Winkelverhuurders die hun pand willen renoveren zetten de winkeliers vaak zonder pardon op straat. Detailhandel Nederland krijgt veel klachten over deze werkwijze, meldde de brancheorganisatie donderdag. Volgens de organisatie hoeft een verhuurder sinds 2003 geen rekening meer te houden met de belangen van de winkelier door een wijziging in de wet.

Detailhandel Nederland maakt zich echter grote zorgen over deze ’structurele fout in het huurrecht’.

De constructie is vooral populair bij verhuurders in winkelcentra zoals Hoog Catharijne in Utrecht, Stadshart Zoetermeer en Presikhaaf in Arnhem, zegt de belangenorganisatie. ”De winkelier blijft met lege handen en zonder winkel achter. Zeker kleinere ondernemers zijn hiervan de dupe.”

Eigen gebruik

Tot de wetswijziging in 2003 woog de rechter de belangen van zowel de huurder als de verhuurder, als de winkelier bij een renovatie uit zijn winkel moest. Nu kan de verhuurder het huurcontract opzeggen wegens ‘dringend eigen gebruik’, waar renovatie ook onder valt.

De verhuurder hoeft de winkelier geen schadevergoeding of vervangende winkelruimte aan te bieden, aldus Detailhandel Nederland.

De brancheorganisatie ziet dat verhuurders vooral de laatste tijd gebruikmaken van deze maas in de wet. Aanpassing van de wet is daarom dringend nodig, vindt de belangenclub van winkeliers.

”Als een winkelier wegens een verbouwing het pand moet verlaten, dient de verhuurder een schadevergoeding te betalen of een gelijkwaardige winkelruimte aan te bieden. De winkelier moet bovendien later weer kunnen terugkeren naar zijn oude winkelpand.”

Bron: ANP

Het aantal klachten over de jaarlijkse huurverhoging neemt toe. Dat concludeert Jurofoon, een landelijke juridische adviesorganisatie, op basis van het aantal geregistreerde huurklachten. Volgens Jurofoon komen er minstens drie keer meer klachten binnen over de hoogte van de huursommen dan in 2008.

De laatste drie maanden is het aantal klachten opgelopen van 150 tot 200 per maand naar 600 per maand. De klachten komen vooral van huurders in de particuliere verhuurmarkt. Er is een wettelijke maximale verhoging van 2,5% vastgesteld per 1 juli, maar in de particuliere sector zijn de huurprijzen sterker gestegen. In sommige gevallen worden huurverhogingen van 5% gehanteerd.

De huurprijzen in de particuliere sector worden bijvoorbeeld kunstmatig verhoogd via onduidelijke extra servicekosten. Volgens Jurofoon-directeur Koert Adriaans probeert de sector op een geraffineerde wijze de prijzen op te drijven. Ook wordt er geknoeid met contracten en voorstellen voor huurverhogingen. De Nederlandse Woonbond, belangenorganisatie voor huurders en woningzoekers, wil dat Wonen-minister Van der Laan maatregelen treft.

Bron: De Telegraaf

De crisis heeft ervoor gezorgd dat de duurste winkelstraten wereldwijd aanzienlijk goedkoper zijn geworden. Retailbedrijven hebben als gevolg van de dalende vraag van consumenten minder dure locaties nodig.

Ook zorgt de huidige recessie voor een `ongekende leegstand` in de dure mondiale winkelstraten, aldus onderzoek van CB Richard Ellis Group. Met een huurprijs van ruim 14.500 euro per m2 per jaar blijft 5th Avenue in New York de duurste winkelstraat, gevolgd door de Causeway Bay in Hong Kong , Tverskaya in Moskou, Champs Elysées in Parijs en Ginza in Tokyo. Met een gemiddelde huurprijs van 2.700 euro per jaar steeg de Amsterdamse Kalversteraat van plaats 28 naar plaats 24.

In Buenos Aires daalden de huurprijzen met 37% het hardst, gevolgd door Warschau (-33%), Washington (-26%) en Moskou (-20%). Ook in dure steden als Dubai, Barcelona, Athene, Kaapstad en Johannesburg liepen de dalingspercentages in de dubbele cijfers.

Bron: De Telegraaf

De loonfiche kopiëren, het rijksregisternummer noteren, de werkgever bellen. Makelaars en andere verhuurders gaan almaar verder in het screenen van kandidaat-huurders. Té ver, zegt de huurdersbond.

Dat verhuurders enige financiële zekerheid willen hebben over hun huurders, is maar normaal. Maar de manier waarop er naar die zekerheid wordt gezocht, gaat tegenwoordig vaak veel te ver. Dat zegt Geert Inslegers, woordvoerder van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen (VOB), waarvan de Huurdersbonden deel uitmaken. “Daarom hebben we de Privacycommissie verzocht om in een advies duidelijk te maken wat verhuurders – privéverhuurders en vastgoedkantoren – aan kandidaat-huurders mogen vragen.” Dat advies staat nu volledig en samengevat op de website van de commissie.

Onlangs heeft het Algemeen Eigenaarssyndicaat in zijn magazine een artikel gepubliceerd met mogelijke info die een verhuurder aan kandidaat-huurders kan vragen. Er zat ook een voorbeeldfiche bij. “Sommige vragen zijn duidelijk in strijd met de privacywetgeving en soms zelfs met de antidiscriminatiewetgeving”, zegt Inslegers.

Loonfiche
Een van de richtlijnen van het syndicaat is te selecteren op vast werk. “Dat is discrimineren op basis van vermogen”, zegt Inslegers. “Plus: volgens de privacywet mag je wel solvabiliteit eisen, maar mag de bron niet bepalend zijn. Iemand met een uitkering die bijvoorbeeld een bijkomende premie krijgt, kan evenveel zekerheid van maandelijkse betaling bieden als iemand met een vast contract.” Een verhuurder mag dus wel een loonfiche vragen (niet kopiëren), maar een ander soort inkomstenbewijs moet ook volstaan. Persoonsgegevens op de loonfiche mogen ook uitgekrast worden.

Er zijn heel wat klachten van kandidaat-huurders die zeer regelmatig terugkomen (zie kader). Zo is wettelijk bepaald wie van iemand het rijksregisternummer mag vragen. Politie en advocaten hebben dat recht. Maar makelaars niet, en toch vragen die vaak een kopie van de achterkant van de identiteitskaart.

De Huurdersbonden schrijven nu het Algemeen Eigenaarssyndicaat en de vastgoedmakelaars aan met het “vriendelijke verzoek” zich aan het advies van de Privacycommissie te houden. “Gebeurt dat niet, dan zullen we juridische stappen nemen.”

Kandidaat-huurders met klachten kunnen, liefst met bewijs, terecht bij een huurdersbond: www.vob-vzw.be.

• Verhuurder vraagt naam en telefoonnummer van werkgever. Verhuurder belt eventueel zelfs werkgever op. In dat geval begeeft verhuurder zich op pad van privédetective (info via derden).
• Verhuurder vraagt naam en adres van vorige verhuurder. Of verhuurder vraagt bewijs van betaling van drie laatste maanden van vorig huurcontract. Of hij vraagt de begindatum van dat huurcontract (om te oordelen over bijvoorbeeld ‘te korte duur’).
• Verhuurder vraagt kopie identiteitskaart. Dat mag enkel bij contractvorming. Kopie van achterkant ID-kaart (rijksregisternummer) mag nooit.
• Verhuurder vraagt nationaliteit. Dat is discriminerend. Nagaan of kandidaat hier wettig verblijft, mag wel.
• “Heel straf: aan een kandidaat-huurder werd ooit een kopie vanzijn belastingfiche gevraagd.”

Bron: Gazet van Antwerpen

Wie een huis of flat verhuurt, wil zekerheid over zijn centen. Maar de doorlichting van kandidaat-huurders ging vaak zo ver dat de Privacycommissie nu orde op zaken heeft gesteld. Dat schrijven de Concentra-kranten donderdag.
Een verhuurder mag de werkgever van de kandidaat-huurder bijvoorbeeld niet opbellen om te informeren wat voor iemand hij is en of hij werkzeker is. Hij mag geen kopie maken van de achterkant van de identiteitskaart waarop het rijksregisternummer staat. Nu gebeurt dat allemaal wel en vaak.

Een loonfiche vragen mag wel, maar de huurder mag zijn persoonlijke gegevens onleesbaar maken.

De Huurdersbonden schrijven nu het Algemeen Eigenaarssyndicaat en de vastgoedmakelaars aan met het ‘vriendelijke verzoek’ zich aan het advies van de Privacycommissie te houden. ‘Gebeurt dat niet, dan ondernemen we juridische stappen’, zegt Geert Inslegers, woordvoerder van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen.

Bron: Het Nieuwsblad

Als uw loon stijgt bij een stijgende gezondheidsindex, kan het dan ook dalen als die index zakt, wat niet ondenkbeeldig is bij deflatie? Dat varieert van sector tot sector, zegt Karine Warzecha van het kenniscentrum van de socialedienstverlener SD Worx. ‘In sommige sectoren wordt een daling bij een dalend indexcijfer meteen toegepast, in andere pas wanneer het cijfer meer dan één keer na elkaar daalt en in nog andere niet.’

In nogal wat sectoren worden de lonen enkel jaarlijks aangepast (bijna alle bediendesectoren) of als een spilindex van 2 procent overschreden wordt (ambtenaren en uitkeringstrekkers). Daar is een daling sowieso onwaarschijnlijk.

In de praktijk moet dus slechts een beperkt deel van de werknemers vrezen dat ze de komende maanden minder zullen krijgen. Die daling geldt dan vaak enkel voor de schaallonen die worden gehanteerd voor nieuwkomers. Wie al langer in het bedrijf werkt, ondervindt daar niets van.

‘In de petroleumsector bijvoorbeeld zijn de schaallonen vorige maand aangepast, en dat zal per 1 juni nogmaals gebeuren. In de gas- en elektriciteitssector wacht men op de tweede daling van het indexcijfer om de schaallonen aan te passen. Dat heeft zich dit jaar al eens voorgedaan. Sommige sectoren, zoals de papiernijverheid, doen de aanpassing pas als bepaalde drempels worden overschreden: zakt het indexcijfer onder een bepaalde ondergrens, dan dalen de lonen ook. Zo ver is het daar nog niet gekomen.’

Niet overal blijft de ingreep beperkt tot de schaallonen. ‘Bij de beursvennootschappen bijvoorbeeld werd het lage indexcijfer van april ook voor de lonen van wie al in dienst was toegepast’, weet Warzecha. Het ging in dat geval wel om een minieme daling, met een gemiddelde impact van pakweg een halve euro per maand.

Niet alle sectorale cao’s vermelden wat moet gebeuren bij deflatie. Dan moet het paritair comité beslissen wat er moet gebeuren. ‘In november stond de sector van marmergroeven en -zagerijen voor zo’n beslissing. De cao vermeldde niets, en na contacten met de sociale partners liet de voorzitter van het paritair comité ons weten dat er geen aanpassing naar beneden moest worden doorgevoerd. De afspraak was wel dat de volgende aanpassing naar boven evenmin zou worden toegepast.’

Heiliger dan de paus

Ook de huren evolueren met de gezondheidsindex. ‘En dat kan zowel naar boven als naar beneden’, zegt Katelijne D’Hauwers, directeur van het Algemeen Eigenaarssyndicaat. Degene in wiens voordeel de herziening van de huurprijs uitvalt, moet om de toepassing vragen. Stel dus dat het indexcijfer in juni nog lager zakt, en onder dat van juni 2008 uitkomt, dan leidt dat tot een verlaging. ‘Als de huurder om die verlaging verzoekt, moet de verhuurder die toestaan. Maar verhuurders hoeven niet heiliger te zijn dan de paus: vraagt de huurder niets, dan kan de huurprijs dezelfde blijven.’

Wie huurt, moet zelf om een verlaging van de huurprijs vragen.© SVH

Bron: De Tijd

"Wij verhuren een woning aan 2 samenwonenden waarvan de man nu zijn vriendin verlaten heeft. Hoe kunnen beide samenwonenden zich nu in orde stellen op gebied van de verplichtingen van het huurcontract? Kan het huidige contract overgezet worden op de persoon die in de woning blijft verder wonen? Wie is verantwoordelijk voor eventuele huurschade als later ook de vrouw het huurcontract opzegt? Wat met de huurwaarborg die nu op de naam staat van beide?"

Heeft het koppel samen het huurcontract getekend, dan zijn zij samen gehouden tot de huurplichten: de beëindiging van hun relatie betekent niet dat een van de partijen bevrijdt wordt van de plichten tegenover de verhuurder.

Als de samenwonenden tot een akkoord komen over de vraag wie in de woning blijft wonen, dan betrekken ze daar best de verhuurder bij. Ze kunnen dan met de verhuurder overeenkomen dat de partner die vertrekt, ontslaan wordt van zijn/haar huurverbintenissen, of er kan een nieuw huurcontract worden afgesloten door de partner die in de woning blijft.

Als er geen nieuw akkoord is met de verhuurder, blijven beide partners gehouden tot alle huurverplichtingen. Alle eventuele afspraken tussen de ex-partners (zoals betaling van de huurwaarborg, schadevergoeding bij vroegtijdige opzeg enz …) zijn ‘niet tegenstelbaar’ aan de verhuurder. Ze kunnen, met andere woorden, niet aan de verhuurder worden opgedrongen.

Als de ex-partners het niet eens raken over wie in de huurwoning zal blijven wonen, dan kan de rechter hierover beslissen, rekening houdend met ieders belangen. De verhuurder behoudt ook in dit geval wel zijn rechten t.a.v. beide huurders.

Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat
Notariskantoor Maarten Duytschaever
www.notarisduytschaever.be
maartenduytschaever@belnot.be

Bron: Het Nieuwsblad

Bijna de helft van de goedkope sociale huurwoningen in Utrecht wordt bewoond door mensen met een hoger inkomen dan de huursubsidiegrens. In de stad is de hoeveelheid ‘scheefwoners’ gestegen tot 49 procent en in Leidsche Rijn zelfs tot 65 procent.

In het kader van een handelshuurovereenkomst laat de huurder de eigenaars dagvaarden. Hij vraagt de uitvoering van hoognodige aanpassingen aan de verwarmingsinstallatie voor rekening van de verhuurder.

Bij tussenvonnis wordt een deskundige aangesteld. Die stelt vast dat de bestaande ondergrondse tank niet kan worden goedgekeurd en dat de omschakeling naar een brander op gas de voorkeur geniet.

De huurder vraagt dan ook dringende aanpassingswerken voor rekening van de eigenaars. Die reageren daarop met de melding dat de bestaande ondergrondse tank en de bestaande brander in goede staat zijn. Er is geen technisch probleem, alleen een probleem van reglementering. De huurders eisen de veroordeling van de eigenaars tot uitvoering.

Het vredegerecht stelt dat de vraag rijst wie de door de overheid opgelegde werken of normen dient te realiseren opdat het pand zijn bestemming zou kunnen behouden. De handelshuurwet bevat daaromtrent geen regels. Het gemeen recht – lees: het gewone huurrecht – is van toepassing.

Volgens het gemeen recht dient een onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds de werkzaamheden die al door een overheid werden opgelegd op het ogenblik van de start van de verhuring en anderzijds de werkzaamheden die tijdens de overeenkomst worden opgelegd. In het eerste geval dient de verhuurder in te staan voor de aanpassingen op grond van zijn leveringsplicht. In het tweede geval is het de huurder die dient in te staan voor aanpassingen als gevolg van reglementeringen die tijdens het lopen van de huurovereenkomst werden opgelegd.

Dit sluit niet uit dat de partijen in hun huurcontract steeds vrij kunnen bepalen dat de werkzaamheden ten laste van de ene of de andere partij vallen.

In dat concreet geschil bepaalt art. 6 van de handelshuurovereenkomst dat eventuele aanpassingswerken, opgelegd door bestaande of toekomstige reglementeringen van overheidswege, uitsluitend ten laste van de huurder zijn. De eis van de huurder is in dit geschil dus ongegrond.

Conclusie: Als verhuurder kan je best in de huurovereenkomst vermelden dat eventuele aanpassingswerken, opgelegd door bestaande of toekomstige reglementeringen van overheidswege, uitsluitend ten laste van de huurder zijn. Ook als huurder doe je er goed aan te controleren of zo’n een clausule wordt vermeld in de huurovereenkomst. Zo niet, dan kunnen de kosten ten laste zijn van de verhuurder voor zover het normen betreft die al bestonden bij het aangaan van de huurovereenkomst.

Coupe Advocaat ontrafelt wekelijks een waargebeurd spraakmakend juridisch vastgoedonderwerp in samenwerking met het advocatenkantoor Dehaese&Dehaese en de bouwsite Livios.be.

www.livios.be
www.dehaese.be

Bron: De Standaard

‘De prijzen op de huurmarkt stijgen inderdaad’, bevestigt Luc Machon, voorzitter van de Confederatie van Immobiliënberoepen van Vlaanderen (CIB). ‘De huurmarkt veert op omdat de koopmarkt het niet zo goed doet. De vraag stijgt en dus stijgen ook de prijzen.’

Machon pleit ervoor om het kopen van vastgoed om het later te verhuren, fiscaal aan te moedigen. ‘Het aanbod aan huurwoningen daalt stelselmatig op de privémarkt. Wie een appartementje erft bijvoorbeeld, verkoopt het vliegensvlug in plaats van het verder te verhuren. Door de nieuwe huurwet zijn de huurders namelijk beter beschermd. Voor alle duidelijkheid, ik ben daar een absolute voorstander van. Maar ik pleit toch voor meer evenwicht. Eigenaars mogen vandaag niemand weigeren. Waarom komt de overheid niet tussen als financieel zwakkere huurders niet meer kunnen betalen? Heel veel eigenaars zijn ontmoedigd en verkopen hun pand liever, wat het aanbod op de huurmarkt doet verschralen.’

En al die nieuwbouwappartementen die niet verkocht geraken? ‘Dat is een fabeltje’, stelt Machon. ‘De btw-verlaging naar 6 procent heeft ertoe geleid dat meer mensen toch een appartementje gekocht hebben. Het is dus zeker niet zo dat al die appartementen massaal op de huurmarkt zijn gekomen.’ (EMS)

Bron: Het Nieuwsblad