Preformateur Di Rupo verwees maandag naar de kredietbeoordeling van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Standard & Poor’s had het gewest dezelfde rating gegeven als Spanje of Slovenië. IVAN VAN DE CLOOT legt uit waarom.
Het laatste konijn dat men uit de hoed tovert om de druk op de regeringsonderhandelingen te verhogen is de boodschap dat de ratingagentschappen zich kritisch beginnen uit te laten over de kredietbeoordeling van Brussel. Nu is het natuurlijk ironisch dat kredietbeoordelaars als Standard & Poor’s – die de laatste maanden verketterd worden door de politiek omdat ze op een roekeloze manier adviezen gaven aan herverpakte leningen – nu ingeroepen worden door dezelfde politiek als een autoriteit op het vlak van begrotingsorthodoxie.
Tot mijn vorige functieomschrijving (de auteur werkte vroeger bij ING, red.) behoorde het onder meer om een kredietanalyse te maken van de vele overheidsinstellingen in ons land. Dat beperkte zich niet tot de Vlaamse, de Franse Gemeenschap en het Waals Gewest maar ook de Duitstalige gemeenschap, de Vlaamse gemeenschapscommissie in Brussel (VGC), de Franse gemeenschapscommissie (Cocof) en de gemeenschappelijke gemeenschapscommissie (GGC) passeerden daarbij de revue. Bijna elk van die overheden doet een beroep op de financiële markten om aan haar financieringsbehoeften te voldoen en dan is er nood aan een kredietbeoordeling of rating.
Zolang een overheid, zoals een stad, geen beroep doet op de markt, is er ook geen nood aan ratings. In de Verenigde Staten geven echter bijvoorbeeld veel gemeenten schuldpapier uit en daar is de markt voor dergelijke instrumenten erg omvangrijk.
Waar het vandaag vooral over gaat is het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en zijn capaciteit om zijn schulden terug te betalen. Die schuld steeg van 1,4 miljard euro eind 2007 tot 2,1 miljard eind vorig jaar. Nu is ons land geen eiland – ook al hebben we de laatste maanden veel aan navelstaren gedaan. De buitenwacht begint zich dan ook af te vragen wat de consequenties zijn van al dat knoeiwerk op het vlak van de staatsordening. Voor een bezitter van schuldpapier waarop vermeld staat dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest instaat voor de terugbetaling, is het essentieel om een zicht te hebben op de capaciteit van die overheid om dat daadwerkelijk te doen.
Vlieg
Zo was de voorbije jaren voor Brussel de voorspoedige ontwikkeling van de geïnde registratierechten een van de weinige opstekers. Hierbij speelt de zeepbel in het vastgoed echter een cruciale rol. Op dat vlak zou het roekeloos zijn om ontvangsten al te rooskleurig te extrapoleren naar de toekomst. Misschien dat men toch maar beter snel werk maakt van stabielere inkomsten, inclusief bijvoorbeeld een stadstol met automobielfiscaliteit. Een andere prioriteit is het aanpassen van de kadastrale inkomens van woningen aan de reële waarde van onroerende goederen. Dat is, overigens, ook hoogdringend vanuit het standpunt van sociale rechtvaardigheid.
Nu zit er in het Brusselse geval al langer een vlieg in de melk. Een van de beste barometers om de financiële gezondheid van Brussel op te volgen is te vinden bij de opbrengsten van de personenbelasting in een regio en de afwijking daarvan tegenover het landelijk gemiddelde. Terwijl in 1998 het Brussels gemiddelde nog 10procent boven het nationaal niveau lag, is dat volgens de recentste cijfers al 14procent onder het landelijk gemiddelde.
Voor iedereen die een beetje vertrouwd is met de Brusselse situatie zou dit niet als een verrassing mogen komen. De laatste jaren is de bevolking er met meer dan 10procent toegenomen terwijl de inkomsten er met 25procent achteruitgingen. Voor bepaalde gemeenten, zoals Molenbeek, valt de rekening nog slechter uit. Dat 30procent van de immigratie in Brussel terechtkomt, heeft daar wel wat mee te maken.
Dode hand
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is een klein gewest dat wordt geconfronteerd met hoge vaste en moeilijk samendrukbare bestuurskosten die per inwoner hoger liggen dan in de andere gewesten. Bovendien worden in Brussel ook gemeenschapsuitgaven afgewenteld op het Gewest, naast de evidente stedelijke uitgaven. Dit wordt uiteraard allemaal nog scherper als rekening gehouden wordt met de realiteit dat het Brussels Gewest en de Brusselse gemeenten op budgettair vlak als communicerende vaten werken. De meeruitgaven op het vlak van onderwijs, gezondheidszorg, maar ook justitie en politie zijn echt niet fictief. Het is vandaag politiek correct om vooral te focussen op het gebrek aan responsabilisering van gemeenschappen en gewesten, maar we zijn vaak blind voor het feit dat op het vlak van de gemeentelijke financiën er ook belangrijke mechanismen bestaan die kunnen aanzetten tot excessieve uitgaven.
Aan de andere kant derft Brussel belangrijke inkomsten. Zo zijn internationale instellingen in Brussel vrijgesteld van onroerende voorheffing (de zogenaamde ‘dode hand’) en mist Brussel ook personenbelastingen van de 55.000 internationale ambtenaren. Een deel van de personenbelasting wordt aan de gewesten toegewezen op basis van de woonplaats en niet de werkplaats, wat gezien de vele honderdduizenden pendelaars die elke dag in Brussel komen werken, maar er op dat vlak geen belastingen betalen, evident grote implicaties heeft. Het omschakelen naar werkplaats in plaats van woonplaats als criterium voor de toewijzing van de ontvangsten uit de personenbelasting zou impliceren dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 1,3 miljard euro zou bijdragen in plaats van 1,4 miljard te krijgen (via de financieringswet). Maar zo’n wijziging zou de houder van Brussels staatspapier veel meer vertrouwen geven. Paradoxaal genoeg bezit Brussel vandaag al enorm veel fiscale autonomie: tot 50procent van de ontvangsten van het gewest zijn eigen fiscale ontvangsten. Voor diegenen die de zaken voorstellen alsof fiscale autonomie een wondermiddel is voor goed bestuur zou dit misschien toch een reden kunnen zijn om iets minder zeker van hun stuk te zijn.
De projectontwikkelaar Atenor heeft van de stad Brussel een vergunning gekregen voor de bouw van de hoogste woontoren van het land: 42 verdiepingen of 140 meter hoog. De toren past in het totaalproject “Premium” tegenover Tour & Taxis langs het kanaal in Brussel.
Naast het flatgebouw komen daar ook voor 1.972 vierkante meter winkels, 29.615 m2 kantoren, en gezinswoningen. Het project zou meer dan 100 miljoen euro kosten. De werken starten volgende maand en gaan meer dan drie jaar duren.
Het groen licht voor de bouwvergunning komt niet als een verrassing. Op 20 april was er al een positief advies voor Premium. De aanvraag werd in mei vorig jaar ingediend. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest had al in augustus 2008 het bijzonder bestemmingsplan ‘Kanaal’ voorlopig goedgekeurd.
Het project wordt één van de grootste werven in Brussel, na de Navo in Evere en Résidence Palace (zetel Europese Raad) in de Wetstraat.
Hélène Nicodème en Raphaël Timan, een jong architectenkoppel uit Watermaal-Bosvoorde, wonen in een typisch Brusselse bel-etagewoning uit de jaren 60. Een charmant huis, dat wel, maar tot voor kort niet goed geïsoleerd. Het dak, de muren en de ramen lieten veel te veel koude lucht door. Dankzij de premies van het Brusselse Gewest, de ervaring van hun aannemer en de milieuvriendelijke verwarmingssystemen van Vaillant, hebben ze hun woning omgetoverd tot een passiefhuis en de energiekosten drastisch kunnen drukken.
Het oorspronkelijke doel van het architectenkoppel was hun huis om te bouwen tot een lage energie woning. Maar in de loop van hun gesprekken en in samenwerking met hun aannemer, Joao Azinheira van Eau-Courant, beslisten Hélène en Raphaël om hun plannen te wijzigen. Ze opteerden om voor een passief huis te gaan. Een keuze die o.a. was ingegeven door de vele premies die het Brusselse Gewest toekent aan renovatie- en bouwprojecten die voldoen aan de criteria voor passiefbouw.
Het project kreeg heel wat weerklank. Als eerste renovatieproject in het Brusselse Gewest zou de woning het certificaat van passiefhuis moeten krijgen. En als kers op de taart werd het project ook uitgeroepen tot laureaat van de projectoproep ‘Voorbeeldgebouwen’ van het Brusselse Gewest. Deze projectoproep werd in 2007 in het leven geroepen door de Brusselse minister van Leefmilieu, Energie en Stadvernieuwing Evelyne Huytebroeck. Doel van deze oproep is om de bouwsector te stimuleren tot uitmuntendheid op gebied van energie, ecobouwen, milieubescherming, stadsintegratie en architecturale kwaliteit. De laureaten ontvingen een extra hulp van € 90 per m².
Het renovatieproject kort samengevat
De 5 belangrijkste doelstellingen van het renovatieproject waren het energieverbruik van de woning verlagen, de herinrichting van de verschillende ruimtes, de ecologische voetafdruk verminderen, een gezonde omgeving creëren et dit binnen het vooropgestelde, realiseerbare budget.
Op het gebied van energieverbruik werden de volgende maatregelen genomen:
• Het noodzakelijk vermogen voor verwarming verlagen tot 13 kWh/m²/jaar (volgens de criteria van passieve woningen <15KWh/ m²/jaar).
• Luchtdichtheid van 0,52h-1n50 (volgens de criteria van passieve woningen <0,6h-1n50)
• Gecontroleerde ventilatie van het type D 95% rendement
• Gratis (passieve) afkoeling dankzij het schoorsteeneffect en de free-cooling
• Gerichte verlichting met gebruik van LED’s, spaarlampen en fluorescentiebuis-verlichting
• Warmwaterproductie met zonne-energie
• Aangepaste regeling voorzien op de verwarming, het ventilatie-systeem en de verlichting.
Vooraleer er geïnvesteerd werd in hernieuwbare energie, werd het beschikbare budget in de eerste plaats besteed om
• De energieverliezen door de transformatie van energie te beperken
• De woning luchtdicht te maken en dus het verlies van warme lucht beperken
• Het garanderen van een goede luchtkwaliteit
• De aanvoer van gratis warmte van de zon.
De rest van het budget werd vervolgens besteed aan energiezuinige en hernieuwbare oplossingen. Deze maatregelen met een return on investment van 11 jaar betekenen een jaarlijkse besparing op energieverbruik van 1553 euro/jaar en een energieverbruik voor verwarming van slechts 117 euro/jaar.
Ook op het gebied van waterverbruik en de productie van het sanitair warm water werden de nodige maatregelen genomen. De stad Brussel voert ongeveer 97 % van z’n drinkbaar water in. Dankzij het plaatsen van een regenwatertank kon men het verbruik van stadwater met 20 % laten dalen. Dit water wordt gebruikt voor de wasmachine en de WC. Daarnaast wordt 59 % van het sanitair warm water met zonne-energie geproduceerd. Dit betekent een besparing van 4,9 ton éq/CO2/jaar of het equivalent van de emissie 42.600 gereden km/jaar met een kleine auto.
Vaillant-systemen: milieuvriendelijk en zuinig
“Wij zijn allebei architecten, dus hadden we wel een idee van de technische mogelijkheden. Daarnaast hebben we veel advies gehad van onze aannemer, Joao Azinheira. Hij raadde ons meteen aan om met Vaillant te werken voor het verwarmingssysteem”, vertelt Hélène Nicodème. Joao Azinheira voegt eraan toe: “Vaillant, dat is Duitse kwaliteit aan de beste prijs.”
“Een passiefhuis heeft weinig energie nodig, in ons geval 13 kWh/m². Rekening houdend met het te verwarmen volume komt dat overeen met een vermogen van 7 kW. Daarom dat we gekozen hebben voor de condensatiegaswandketel, de ecoTEC pro VC 136. Met zijn vermogen van maximaal 13kW en zijn modulerende brander (tussen 5 en 13kW) kunnen we de warmtebehoefte optimaliseren. Voor de productie van warm sanitair water opteerden we voor een zonneboiler, de auroSTOR van 300 liter. Die is verbonden met twee auroTHERM VFK 145 zonnepanelen op ons dak. Dit zonne-energiesysteem zorgt voor 50 à 60% van onze warm waterproductie. Op momenten dat de zon iets te weinig energie opwekt, wordt de boiler bijverwarmd door de gasketel.”, vervolgt Hélène Nicodème.
Raphaël Tilman preciseert: “In een passiefhuis moet je het kleinste beetje energieverlies vermijden. Zoals het hoort, hebben wij dan ook een mechanisch ventilatiesysteem geïnstalleerd met dubbele flux.”
Troeven van Vaillant
Hélène Nicodème en Raphaël Tilman overwogen verschillende systemen, maar kozen uiteindelijk dus voor een condensatiegasketel gecombineerd met zonne-energie voor warm water. Deze keuze was gebaseerd op verschillende voordelen die het systeem te bieden heeft:
- een hoog rendement
- een lagere investeringskost in vergelijking met bv. een warmtepomp, gekoppeld aan premies en fiscale voordelen
- een eenvoudige installatie
Dit Vaillant-systeem bood de mogelijkheid om ecologische motieven en financiële aspecten te verenigen.
De raad van bestuur van Vivaqua, de grootste producent en leverancier van drinkwater in ons land, heeft beslist haar hoofdkwartier in de Wolstraat in Brussel openbaar te verkopen. Dat meldt het Franstalige weekblad Trends/Tendances woensdag op haar website.
Vivaqua, de voormalige Brusselse Intercommunale Watermaatschappij (BIWM), vertrekt uit het historische pand in de schaduw van het gerechtsgebouw. Reden: het gebouw is te weinig functioneel en te duur geworden. Bovendien zou het niet langer overeenstemmen met het imago van het bedrijf.
Het gebouw waarvan de startprijs is vastgelegd op16 miljoen euro zal openbaar worden verkocht op14 juni. Als bij de openbare verkoop de beoogde som niet wordt gehaald, kiest Vivaqua mogelijk voor een tussentijdse verhuizing.
Vivaqua is van plan haar hoofdkantoor en de werknemers te verhuizen naar een locatie in de nabijheid van het centrum van de hoofdstad, bij voorkeur dicht bij een knooppunt van het openbaar vervoer.
Het Brusselse gewest mag zich in de handen wrijven. Voor de eerste maanden van het jaar had het gerekend op 100 miljoen euro inkomsten uit registratierechten. Dankzij de heropleving van de vastgoedmarkt zijn het er 141 miljoen geworden.
Volgens de Brusselse minister van Begroting, Jean-Luc Vanraes (Open VLD), die het nieuws bekendmaakte op de vastgoedbeurs REALTY, is het Brusselse gewest van alle overheden in on land financieel het meest afhankelijk van de grillen van de vastgoedmarkt.
Dat komt doordat wie in Brussel werkt, vaak in de Vlaamse rand of in Waals-Brabant woont, en daar bijgevolg belastingen betaalt. Tegelijk trekt de hoofdstad veel migranten aan, die niet over grote inkomsten beschikken en dus weinig kunnen bijdragen aan de financiën van het gewest.
De inkomsten van het Brusselse gewest komen dus niet van wie er werkt, maar van belastingen op dure kantoorgebouwen. Omgerekend komt 1 euro op 8 van belastingen op vastgoed, zoals onder meer registratierechten. Enkele jaren geleden was dat nog 1 euro op de 5.
Het hoekhuis in Brussel waartegen het beeldje van Manneken Pis leunt, is te koop voor 3 miljoen euro. Wie de koper ook wordt, aan het beeldje mag hij niet raken. Dat schrijven Het Nieuwsblad en Het Laatste Nieuws donderdag.
Manneken Pis staat tegen de hoekgevel van een oud burgerhuis op het kruispunt van de Stoof- en de Eikstraat, op een steenworp van de Brusselse Grote Markt. Het huis telt vijf verdiepingen. Er zitten twee handelszaken in, drie appartementen en twee studio’s.
Makelaar Eric Verlinden van het vastgoedbureau Trevi vindt 3 miljoen euro een correcte vraagprijs. Vooral de buurt, toch het centrum van de hoofdstad van Europa, maakt dit een zeer gewilde omgeving.
Chocolatier Neuhaus is al tien jaar als huurder gevestigd in het pand. Hij wil er zeker nog niet weg. Ook de huurder van het andere huisgedeelte is een chocolatier en ook hij wil blijven huren.
Aan de gevel van de Wetstraat 16, de ambtswoning van de premier, prijkte gisteren een bordje met ‘Te huur’. Dat toont een filmpje dat door reclamebureau Saatchi & Saatchi online werd gezet. Immokantoor MacNash zou het gebouw op de markt brengen met als slagzin «Altijd als eerste met de beste deals». Het gaat wellicht om een goed getimede reclamestunt van het immobiliënkantoor.
Om de fysieke beveiliging, de ruimtelijke ordening en het sociaal aspect van de sociale woonwijken te verbeteren, heeft de stad Brussel uitzonderlijk 13 miljoen euro extra uitgetrokken.
Behalve geld voor beveiligde deuren en bewakingscamera’s wordt er ook een bedrag geïnvesteerd in verlichting, groenstroken en gemeenschappelijke zones.
Bovendien worden er ook middelen uitgetrokken voor extra gemeenschapswachten, animators, opvoeders en sociaal assistenten in de woonwijken.
De nieuwe kredieten worden verdeeld op basis van een veiligheidsanalyse van de vzw Bravvo die de stedelijke veiligheid wil verbeteren in Brussel. De Brusselse Haard krijgt een bedrag van 7.428.571 euro, de Lakense Haard krijgt 3.714.286 euro en 1.857.143 euro is bestemd voor de sociale woningen van Gebruwo.
“Tijdens de veiligheidsvergaderingen met de bewoners en na de analyse van Bravvo stelden we vast dat er een echte nood is aan de verbetering van de levensomstandigheden en beveiliging in de sociale wooncomplexen. We hopen dat de werken tegen 2011 afgerond zullen zijn”, besluit burgemeester Thielemans.
Op de Carcoke-site, het meest vervuilde terrein van het Brussels gewest is gesaneerd. Er kan u worden gestart met de bouw van een logistiek centrum.
Op de Carcoke-site in de havenzone werd 200.000 ton vervuilde grond uitgegraven. Samen met de tijdelijke vereniging Katoen Natie-De Nul-Envisan gaan de Brusselse haven en het gewest nu beginnen met de bouw van een logistiek centrum dat ongeveer 65.000 vierkante meter opslagruimte zal hebben.
De bouwwerf werd door de Brusselse haven omschreven als het belangrijkste project van de jongste jaren. “Dankzij dit terrein, dat 12 hectare groot is, zal het potentieel van ons havendomein substantieel uitgebreid worden. Het nieuw logistiek centrum creëert zo’n 400 extra arbeidsplaatsen”, meldt Charles Jonet, voorzitter van de Haven van Brussel.
De kostprijs van het project wordt geraamd op 66 miljoen euro. De sanering van de bodem kostte al 22,5 miljoen euro. Gelijktijdig met de bouw van het logistiek centrum wordt ook een nieuwe kade gebouwd en het grondwaterprobleem aangepakt.
De investeringen in professioneel vastgoed in Brussel raken in het eerste kwartaal van 2010 niet boven de 150 miljoen euro. Dat blijkt uit cijfers van de vastgoedmakelaar Jones Lang LaSalle, meldt De Tijd.
Dat er zich in het eerste kwartaal 2010 een forse terugval voor investeringen in professioneel vastgoed in België aftekent, heeft volgens de krant onder meer te maken met een verrassend sterk
vierde kwartaal van 2009. Toen werd voor 800 miljoen euro vastgoed verhandeld.
In dat laatste kwartaal werd er al rekening mee gehouden dat de investeringen in het eerste halfjaar 2010 beperkt zouden blijven. Dat het eerste kwartaal nog slechter zou zijn dan de eerste drie barslechte kwartalen van 2009 (200 à 300 miljoen euro per kwartaal), hadden echter weinigen voorspeld.
Volgens Vincent Querton, gedelegeerd bestuurder van Jones Lang LaSalle Belux, zijn de cijfers voor het voorbije kwartaal een beetje misleidend. Er is vandaag opnieuw meer belangstelling, maar het gaat allemaal trager en voorzichtiger dan vroeger”, verduidelijkt hij .
Er zouden bovendien aanwijzingen zijn dat de markt langzaam herstelt. De verhuurmarkt deed het niet slecht, en de leegstand in het centrum van Brussel lijkt te stabiliseren rond 7 procent. Buiten het centrum is de leegstand gestegen tot 18 procent, in de buurt van de luchthaven zelfs tot 30 procent.
De raad van bestuur van Vivaqua, de grootste producent en leverancier van drinkwater in ons land, heeft beslist haar hoofdkwartier in de Wolstraat in Brussel openbaar te verkopen. Dat meldt het Franstalige weekblad Trends/Tendances woensdag op haar website.
Aan de gevel van de Wetstraat 16, de ambtswoning van de premier, prijkte gisteren een bordje met ‘Te huur’. Dat toont een filmpje dat door reclamebureau Saatchi & Saatchi online werd gezet. Immokantoor 
Op de Carcoke-site, het meest vervuilde terrein van het Brussels gewest is gesaneerd. Er kan u worden gestart met de bouw van een logistiek centrum.