Tot nog toe zijn er in Vlaanderen 3 huurders van een sociale woning in gebreke gesteld omdat ze de verplichtingen op vlak van taalbereidheid niet hadden nageleefd. Wegens blijvende tekortkoming kreeg één van deze huurders een administratieve boete opgelegd van 442 euro. Dat blijkt uit cijfers van Vlaams minister van Wonen Freya Van Den Bossche(sp.a).

Sinds 1 januari 2008 gelden voor kandidaat-sociale huurders verplichtingen op vlak van taal- en inburgeringsbereidheid. Wat de taalbereidheid betreft, moeten personen die geen Nederlandstalig onderwijs volgden hun kennis van het Nederlands aantonen in een gesprek met de sociale huisvestingsmaatschappij of het Huis van het Nederlands. Als deze het nodig achten, moeten de kandidaat-sociale huurders bereid zijn een taalcursus te volgen. De betrokkenen hebben 2 jaar tijd om aan deze verplichting te voldoen.

De betrokken huurder aan wie de boete werd opgelegd, werd hierbij tevens aangemaand om alsnog binnen een redelijke termijn te voldoen aan de verplichting. “Indien dit niet het geval is, kan of zal zijn huurcontract verbroken worden. Het gaat niet op dat hij de boete zou betalen zonder aan de verplichtingen te moeten voldoen. Dit zou erop neerkomen dat men de verplichting kan afkopen”, aldus de minister.

Bron: Het Laatste Nieuws

In de hoop een woning in Venlo te kunnen betrekken, ging een 28-jarige vrouw uit de gemeente Peel en Maas heel ver. Te ver blijkt nu. Voor zij haar krabbel onder het huurcontract kon zetten, plezierde zij de ‘verhuurder’. Nu de vogel echter gevlogen is en het appartement bovendien niet blijkt te bestaan, doet ze aangifte wegens oplichting.

De onfortuinlijke vrouw maakte naar aanleiding van een internetadvertentie een afspraak om de woning te bezichtigen. De aanbieder gaf aan dat daartoe geen mogelijkheid bestond omdat het appartement nog bewoond werd, zo schrijft Dagblad De Limburger.

Tijdens een vervolgafspraak tekende zij evenwel het huurcontract maar moest ze daar wel enig lichamelijk vertier tegenover zetten. Aldus geschiedde. De dag na het voorval zou de sleuteloverdracht plaats vinden.

Dat de ‘verhuurder’ hierop zijn gezicht niet meer liet zien, laat zich raden. Nu ook het contract vals blijkt te zijn en het opgegeven adres geeneens in Venlo voor komt, voelt de woningzoekende zich met recht genaaid.

Bron: AD.nl

Vlaams minister van Wonen Freya Van den Bossche wil de gratis verzekering voor gewaarborgd wonen uitbreiden naar huurders. De verzekering kent met 200 aanvragen per week trouwens een enorm succes.

De gratis verzekering gewaarborgd wonen, die woningeigenaars tien jaar beschermt tegen inkomensverlies, is een schot in de roos. Sinds de start van het nieuwe verzekeringsstelsel gewaarborgd wonen op 1 april 2009 werden 8.569 aanvragen genoteerd. Dat komt neer op bijna 200 per week. “In het vorige stelsel waren er dat gemiddeld 87 per week”, aldus Joris Vandenbroucke, woordvoerder van Van den Bossche.

Uitbreiden naar huurders
De verzekering gewaarborgd wonen werd in haar oude vorm stopgezet op 1 augustus 2008. Deze verzekering hielp je tijdelijk een deel van de lening af te betalen wanneer je zonder werk viel door onvrijwillig ontslag, een ongeval of ziekte. Op 1 april 2009 werd het systeem heringevoerd.

Minister Van den Bossche onderzoekt nu of het mogelijk is om een gelijkaardige verzekering te lanceren voor huurders. “Op de private huurmarkt bevindt zich immers een belangrijke groep huurders die snel in een kwetsbare situatie verzeild geraakt bij onverwacht inkomensverlies door ziekte of werkloosheid”, luidt het.

Bron: Het Laatste Nieuws

Huurders, gemeenten en het Rijk moeten weer een grotere rol krijgen in het beleid van de woningcorporaties en -stichtingen. „Na de excessen in deze sector is iedereen bezig met ‘coöperatie-bashing’, maar daarmee dreigen we het kind met het badwater weg te gooien”, vindt bouw- en woonwethouder Marnix Norder (PvdA) van Den Haag. Hij sprak donderdag tijdens het Haags Vastgoedsymposium op de Haagse Hogeschool.

Ondanks excessen zoals die bij Rochdale in Amsterdam en met de SS Rotterdam, vindt Norder dat het systeem van woningcorporaties niet kapot moet worden gemaakt. In vergelijking met andere Europese landen is de sociale woningbouw in Nederland een van de beste, vindt Norder. „De woningen zijn beter geïsoleerd, vaak groter en met meer voorzieningen.”

Hij vindt dat woningcorporaties door allerlei maatregelen, zoals beperkte huurverhoging en de afdracht van vennootschapsbelasting, nu worden leeggezogen. „Daardoor is er geen ruimte meer om te investeren, terwijl dat nu juist nodig is in vooral de achterstandswijken”, aldus Norder. Om diezelfde reden vindt hij dat huurders weer net als vroeger een stem moeten krijgen in de voormalige woningbouwverenigingen.

Huurders moeten niet alleen meer betrokken raken bij renovaties van woningen en het grootonderhoud, maar ook bij de leefomgeving. „Eigenlijk zouden we weer terug moeten naar de tijd waarin huurders meer invloed hadden op toenmalige woningbouwverenigingen”, zegt Norder. Hij denkt dat er voldoende mensen zijn die nog graag willen meepraten, maar vooral ook meedenken over inrichting van bijvoorbeeld de omgeving.

De invloed van gemeenten op de corporaties moet toenemen, vindt Norder, door de conceptbegrotingen en jaarverslagen te voorzien van een advies, voordat deze worden vastgesteld. Dat zou volgens de wethouder leiden tot een groter maatschappelijk besef, ook gezien de opdracht die ze van gemeenten krijgen. „Nu zit ik altijd in een onderhandelingspositie met de corporaties. Als ze iets niet willen, heb ik geen instrumenten om ze enigszins te sturen.”

Het Rijk moet wat Norder betreft de marktmeester worden. Die moet zorgen dat de corporaties ook meer over hun eigen grenzen heen kijken en kunnen bouwen in andere gemeenten.

Bron: Cobouw

Woningen verhuren is een tijdrovende bezigheid. Hoe langer hoe meer verhuurders doen dan ook een beroep op gespecialiseerde makelaars om hun onroerend goed te verhuren, wat natuurlijk niet gratis is. Meestal rekenen de makelaars pas hun kosten aan wanneer er een huurder wordt aangebracht. Vaak gaat het om een bedrag ten belope van een of meerdere maanden huur, afhankelijk van de duur van de nieuw afgesloten huurovereenkomst.
Er bestond de laatste maanden meer en meer een trend bij de verhuurders om deze kosten ook meteen door te rekenen aan de huurder. Dit meestal op twee manieren. Ofwel wordt de huurders gevraagd de som te betalen nog voor ze het nieuwe huurcontract ondertekenen. Ofwel door in het contract een passage over het te betalen bedrag op te nemen.

Niet echt huurdervriendelijk, oordeelde de overheid die daarom de wetgeving liet aanpassen. Voor appartementen of woningen die gebruikt worden als hoofdverblijfplaats is het sinds 17 augustus 2009 verboden deze kosten door te rekenen aan de huurder. De kosten van de makelaar zijn met andere woorden altijd voor de verhuurder, wat er ook in de huurovereenkomst staat. Een passage waar de huurder toch verantwoordelijk wordt geacht voor de kosten, heeft dus geen waarde. Let wel: dit verbod geldt uitsluitend voor onroerende goederen die onder de woninghuurwet vallen. In alle andere gevallen (kantoren, tweede verblijven, garages, magazijnen, …) blijft contractuele vrijheid de algemene regel.

Steven Boeynaems,
Dilaw Advocaten

Bron: Metro

Het aantal huisuitzettingen door huurachterstand is vorig jaar gedaald met 12 procent in vergelijking met 2007. Vorig jaar werden bijna 5900 huurders van corporatiewoningen hun huis uitgezet. Dat meldde woensdag Aedes, de overkoepelende organisatie van woningcorporaties.

De daling van het aantal ontruimingen komt vooral door het strengere incassobeleid bij huurachterstand. Door in een vroeg stadium betalingsproblemen te signaleren, kunnen vaak problemen worden voorkomen met een betalingsregeling.

Corporaties werken nauw samen met (schuld)hulpverleners om samen met bewoners passende oplossingen te zoeken. Op die manier hoeven de huurachterstanden niet onnodig hoog op te lopen. Bovendien komt het steeds meer voor dat na een ontruimingsbevel van de rechter er alsnog een betalingsregeling komt tussen huurder en corporatie.

Bron: De Telegraaf

Telefoontests tonen aan dat 28 procent van de verhuurders kandidaat-huurders uitsluit op basis van hun afkomst.

Aan de hand van een telefonisch gesprek wilde het comité Alarm, opgericht door Molenbekenaars van buitenlandse origine, achterhalen hoe het gesteld is met discriminatie op de Brusselse huurmarkt.

Twee groepen bellers, een van vreemde en een van Belgische afkomst, informeerden via de telefoon naar de vrijstaande appartementen. Bij 28 van de 101 gesprekken kreeg de persoon met een accent en niet-Belgische naam te horen dat het appartement al bezet was, nog niet bewoonbaar was of dat hij later moest terugbellen. De andere groep testbellers, die zich voorstelde met een Belgische naam en zonder accent sprak, kreeg daarentegen wel moeiteloos een afspraak om de woning te bezoeken.

Nochtans stelden beide groepen zich aan de verhuurder voor met hetzelfde verhaal: een koppel met een kind waarvan de man werkt en een inkomen heeft van 1.500euro. Op elke vraag van de verhuurder antwoordden beide groepen exact hetzelfde. In 28 procent van de gevallen kreeg de beller met accent echter een negatief antwoord op de vraag of hij het appartement kon bezichtigen. Volgens het comité discrimineerde de verhuurder hen op basis van hun origine.

Het comité Alarm, dat opereert onder de vleugels van het buurthuis Bonnevie, selecteerde in totaal 165 huuradvertenties via internet en lokale advertentiebladen. 101 adressen kwamen in aanmerking voor de test, de andere appartementen waren intussen verhuurd of de verhuurder ervan was niet bereikbaar. De geselecteerde appartementen lagen allen in het Brussels Gewest, hadden twee slaapkamers en een huurprijs lager dan 650 euro.

Volgens het comité zijn de resultaten van hun test slechts het topje van de ijsberg: ‘Het is niet omdat je als allochtoon een afspraak krijgt of kan deelnemen aan een groepsbezoek, dat je achteraf evenveel kans maakt als de blanke kandidaten om het appartement ook effectief te huren.’

Leden van het comité Alarm werden, eens ze op een afspraak verschenen, geconfronteerd met gesloten deuren of het excuus dat het appartement toch al verhuurd was.

Deze vorm van discriminatie zorgt er volgens Alarm voor dat een grote groep mensen is overgeleverd aan huisjesmelkers, die minder kieskeurig zijn maar woningen van slechte kwaliteit aan veel te hoge prijzen verhuren.

Tijdens hun test kregen de leden van het comité Alarm niet of nauwelijks te maken met openlijk racisme. Ze ondervonden wel dat sommige verhuurders verwachten dat ze bij huurders met een andere huidskleur meer risico lopen op wanbetaling of slecht onderhoud. Alarm doet daarom een oproep tot specifieke sensibiliseringscampagnes. Daarnaast pleit het comité voor meer sociale woningen, die niet alleen betaalbaarder zijn maar ook op een objectieve manier worden toegewezen.

Bron: De Standaard

De Vereniging van Steden en Gemeenten slaat alarm: één op vier huurders op de private woonmarkt verkeert in problemen. Daarom stuurde ze een brief naar minister van Wonen Freya Van den Bossche (SP.A) met de vraag om tegen 1 januari een huursubsidie toe te kennen aan alle gezinnen die al meer dan vijf jaar op de wachtlijst staan voor een sociale woning. ‘Het gaat om 7.000 mensen en er komen er elk jaar 2.800 bij. Wat wij vragen is een absoluut minimum, want uit onderzoek blijkt dat 103.207 mensen een probleem hebben met de betaalbaarheid of de kwaliteit van hun woning’, zegt Nathalie Debast van de VVSG.

Bron: De Standaard

Vorig jaar wilde 8% van de Nederlandse huurders binnen 2 jaar verhuizen. Anno 2009 is dit bijna verdubbeld naar 15%. Hiermee ligt de verhuisgeneigdheid onder huurders op het hoogste punt sinds 1999. Belangrijkste verklaring voor deze verhoogde verhuisgeneigdheid is de economische crisis, als gevolg waarvan huizenprijzen dalen en meer koopwoningen binnen het bereik van huurders komen. Met name jonge huurders (tot 35 jaar) ruiken duidelijk hun kansen: vorig jaar wilde 25% van deze groep binnen 2 jaar verhuizen, momenteel is dit 35%. Toch blijft het huursegment van de woningmarkt vastzitten. Door de recessie is de baanzekerheid momenteel niet groot en de voorwaarden voor een optimale doorstroming onder huurders zijn (nog steeds) niet aanwezig. Zo groeien de wachtlijsten voor een huurwoning nog steeds, neemt het aantal reacties per vrijstaande huurwoning toe en is de nieuwbouwproductie verre van op peil. Dit en meer blijkt uit de Bewonersscan van USP Marketing Consultancy, een jaarlijks onderzoek onder ruim 15.000 huurders.

Verhuisgeneigdheid onder huurders bijna verdubbeld De verhuisgeneigdheid onder huurders is in vergelijking met vorig jaar bijna verdubbeld: 15% van de huurders wil momenteel binnen nu en 2 jaar verhuizen. Dit is het hoogste percentage sinds 1999. In 2008 wilde nog maar 8% van de Nederlandse huurders binnen 2 jaar verhuizen. Hiermee is wens om te verhuizen in 1 jaar tijd nog nooit zo hard gestegen (sinds de eerste meting in 1999). De verhuisgeneigdheid stijgt met name doordat de groep twijfelaars (de antwoordcategorie ‘Weet (nog) niet”) kleiner is geworden en in mindere mate doordat de groep die nog langer dan 5 jaar in de huidige woning wil blijven wonen kleiner is geworden.

Belangrijkste verklaring voor deze stijging is, volgens USP, de huidige recessie. Als gevolg hiervan dalen de huizenprijzen, waardoor meer koopwoningen binnen het (financiële) bereik van huurders komen. De intentie om te verhuizen neemt daardoor toe. Deze verhoogde intentie is er vooral onder jonge huurders: momenteel wil ruim een derde (35%) van hen binnen 2 jaar verhuizen. In 2008 was dit nog maar een kwart (25%). Ook de groep jonge huurders die binnen 2 tot 5 jaar wil verhuizen is gegroeid: van 27% naar 31%. Het grote voordeel van huurders die een woning willen gaan kopen is dat zij, net als starters, geen woning achterlaten die (eerst) verkocht dient te worden. Dit maakt hen momenteel flexibeler dan huiseigenaren die willen verhuizen.

De druk op huursegment woningmarkt zal blijven De daadwerkelijke verhuisstap blijft echter vaak nog achterwege. De crisis zorgt voor veel (baan)onzekerheid over de eigen financiële toekomst en veel mensen vragen zich af of de huizenprijzen nog verder zullen dalen en of ze dan beter niet nog even kunnen wachten. De huurdersmarkt blijft, mede hierdoor, redelijk vastzitten. De wachtlijsten en het aantal reacties op een vrijstaande huurwoning lopen, met name in de stedelijke gebieden, weer op en de onzekerheid is groot. De crisis zorgt dus voor beide verschijnselen. Aan de ene kant neemt de wens te verhuizen wel toe door de crisis, maar aan de andere kant houdt de crisis de werkelijke verhuisstap ook tegen.

Bron: USP Marketing Consultancy

Een rekenvoorbeeld leert dat de winst voor een huurder bij toepassing van een negatieve prijsindexering erg bescheiden blijft.

Neem een huurcontract dat ingegaan is op 1augustus 2006, met een maandelijkse basishuurprijs van 500 euro. Op 1augustus 2007 mocht de eigenaar voor de eerste keer de huishuur indexeren. Hiervoor had hij als nieuw indexcijfer dat van juni 2007 nodig (met als aanvangsindexcijfer dat van mei 2006). Volgens die formule bedroeg de nieuwe huurprijs 508,41 euro. Of een vermeerdering met 8,41 euro per maand.

Volgens dezelfde werkwijze bedroeg de geïndexeerde huurprijs een jaar later, op 1augustus 2008, 534,97 euro. Of een stijging met 26,56 euro per maand, met dank aan de bijzonder hoge inflatiecijfers uit de zomer van vorig jaar.

Dezelfde oefening dit jaar laat een andere beeld zien, als gevolg van de negatieve indexcijfers voor de maanden juni en juli 2009. Hierdoor komt de nieuwe, geïndexeerde huurprijs in ons voorbeeld op 531,41 euro te liggen. De ‘winst’ voor de huurder met dergelijk huurcontract blijft dus beperkt tot 3,56 euro per maand, of 42,72 euro voor een volledig jaar.

Bron: De Standaard