Gebiedsontwikkelaars moeten zich niet laten ontmoedigen door de economische recessie, vindt stedenbouwkundige Riek Bakker (65).

Zij is een van de prominenten uit de bouwwereld die tijdens de vijfde Nationale Conferentie Gebiedsontwikkeling, die woensdag in Utrecht wordt gehouden, haar visie geeft op de huidige gebiedontwikkeling. Dagblad Cobouw sprak met haar aan de vooravond van de conferentie.

De politieke situatie in Nederland lijkt zich drastisch te wijzigen; verwacht u gevolgen voor gebiedsontwikkelaars?
“Nee, ik verwacht niet dat de gewijzigde politieke omstandigheden extra problemen gaan opleveren voor gebiedsontwikkeling. Het is een goed instrument en dat zul je linksom of rechtsom moeten gebruiken. Daar ontkomt de politiek niet aan. Ik verwacht eerder dat er problemen zullen ontstaan door de economische crisis. Er moet 35 miljard euro worden bezuinigd. En daarvan zal de ruimtelijke ordening klappen krijgen. Bijna iedere vier jaar worden er sleutelprojecten benoemd en ik ga ervan uit dat daarvoor veel minder geld beschikbaar komt.”

Kunnen gebiedsontwikkelaars daarop anticiperen?
“Zeker, ze moeten slimmere manieren bedenken om geld te krijgen voor gebiedsontwikkeling. Dat vraagt om creativiteit. Het is niet langer vanzelfsprekend dat er geld beschikbaar komt voor vastgoed. Daarom moeten we financiële mogelijkheden creëren om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.”

Is het daarvoor niet te laat? De recessie is uiteindelijk in volle gang.
“Juist niet. Dit is het moment om op zoek te gaan naar nieuwe verdienmodellen. We moeten zeker niet ophouden met het ontwikkelen van gebieden. Dan leg je het hoofd in de schoot en daar bereiken we niets mee.”

Aan welke slimme strategie denkt u?
“Tot nu wordt voor de financiering van projecten vooral gekeken naar vastgoedpartijen. De tijd van de traditionele gebiedsontwikkeling waarbij vooral de woningbouw een belangrijke rol speelt, is echter voorbij. De woningbouw is niet meer wat het was en ik verwacht ook niet dat die branche zich snel zal herstellen. Dus moeten we naar andere sectoren uitkijken. Daar kunnen goede resultaten uit voortkomen. Ik stel voor om andere ondernemers te benaderen. Denk daarbij aan recreatiebranche en de infrasector. Die bieden nog voldoende mogelijkheden voor samenwerking.”

Dus eigenlijk biedt de economische recessie nieuwe kansen voor gebiedsontwikkelaars?
“Als we het slim aanpakken zeker. Inbreiding en de ontwikkeling van stadsranden kunnen daarbij een belangrijke rol gaan spelen. ”

Hebben die dan minder te lijden onder de recessie?
“De woon- en leefomgeving staat hoog op de politieke agenda en daarvan kunnen we bij gebiedsontwikkeling gebruikmaken. Bijvoorbeeld door inbreiding en natuurontwikkeling aan elkaar te koppelen. Je kunt natuur zo aanleggen dat rond de stad recreatiemogelijkheden ontstaan. Dat betekent dan wel dat er ook infrastructuur moet worden aangelegd. Dat is dan meteen een goede reden om de stadsranden aan te pakken en daartoe allianties te sluiten.”

Kunt u een voorbeeld noemen?
“Ik denk aan Midden Delfland. Die gemeente heeft er doelbewust voor gekozen om zuinig te zijn op de natuur. Waar andere gemeenten kiezen voor bouwen, kiest die gemeente voor het versterken van de groenstructuur. En daarbij wordt zowel samengewerkt met de recreatiebranche als met de agrarische sector. Ik zie veel in die samenwerking. Het leidt tot een grotere wisselwerking tussen het platteland en de stedelijke gebieden. Daar kunnen gebiedsontwikkelaars hun voordeel mee doen.”

Riek Bakker denkt dat in de toekomst vaker zal worden samengewerkt tussen de gebiedsontwikkelaars en de agrarische sector. Op het congres gaat ze vooral in op inbreiding en ontwikkeling stadsranden.

Dbfmo-projecten van RGD
Stedenbouwkundige Riek Bakker is directeur van Riek Bakker Advies en medeoprichter en partner van BVR, het adviesbureau voor stedelijke ontwikkeling, landschap en infrastructuur. Ze was de drijvende kracht achter de ontwikkeling van de Kop van Zuid in Rotterdam en de Vinex-wijk Leidsche Rijn in Utrecht. Bakker was tussen 1997 en 2003 hoogleraar stedenbouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Zij was daarvoor directeur Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam (1986-1991) en vervolgens directeur van de Rotterdamse dienst Stedebouw en Volkshuisvesting (1991-1993). Vanwege haar bijdrage aan de Nederlandse stedenbouw werd haar in 2006 door de Rijksuniversiteit Groningen de Aletta Jacobsprijs toegekend. Ze was voorzitter van de Adviescommissie Gebiedsontwikkeling van het ministerie van VROM.

Bron: Cobouw

Prijzen stijgen, aantal verkochte woningen daalt

Het Nieuwsblad presenteert op elke gemeentesite een dossier over de vastgoedprijzen.

De prijs van de woningen in Linter kende een piek in 2007. In 2008 en 2009 daalde dit terug iets of wat. De verkoop van het aantal woningen daalde met de stijging van de prijs. In 2003 en 2005 werden er in Linter het meeste woningen verkocht. In 2006 en 2007 daalde de verkoop om in 2008 opnieuw terug te stijgen. 2009 werd dan het jaar van de crisis, met een forse daling van het aantal verkochte woningen tot gevolg.

Bron: Het Nieuwsblad

De prijzen van alle soorten vastgoed zijn in Kalmthout gedaald tegenover 2008. Waar een huis in 2008 gemiddeld 210.822 euro kostte, betaalden kopers in 2009 gemiddeld 197.887 euro. Ook de prijzen van villa’s (380.919 euro in 2008 tegenover 365.830 euro in 2009) en appartementen (2008: 187.945 euro tegenover 173.000 in 2009) daalden. De prijs van bouwgrond is drie euro per vierkante meter gezakt: 81 euro in 2008 tegenover 78 euro in 2009.

Van de buurgemeenten is alleen Essen goedkoper voor een gemiddelde woning: 191.147 euro geven kopers daar gemiddeld voor een woning. Zowel Kapellen als Wuustwezel zijn duurder, kopers willen daar respectievelijk gemiddeld 200.387 euro en 211.458 euro neertellen voor een woning.

Bron: Het Nieuwsblad

Het aantal vastgoedtransacties lag in januari 2010 20,8 procent hoger dan in januari 2009. In vergelijking met december 2009 bedraagt de stijging 11,6 procent, meldt Knack.be. De crisis lijkt voorbij in de sector, alleen de prijzen moeten nog volgen.

De cijfers komen van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN), die vorige maand voor het eerst uitpakte met haar ‘notarisbarometer’, waarin transacties een stuk sneller verwerkt worden dan in de statistieken van de federale overheid. Die laatste baseert zich immers op verkoopaktes, terwijl de notarissen hun gegevens al invoeren op het moment dat ze weet krijgen van het ondertekenen van een koopovereenkomst.

Spectaculair
Een stijging van ruim 11 procent op maandbasis is behoorlijk spectaculair. Als die trend zich in februari en maart doorzet, wordt dit kwartaal wellicht opnieuw het peil bereikt van het tweede kwartaal van 2008, dus vóór de ineenstorting van de markt. Zo ver zijn we echter nog niet. “Een woonhuis kostte eind vorig jaar in Vlaanderen gemiddeld nog 171.000 euro, tegenover 181.000 euro in de loop van 2008″, zegt KFBN-voorzitter Bart Van Opstal. “Dat is een correctie van 5,8 procent. Op de appartementenmarkt stegen de prijzen echter met 1 procent.”

Bron: Het Laatste Nieuws

Een revolutie voor de vastgoedverkoop in België.’ Zo werd de veilingsite eenmaal-andermaal.be gisteren aangekondigd. Vastgoedmakelaars twijfelen echter aan de legaliteit ervan.

Eenmaal-andermaal.be werd gisteren in Antwerpen gelanceerd en is een nieuwe online verkoopmethode voor vastgoed in België. Het wil een tussenschakel zijn tussen makelaars, kopers en verkopers om de verkoop van woningen vlotter te laten verlopen.

‘In tegenstelling tot het klassieke systeem wordt er gestart met een lage prijs die opgetrokken wordt’, zegt Paul Voerman, een van de oprichters van het online biedingsplatform. ‘Op die manier worden veel meer kandidaat-kopers aangetrokken en is de makelaar ook zeker van een snellere verkoop. De kandidaat-koper heeft trouwens rustig de tijd om de woning te bezichtigen alvorens te bieden.’

Een vastgoedmakelaar die er gebruik van wil maken, betaalt 250euro per maand en 1.000euro voor elke succesvolle veiling. Kandidaat-kopers kunnen zich registreren en inloggen om op een afgesproken tijdstip te bieden.

Al in Nederland en Engeland

Voerman maakt zich sterk dat het initiatief een succes wordt. ‘Ons initiatief is sowieso de oplossing voor een groot aantal panden die nu onverkoopbaar in het bestand van de makelaar zitten. We verwachten dat binnen vijf jaar 5 tot 7procent van de verkochte panden via het online bieden van eigenaar zal wisselen. In Nederland slaat een gelijkaardig platform aan en ook in het Verenigd Koninkrijk is het al een ingeburgerd systeem.’

Voerman heeft al enkele vastgoedmakelaars kunnen overtuigen om met hem in zee te gaan, maar anderen aarzelen. ‘Ik twijfel aan de legaliteit van het systeem’, zegt August Hendrickx van Markgrave Vastgoed. ‘Zo’n veilingsite is immers mogelijk in strijd met het gerechtelijk wetboek.’

De Koninklijke Federatie van het Belgische Notariaat wenst voorlopig niet te reageren, maar het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) bevestigt dat de legaliteit van zulke veilingsites onderzocht wordt. ‘Ik moedig elk fris project dat de vastgoedsector wil opkrikken aan’, zegt Luc Machon, voorzitter van het BIV. ‘Maar het klopt dat de legaliteit wordt onderzocht van alle initiatieven die online vastgoed veilen in België. Er wordt nagegaan of bepaalde aspecten in strijd zijn met de wet op de handelspraktijken en de wetgeving voor e-commerce.’

Geen openbare verkoop

Zo heeft het notariaat bijvoorbeeld exclusiviteit op openbare verkopen, maar in de huidige wetgeving is het niet duidelijk of een online veiling wel openbaar is. Paul Voerman van eenmaal-andermaal.be verdedigt zich. ‘Wat wij doen, is in ieder geval geen openbare verkoop’, zegt hij. ‘Wij bieden alleen een platform aan en treden op als veilingmeester, maar de verkoop is nog steeds in handen van de makelaar.’

In de loop van februari zal het BIV een advies krijgen van minister van Justitie De Clerck (CD&V) en minister van Middenstand Sabine Laruelle (MR) over de rechtsgeldigheid van zulke veilingsites. Op 25 februari formuleert de Natioale Raad van het BIV een uitspraak.

Bron: Het Nieuwsblad

Gemeenten hebben per vierkante meter een slecht inzicht in hun vastgoed. Het ontbreken van goede basisgegevens maakt uitbesteding van de portefeuille aan specialisten onmogelijk.

Onderzoekers van adviesbureau Twynstra Gudde constateren dat bij de grote gemeenten de professionalisering verder is voortgeschreden dan in middelgrote plaatsen. Desondanks dragen steden als Amsterdam en Utrecht per meter slechts kennis van een kwart van de vastgoedkosten. Het inzicht in de opbrengsten ligt op een wat hoger niveau maar komt toch niet verder dan 33 procent van de meters. De kleinere gemeenten scoren ten aanzien van de kosten zo’n 10 procentpunt beter maar zijn juist weer slechter aan de opbrengstenkant. Aan die zijde beperkt de kennis zich tot 23 procent van de meters. Twynstra Gudde benadrukt dat voor professioneel beheer van vastgoed de koppeling van kosten en kwalitatieve prestaties van het vastgoed onontbeerlijk zijn. Inzicht tot op het niveau van de vierkante meter is essentieel. Dan pas kunnen gebouwen onderling goed met elkaar vergeleken worden. In het onderzoek naar professioneel gemeentelijk vastgoed noemt Twynstra Gudde het lage inzicht in de kosten en opbrengsten per vierkante meter opvallend. “Gevolg is een grof informatieniveau van het eigen gemeentelijk vastgoed.”

Centralisatie
Tijdens hun speurwerk vonden de onderzoekers bij de gemeenten brede interesse tot een verdere professionalisering. Centralisatie om meer inzicht te krijgen komt inmiddels voor bij de helft van de gemeenten. Hoewel de inzichten per vierkante meter beperkt zijn, houden de gemeenten per portefeuille en object in twee derde van de gevallen zorgvuldig de vinger aan de pols.

Bron: Cobouw

Voor beleggers is het interessant om in vastgoed te beleggen in de huidige laagconjunctuur. De vastgoedcyclus is het resultaat van de cyclus van de algemene economie en cyclische tendensen op de vastgoedmarkt. De conjunctuur van de algemene economie wordt sterk beïnvloed door veranderingen in de werkgelegenheid, het consumentenvertrouwen en de rente. Op de vastgoedmarkt zijn de belangrijkste factoren de kloof tussen vraag en aanbod, en die kloof steunt op de lang bouw- en ontwikkeltijd.

Als vastgoedbeleggingen anticyclisch worden getimed, ontstaat op zowel korte als lange termijn een hoger totaalrendement. Een goed moment om vastgoed te verwerven is zodra het aanvangsrendement hoger is dan het structurele evenwichtsniveau. Ook zodra het gerealiseerde totaalrendement snel en diep onder het evenwichtsniveau duikt, is het een goed moment om vastgoed te verwerven. Bij winkelbeleggingen is het van belang om de ontwikkeling van webwinkels te analyseren. In deze sector wordt 39% van de bewegingen in het totaalrendement bepaald door de economische conjunctuur.

Nu aankopen is het overwegen waard, gezien de dalende prijzen, stijgende aanvangsrendementen en het groeiend aantal projectontwikkelaars met onverkochte projecten.

Bron: Real Estate Magazine

In Brussel werd de eerste elf maanden van dit jaar voor 1,5 miljard euro geïnvesteerd in professioneel vastgoed zoals kantoren, bedrijfsgebouwen, winkels en opslagruimtes.

Dat is de helft van wat in 2008 en een derde van wat in 2007 in dit soort vastgoed werd belegd. Vooral de kantorenmarkt kreeg rake klappen. Daar werd nog slechts 212.000 vierkante meter ruimte extra in gebruik genomen tegenover 486.000 vierkante meter in 2008. Er staan wel enkele grote transacties op stapel zoals de vestiging van de Franse energiereus GDF Suez naar de Brusselse Noordwijk (nabij het Noordstation) en de verhuizing van KPMG en l’Oréal naar nieuwbouwkantoren in de stad. Daardoor zou de totale opname aan kantoorruimte nog kunnen oplopen en in de buurt komen van 400.000 vierkante meter ofwel 20 procent minder dan vorig jaar. In de jaren van hoogconjunctuur (2004-2007) lag de opname van kantoren rond de 560.000 vierkante meter. Toch presteert de vastgoedmarkt in Brussel volgens vastgoedspecialist Cushman&Wakefield een stuk beter dan in Londen en New York, waar vooral de banken het als gevolg van de financiële crisis lieten afweten. Brussel profiteert niet alleen van het feit dat het de hoofdstad is van Europa, België en Vlaanderen (samen goed voor enkele honderden grotere en kleinere gebouwen), maar ook van de aanwezigheid van vele honderden niet-gouvernementele organisaties, banken, andere instellingen en lobbygroepen. De leegstand op de kantorenmarkt in Brussel bedraagt momenteel 11 procent tegenover 9,5 procent in 2008. In vastgoedkringen gaan hier en daar stemmen op voor een bouwstop voor nieuwe kantoren.

Bron: Cobouw

In Brussel werd de eerste elf maanden van dit jaar voor 1,5 miljard euro geïnvesteerd in professioneel vastgoed zoals kantoren, bedrijfsgebouwen, winkels en opslagruimtes.

Dat is de helft van wat in 2008 en een derde van wat in 2007 in dit soort vastgoed werd belegd. Vooral de kantorenmarkt kreeg rake klappen. Daar werd nog slechts 212.000 vierkante meter ruimte extra in gebruik genomen tegenover 486.000 vierkante meter in 2008. Er staan wel enkele grote transacties op stapel zoals de vestiging van de Franse energiereus GDF Suez naar de Brusselse Noordwijk (nabij het Noordstation) en de verhuizing van KPMG en l’Oréal naar nieuwbouwkantoren in de stad. Daardoor zou de totale opname aan kantoorruimte nog kunnen oplopen en in de buurt komen van 400.000 vierkante meter ofwel 20 procent minder dan vorig jaar.

Bron: Cobouw