De jarenlange prijshausse op de Belgische vastgoedmarkt, die midden de jaren tachtig begon, is voorbij. In de eerste helft van 2009 daalden de prijzen voor woningen en villa’s. Het gaat om een “kleine, gezonde correctie”, zo is vandaag gezegd bij de voorstelling van de Vastgoedgids 2009 van Trends.

Koopjes doen bij de villa’s
Vorig jaar al topten de prijzen af en nu traden de eerste dalingen op. De referentieprijs van een woning in België daalde tijdens de eerste jaarhelft met 2,3 procent tot 205.000 euro. Villa’s werden zelfs 5 procent goedkoper tot 337.500 euro. Het villasegment is op dit moment “de markt waar je koopjes kan doen, waar je waar voor je geld krijgt”, zegt Laurenz Verledens van Trends.

Referentieprijs appartementen stabiliseert
De referentieprijs van appartementen stabiliseerde de voorbije maanden op 201.429 euro. Dat is verrassend, want er is al jaren sprake van een overaanbod op de appartementsmarkt en de verwachting was dat dit segment als eerste klappen zou krijgen, legt Verledens uit. Bouwgronden werden nog 6 procent duurder tot 186 euro per vierkante meter (227 euro/m² in Vlaanderen en 51 euro/m² in Wallonië).

Duurdere woningen getroffen
“De recessie trof vooral de duurdere woningen. Daar zien we grotere prijscorrecties en raken de woningen minder snel verkocht”, stelt vastgoedspecialist Immotheker in de Vastgoedgids. De onderzoekers vermoeden dat ook appartementen en bouwgronden de dalende trend zullen volgen, maar tot een crash zou het niet komen. “Ons scenario is dat de prijzen blijven dalen tot eind 2010, zodat vastgoed weer even betaalbaar wordt als in 2003”, zegt een analist van ING België.

“De lang aangekondigde correctie is een feit, maar het is een bescheiden correctie”, besluit Verledens uit de cijfers. Op 25 jaar tijd is de reële waarde (gecorrigeerd voor inflatie) van appartementen verdubbeld, van huizen verdrievoudigd en van bouwgronden zelfs meer dan verviervoudigd. “De waarde van vastgoed steeg veel sneller dan het inkomen. Wie nu een lapje bouwgrond of een huis wil kopen, die moet daar twee tot drie keer langer voor werken dan halfweg de jaren tachtig.”

Verschillen tussen locaties
De onderzoekers wezen nog op de grote verschillen tussen locaties. Zo volgt Vlaanderen de nationale trends, maar valt op dat in Wallonië en Brussel de bouwgrondprijzen spectaculair blijven stijgen.

Ook tussen gemeenten zijn er grote verschillen. In twee op de drie Belgische gemeenten daalden de huizenprijzen tijdens de eerste helft van 2009, maar tegelijkertijd stegen dezelfde prijzen in dertig gemeenten nog met meer dan 20 procent (bijvoorbeeld in Kluisbergen en Duffel).

Heropleving sinds maart 2009
In de Vastgoedgids wordt nog opgemerkt dat het aantal vastgoedtransacties vooral eind 2008 “catastrofaal” was, maar dat er sinds maart 2009 een heropleving is. “Er kwam de jongste maanden weer leven in de brouwerij, maar de transacties gebeurden tegen lagere prijzen”, luidt het.

Nieuwbouwappartementen in Brussel
Het Franstalige Trends-Tendances maakte voor het eerst ook een Brusselse Nieuwbouw Index op, die de prijsevolutie van nieuwbouwappartementen in de negentien Brusselse gemeenten opvolgt. Volgens Trends blijkt daaruit dat de prijs per vierkante meter gemiddeld 2.800 euro bedraagt, 2,25 procent minder dan een half jaar geleden.

Tegelijkertijd steeg het aantal nieuwbouwappartementen op de markt met 26 procent, wat “wijst op een overaanbod en verhoogt het risico op een grotere prijscorrectie”. Sint-Pieters-Woluwe is de duurste gemeente voor nieuwbouwappartementen (3.667 euro/m²), Haren de goedkoopste (1.925 euro/m²). Het gemiddelde tweeslaapkamerappartement meet in Elsene 123 m² en in Laken amper 89 m².

Bron: Het Laatste Nieuws