Winkeliers en vastgoedeigenaren staan steeds vaker lijnrecht tegenover elkaar in het huurbeleid. De roep om huurverlaging van winkeliers vindt geen gehoor in de vastgoesector. `Vastgoedbedrijven verhogen juist de huurlasten, om hun eigen crisis te bestrijden`, zegt Ingrid Ploegsma van vastgoedasdviseur Jones Lang LaSalle.

Vooral op nieuwe locaties zetten vastgoedeigenaren hoog in. Jelger Zee van brancheorganisatie Detailhandel Nederland krijgt steeds vaker klachten over extreme huurlasten. Vooral de explosief gestegen servicekosten zitten veel winkeliers dwars. De servicekosten stijgen door onder meer hogere beveiligings-, energie- en schoonmaakkosten. De servicekosten zijn voor de meeste winkeliers de afgelopen jaren met zo`n 30% omhoog gegaan.

`Tel uit je winst`, zegt Menno Postma van Vastgoed Intervisie, dat namens huurders met winkeleigenaren onderhandelt over huurverlaging. Samen met Jelger Zee maakt hij zich hard voor meer transparantie in de sector. Ze vinden dat er servicekostencommissies moeten komen waar ook huurders zitting in hebben.

Bron: De Telegraaf

Vanaf 1 januari 2010 mag een reeks huishuren met 0,25% zakken. Dat is een heel verschil met vorig jaar. Toen mochten de huishuren nog stijgen met 3,54%.

De verlaging van de huurprijzen geldt alleen voor contracten die vóór 1981 werden afgesloten én voor de latere overeenkomsten die met Nieuwjaar ingingen. Voor de andere contracten geldt deze aanpassing dus niet.

Voor de aanpassing van de huishuren moet sinds 1994 de gezondheidsindex worden gebruikt. In december 2009 kwam die uit op 110,96 punten. Vergeleken met de 111,24 punten van december 2008 geeft dat een daling met 0,25%. De aanpassing van de huishuren mag slechts eenmaal per jaar gebeuren.

Heeft u een huurcontract afgesloten na 1981, dan mag de prijsaanpassing slechts worden doorgevoerd in de maand waarin de overeenkomst in werking trad. Gaat het om een contract dat bijvoorbeeld per 1 april 2000 van start ging, dan zal u tot april 2010 moeten wachten voor de volgende indexering. U neemt op dat moment het gezondheidsindexcijfer van maart 2010 en u vergelijkt het met dat van maart 2000.

De daling van de huurprijzen is het gevolg van de negatieve inflatie. Hoewel die in december weer positief is geworden, was ze de maanden voordien uitgesproken negatief. Dat betekende dat de waarde van een korf met veelgekochte goederen en diensten in waarde daalde.

U kan een automatische berekening van de nieuwe huurprijs altijd hier doen.

Bron: Het Belang van Limburg

Dit jaar werden al dubbel zoveel Vlaamse gezinnen uit hun woning gedreven als in 2008 omdat ze de huur niet kunnen betalen. Het gaat om bijna zestig uitzettingen per dag.

Vorig jaar werden volgens de Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten (VVSG) 10.780 gezinnen uit hun woning gezet. Dat zijn er 207 per week of 30 per dag. Toen al was dat een record.

Dit jaar stevenen we af op een verdubbeling: 60 uitzettingen per dag. ‘In de eerste negen maanden van dit jaar begonnen eigenaars dubbel zoveel procedures tegen hun huurders wegens wanbetaling als vorig jaar’, zegt Katelijne D’Hauwers van het Algemeen Eigenaarssyndicaat (AES).

De verdubbeling van het aantal procedures van eigenaars tegen wanbetalers is een betrouwbare graadmeter. ‘In 90procent van de gevallen leidt zo’n procedure tot uitzetting op bevel van de vrederechter. Tien procent van onze 25.000 leden krijgt jaarlijks te maken met huurders die niet of onregelmatig betalen’, vertelt D’Hauwers.

Het geschatte cijfer van zestig uitzettingen per dag wil ze nuanceren: ‘In Vlaanderen woont driekwart van de gezinnen in een eigen woning. Uitzettingen doen zich vooral voor in grotere steden, en dan hoofdzakelijk in Brussel, waar de helft van de bevolking huurt.’

Nathalie Debast van de VVSG noemt de uitzettingen ‘een fenomeen dat escaleert, samen met andere duidelijke aanwijzingen voor de snel groeiende armoede in Vlaanderen’.

In geval van een uitzetting worden de OCMW’s op bevel van de vrederechter automatisch verwittigd, in de hoop dat zij op de valreep een oplossing kunnen vinden. Debast: ‘Meestal is dat ijdele hoop, want vrederechters zetten gezinnen niet zomaar op straat. Het gaat vrijwel altijd om leefloners en andere uitkeringtrekkers die zich hopeloos in de schulden werkten.’

Uit haar bevraging van OCMW’s leert Nathalie Debast dat overal in Vlaanderen, ook op het platteland, het fenomeen een dagelijkse realiteit wordt. Vanzelfsprekend speelt de economische crisis een belangrijke rol.

‘De crisis is een te gemakkelijke verklaring’, vindt Ludo Serrin van het Steunpunt Algemeen Welzijnswerk. ‘Er zijn gewoon te weinig sociale woningen. Zo worden armoedige gezinnen naar de duurdere private huurmarkt gedreven, waar ze onvoldoende worden beschermd.’

Nathalie Debast (VVSG) beaamt: ‘Een alleenstaande met een leefloon van 726euro per maand -wat onder de Europese armoedegrens van 860 euro zit- slaagt er niet in te voorzien in zijn basisbehoeften. Huur, energie en kledij vreten bij uitkeringtrekkers een te grote hap uit het budget om met het restje nog menswaardig te kunnen leven. Vorig jaar plaatsen we meer dan 38.000 budgetmeters voor elektriciteit, 7procent méér dan het jaar voordien. Een onmiskenbaar teken van de groeiende armoede.’

‘We onderkennen het probleem en ondernemen volgend jaar acties om het te neutraliseren’, zegt Vlaams minister Freya Van den Bossche (SP.A).

‘Er is een gebrek aan sociale, betaalbare huurwoningen. Te veel armlastige gezinnen staan te lang op de wachtlijsten. Het tempo waarin die woningen worden gebouwd, gaan we opvoeren. Tegen 2020 moeten er in Vlaanderen 64.000 extra sociale woningen staan.’

‘We richten volgend jaar sociale verhuurkantoren in. Bemiddelaars bieden dan privé-eigenaars zekerheid van betaling in ruil voor een billijke huurprijs. Kan een huurder niet betalen, dan neemt zo’n kantoor die verantwoordelijkheid over.’

Bron: De Standaard

Huurverhogingen in populaire buurten zijn onontkoombaar. Dat zeggen wethouder Hans Gerson (PvdA, wonen) en diverse raadsleden. ”Er moet wat gebeuren,” aldus Gerson in reactie op de noodkreet van directeuren van woningcorporaties. Die noemen het systeem van sociale huurwoningen failliet, als er geen huurverhogingen of steunregelingen komen.

”We moeten omgevingsfactoren meenemen in de huren,” aldus Gerson. ”Een huurwoning in Amsterdam is niet hetzelfde als een woning in Oost-Groningen. Het puntensysteem moet je niet loslaten, maar veranderen. ”

Gerson riep eerder woningcorporaties op, commerciële activiteiten te stoppen en zich te concentreren op de klassieke rol van huisvester. ”Ik heb de discussie losgemaakt met als doel woningen bereikbaar te houden voor de laagste inkomens. Corporaties moeten dat ook kunnen als het tegenzit.”

Ook PvdA-woordvoerster Sonja Hauet is voor huurverhoging op dure locaties, iets wat decennialang onbespreekbaar was. ”Wij zijn voorstander van het systeem ‘huur op maat’, waarbij de laagste inkomens met kortingen en toeslagen schadeloos gesteld worden. Mensen die meer verdienen, gaan wel meer betalen. De koop- en de huurmarkt moeten beter op elkaar afgestemd worden.”

Volgens Hauet en haar collega Hetti Willemsen moet ‘het gereguleerde gebied’, de grens tot waar woningen worden aangemerkt als sociale huurwoningen, worden opgerekt van 630 tot negenhonderd euro.

VVD-woordvoerder Frans Beishuizen waarschuwt voor meer regels. ”Ik hoor allemaal voorstellen die neerkomen op belastingen en heffingen voor hogere inkomens,” zegt Beishuizen. ”Dat is inkomenspolitiek, ongewenst. De PvdA wil de hele woningmarkt bestieren.”

Ook D66 en het CDA steunen plannen voor huurverhogingen op duurdere locaties. GroenLinks en de SP hadden vanmorgen nog geen reactie.

De Huurdersvereniging Amsterdam vindt dat woningcorporaties te veel klagen. ”Jaren lagen de huren boven de inflatie. Wat hebben ze met dat geld gedaan? En huur op maat kan alleen als de rijksoverheid dat organiseert.”

Bron: Het Parool

De gemiddelde huurprijs van woningen in Nederland lag in juli 4,9 procent hoger dan in dezelfde maand vorig jaar.

Dat meldde woningverhuurder Direct Wonen maandag. In mei en juni daalden de huren juist ten opzichte van een jaar eerder.

Vooral goedkopere huurwoningen (tot 800 euro) werden fors duurder. De gemiddelde huur in dat segment steeg met 9 procent tot 498 euro. In het duurdere segment (boven de 800 euro) steeg de gemiddelde huur met 2,1 procent tot 1213 euro per maand. Het aantal nieuw aangeboden huurwoningen lag in juli 1,4 procent lager dan in juli 2008.

Bron: ANP

Vind je de huren van appartementen in Amsterdam hoog? Als je de huren in Amsterdam vergelijkt met 72 andere steden in de wereld dan staat de Nederlandse hoofdstad op de 33ste plaats.

Het is nog niet duidelijk wat de effecten zijn van het programma Huur op Maat. Het basisprincipe van Huur op Maat is dat mensen met een lager inkomen minder betalen voor dezelfde woning dan mensen met een hoger inkomen. Sinds 1 oktober 2008 werken vier corporaties aan het programma mee.

Volgens de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) is de looptijd van het experiment echter nog te kort om conclusies te kunnen trekken. Tot 31 maart 2009 sloten de vier corporaties 934 Huur op Maat-contracten af. Het experiment heeft nu een looptijd van drie jaar en inmiddels doen er 13 corporaties aan mee. Begin 2010 en begin 2011 volgen uitgebreide evaluaties over het project. De corporaties die deelnemen aan het experiment doen elk jaar een inkomenstoets bij de bewoners. 60% van de huurders heeft daar geen problemen mee, 20% wel.

Volgens de SEV is niet alleen de looptijd nog te kort voor conclusies. Ook de doelgroep lijkt nog maar beperkt gebruik te maken van de mogelijkheid om te reageren op woningen met veel punten, Die woningen waren voorheen te duur maar worden met Huur op Maat bereikbaar. Met Huur op Maat wordt korting op de woning immers persoonsgebonden in plaats van woninggebonden.

Bron: Aedes Magazine

Voor het eerst kunnen huurders prijsverlaging eisen

Al wie een woning huurt met een contract dat is ingegaan in de maanden juli of augustus, kan nu een daling van de huurprijs eisen. Het negatieve inflatiecijfer biedt huurders een historische kans.
Voor het eerst sinds de invoering van de huurwet is de gezondheidsindex gedaald. Dat betekent dat niet de verhuurder maar de huurder deze zomer de prijs kan doen aanpassen. Omlaag. Dat meldt de Huurdersbond, de organisatie die de belangen van de huurders op de private en sociale huurmarkt verdedigt.

Volgens Filip Tollenaere, woordvoerder van de Huurdersbond, is het bijna nooit eerder voorgekomen dat huurders een verlaging van de huurprijs kunnen afdwingen. Een negatief inflatiecijfer komt dan ook niet vaak voor. Maar nu ligt het gezondheidsindexcijfer, dat nodig is voor de berekening van de jaarlijkse indexering van de huishuur, wel lager dan vorig jaar. Concreet: de gezondheidsindexcijfers voor juni en juli 2009 liggen lager dan die voor juni en juli 2008.

Hoe zit het mechanisme in elkaar?

Volgens de huurwet mag een verhuurder de huishuur jaarlijks indexeren. Die indexering gebeurt steeds ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract. Ze wordt berekend volgens een vaste formule: de basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer. De basishuurprijs is de contractueel overeengekomen huurprijs. Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de maand vóór de ondertekening van het huurcontract. En het nieuwe indexcijfer is het gezondheidsindexcijfer van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract (zie rekenvoorbeeld hieronder). Een verhuurder kan een indexering naar beneden niet weigeren. Maar ’slimme’ huiseigenaars zullen deze zomer hun indexering ‘vergeten’ op te vragen. Dat is niet onwettelijk. Ze zijn niet verplicht om hun huurprijs te indexeren, ook niet als de inflatie hoog oploopt en ze een flinke verhoging van de huurprijs kunnen doorvoeren.

Maar de wet laat toe dat een huurder zelf om die indexering vraagt. En op die vraag moét de verhuurder ingaan. ‘Dit jaar heeft de huurder daar voordeel bij’, benadrukt Tollenaere. ‘Hij moet zelfs geen aangetekende brief naar zijn verhuurder sturen, een gewone brief volstaat.’

Bron: Het Nieuwsblad

Een rekenvoorbeeld leert dat de winst voor een huurder bij toepassing van een negatieve prijsindexering erg bescheiden blijft.

Neem een huurcontract dat ingegaan is op 1augustus 2006, met een maandelijkse basishuurprijs van 500 euro. Op 1augustus 2007 mocht de eigenaar voor de eerste keer de huishuur indexeren. Hiervoor had hij als nieuw indexcijfer dat van juni 2007 nodig (met als aanvangsindexcijfer dat van mei 2006). Volgens die formule bedroeg de nieuwe huurprijs 508,41 euro. Of een vermeerdering met 8,41 euro per maand.

Volgens dezelfde werkwijze bedroeg de geïndexeerde huurprijs een jaar later, op 1augustus 2008, 534,97 euro. Of een stijging met 26,56 euro per maand, met dank aan de bijzonder hoge inflatiecijfers uit de zomer van vorig jaar.

Dezelfde oefening dit jaar laat een andere beeld zien, als gevolg van de negatieve indexcijfers voor de maanden juni en juli 2009. Hierdoor komt de nieuwe, geïndexeerde huurprijs in ons voorbeeld op 531,41 euro te liggen. De ‘winst’ voor de huurder met dergelijk huurcontract blijft dus beperkt tot 3,56 euro per maand, of 42,72 euro voor een volledig jaar.

Bron: De Standaard

Winkelverhuurders die hun pand willen renoveren zetten de winkeliers vaak zonder pardon op straat. Detailhandel Nederland krijgt veel klachten over deze werkwijze, meldde de brancheorganisatie donderdag. Volgens de organisatie hoeft een verhuurder sinds 2003 geen rekening meer te houden met de belangen van de winkelier door een wijziging in de wet.

Detailhandel Nederland maakt zich echter grote zorgen over deze ’structurele fout in het huurrecht’.

De constructie is vooral populair bij verhuurders in winkelcentra zoals Hoog Catharijne in Utrecht, Stadshart Zoetermeer en Presikhaaf in Arnhem, zegt de belangenorganisatie. ”De winkelier blijft met lege handen en zonder winkel achter. Zeker kleinere ondernemers zijn hiervan de dupe.”

Eigen gebruik

Tot de wetswijziging in 2003 woog de rechter de belangen van zowel de huurder als de verhuurder, als de winkelier bij een renovatie uit zijn winkel moest. Nu kan de verhuurder het huurcontract opzeggen wegens ‘dringend eigen gebruik’, waar renovatie ook onder valt.

De verhuurder hoeft de winkelier geen schadevergoeding of vervangende winkelruimte aan te bieden, aldus Detailhandel Nederland.

De brancheorganisatie ziet dat verhuurders vooral de laatste tijd gebruikmaken van deze maas in de wet. Aanpassing van de wet is daarom dringend nodig, vindt de belangenclub van winkeliers.

”Als een winkelier wegens een verbouwing het pand moet verlaten, dient de verhuurder een schadevergoeding te betalen of een gelijkwaardige winkelruimte aan te bieden. De winkelier moet bovendien later weer kunnen terugkeren naar zijn oude winkelpand.”

Bron: ANP