens de privacywet mag je wel solvabiliteit eisen, maar mag de bron niet bepalend zijn. Iemand met een uitkering die bijvoorbeeld een bijkomende premie krijgt, kan evenveel zekerheid van maandelijkse betaling bieden als iemand met een vast contract.” Een verhuurder mag dus wel een loonfiche vragen (niet kopiëren), maar een ander soort inkomstenbewijs moet ook volstaan. Persoonsgegevens op de loonfiche mogen ook uitgekrast worden.

Er zijn heel wat klachten van kandidaat-huurders die zeer regelmatig terugkomen (zie kader). Zo is wettelijk bepaald wie van iemand het rijksregisternummer mag vragen. Politie en advocaten hebben dat recht. Maar makelaars niet, en toch vragen die vaak een kopie van de achterkant van de identiteitskaart.

De Huurdersbonden schrijven nu het Algemeen Eigenaarssyndicaat en de vastgoedmakelaars aan met het “vriendelijke verzoek” zich aan het advies van de Privacycommissie te houden. “Gebeurt dat niet, dan zullen we juridische stappen nemen.”

Kandidaat-huurders met klachten kunnen, liefst met bewijs, terecht bij een huurdersbond: www.vob-vzw.be.

• Verhuurder vraagt naam en telefoonnummer van werkgever. Verhuurder belt eventueel zelfs werkgever op. In dat geval begeeft verhuurder zich op pad van privédetective (info via derden).
• Verhuurder vraagt naam en adres van vorige verhuurder. Of verhuurder vraagt bewijs van betaling van drie laatste maanden van vorig huurcontract. Of hij vraagt de begindatum van dat huurcontract (om te oordelen over bijvoorbeeld ‘te korte duur’).
• Verhuurder vraagt kopie identiteitskaart. Dat mag enkel bij contractvorming. Kopie van achterkant ID-kaart (rijksregisternummer) mag nooit.
• Verhuurder vraagt nationaliteit. Dat is discriminerend. Nagaan of kandidaat hier wettig verblijft, mag wel.
• “Heel straf: aan een kandidaat-huurder werd ooit een kopie vanzijn belastingfiche gevraagd.”

Bron: Gazet van Antwerpen

Wie een huis of flat verhuurt, wil zekerheid over zijn centen. Maar de doorlichting van kandidaat-huurders ging vaak zo ver dat de Privacycommissie nu orde op zaken heeft gesteld. Dat schrijven de Concentra-kranten donderdag.
Een verhuurder mag de werkgever van de kandidaat-huurder bijvoorbeeld niet opbellen om te informeren wat voor iemand hij is en of hij werkzeker is. Hij mag geen kopie maken van de achterkant van de identiteitskaart waarop het rijksregisternummer staat. Nu gebeurt dat allemaal wel en vaak.

Een loonfiche vragen mag wel, maar de huurder mag zijn persoonlijke gegevens onleesbaar maken.

De Huurdersbonden schrijven nu het Algemeen Eigenaarssyndicaat en de vastgoedmakelaars aan met het ‘vriendelijke verzoek’ zich aan het advies van de Privacycommissie te houden. ‘Gebeurt dat niet, dan ondernemen we juridische stappen’, zegt Geert Inslegers, woordvoerder van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen.

Bron: Het Nieuwsblad

"Wij verhuren een woning aan 2 samenwonenden waarvan de man nu zijn vriendin verlaten heeft. Hoe kunnen beide samenwonenden zich nu in orde stellen op gebied van de verplichtingen van het huurcontract? Kan het huidige contract overgezet worden op de persoon die in de woning blijft verder wonen? Wie is verantwoordelijk voor eventuele huurschade als later ook de vrouw het huurcontract opzegt? Wat met de huurwaarborg die nu op de naam staat van beide?"

Heeft het koppel samen het huurcontract getekend, dan zijn zij samen gehouden tot de huurplichten: de beëindiging van hun relatie betekent niet dat een van de partijen bevrijdt wordt van de plichten tegenover de verhuurder.

Als de samenwonenden tot een akkoord komen over de vraag wie in de woning blijft wonen, dan betrekken ze daar best de verhuurder bij. Ze kunnen dan met de verhuurder overeenkomen dat de partner die vertrekt, ontslaan wordt van zijn/haar huurverbintenissen, of er kan een nieuw huurcontract worden afgesloten door de partner die in de woning blijft.

Als er geen nieuw akkoord is met de verhuurder, blijven beide partners gehouden tot alle huurverplichtingen. Alle eventuele afspraken tussen de ex-partners (zoals betaling van de huurwaarborg, schadevergoeding bij vroegtijdige opzeg enz …) zijn ‘niet tegenstelbaar’ aan de verhuurder. Ze kunnen, met andere woorden, niet aan de verhuurder worden opgedrongen.

Als de ex-partners het niet eens raken over wie in de huurwoning zal blijven wonen, dan kan de rechter hierover beslissen, rekening houdend met ieders belangen. De verhuurder behoudt ook in dit geval wel zijn rechten t.a.v. beide huurders.

Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat
Notariskantoor Maarten Duytschaever
www.notarisduytschaever.be
maartenduytschaever@belnot.be

Bron: Het Nieuwsblad