Van een lezer heb ik informatie gekregen over vastgoedobligaties die worden uitgegeven door Immovest Emsland II BV. Het voorgespiegelde rendement bedraagt 11,5% per jaar, dat wordt behaald met onroerend goed in Duitsland.

Het fonds koopt een tiental verhuurde objecten bestaande uit 126 appartementen, 5 winkels, 4 horecagelegenheden, 2 kantoren en 23 garageboxen. Het onroerend goed wordt verhuurd aan 135 huurders en de koopprijs bedraagt €5.099.000. Het onroerend goed is al in bezit van de aanbieder en het is onduidelijk waarop deze koopprijs is gebaseerd. Is dat de prijs die de aanbieder oorspronkelijk heeft betaald, verhoogd met de daarbij behorende kosten? Die vraag wordt helaas niet beantwoord in de prospectus.

Daarnaast wordt er een bedrag van €633.000 voor verschillende kosten gereserveerd, waaronder een acquisitievergoeding van €300.000 voor de aanbieder. Een bedrag van €200.000 wordt gereserveerd voor modernisering en €103.000 is gereserveerd als werkkapitaal. In totaal bedraagt de investering €6.035.000. Hiervan wordt €4.117.000 door verschillende Duitse banken gefinancierd.

Deze banken krijgen tot meerdere zekerheid het eerste hypotheekrecht op het onroerend goed. Daarnaast investeren de aanbieders €18.000 eigen vermogen van de bv plus €200.000 achtergestelde lening. De ontbrekende €1,7 miljoen wil de aanbieder met de vastgoedobligaties ophalen.

Deze obligaties staan niet onder toezicht van de AFM, doordat de aanbieder in totaal minder dan €2,5 miljoen aan obligaties aanbiedt. Voor de beoordeling van deze aanbieding bent u dus volledig op uzelf aangewezen. De minimale investering bedraagt €10.000 en daar komt nog 3% emissiekosten bij.

Daartegenover stelt de aanbieder u een rente van 8,5% per jaar in het vooruitzicht plus een aflossing tegen 115% aan het einde van de looptijd na vijf jaar. Met andere woorden u krijgt na vijf jaar €11.500 terug bij een investering van €10.300 inclusief emissiekosten. Het rendement komt dan uit op 10,15% per jaar. Dat is lager dan het voorgespiegelde rendement, maar de aanbieder wil blijkbaar de zaken mooier maken dan zij in werkelijkheid zijn.

Ronduit curieus is dat de taxatiewaarde van het onroerend goed aanmerkelijk hoger is dan de totale investering. In eerste instantie lijkt dat heel aantrekkelijk, maar het roept bij mij wel de vraag op: waarom verkopen de aanbieders het onroerend niet tegen die prijs? Als ik het snel uitreken zouden de aanbieders op basis van het taxatierapport direct een winst kunnen maken van ruim €1,3 miljoen en dat doen zij niet.

Een verklaring daarvoor kan zijn dat het onroerend goed niet voor de getaxeerde waarde te verkopen is of dat de aanbieders met deze aanbieding meer verdienen en dat gaat ten koste van uw rendement. Beide mogelijke verklaringen zijn niet bepaald positief.

Deze emissie is inmiddels gesloten, maar u kunt eraan denken bij het derde fonds dat in april/mei 2010 wordt verwacht en volgens de website qua modaliteiten niet zal afwijken van deze aanbieding. Het blijft mij verbazen dat beleggers blijkbaar nog steeds interesse hebben in dit soort vastgoedobligaties.

Bron: De Telegraaf