Zelf verkopen
Als je zelf of een familielid de verkoop regelt, moet je eerst de waarde van de woning schatten. Een te hoge verkoopprijs kan de verkoopmogelijkheden immers zwaar hypothekeren.

Houd er rekening mee dat er heel wat kijklustigen zullen komen opdagen. Verder moet je de knepen van het onderhandelen onder de knie hebben. Je moet ook kunnen inschatten of de koper wel solvabel is. Ten slotte moet je alle wettelijke en administratieve spelregels respecteren, anders kan een potentiële koper zich tegen jou keren.

Verkopen via een notaris
Als je liever niet zelf de verkoopsbesprekingen voert, kan je dat aan de notaris vragen. Als een notaris als tussenpersoon optreedt bij de verkoop van vastgoed, moet hij zich aan bepaalde wettelijke spelregels houden. Die zijn bedoeld om de consument te beschermen. Kort samengevat:

• de notaris mag alleen als tussenpersoon optreden als hij achteraf ook de verkoopakte verlijdt;
• de notaris mag niet als tussenpersoon optreden als er al een erkende vastgoedmakelaar is ingeschakeld;
• je moet met de notaris een schriftelijke overeenkomst sluiten die vermeldt hoe er publiciteit wordt gevoerd en wat de geschatte kosten daarvan zijn, hoeveel het commissieloon bedraagt en onder welke voorwaarden dat loon verschuldigd is;
• het honorarium dat de notaris voor zijn tussenkomst krijgt, mag nooit hoger zijn dan 2% van de verkoopprijs. Als er meerdere notarissen als tussenpersoon optreden, moeten zij het commissieloon onder elkaar verdelen;
• de opdracht tot verkoop mag nooit langer lopen dan zes maanden en kan niet stilzwijgend worden verlengd. Een opzegging is van beide kanten mogelijk met een opzegtermijn van 15 dagen. Na afloop van de overeenkomst mag je wel samen een nieuwe overeenkomst sluiten;
• na afloop van de opdracht mag de notaris alleen nog een commissieloon vragen als de koper zich tijdens de looptijd van de opdracht bij de notaris had gemeld. Zonder schriftelijke opdracht mag de notaris geen loon aanrekenen. De notaris mag wel een terugbetaling van de gemaakte kosten voor publiciteit, expertise, bezoeken en andere vragen. Opgelet: als je de notaris vrijwillig een vergoeding betaalt voor zijn tussenkomst, kan je die niet terugvorderen.

Verkopen via een vastgoedmakelaar
Als je een vastgoedmakelaar inschakelt, moet je die man of vrouw uiteraard betalen. Gebruikelijk is een vergoeding van 3 tot 5% van de verkoopprijs, verhoogd met 21% btw. In ruil daarvoor neemt de makelaar alle advertenties en dergelijke op zich, screent hij potentiële kopers en organiseert hij de bezoeken aan het pand. Bekijk op voorhand of je de makelaar exclusiviteit geeft, en zo ja voor welke periode, en hoe het zit als je zelf een koper vindt. Ook voor de vastgoedmakelaar gelden strikte spelregels.

• In een schriftelijke overeenkomst moet de opdracht duidelijk worden vastgelegd. Naast plaats, datum en de minimumprijs moet de overeenkomst vermelden dat je ze binnen zeven dagen weer kan opzeggen.
• Als het gaat om een mandaat en de makelaar dus in jouw naam onder andere de onderhandse verkoopovereenkomst mag ondertekenen en een voorschot mag ontvangen, moet dat duidelijk worden aangegeven in het contract.
• In de overeenkomst moet de prijs, alle kosten en btw inbegrepen, worden gespecificeerd in de vorm van een vast bedrag of een percentage van de verkoopprijs.
• De makelaar kan een exclusieve opdracht krijgen voor maximaal zes maanden. Die kan alleen stilzwijgend worden verlengd als dat contractueel is vastgelegd. Bij verlenging of vernieuwing van de overeenkomst kan je het contract daarna opzeggen zonder kosten en met een opzegtermijn van een maand.
• Je kan overeenkomen dat je alleen een vergoeding moet betalen bij een daadwerkelijke verkoop, of dat je in ieder geval een bepaald bedrag of een afgesproken kostenvergoeding verschuldigd bent.
• Na beëindiging van de overeenkomst moet je alleen nog een vergoeding betalen als dat contractueel is overeengekomen en als de koper op de lijst van kandidaat-kopers staat die de makelaar jou binnen 7 dagen na beëindiging van de overeenkomst bezorgt. Die vergoeding is mogelijk tot zes maanden na afloop van de overeenkomst.
• Je kan altijd de overeenkomst opzeggen in ruil voor betaling van de helft van het honorarium, tenzij je daarna binnen zes maanden de woning zou verkopen. De makelaar mag geen overdreven schadevergoeding eisen in het contract.
• Als je overeenkomt dat je de makelaar moet betalen zodra er een geldig bod is uitgebracht, moet de makelaar dat bod kunnen bewijzen, bijvoorbeeld doordat het schriftelijk is uitgebracht.
• Het contract moet bepalen op welke manier de makelaar jou informeert over de stappen die hij heeft ondernomen.

Openbare verkoop
Een andere mogelijkheid is dat je kiest voor een openbare verkoop. Zo’n verkoop per opbod wordt georganiseerd door de notaris, die een lastenboek opmaakt en de verkoopsvoorwaarden vastlegt. Eventueel kan je nog een recht van hoger bod inbouwen. Als de prijs beneden de verwachting blijft, kan je de verkoop vooralsnog afblazen, maar dan moet je wel alle kosten betalen. Een openbare verkoop is niet zo gebruikelijk, omdat je minder vat hebt op de prijs en de koper hogere kosten moet betalen boven op de eigenlijke koopprijs. Meestal wordt een openbare verkoop dan ook gebruikt om uit onverdeeldheid te treden, bijvoorbeeld naar aanleiding van een echtscheiding of een nalatenschap.

Meerwaardebelasting
Als het niet om jouw gezinswoning gaat, moet je een meerwaardebelasting betalen als je de woning binnen vijf jaar na aankoop weer verkoopt. De belasting bedraagt 16,50% op de gerealiseerde meerwaarde. Om de meerwaarde te berekenen, moet je bij het bedrag waarvoor je de woning vroeger hebt gekocht alle kosten tellen. In plaats van de werkelijke kosten kan je ook kiezen voor een kostenforfait van 25%. De aankoopprijs verhoogd met die kosten mag dan nog eens worden opgewaardeerd met 5% voor ieder volledig jaar dat verlopen is tussen de datum van aankoop en die van verkoop. Deze totale aankoopprijs moet je aftrekken van de verkoopprijs waarvoor je de woning nu verkoopt. Als je de woning hebt geërfd, gelden er andere modaliteiten.

Bron: seniorennet.be

In de periode van eind september 2009 tot half maart 2010 zijn in Vlaanderen elf verkopen van bouwkavels afgelast omdat er geen voldoende ‘band met de gemeente’ aangetoond kon worden. Dat blijkt uit het antwoord van Vlaams minister van Wonen Freya Van den Bossche (sp.a) op een schriftelijke vraag van Vlaams parlementslid Wilfried Vandaele (N-VA).

Zeven in Vlaams-Brabant
Er waren zeven weigeringen in Vlaams-Brabant en vier in West-Vlaanderen. Daartegenover staan 113 positieve beoordelingen: 37 in Vlaams-Brabant, 14 in West-Vlaanderen, 17 in Oost-Vlaanderen en 45 in Antwerpen. “Het aantal mensen dat zich gedupeerd kan voelen, is dus zeer klein en weegt absoluut niet op tegen het aantal vaak jonge mensen dat door deze maatregel toch de kans krijgt om in hun eigen streek te blijven”, vindt Vandaele.

Opschudding bij Franstaligen
‘Wonen in eigen streek’ is een onderdeel uit het Vlaamse Grond- en Pandendecreet dat in september 2009 van kracht werd. Het bepaalt dat in 69 Vlaamse gemeenten -vooral in de rand rond Brussel, de grensstreken en aan de kust- potentiële kopers van kavels in woonuitbreidingsgebied een band met de gemeente moeten kunnen aantonen. De bepaling zorgde al voor heel wat opschudding, vooral bij de Franstaligen, die vinden dat het om een discriminerende maatregel gaat die Franstaligen uit Vlaanderen tracht te weren.

Bron: Het Laatste Nieuws

De juiste makelaar

Kies je voor een vastgoedkantoor, verken dan eerst de markt en verzeker je van de expertise van de makelaar. Bekijk ook de rest van het aanbod in de portefeuille en vraag je af of jouw woning daarin thuishoort.

Gericht adverteren

Er staan duizenden panden te koop. Je huis laten opmerken is dus de boodschap. Hoe duidelijker en gerichter een makelaar aanwezig is op de markt, hoe groter de kans op een snelle match.

Goede bereikbaarheid

De openingsuren en toegankelijkheid van een kantoor spelen een grote rol. De makelaar is de eerste schakel met elke kandidaat-koper, dus verzeker je ervan dat het kantoor van je keuze goed bereikbaar is en dat het professioneel en vlot communiceert en opvolgt.

Correcte vraagprijs

Zorg ervoor dat je een zo realistisch mogelijk beeld hebt van de waarde van je huis. Neem daarvoor een schatter onder de arm.

Huis in optimale conditie

Geef kandidaat-kopers de kans je woonst op haar best te zien door ervoor te zorgen dat ze er netjes bij ligt.

Vlotte bezoekprocedure

Maak duidelijke afspraken over de bezoekmogelijkheden en stel je flexibel op. Als je de makelaar geen sleutel bezorgt, zorg er dan voor dat je altijd vlot bereikbaar bent.

Regelmatig opvolgen

Investeer in een goede relatie met je makelaar en zorg ervoor dat jullie op regelmatige basis contact onderhouden. Een positieve betrokkenheid kan ervoor zorgen dat je woning niet onder aan de stapel belandt

Bron: De Standaard

De verkoop van bestaande woningen in de Verenigde Staten is in april met 2,9 procent gestegen tot 4,68 miljoen op jaarbasis. Dat maakte de Amerikaanse brancheorganisatie van makelaars woensdag bekend.

Het cijfer is iets hoger dan analisten hadden verwacht. Zij gingen uit van 4,66 miljoen verkochte woningen. In maart werden nog 4,57 miljoen huizen verkocht.

Bron: De Telegraaf

De verkopen van bestaande Amerikaanse eengezinswoningen zijn in maart sterker dan verwacht gedaald. Dit blijkt donderdag uit cijfers van de National Association of Realtors (NAR).

(Dow Jones) – De verkopen van bestaande Amerikaanse eengezinswoningen zijn in maart sterker dan verwacht gedaald. Dit blijkt donderdag uit cijfers van de National Association of Realtors (NAR).

Het aantal verkochte bestaande woningen in de twaalf maanden tot en met maart kwam uit op 4,57 miljoen, een afname van 3,0 procent ten opzichte van februari.

Het aantal verkochte huizen in februari werd neerwaarts bijgesteld tot 4,71 miljoen.

De cijfers over maart waren lager dan analisten vooraf hadden gedacht. Gemiddeld lag de prognose op een daling tot 4,69 miljoen verkochte huizen.

Steunaanvragen

Het aantal eerste aanvragen voor een werkloosheidsuitkering in de Verenigde Staten is in de week eindigend op 18 april iets minder hard gestegen dan verwacht. Dat blijkt donderdag uit cijfers van het Amerikaanse ministerie van arbeid.

Het aantal aanvragen nam met 27.000 toe naar 640.000. Door Dow Jones geraadpleegde economen rekenden gemiddeld op een stijging van 30.000 aanvragen.

Het cijfer voor de week eindigend op 11 april werd bijgesteld naar 613.000 van de eerder gemelde 610.000 aanvragen.

Het aantal verlengde steunaanvragen steeg in de week eindigend op 11 april met 93.000 naar 6,137 miljoen.

Bron: De Tijd

ERA, het netwerk van vastgoedmakelaars in ons land, heeft een uitstekende maand maart achter de rug. Dat kan wijzen op een herstel van de markt, zegt gedelegeerd bestuurder Iain Cook vandaag in de Corelio-kranten. Hij blijft voorzichtig.

Het ERA-netwerk, dat met ruim honderd kantoren vooral in Vlaanderen goed is ingeplant, verkocht in maart 208 huizen, tegen 187 in maart 2008. Dat is een stijging met 11 procent. In november vorig jaar zakte de verkoop naar een dieptepunt met nauwelijks 111 woningen. Sindsdien is de verkoop maand na maand opnieuw gestegen. Sinds januari ligt hij opnieuw boven het peil van twee jaar geleden. Voor appartementen herstelt de markt nog niet.

Of de crisis op de huizenmarkt daarmee achter de rug, durft Cook niet zeggen. "Het klinkt misschien gek, maar maart was een maand met mooi weer, en dat scheelt in ons vak".

De gemiddelde prijs van een door ERA verkocht huis in Vlaanderen bedroeg einde maart 200.657 euro, tegen 208.217 euro een jaar eerder. Een prijsdaling dus met 3,6 procent. Volgens Cook heeft dat te maken met problemen op de markt van de dure woningen. De prijs voor ‘referentiewoningen’ (huizen met drie slaapkamers) is stabiel gebleven.

Bron: Het Laatste Nieuws

De regelgeving rond het verkopen van vastgoed is er niet eenvoudiger op geworden. Wie toch beslist om zijn woning zelf te verkopen zonder makelaar, weet dus best goed waaraan hij begint. Enkele tips die helpen om het parcours zonder kleerscheuren te doorlopen.

1.  Regel je administratie
   Om alle informatie te kunnen voorleggen waarop een kandidaat-koper aanspraak kan maken, stel je best al een dossier samen met documenten rond de herkomst en staat van je eigendom. Afhankelijk van de aard van je vastgoed, gaat het om zaken als de aankoopakte, de kadastrale gegevens, het stedenbouwkundig attest, een energieprestatiecertificaat, een bodemattest, stookolieattest en huurovereenkomsten.
2. Bepaal de vraagprijs
   Zorg dat je een realistische  prijs hebt. Naast het verkennen van de markt en het bekijken van vraagprijzen kan ook het kadastraal inkomen je een indicatie geven. Meestal bieden kandidaat-kopers lager dan de vraagprijs, dus een marge kan verstandig zijn. Overweeg ook het laten uitvoeren van een professionele schatting.
3. Zet je huis in de kijker
   Maak de verkoop bekend via zo efficiënt mogelijke kanalen. Naast het klassieke uithangbord kan het helpen zoekertjes te plaatsen in kranten, advertentiebladen of op het net. Handige sites zijn www.immoweb.be, www.kapaza.be, www.zoek-immo.be, www.koopjeskrant.be en www.2dehands.be. Ga na wat je in je gemeente verplicht moet vermelden.
4. Maak een goede indruk
   Je krijgt geen tweede kans voor een eerste indruk, dus zorg dat je huis er op zijn best uitziet bij het geven van een rondleiding aan geïnteresseerden. Zorg dat alles goed gepoetst is en lekker fris ruikt en pak ook onafgewerkte klusjes aan. Een lekkende kraan of een kapotte voorbel maakt echt geen goede indruk. Ook opruimen kan wonderen doen: hoe meer ruimte en netheid je huis uitstraalt, hoe aantrekkelijker het wordt voor kopers. Vergeet tot slot ook de oprit en de tuin niet. Een goed onderhouden perceel is een grote troef. Maai, wied en verwijder rondslingerend materiaal. Is de tuin erg kaal, plant dan wat mooie, bloeiende planten.
5. Onderhandel verstandig
   Zorg er voor dat je je prijs kunt verklaren aan de hand van objectieve criteria. Een schattingsrapport kan je geloofwaardigheid vergroten. Bepaal voor jezelf welke prijs jouw ondergrens is. Maak ook uit onder welke voorwaarden je bereid bent het huis te verkopen en eventueel je prijs bij te sturen.
   Afhankelijk van je situatie kan een vertraging je veel geld kosten, dus stel je flexibel en realistisch op bij het onderhandelen.
6. Het compromis
   Zodra een kandidaat-koper een bod heeft uitgebracht dat je aanvaardt, ontstaat er een overeenkomst. Het compromis kan je mondeling of schriftelijk zelf met de koper uitwerken, maar neem dit ernstig en wees je bewust van de gevaren. Om fouten te vermijden, is het aan te raden naar een notaris te stappen, wat extra bescherming biedt voor zowel de koper als de verkoper. Bekijk de clausules die de koper wil laten opnemen in het compromis.
7. De verkoopakte
   Tussen het tekenen van een compromis en het tekenen van de effectieve verkoopakte ligt gemiddeld zo’n vier maanden. In die periode doet de notaris alle opzoekingen en controles rond het te verkopen vastgoed. In uitzonderlijke gevallen kan het sneller, maar reken toch zeker op een minimumtermijn van 1 maand.

Bron: Het Laatste Nieuws

Dit wordt het jaar van twijfelende kopers en dalende prijzen op de Vlaamse vastgoedmarkt. Dat blijkt uit een bevraging van tweehonderd vastgoedmakelaars. Gemiddeld verwachten zij een prijsdaling met elf procent.

‘En als de pers nu eens zou ophouden met haar doemberichten?’

Bijna negen op de tien vastgoedmakelaars zijn ervan overtuigd dat potentiële kopers dit jaar langer zullen wikken en wegen voor zij een woning kopen. Jongeren zullen vaak helemaal afhaken en terugkeren naar de huurmarkt waar zij tot voor tien jaar in groten getale te vinden waren. Zestig procent van de makelaars ziet de vraag naar huurwoningen dit jaar toenemen.

Dat bleek gisteren op het seminarie van Kluwer waar de resultaten werden voorgesteld en besproken van een enquête die Kluwer had georganiseerd in samenwerking met de vastgoedsite Hebbes.be.

Wat de gevolgen van de consumententwijfel zullen zijn voor de verkopers is minder duidelijk. Ruim de helft van de makelaars denkt dat eigenaars de geplande verkoop van huizen en appartementen zullen uitstellen tot de markt herstelt, maar ruim een derde is er dan weer van overtuigd dat ze nog snel zullen proberen te verkopen voor de situatie erger wordt.

Hoe dan ook verwachten de meeste de makelaars een daling van de prijzen met gemiddeld 11 procent. Zij hebben het dan zowel over de vraagprijzen als over de effectief betaalde bedragen. ‘De tijd van de fors opgeklopte vraagprijzen is alleszins voorbij’, zegt vastgoedspecialist Philippe Janssens van het studie- en schattingsbureau Stadim. Hier en daar beginnen verkopers volgens hem zelfs al te ’solderen’.

‘De vraagprijzen zeggen niets over de vastgoedmarkt, wel over het economische klimaat’, voegt voorzitter Luc Machon van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) eraan toe. ‘Geleidelijk beginnen de verkopers weer naar de makelaar te luisteren en realistischer prijzen te hanteren. De oncomfortabele spreidstand van de makelaar, tussen de verwachtingen van de klant en de realiteit van de markt, wordt kleiner.’

De jongste cijfers wijzen volgens hem op een stabilisering van de prijzen, niet op een daling. ‘Het aanbod op de markt daalt en de bevolking groeit nog steeds aan.’

Wél een belangrijke indicator voor de vastgoedmarkt, vindt Machon, is de evolutie van het aantal hypothecaire inschrijvingen. En die zijn in het najaar van 2008 met 20 procent gedaald. ‘De tijd van het goedkope krediet is voorbij’, geeft Kris Yserbit van ING toe. De banken zijn veel kritischer bij het toekennen van een lening, ‘en ik garandeer u dat dat de komende vijf jaar zo zal blijven’.

‘Jarenlang hebben de banken hun winst elders gemaakt, maar nu keren ze noodgedwongen terug naar de klassieke activiteiten en die moeten die weer renderen. De tijd van de extreem kleine marges op woonkredieten is voorbij.’

‘De zeven vette jaren zijn voorbij’, denkt Yserbit.  Maar instorten, zoals in Groot-Brittannië en Spanje, zullen de prijzen bij ons niet. Daarvoor is onze markt veel te traditioneel. ‘Hier worden geen woonkredieten verstrekt aan mensen die manifest niet over voldoende inkomen beschikken.’ In Groot-Brittannië zijn dat soort ’subprime’-kredieten goed voor 8 procent van de markt.

‘En vergeet de fiscale aftrekbaarheid van woonkrediet niet’, zegt Janssens. ‘In België is die gelukkig beperkt, waardoor gezinnen er niet toe aangezet worden om zich zwaar in de schulden te steken. In Nederland zijn woonkredieten onbeperkt fiscaal verrekenbaar.’

‘Maar zou er al niet veel opgelost zijn als de pers eindelijk zou ophouden met haar doemberichten over de vastgoedmarkt’, vraagt iemand uit de zaal. ‘Kranten, radio en tv zijn enkel geïnteresseerd in sensatie’, beaamt Machon, waarbij de voorzitter van de CIB dan wel even vergeet dat het recentste bericht over de instorting van de appartementsmarkt (DS 12 december) afkomstig was van Willy Haegens, gedelegeerd bestuurder van… CIB Vlaanderen.  (lc)

Bron: De Standaard