De verhuur van kantoorgebouwen in Duitsland herstelt zich zienderogen. Hoewel de eigenaren deze markt nog altijd als moeilijk ervaren, laten actuele statistieken een hoopgevend beeld zien, met name in de grote kantorensteden.

Volgens vooraanstaande makelaars als Jones Lang Lasalle en BNP Paribas Real Estate konden München, Berlijn, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf en Stuttgart in de eerste drie kwartalen van dit jaar een stijging van 1,9 miljoen m2 (een plus van 17 procent) noteren, vergeleken met dezelfde periode van vorig jaar. Inclusief Keulen, Essen en Leipzig kwam BNP Paribas Real Estate op 2,08 miljoen vierkante meter, een plus van 14 procent.

In het derde kwartaal werd, vergeleken met de twee voorgaande kwartalen, met 800.000 m2 zelfs 25 procent meer omgezet. Beide wijten dat aan het onverwacht krachtige en snelle herstel van de economie, waarmee Duitsland in Europa voorop loopt en een inhaaleffect. Het dieptepunt is naar hun mening midden dit jaar bereikt.

De langzame maar gestadige ontwikkeling zal zich volgens Peter Rösler van BNP Paribas Real Estate voortzetten. In het eerste halfjaar had hij nog een plus van 3 procent waargenomen, over het hele jaar verwacht hij nu een plus van 10 procent. Volgens Helge Scheunemann, chefanalist van JLL, worden beslissingen weliswaar nog altijd na lang overwegen getroffen, maar stijgt de bereidheid om een verhuizing door te zetten. Hij gaat ervan uit dat de omzet in nieuwe verhuur eind dit jaar het niveau van vorig jaar zal overtreffen.

Ondanks de jongste verhogingen is de omzet in verhuur van kantoren nog altijd ver onder het niveau van voor de financiële en economische crisis, hoewel niet ver onder de omzet in 2005 en de jaren ervoor.

Bron: NVM

Na zeven kwartalen van waardedalingen worden winkelcentra weer iets meer geld waard. Voor kantoren blijft het echter sukkelen. Dat blijkt uit de cijfers over het eerste kwartaal van dit jaar van vastgoedbelegger VastNed.

De belegger wist in de eerste kwartaal een positief beleggingsresultaat van 22 miljoen euro te halen. Vorig jaar werd 38 miljoen euro verlies gemaakt. Voor zowel de winkelcentra als de kantoren moest VastNed 10 procent van de huuropbrengsten inleveren. VastNed had op 31 maart 2010 voor 1,88 miljard euro aan winkelbeleggingen uitstaan. Een jaar eerder was dat 1.96 miljard. Bij taxaties werden panden van VastNed met gemiddeld 0,3 procent hoger gewaardeerd.

Leegstand
De resultaten die VastNed behaalt op de kantorenmarkt zijn aanmerkelijk slechter dan in de retail. In het eerste kwartaal werd een verlies gemaakt van 5,2 miljoen euro. Vorig jaar werd 25 miljoen verlies geleden. De leegstand groeide van 15,7 naar 16,1 procent. Het belegd vermogen bedroeg per 31 maart 2010 1.06 miljard euro. In het eerste kwartaal van 2009 was dat 1,13 miljard. Over de kantorenmarkt durft de belegger geen verwachtingen uit te spreken. Het overaanbod, de leegstand en de verder dalende huurinkomsten zullen de markt beïnvloeden. Maar hoe sterk, dat is voor het beleggingsbedrijf uit Rotterdam de vraag.

Bron: Cobouw

Ook voor 2010 zal de kantorenmarkt zich nog niet herstellen. Vorig jaar is het aantal kantoren dat te koop of te huur stond, fors toegenomen. Voor 2010 is er een lichte opleving te zien in de vraag naar kleine kantoorruimten, maar is er geen sprake van een duidelijk herstel.

Eind 2009 was het aanbod aan kantoren dat te koop of te huur stond ongeveer zes maal groter dan de vraag, zo blijkt uit het jaarlijkse Kantorenmarktonderzoek van NVM Bedrijfs Onroerend Goed (BOG). De vraag naar kantoorruimte is met 13% afgenomen. Er wordt nu iets meer dan 1,1 miljoen m2 kantoorruimte verhuurd en verkocht. Vooral de vraag naar grote oppervlakten daalt. Door de toename in aanbod en de daling in vraag, staan de huurprijzen onder druk. De huurprijzen van bestaande kantoren zijn afgelopen jaar met circa 4% afgenomen.

De huurprijzen van nieuwe locaties blijft redelijk op peil. Gemiddeld lag de huurprijs voor nieuwe kantoorruimte op 171 euro per m2, tegen 142 euro per m2 voor bestaande kantoorruimte. De daling van de huurprijs verschilt per plaats. Vooral in Den Haag en Rotterdam was sprake van een daling, in Amsterdam viel het mee.

Bron: managersonline.nl

Op de kantorenmarkt staat tegen de 2 miljoen m2 langer dan drie jaar leeg. Dit is 28% van het totale aanbod in Nederland. Als niet wordt ingegrepen, dan neemt dit zogenoemde structurele aanbod eind 2010 zelfs toe tot 44%, ofwel bijna 3 miljoen m2. Dit zegt Cuno van Steenhoven, bestuursvoorzitter van DTZ Zadelhoff, naar aanleiding van het kantorenmarktrapport `Het aanbod veroudert`.

Volgens Van Steenhoven zit het structurele aanbod voornamelijk bij gebouwen die gebouwd zijn tussen 1960 en 1980. `Daarbij is het aanbod in de randgemeenten en op perifere locaties het grootst. Verder valt op dat hoe langer een gebouw wordt aangeboden, hoe moeilijker het is een transactie te realiseren. Aan de andere kant is er een kwalitatieve schaarste op stationslocaties in grote steden, locaties met voldoende parkeermogelijkheden en met een positieve stadsbeleving.`

Als de locatie nog mogelijkheden biedt, is dit het moment om dergelijke gebouwen te renoveren en verduurzamen. Een herbestemming naar ander gebruik biedt een kans om een nieuwe functie te realiseren. Hiertoe moet de overheid haar beleid op dit vlak wel versoepelen, vindt Van Steenhoven.

Bron: bouwenwonen.net

De vraag naar kantoorruimte in Nederland zal dit jaar niet of nauwelijks aantrekken. De vraag naar kantoorruimte daalde in het eerste kwartaal met 31 procent, terwijl het aanbod juist toenam met 5 procent.

,,De in het tweede kwartaal van 2008 ingezette dalende trend in de kantooropname lijkt voorlopig nog niet ten einde”, aldus de makelaarsorganisatie. Het aanbod aan kantoorruimte in de regio’s van Dynamis bedroeg aan het einde van het eerste kwartaal ruim 5,8 miljoen vierkante meter, een stijging van 5 procent sinds het begin van het jaar.

Bron: De Telegraaf

De vraag naar kantoorruimte in ’s werelds grootste zakencentra is op ongekende wijze ingezakt. Dit was een belangrijke factor voor de eerste wereldwijde daling van tophuurprijzen sinds 2003. Dit blijkt uit het jaarlijkse rapport Office Space Across the World van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield.

De Amsterdamse kantorenmarkt heeft geen gemakkelijk jaar achter de rug. De opnamecijfers zijn, vergeleken met de voorafgaande jaren, aanzienlijk gedaald en het aanbod is wederom gestegen. Het totale aanbodcijfer ligt wel nog steeds fors onder het recordcijfer van 2005.

Op de Zuidas, de duurste kantoorlocatie van Amsterdam en van Nederland, zijn de tophuurprijzen het afgelopen jaar gedaald naar € 360 per m2 per jaar. De huisvestingslasten (huur incl. belastingen en servicekosten) komen dan neer op € 471 per m2 per jaar. De neerwaartse correctie van de huurprijzen op de Zuidas werd in het eerste halfjaar geregistreerd en in het tweede halfjaar zijn de tophuren gestabiliseerd. Incentives blijven, net zoals in de rest van de Nederlandse kantorenmarkt, een belangrijke rol spelen.

Op de ranglijst van ’s wereld duurste kantoorlocaties bleven de steden in de top drie ongewijzigd. Tokio steeg van de tweede naar de eerste plaats met huisvestingslasten (huur incl. belasting en servicekosten) van € 1441 per m2 per jaar. Het Londense West End steeg van de derde naar de tweede plaats met huisvestingslasten van € 1220 per m2 per jaar. Hong Kong daalde van de eerste naar de derde plaats met huisvestingslasten van € 1207 per m2 per jaar.

Bron: bouwenwonen.net

De crisis weegt steeds zwaarder op de Vlaamse kantoormarkt. Ruim een tiende van de kantoorruimte staat leeg. Maar de regionale verschillen zijn enorm, blijkt uit een rondvraag van de krant De Tijd. Terwijl 21 procent van de kantoren op Vlaams grondgebied rond Brussel leegstaat, vind je in Gent en Leuven moeilijk een kantoor.

In de belangrijkste kantoorstad van Vlaanderen is de leegstand in een jaar tijd opgelopen van 9,9 tot 11,1 procent. “En toch was 2009 niet slecht voor de Antwerpse kantoormarkt. Er kwam ruim 100.000 m² nieuwe kantoorruimte bij. Als daarvan geen aanzienlijk deel was opgenomen, dan was de leegstand opgelopen tot 13,5 procent”, zegt Ronny Nuten, key accountmanager bij de vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle.

“Door de crisis is het iets minder druk, maar de Gentse kantoormarkt heeft een nijpend tekort aan kantoorruimte. In 2010 komt er maar 10.000 m² nieuwe kantoorruimte bij”, zegt Christoph Dhaenens van CD Vastgoed, de belangrijkste speler op de Gentse markt.

Mechelen kampt met ruim 10 procent leegstand. De stad bezit de relatief modernste kantoormarkt, maar is vooral afhankelijk van de privésector.

In Leuven is er weinig leegstand. Voor burgemeester Louis Tobback (SP.A) is de woningnood al jaren een topprioriteit.

De kantoorleegstand in Vlaanderen is het grootst in de buurt van Brussel: 21 procent. Langs de ring werden in gemeenten als Diegem vorig jaar overijverig gebouwen neergezet. Gebouwen in de omgeving van de luchthaven van Zaventem doen het beter.

Bron: Trends

Enkele grote transacties op het einde van het jaar hebben van 2009 uiteindelijk toch een min of meer normaal jaar gemaakt voor de kantooropname in Brussel. Dat zegt vastgoedspecialist Cushman & Wakefield.

Tijdens de eerste drie kwartalen van 2009 stevende de Brusselse kantoormarkt af op een historisch laag niveau. Maar tijdens de laatste twee maanden werden enkele grote transacties afgerond, waardoor de totale kantooropname – verhuur of verkoop voor eigen gebruik – op ongeveer 400.000 m2 kwam.

Zo huurt GDF Suez 75.000 m2 in de Noordwijk, is er de koop door de Kamer van 43.000 m2 kantoren van het Forumgebouw en koopt de HUB het ‘t Serclaes gebouw (17.000 m2).

Bron: Trends

De dynamiek op de Nederlandse vastgoedmarkt komt op het eind van dit jaar uit op het niveau van 2002. Ondanks het ingezette economisch herstel, is er van duidelijke verbetering op de vastgoedmarkt nog geen sprake. Het opnamevolume op de kantorenmarkt is over heel 2009 met circa 40% afgenomen ten opzichte van 2008. De dynamiek op de beleggingsmarkt laat een vergelijkbare trend zien. In vergelijking tot 2008 bedraagt de daling van het beleggingsvolume circa 45%.

Ten opzichte van het recordjaar 2007 bedraagt de daling bijna 60%. Dit blijkt uit gegevens van Jones Lang LaSalle, die ook somber is over 2010. Gezien de beperkte economische groeivooruitzichten, zijn de verwachtingen voor de kantorenmarkt voor 2010 volgens JLL niet hooggespannen. Doordat er nog enkele opleveringen op de markt komen, neemt het aanbod verder toe. Met name de mindere gebouwen en locaties krijgen het zwaar te verduren.

Marijn Snijders, Chairman JLL Nederland: ‘In 2009 was vooral het aantal grootschalige transacties beperkt. Daarnaast werd de gebruikersmarkt gekenmerkt door consolidatie en concentratie. Gebruikers krimpen in, stellen verhuisbeslissingen uit en waar partijen wel besluiten te verhuizen, gebeurt dit alleen op kostenneutrale basis. Daarnaast zien we dat organisaties efficiënter met hun ruimtegebruik omgaan, bijvoorbeeld door het toepassen van nieuwe werkplekconcepten.’

Ruben Langbroek, Head of Research JLL Nederland: ‘Het opnameniveau komt in 2009 uit op ongeveer 1,1 mln m2. Wij verwachten dat het opnamevolume op de kantorenmarkt in 2010 opnieuw onder het niveau van het langjarig gemiddelde komt te liggen. Van uitbreidingsvraag is volgend jaar sowieso geen sprake. Momenteel wordt er daarnaast relatief veel kantoorruimte in onderhuur aangeboden. Dit zorgt voor een verdere neerwaartse druk op de huurprijzen.’

Het eerste kwartaal van 2009 kende een erg laag beleggingsvolume. Het dieptepunt in transactievolumes op zowel de Nederlandse als de Europese beleggingsmarkt lijkt inmiddels echter bereikt. Het laatste kwartaal van 2009 is het derde opvolgende kwartaal van toenemende beleggingsvolumes en naar verwachting ook het sterkste kwartaal van 2009. Ondanks het feit dat het volume gestaag is toegenomen gedurende het jaar, bedraagt de daling ten opzichte van 2008 nog altijd ruim 45%. Op de Europese commerciële vastgoedmarkt bedraagt de daling 40% ten opzichte van vorig jaar.

Snijders: ‘Alhoewel het gebrek aan financiering veel partijen parten speelt, zien we toch een toegenomen interesse bij beleggers. Voornamelijk particuliere beleggers en Duitse investeerders zijn actief op dit moment.’
Directe beleggingen in Nederlands commercieel vastgoed komen in 2009 uit op € 5 mrd. In 2008 bedroeg het beleggingsvolume nog € 9,2 mrd. Van het beleggingsvolume in 2009 viel ruim één derde in het laatste kwartaal. Ondanks dat het laatste kwartaal traditioneel meer beleggingsdynamiek laat zien, denkt JLL dat er een stijgende trend is ingezet. Voor 2010 verwacht JLL dan ook een verdere toename van het transactievolume van circa 15%.

Bron: PropertyNL

In Gent ligt het gros van de huidige kantoorgebouwen in het centrum van de stad. In de toekomst zal de focus verschuiven naar het station en de nieuwe ontwikkelingen in Sint-Denijs-Westrem.

Naast het centrum (60%) zijn er nog kantoren in het zuiden (25%), bij de kruising van de E40- en E17- autosnelwegen, terwijl het saldo (15%) verspreid zit over Groot-Gent. Dat blijkt uit een studie van de lokale overheid. De totale voorraad kantoren wordt geraamd op 1,3 miljoen m², minder dan in Antwerpen (1,9 miljoen) en Brussel (13,5 miljoen). Slechts 25 gebouwen zijn groter dan 25.000 m².
Elk jaar wordt er ongeveer 35.000 m² bijgebouwd. Dat is nauwelijks drie procent van het bestaande park. De leegstand (5%) is dan ook beperkter dan in Antwerpen en Brussel. Dat er niet meer wordt ontwikkeld, wordt gedeeltelijk verklaard door de lage huurprijzen. Die laten de projectontwikkelaars en verhuurders weinig onderhandelingsmarge, terwijl de bouw- en onderhoudskosten niet wezenlijk lager liggen. Er zijn op dit ogenblik dan ook weinig of geen institutionele beleggers van nationaal niveau actief op de Gentse kantoormarkt.

Nieuwe projecten
Dat zou kunnen veranderen met de nieuwe kantoorprojecten waaraan wordt gewerkt. Het stadsbestuur wil dat de middelgrote kantoorgebouwen van 2.500 tot 15.000 m² vooral aan de stadsring en de grote invalswegen komen. Aan The Loop (ex Flanders Expo) komt binnenkort een eerste kantoorgebouw van 3.000 m², ontwikkeld door Euro Crossroads Property Developers. Het ontwikkelingspotentieel op The Loop bedraagt 552.500 m², waarvan 155.000 m² kantoren en 150.000 m² ‘kantoorachtigen’. Naast ECPD zijn het Stadsontwikkelingbedrijf en de NV Schoonmeers-Bugten (Banimmo) de belangrijkste ontwikkelaars. Ter ontsluiting van dit potentieel wordt er momenteel gewerkt aan de transportinfrastructuur; tegen september 2010 zou er tussen The Loop en het St-Pietersstation een verbinding moet zijn gerealiseerd. Vlakbij The Loop, aan de afrit Sint-Denijs-Westrem op de E40, plant Group De Paepe de MG Tower met in totaal 23.500 m² kantoren. De vergunningen voor deze kantoortoren, waarvoor eerder KBC als een mogelijke gebruiker werd geciteerd, zijn intussen toegekend. De toren zou eind 2011 klaar moeten zijn. Aan het St-Pietersstation ten slotte wordt momenteel een parkeergarage aangelegd. Die werken zijn het startschot van een omvangrijke ontwikkeling langs de Fabiolalaan, die in totaal 82.000 m² kantoren zal omvatten. Een fase met 50.000 m² van de NMBS vlakbij het station zal als eerste worden ontwikkeld.

Hergroepering en headquarters
De vastgoedsector vreest dat de indrukwekkende pijnlijn nieuwe kantoren die in Gent is gepland, de al lage huurprijzen voort onder druk zouden kunnen zetten. Het stadsbestuur zegt echter dat de projecten slechts fasegewijs zullen worden gerealiseerd en verspreid worden over een periode van vijftien jaar. Het jaarlijkse bouwvolume zou dus niet veel groter zijn dan nu. Bovendien is er volgende de stad een toenemende behoefte aan kantoren, door de groeiende tewerkstelling in de dienstensector en het feit dat verschillende lokale en regionale bedrijven hun uiteenlopende vestigingen in grotere gehelen wensen te herschikken en te bundelen. Daarnaast voert de stand een intensieve city marketing om voor een site zoals The Loop internationale hoofdkantoren aan te trekken. Het stadsbestuur is met zijn 5.500 personeelsleden trouwens zelf een belangrijke speler op de kantoormarkt. Voor de huisvesting van het stadspersoneel werd een masterplan uitgewerkt. De recente intrek van enkele stadsdiensten in het voormalige Belgacom-gebouw, eigendom van de promotoren Canal Properties en Sovapex, is een belangrijke eerste stap in de uitvoering van dat plan.

PROJECTEN IN GENT

Acec-site
4.000 m²
2010

De Hemptinne
5.500 m²
2010

The Loop
155.000 m²
1^e fase 2010 – 2011

Rijvisschestraat
8.200 m²
Midden 2011

Oude Dokken
18.000 m²
Vanaf 2012

Gent St-Pieters
82.000 m²
1^e fase begin 2013

Bron: Expertise News