Investeringen

Met de financiële crisis draaiden de banken de geldkraan dicht en de markt van de vastgoedinvesteringen werd bevroren. In ons land wordt geen enkele eigendom van betekenis meer verkocht. En, erger, de eigenaars worden geconfronteerd met een ernstig probleem van waardevermindering.

Vastgoedbevaks in de storm Sterkhouders laten het afweten.

De banken en de grote geldschieters houden de schuldenlast van de grote vastgoedportefeuilles nauw- keurig in de gaten, vooral als die op de beurs genoteerd zijn. Sommige onder hen moeten wellicht activa verkopen om aan voldoende liquiditeiten te komen. Maar de tijden zijn allesbehalve gunstig om tot verkoop over te gaan. Eind 2007 waren er voor elk gebouw dat op de markt kwam vijf mogelijke kopers. Nu mag men al tevreden zijn als er één kandidaat-koper is. Het resultaat is dat de prijzen dalen. En dat zullen ze blijven doen tot de markt weer wat kleur gekregen heeft."

Norbert Müller, hoofd van de afdeling capital markets bij Jones Lang LaSalle, vat op die manier de meest perverse neveneffecten van de huidige crisis samen. In amper één kwartaal heeft zowat elke vastgoedportefeuille van kantoren, hotels of rusthuizen een conjuncturele waardevermindering ondergaan. Een correctie die toe te schrijven is aan de neerwaartse druk op de huurprijzen in combinatie met een stijging van de rendementen. Als een dergelijke portefeuille op de beurs genoteerd staat en onderworpen is aan strikte regels voor de schuldenlast, is de druk zo mogelijk nog groter.

De nieuwe internationale boekhoudnormen (zoals IFRS) verplichten de ondernemingen om trimestrieel de waarde van hun activa aan te passen aan het marktniveau. Op dit ogenblik gaat het daarbij grotendeels om een herziening naar beneden. Tenzij de schatters de daling gladstrijken in de tijd. De enige uitzondering zijn de geïndexeerde huurinkomsten die op zeer lange termijn gegarandeerd worden door de staat of de gewesten. Zelfs in de huidige omstandigheden zijn investeerders bereid om dat soort van cashflow aan te kopen tegen een zeer laag rendement. In vergelijking met de rente op lange termijn, die op dit ogenblik ook bijzonder laag staat, bieden ze immers nog altijd een positieve marge.

Voor sommige beursgenoteerde vastgoedfondsen, meer bepaald de vastgoedbevaks, zal de nakende trimestriële – en jaarlijkse – vervaldag allicht zwaar ne-gatief uitvallen. Er is nu al sprake van een precrisisplan voor de belangrijkste plaatselijke spelers zoals Cofinimmo of Intervest Offices. Het gebouwenbestand (in meerderheid kantoren) en het huurdersprofiel (vooral privé) maken hen in de huidige economische conjunctuur kwetsbaarder.

Als er een nieuwe huurder moet worden gevonden, dan is het vandaag de zeer concurrentiële markt die de prijs per vierkante meter dicteert. Dat zal voor de hele lengte van het huurcontract zwaar wegen op het rendement van het gebouw. Als men tot een minnelijke schikking kan komen zonder de nominale huurprijs te wijzigen, dan kan het gebouw wel zijn waarde en zijn nominaal rendement behouden. Want op die manier wordt de waardevermindering getemperd. En de aandeelhouder wordt minder verontrust door het wegkwijnen van de waarde van de portefeuille en van zijn aandelen. Vooral ook omdat in het huidige klimaat de kleinste vonk al volstaat om een brand te ontsteken.

In die omstandigheden krijgt de bezettingsgraad een bijzonder belang. Sommige grote eigenaars anticiperen daarom al op de budgettaire beperkingen of de opportunistische drang tot heronderhandeling van hun trouwste en nog solvabele klanten om spontaan een heronderhandeling van de huisvesting voor te stellen. Kwestie van de huurders aan zich te binden.

De investeringsmarkt kwakkelt ook omdat enkele sterkhouders afhaakten. Zo zijn bijvoorbeeld de Ierse privé-investeerders, vaak gegroepeerd in een fonds dat door een lokale bank werd opgericht (de Bank of Ireland, bijvoorbeeld) op dit ogenblik verlamd door de crisis. Erger nog: sommige privékopers zouden hun tussentijdse betalingen aan het uitstellen zijn voor enkele zware ontwikkelingsprojecten die in onderaanneming gegeven werden aan Belgische operators.

Ook de Duitse en Britse investeerders, die tot de voorbije lente tot de belangrijkste structurele spelers behoorden op de Brusselse en Europese markt, laten het afweten. Voorlopig geven twaalf van de 35 Duitse ‘open-end’ vastgoedfondsen gesloten. Dat kan geïnterpreteerd worden als een teken van voorzichtigheid – gezien de onuitgegeven conjunctuuromstandigheden – of als een reden tot ongerustheid. "Dat signaal aan de internationale markten moet genuanceerd worden", vindt Müller. "Ook al zijn die fondsen tijdelijk drie of zes maanden gesloten, ze kunnen blijven investeren. Ze blijven dus actief op de markt. Het gaat bovendien maar om een derde van alle spelers. Over enkele weken zullen ze trouwens moeten kiezen tussen een heropening of een verlenging van de sluiting voor een nieuwe periode."

Gaetan Clermont, die aan het hoofd staat van CB Richard Ellis Belgium, verwacht dat die Duitse fondsen, die heel wat liquiditeiten aanvoeren en dus fungeren als een barometer voor de Europese vastgoedmarkt, tegen februari weer opengesteld worden. "Op dat moment zou ook de activiteit op de markt van de vastgoedinvesteringen moeten aantrekken. We beschikken al over aanwijzingen in die richting, meer bepaald tekenen van interesse voor sommige aanbiedingen. Maar de rendementen moeten nog naar boven aangepast worden (en de prijzen moeten dalen) zodat de kopers de Belgische markt weer betreden. Brussel beschikt nog altijd over mooie troeven: het is op lange termijn een veilige markt en er zijn reële meerwaardemarges. Vooral omdat sommige actoren door gebrek aan financiering genoopt zijn om bepaalde eigendommen te verkopen. Er kunnen dus zaakjes gedaan worden." (T)

Bron: Trends