De daling van de huizenprijzen komt tot staan. “De negatieve ontwikkeling waarvan de woningmarkt in 2009 last had, lijkt doorbroken”, constateert de Rabobank in zijn laatste kwartaalbericht.

De tweede helft van dit jaar zullen de prijzen licht stijgen, zo is de verwachting. Maar het oude prijsniveau van het derde kwartaal van 2008 lijkt voorlopig nog niet te worden gehaald. Vijf kwartalen achtereen, tot eind 2009, daalde de prijs waarvoor bestaande koopwoningen van de hand kunnen met in totaal met 6 procent. Dit beeld ontleent de bankier aan de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het kadaster. Deze beschouwt de verkoopprijzen ten opzichte van de woz-waarde. Zo ontstaat een reëler beeld van de waardeontwikkeling, ziet Martijn de Jong-Tennekes, woningmarkteconoom bij de Rabobank. Zowel in de verkochte aantallen als in prijzen zijn de grootste klappen gevallen in het duurdere segment. De PBK relativeert rampberichten over een vermeende veel forsere prijsafname. De NVM bijvoorbeeld, meet de gemiddelde prijs van alle verkochte woningen en komt zo tot een veel hogere prijsdaling. Als in verhouding minder dure woningen van eigenaar wisselen, zoals dezer dagen, gaat de gemiddelde verkoopprijs omlaag, ook als woningen zelf niet goedkoper worden. De PBK laat zien dat de grootste prijsval plaatsvond in het tweede kwartaal van 2009. Daarna nam de neergang af. De Jong-Tennekes: “In het vierde kwartaal zijn de prijzen nog maar iets gedaald. Ik kan me nauwelijks voorstellen dat er nu nog een periode van daling aankomt.”

Rente
Toch verwacht hij wel dat de gemiddelde huizenprijs over heel 2010 iets lager zal uitvallen dan die over 2009. Dat komt door de daling van het prijsniveau in de loop van 2009. Van een echt prijsherstel is dus voorlopig geen sprake. Behalve de prijzen, stijgt ook de rente weer licht, voorziet de Rabobank-econoom. Daartegenover rekent hij op een afname van de forse risicotoeslagen die de banken op leningen moeten betalen door de kredietcrisis. Per saldo verslechtert de betaalbaarheid van woningen, die in 2009 fors is verbeterd, iets. Omdat de geschetste ontwikkeling in volgende jaren zou doorzetten, neemt de betaalbaarheid dan verder af, vooral voor starters.

Bron: Cobouw

Het drastisch hervormen van de woningmarkt kan zeer nadelig uitpakken voor de bouwsector. Hiervoor waarschuwt de VROM-Raad minister Van der Laan in het advies `Stap voor Stap`. De crisis is volgens de raad geen reden om hervormingen op de woningmarkt uit te stellen, maar dit moet dan wel rustig gebeuren. Te drastisch ingrijpen kan funest zijn voor het functioneren van de bouwnijverheid, de woningmarkt en de economie.

De door de VROM-raad geadviseerde stap-voor-stap-aanpak zou vooral op langere termijn forse besparingen in de overheidsuitgaven mogelijk maken op het gebied van wonen. Hiervoor zijn drie dingen nodig: de regering moet een toekomstvisie formuleren, een hervormingspad aangeven en maatregelen op de korte termijn nemen. De raad stelt dat op korte termijn de overdrachtsbelasting, die als rem op verhuizen werkt, gedeeltelijk of volledig kan worden afgeschaft.

Deze maatregel zou gefinancierd kunnen worden uit een verhoogd eigenwoningforfait of een beperkter systeem van hypotheekrenteaftrek. Grotere flexibiliteit is denkbaar in allerlei `vanzelfsprekende arrangementen`, stelt de raad. Hierbij kan gedacht worden aan industrieel flexibel en demontabel bouwen en onbestemd bouwen.

Bron: bouwenwonen.net

DEN HAAG – De woningmarkt nu drastisch hervormen kan uiterst funest uitpakken voor de bouwnijverheid. Minister Van der Laan krijgt die waarschuwing van de VROM-Raad in het advies ‘Stap voor stap’.

Op de Nederlandse woningmarkt zijn geen verdere prijsdalingen te verwachten, zolang de hypotheekrente aftrekbaar blijft. Dat zegt hoogleraar Marc Francke, die donderdag aan de Universiteit van Amsterdam een rekenmodel presenteert dat de ontwikkeling van de woningprijs verklaart uit inkomen, rente, inflatie en het financiële vermogen van huishoudens.

Volgens cijfers van de makelaarsvereniging NVM daalde de gemiddelde prijs van een huis in het afgelopen jaar met 2 procent, maar was in het vierde kwartaal weer een zeer lichte stijging te zien ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

Volgens hoogleraar Francke is momenteel geen sprake van overwaardering van woningen.

Bron: Het Parool

De G32, een groep van 32 steden in Nederland, waarschuwt voor negatieve consequenties als de huurliberalisatie wordt doorgezet en de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft. Mensen met een laag inkomen en kwetsbare gebieden, zoals achterstandswijken, worden de dupe van de veranderingen. Dat staat in een rapport dat G32-voorzitter Jan Hamming donderdag heeft overhandigd aan minister Eberhard van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie.

Volgens de G32 staan de veranderingen in de woningmarkt op stapel, omdat de woningmarkt momenteel ”op slot zit”. ”Vraag en aanbod zijn niet op elkaar afgestemd”, zeggen de 32 steden. De groep steden stelt in het rapport voor de minister een aantal randvoorwaarden bij de verwachte wijzigingen op de woningmarkt ”om zwakke groepen en gebieden te beschermen”.

De G32 wijst er in het rapport bijvoorbeeld op dat er regio’s bestaan waar de vraag naar woningen het aanbod overstijgt en dat in andere regio’s het aanbod juist groter is dan de vraag. De verschillen per regio zullen na de genoemde veranderingen alleen maar groter worden, aldus een woorvoerder van de G32.

Huurwoningen
De steden willen daarom dat de overheid ” compenserende maatregelen” neemt zoals het betaalbaar houden van (huur)woningen, en het omzetten van koop- naar huurwoningen.

De G32 is een groep van 32 steden met een inwoneraantal boven de 100.000. Steden als Groningen, Alkmaar en Tilburg zijn hierin vertegenwoordigd. De grootste vier steden van Nederland, Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, maken geen deel uit van de G32.

Bron: Het Parool

Terwijl het aantal vergunningen voor nieuwe woongelegenheden (huizen en flats samen) in Vlaanderen in 2009 met 15% is gedaald, is hun aantal in Vlaams-Brabant met 9% gestegen. Dat blijkt uit de statistieken over de vergunningen voor de eerste negen maanden van 2009. Deze vergunningen geven zeker nog voor de eerste maanden van 2010 perspectief op werken. Zij zijn in belangrijke mate het gevolg van de stadsvernieuwingsprojecten die momenteel in heel wat Brabantse steden van start zijn gegaan. De Vlaamse Confederatie Bouw en de Confederatie Bouw Vlaams-Brabant roepen de stadsbesturen op nu al nieuwe projecten voor te bereiden. Momenteel moet men rekenen met minstens vijf jaar voorbereidings- en planningstijd vooraleer grotere woonprojecten effectief van de grond komen.

Vlaams-Brabant is de enige provincie in Vlaanderen die vorig jaar een stijging heeft gekend van het aantal vergunningen voor nieuwe woongelegenheden (d.w.z. huizen en flats samen). In de vier andere provincies deed zich een daling voor: van -6% in Oost-Vlaanderen tot maar liefst -31% in West-Vlaanderen.

Achter de algemeen positieve evolutie van het totaal aantal nieuwe woongelegenheden in Vlaams-Brabant gaat wel een sterk uiteenlopende evolutie schuil bij de vergunningen voor huizen enerzijds en voor appartementen anderzijds. Terwijl het aantal vergunde huizen in Vlaams-Brabant tijdens de eerste negen maanden van 2009 met 11% is gedaald, steeg het aantal vergunde flats met maar liefst 33%. Na twee jaar achteruitgang in 2007 en 2008 lijkt de appartementsbouw in Vlaams-Brabant er weer bovenop te komen.

Het toenemend aantal vergunde flats heeft te maken met een aantal belangrijke stadsvernieuwingsprojecten die momenteel in verschillende Vlaams-Brabantse steden na vele jaren voorbereiding eindelijk van de planfase in de uitvoeringsfase terecht zijn gekomen. Deze projecten behelzen meestal de bouw van flats. Nog tot 2005 was in Vlaams-Brabant de bouw van nieuwe huizen belangrijker dan de bouw van nieuwe flats. Vorig jaar was er een duidelijk overwicht van het aantal toegekende vergunningen voor flats boven het aantal toegekende vergunningen voor huizen.

Een andere belangrijke factor daarbij is de hoge prijs van de bouwgronden in Vlaams-Brabant. De bouwgronden zijn er duurder dan in andere Vlaamse provincies. In Vlaams-Brabant bedraagt de referentieprijs voor bouwgronden 271 euro per m². Gemiddeld voor gans Vlaanderen bedraagt de referentieprijs voor bouwgronden slechts 231 euro per m². Bovendien kenden de prijzen voor bouwgronden in Vlaams-Brabant ook in 2009 een forse stijging: +10,7% tegenover +8,5% gemiddeld in Vlaanderen.

De provincie telt amper 2.100 hectare nog onbebouwde woonuitbreidingsgebieden op een totaal van 18.000 hectare onbebouwde woonuitbreidingsgebieden voor gans Vlaanderen. In geen enkele andere provincie is deze reserve zo klein. Minder dan in andere provincies is in Vlaams-Brabant nog ruimte beschikbaar buiten de huidige stads- en dorpskernen. Stadsvernieuwingsprojecten zijn in Vlaams-Brabant dus cruciaal om de toenemende vraag naar woningen op te vangen.

Volgens de laatste bevolkingsprognoses zouden er in Vlaams-Brabant tot 2020 ongeveer 100.000 inwoners bijkomen. Bovendien is er de enorme demografische druk vanuit het Brussels gewest dat zopas de kaap van 1,1 miljoen inwoners heeft overschreden en waarvan de bevolking het komende decennium ook fors zal blijven groeien. Tenslotte is er de voortschrijdende gezinsverdunning, d.w.z. het dalend aantal leden per gezin. Voor al deze bijkomende gezinnen moeten er de komende jaren woongelegenheden bijkomen. Dit zal vooral in de Vlaams-Brabantse stadscentra moeten gebeuren.

Van groot belang daarbij zijn de stadsvernieuwingsprojecten. Het gaat enerzijds om multifunctionele projecten, zoals bijvoorbeeld de ontwikkeling van de Vaartkom te Leuven en van de stationsbuurten in Aarschot en Diest, en anderzijds om grotere inbreidingsgerichte woonprojecten. Momenteel moet men rekenen op een voorbereidingstijd van een tiental jaar voor grote multifunctionele projecten en van een vijftal jaar voor grotere appartementscomplexen.

De stijging van het aantal vergunningen voor nieuwe woningen in Vlaams-Brabant in 2009 is te wijten aan de doorbraak die voor een aantal grootschalige stadsvernieuwingsprojecten kon worden bereikt. Maar om de woningbouw in Vlaams-Brabant de komende jaren op peil te houden vraagt de Confederatie Bouw Vlaams-Brabant dat de stadsbesturen voor continuïteit zorgen. Gezien de lange voorbereidingstijd voor stadsvernieuwingsprojecten moeten zij nu volop meewerken aan de voorbereiding van nieuwe woonprojecten in de stadscentra. Tegelijk vraagt de Vlaamse Confederatie Bouw aan de Vlaamse regering dat zij werk maakt van een versnelling en versoepeling van de procedures voor ruimtelijke ordening.

Maar ook voor individuele woningbouwprojecten is het belangrijk dat de gemeentebesturen snel en vlot vergunningen toekennen. Want het verlaagd BTW-tarief van 6% voor nieuwbouw op een schijf van 50.000 euro – wat een besparing van 7.500 euro oplevert – geldt slechts voor woningen waarvoor de vergunning nog tegen 31 maart wordt ingediend, én voor facturen die de aannemer nog dit jaar kan opstellen. Als de goedkeuring van de vergunning te lang op zich laat wachten, kan de aannemer niet tijdig factureren en dreigt de particuliere klant naast de BTW-vermindering te grijpen.

Bron: Vlaamse Confederatie Bouw

De Britse woningmarkt, dat al in het najaar van 2007 een dalende lijn inzette, vertoont meer tekenen van herstel. De woningprijzen zijn afgelopen jaar met bijna 6 procent omhooggegaan terwijl het aantal verstrekte hypotheken weer gestaag toeneemt.

Volgens de grootste Britse hypotheekbank Nationwide vertoonden de woningprijzen afgelopen jaar een gemiddelde stijging met 5,9 procent. In december ging de gemiddelde woningprijs met 0,4 procent omhoog naar ruim 181.000 euro. Die toename is echter wel in vergelijking met de lage prijzen van 2008 toen sprake was van een prijsval met bijna 16 procent. ”De prijsstijging van 2009 komt echt als een verrassing”, aldus hoofd economische zaken Marin Gahbauer. Nationwide verwacht overigens dat de prijzen dit jaar nauwelijks meer zullen stijgen. Dat komt omdat meer Britten hun woning weer op de markt durven aan te bieden terwijl economisch gesproken de werkloosheid de komende tijd verder zal toenemen. De Bank of England meldt verder dat in november 60.518 hypotheken zijn goedgekeurd, bijna 5 procent meer dan in de voorafgaande maand en het hoogste niveau sinds maart 2008. De groei in het aantal afgesloten hypotheken is de laatste maanden aan het versnellen. Het totale aantal blijft echter nog altijd ver achter bij de rond 160.000 hypotheken die er voor de crisis in Groot-Brittannië maandelijks werden afgesloten.

Bron: Cobouw

Starters lijken meer vertrouwen te hebben op de woningmarkt. Dat blijkt uit onderzoek van TNS NIPO voor het driemaandelijkse Woonbericht van ING. Het onderzoek toont aan dat 75% van de starters het nu een gunstige periode vindt om een huis te kopen. Bij de koopwoningbezitters ligt dit percentage op 53%.

Daarmee is een groot contrast zichtbaar in vergelijking met een jaar eerder. Toen vond minder dan 20% van de starters het een goed moment om een woning te kopen. Dat starters nu optimistischer zijn, komt door de dalende huizenprijzen. Uit cijfers van makelaarsvereniging NVM blijkt dat de betaalbaarheid van woningen met 25% is toegenomen. Omdat starters op de woningmarkt geen eigen woning te verkopen hebben, hebben ze direct toegang tot de woningmarkt.

Volgens NVM-woordvoerder Roeland Kimman moeten de starters hier echter ook weer niet te lang mee wachten. Op dit moment lijken de huizenprijzen zich weer te stabiliseren, waardoor de voordelen voor starters afnemen. Dat veel starters optimistisch zijn komt overigens ook doordat steeds meer gemeenten startersleningen uitgeven. Makelaars kunnen een verdere stimulans geven door starters meer op de mogelijkheden van die startersleningen te wijzen.

Bron: Vastgoed

Voor het eerst sinds lang zijn de believers en de non-believers van de Belgische vastgoedzeepbel het eens. In 2010 krijgt de residentiële vastgoedmarkt geen zware klappen.

“Het wordt een somber jaar, maar een echte vastgoedcrisis verwacht ik niet”, voorspelt Philippe Janssens van vastgoedadviseur Stadim, die meestal positief is ingesteld over zijn sector. “De koopkracht van de Belgen daalt. Dat betekent dat ze wat minder geld willen uitgeven voor een woning. Het effect van de crisis doet zich het sterkste voelen bij de hogere inkomens. Het topsegment staat voor moeilijke tijden. We zweten de crisis uit.”

Panden tussen de 300.000 en een miljoen euro blijven zeer traag van de hand gaan, denkt ook Iain Cooke van het makelaarsnetwerk ERA. Banken komen voor deze niche niet zo vlot over de brug. Toch is Cooke niet pessimistisch. “Al bij al valt het nog mee. Een jaar geleden was er paniek op de markt. Niemand wist wat er zou gebeuren. Maar het kabbelde een jaar rustig door. En ik verwacht dat het nog een jaartje verder kabbelt.”

ING-hoofdeconoom Peter Vanden Houte – die zei dat de vastgoedmarkt met een vijfde overgewaardeerd is – verwacht in de eerste zes maanden een daling, die door de aantrekkende conjunctuur in de tweede helft van 2010 wordt weggewerkt door een stijging. En zelfs Ivan Van de Cloot van de denkgroep Itinera, die in de vastgoedmiddens als een doemdenker wordt beschouwd, verwacht geen spectaculaire daling van de prijs van de woningen.

“Er zitten nog te veel liquiditeiten in de vastgoed- en andere markten”, klinkt het bij de econoom, die de overwaardering raamt op een vijfde. “Door de inzet van overheidsmiddelen in de economie zullen de prijzen niet plots dalen. Ik denk echter dat het een uitstel voor een onvermijdelijke klap is. In 2011 drijven de inflatoire gevolgen van de interventie naar boven. De centrale banken zullen moeten ingrijpen door de rente te verhogen. Dat zal een effect hebben op de prijs van Belgisch vastgoed. Het is best mogelijk dat de pendel helemaal overslaat en er een hypercorrectie komt.”

Van der Cloot wijst erop dat de reële prijzen van de Belgische woningen de voorbije 40 jaar meer zijn gestegen dan het residentiële vastgoed in andere landen, twee keer zoveel als in de VS, bijvoorbeeld. Vooral sinds 2000 kenden de prijzen een ongekende groei. Dit is volgens hem een aartsgevaarlijke situatie. “Investeerders, promotoren en andere vastgoedprofessionals gaan van de veronderstelling uit dat de prijzen niet meer kunnen dalen. Terwijl iedere econoom weet dat dit een mythe is. Het Belgische vastgoed is een piramidespel.”

Bron: Trends

Voor het eerst sinds lang zijn de believers en de nonbelievers van de Belgische vastgoedzeepbel het eens. In 2010 krijgt de residentiële vastgoedmarkt geen zware klappen. “Het wordt een somber jaar, maar een echte vastgoedcrisis verwacht ik niet”, voorspelt Philippe Janssens van vastgoedadviseur Stadim, die meestal positiefis ingesteld over zijn sector. “De koopkracht van de Belgen daalt. Dat betekent dat ze wat minder geld willen uitgeven voor een woning. Het effect van de crisis doet zich het sterkste voelen bij de hogere inkomens. Het topsegment staat voor moeilijke tijden. We zweten de crisis uit.”

Panden tussen de 300.000 en een miljoen euro blijven zeer traag van de hand gaan, denkt ook Iain Cooke van het makelaarsnetwerk ERA. Banken komen voor deze niche niet zo vlot over de brug. Toch is Cooke niet pessimistisch. “Al bij al valt het nog mee. Een jaar geleden was er paniek op de markt. Niemand wist wat er zou gebeuren. Maar het kabbelde een jaar rustig’ door. En ik verwacht dat het nog een jaartje verder kabbelt.”

ING-hoofdeconoom Peter Vanden Houte — die zei dat de vastgoedmarkt met een vijfde overgewaardeerd is — verwacht in de eerste zes maanden een daling, die door de aantrekkende conjunctuur in de tweede helft van 2010 wordt weggewerkt door een stijging. En zelfs Ivan Van de Cloot van de denkgroep Itinera, die in de vastgoedmiddens als een doemdenker wordt beschouwd, verwacht geen spectaculaire daling van de prijs van de woningen. “Er zitten nog te veel liquiditeiten in de vastgoed- en andere markten”, klinkt het bij de econoom, die de overwaardering raamt op een vijfde. “Door de inzet van overheidsmiddelen in de economie zullen de prijzen niet plots dalen. Ik denk echter dat het een uitstel voor een onvermijdelijke klap is. In 2011 drijven de inflatoire gevolgen van de interventie naar boven. De centrale banken zullen moeten ingrijpen door de rente te verhogen. Dat zal een effect hebben op de prijs van Belgisch vastgoed. Het is best mogelijk dat de pendel helemaal overslaat en er een hypercorrectie komt.”

Van der Cloot wijst erop dat de reële prijzen van de Belgische woningen de voorbije 40 jaar meer zijn gestegen dan het residentiële vastgoed in andere landen, twee keer zoveel als in de VS, bijvoorbeeld. Vooral sinds 2000 kenden de prijzen een ongekende groei. Dit is volgens hem een aartsgevaarlijke situatie. “Investeerders, promotoren en andere vastgoedprofessionals gaan van de veronderstelling uit dat de prijzen niet meer kunnen dalen. Terwijl iedere econoom weet dat dit een mythe is. Het Belgische vastgoed is een piramidespel.”

Bron: Trends