De woningbouwproductie neemt in 2009 met 11% af ten opzichte van 2008. In totaal worden er 70.500 woningen gereedgemeld in 2009. In 2010 komt de woningbouwproductie uit op 62.000, dat is een daling van nog eens 12% ten opzichte van 2009. Pas in 2011 wordt licht herstel verwacht. Vooral het koopsegment van de nieuwbouwproductie lijdt onder de gevolgen van de recessie. Dit beïnvloedt de verhouding tussen bouwvergunningen en gereedgekomen koopwoningen. Het aandeel huurwoningen in de bouwproductie neemt toe van 30% in 2008 naar 33% in 2011. Dit stelt BouwKennis in haar nieuwste prognoses.

De woningbouwproductie wordt sterk beïnvloed door het gure economische klimaat. In november verwachtte het CPB voor 2009 een daling van het BBP van -0,75%. Daarna gaf de Europese Commissie een veel slechtere verwachting af: -2,0% voor Nederland in 2009. In maart 2009 kwam het CPB met bijgestelde verwachtingen tot een daling van de economische groei in Nederland van -3,5% voor 2009. Voor 2010 verwacht het CPB een kleine krimp van 0,25 %. Deze sombere prognoses zijn het gevolg van de ontwikkelingen van de economie in het laatste kwartaal van 2008. Dat kwartaal heeft ook nadrukkelijk zijn stempel gedrukt op de woningbouwproductie.

Relatie tussen vergunningen en productie verandert

De woningbouwproductie lag tot en met november 2008 8% hoger dan het jaar ervoor. In december was het aantal gereedgemelde woningen echter zo laag dat de woningbouwproductie voor 2008 in totaal 2% lager uitkwam dan 2007. Dit terwijl het aantal bouwvergunningen tegen de verwachting in gelijk bleef in 2008. De manier waarop bouwvergunningen en gereedgekomen woningen zich tot elkaar verhouden is blijkbaar aan het veranderen. De voorraad vergunningen in de pijplijn is in 2008 namelijk tot recordhoogte gestegen, terwijl de woningbouwproductie niet in gelijke mate toeneemt.

Problemen bij koopwoningen

Dit verschil tussen bouwvergunningen en de woningbouwproductie ontstaat in de fase na de vergunningverlening. Bij koopwoningen gaat het mis in de verkoopfase. In 2008 zijn er 30% minder nieuwbouwwoningen verkocht dan in 2007, in het vierde kwartaal was dit percentage zelfs 40%. En projecten die niet in voldoende mate verkocht zijn, worden niet in aanbouw genomen. Deze trend heeft zich in het eerste kwartaal 2009 voortgezet. Dat leidt, zij het met vertraging, tot een aanzienlijke daling van het aantal woningen dat in de komende jaren gereedkomt.

Behalve de problemen met de verkopen van nieuwbouwwoningen, zijn er ook problemen met de financiering van nieuwe projecten. Hierover ontbreken concrete cijfers, maar bekend is dat projectontwikkelaars naast sterke daling van de verkopen ook te maken met een steeds moeilijker financierbaarheid van nieuwe projecten. Dit laatste leidt tot een daling van het aantal aangevraagde bouwvergunningen.

Verwachting aantallen bouwvergunningen en gereed te komen woningen, 2000 – 2011

(*) prognose, Bouwkennis, april 2009 i.s.m. Rom Bult

Aandeel huurwoningen schommelt

De productie van huurwoningen was in 2008 gezond en steeg met 4,5 %. Voor de (sociale) huursector geldt het verstoppen van de pijplijn in veel mindere mate. Ook hier moet voor de komende jaren echter rekening gehouden worden met een lichte daling, aangezien de corporaties ook voor de financiering van hun productie deels afhankelijk zijn van de verkoopsector.

Aangezien de daling van de productie zich vooral voltrekt bij de koopwoningen neemt het aandeel huur verder toe tot ca. 33% in de komende jaren. Vooralsnog houdt BouwKennis er rekening mee dat het dieptepunt in de gereedgekomen woningen zich voordoet in 2010. In 2011 zet het herstel zich heel licht in. Echt herstel zal zich pas in 2012 en daarna manifesteren.

Als gevolg van de sterke verlaging van het aantal koopwoningen neemt het aandeel meergezinswoningen toe. Wanneer de markt (en dan met name die voor koopwoningen) zich in de jaren daarna herstelt, zal dat aandeel weer enigszins dalen. Het aandeel vrijstaande woningen neemt bovendien ook sterk af als gevolg van de conjuncturele ontwikkelingen.

Stagnerende aanvoer en doorstroming

De ontwikkelingen in de koopsector van de woningnieuwbouw leiden ertoe dat de woningbouw de komende jaren, zij het met enige vertraging, te maken heeft met een tweetal elkaar versterkende effecten. De doorstroming binnen de pijplijn stagneert waardoor er minder woningen gereedkomen. Daarnaast zal de instroom van vergunningen naar verwachting in 2009 sterk dalen. Dit heeft weer gevolgen heeft voor de gereedmeldingen in de jaren na 2010. Daarbij moet wel in acht genomen worden dat de voorraad vergunningen op de plank op dit moment zeer groot is.

Bovenstaande verwachtingen zijn gebaseerd op de jongste gegevens die beschikbaar zijn. Gezien de grote onzekerheden in de conjuncturele ontwikkeling moeten de cijfers met voorzichtigheid worden geïnterpreteerd.

Bron: Bouwkennis