Bij de aanschaf van onroerend goed heeft u niet alleen te maken met de kosten voor de woning zelf. U moet ook belastingen en betrokken partijen betalen. Één van die partijen is de notaris. De rol en kosten van de notaris verschilt per land. In een aantal artikelen vertellen we meer over de notaris in verschillende landen. Deze week Oostenrijk en Italië.

Oostenrijk
De notaris of advocaat (=Treuhänder) zorgen in Oostenrijk voor de overdracht van het onroerend goed en inschrijven in het kadaster (= Grundbuch). Voor het kopen van bestaande bouw geldt dat als de verkoper en koper tot overeenstemming zijn gekomen een koopovereenkomst wordt opgemaakt.

Na ondertekening gaat de overeenkomst naar de notaris (of een daartoe bevoegde advocaat) die ervoor zorg zal dragen dat de transactie in het kadaster wordt doorgevoerd. Bij de aanschaf van onroerend goed in Oostenrijk zijn de volgende kosten gemoeid:

• 3,5% overdrachtsbelasting;
• 1% registratiekosten (inschrijving in) kadaster (Grundbuch);
• 1,2% over de hoogte van de hypothecaire inschrijving;
• Makelaar: ca. 3% voor zowel koper als verkoper;
• Advocaat/notaris ca. 3% – wettelijk vastgelegd tarief, maar kan hoger zijn afhankelijk van specifieke wensen of voorkomende problemen;
• Overige kosten (o.a. legalisatie handtekeningen, €400), totaal ca. €600.

De percentages zijn afhankelijk van de koopsom en de locatie. De koper betaalt de koopsom op de derdenrekening (Anderkonto) van de advocaat of notaris en de verkoper krijgt pas het geld wanneer het onroerend goed op naam van de nieuwe eigenaar is ingeschreven in het kadaster. Van toepassing zijn bovendien extra kosten bij de vestiging van een hypotheek; vooral belastingen en kadasterkosten (2% bij elkaar) plus notariskosten en taxatiekosten.

Het is verstandig om in een vroegtijdig stadium contact op te nemen met een deskundige, bijvoorbeeld een fiscalist. Dit kan namelijk toch wel wat leed besparen. Veel voorkomend is fiscale problematiek met name bij de combinatie verhuur en privégebruik. Verder kan ook het erfrecht een rol spelen bij de aankoop, hetgeen bij de overeenkomst geregeld kan worden.
Bron: mr. Stephan Wijnkamp, Weinans & Wijnkamp Advocaten, advocaat zowel in Oostenrijk als Nederland

Italië
Het transport van woning en hypotheek zal plaatsvinden bij de notaris (notaio) waar de koper en verkoper beide aanwezig dienen te zijn. Zonder tussenkomst van de notaris is het niet mogelijk onroerend goed over te dragen. De notaris is onpartijdig. De notaris vertegenwoordigt de koper noch de verkoper, maar de Italiaanse staat. Zijn belangrijkste taak is ervoor te zorgen dat alle belastingen, die te maken hebben met onroerendgoedtransacties, daadwerkelijk afgedragen worden. De notaris speelt een grote rol bij de voorbereiding van de eigendomsoverdracht. Hij controleert in het onroerendgoedregister (catastro) of de verkoper als eigenaar staat ingeschreven, wanneer het onroerend goed gebouwd is en of het verbouwd is. Als alles in orde is, stelt de notaris de transportakte op (atto di compravendita). De notaris is verantwoordelijk voor de registratie van onroerendgoedtransacties in het onroerendgoedregister op naam van de nieuwe eigenaar.

De totale bedrag dat aan de notaris betaald wordt omvat:

• heffingen en belastingen;
• honorarium van de notaris;
• Btw (20 procent over het honorarium).

Transport
Het grootste deel van de vergoeding aan de notaris wordt in beslag genomen door de belastingen die de notaris voor zijn cliënt aan de staat betaalt. Na het transport (rogito) moet de notaris ervoor zorgen dat de koopakte zo spoedig mogelijk geregistreerd wordt, dat het onroerend goed in het onroerendgoedregister op naam van de koper overgeschreven wordt en dat aan het kadaster mededeling gedaan wordt van de overdracht. Bij alle drie de handelingen dient de notaris namens de koper belasting te betalen. De registratiebelasting (imposta di registro), hypotheekbelasting (imposta ipotecaria) en kadastrale belasting (imposta catastale) vormen tezamen de overdrachtsbelasting. Deze worden geheven over de prijs die in de transportakte is vermeld.

• Imposta di registro: Er wordt 7% geheven over de koopsom van de gebouwen die in het “kadaster voor gebouwen” zijn vermeld en 15% over de koopsom van terreinen en agrarische gebouwen die op het moment van overschrijving van de koopakte in het “kadaster voor terreinen” zijn vermeld;
• Imposta Ipotecaria: 2 procent;
• Imposta catastale: De kadastrale belasting is bij kooptransacties steeds gelijk aan 1% van de koopsom.

De totale overdrachtsbelasting bedraagt dan:

• In het geval van een eerste huis (prima-casaregeling) 3%
• Eerste huis dat in de luxe klasse A7 valt 10%
• Tweede huis 10%
• Bouwterrein 10%

Het honorarium voor de notaris zelf bedraagt tussen de 1,5 en 2 procent van de aankoopwaarde van de woning. De honoraria van notarissen kunnen uiteenlopen.

Met dank aan Pascal Willems, Cuneo Juridisch Advies?

Bron: Mondi.nl

Wie onroerend goed uit een vennootschap wil halen om het privé te gebruiken, heeft een aantal fiscale mogelijkheden.

Kapitaalvermindering in natura
Een kapitaalvermindering in natura is een mogelijkheid om een onroerend goed uit een vennootschap te onttrekken. Voor personenvennootschappen is enkel het vast recht van 25 euro verschuldigd als het gebouw in onverdeeldheid aan de vennoten wordt gegeven (= de wachtregeling), voor kapitaalvennootschappen is het mutatierecht van toepassing.

Disproportionele inkoop eigen aandelen
Hieromtrent is er een vereiste om over voldoende sommen te beschikken vooraleer over te gaan tot een uitkering. In bepaalde gevallen zal de verkrijging van eigen aandelen als een dividenduitkering worden aanzien. Op een fiscaal dividend is een roerende voorheffing van 10 % verschuldigd.

Herstructureringen
De herstructurering is een middel om een onroerend goed over te dragen aan een andere vennootschap. Men kan kiezen tussen een fusie, splitsing of partiële splitsing.
De een fusie, splitsing of partiële splitsing kan onder bepaalde voorwaarden belastingvrij plaats vinden.
Indien het afgestoten deel geen bedrijfstak is en een deel van de vergoeding bestaat uit een geldopleg van meer dan 10 %, dan is met betrekking tot dat deel het verkooprecht verschuldigd.
Er zal tevens een herziening moeten gebeuren op het vlak van de btw.

Inbreng in natura
Een onroerend goed kan worden ingebracht in een vennootschap, in ruil voor de verkrijging van aandelen.
Als het niet om het gehele onroerend goed gaat, betreft het eerder de inbreng van een algemeenheid van goederen of de inbreng van een bedrijfstak.
De inbreng kan belastingvrij gebeuren. Wanneer de vergoeding bij de inbreng enkel bestaat uit aandelen, dan is het inbrengrecht van 0 % van toepassing.

Bron: Fiscale wenken

De vooruitzichten voor Grieks onroerend goed zijn niet slecht. Zoveel blijkt uit gegevens die door het Royal Institute of Chartered Surveyors zijn gepubliceerd. In het eerste kwartaal daalden de huizenprijzen nog licht, maar de verwachting is dat dit snel zal veranderen met het aantrekken van de Europese economieën.

De situatie van Griekenland is in veel opzichten vergelijkbaar en evenwijdig aan die op Cyprus. Volgens Pavlos Loizou, lid van de raad van bestuur van RICS, daalden “het afgelopen jaar de huizenprijzen in Nicosia (hoofdstad van Cyprus) met 5 tot 15 procent, in de toeristische kustplaatsen met 25 tot 30 procent en in gebieden waar de lokale bevolking woont met 10 tot 20 procent. De variatie in prijsdalingen in Nicosia kan verklaard worden door de kleine, ongebreidelde nieuwbouw en door het gebrek aan buitenlandse investeerders in de hoofdstad. Echter, zelfs in de kustplaatsen, waar wel overzeese investeerders actief zijn, is de daling van de prijzen vrij beperkt gebleven en heeft deze alleen invloed gehad op de huizen van lage kwaliteit.”

Herstel
Volgens de real estateafdeling van de Bank van Griekenland, bereikte de stijging van huizenprijzen in 2006 een piek van 13,9 procent en is daarna geleidelijk getemperd tot een krimp van 1,9 procent in het eerste kwartaal van 2009. Hieronder ziet u een tabel met de meest recente cijfers van Griekenland. Dit maakt Griekenland tot een van de vastgoedmarkten die tot en met 2008 geen negatieve prijsdalingen hebben gekend. Nu het herstel in Europa weer op gang komt, zal het niet lang duren voordat de Griekse huizenprijzen weer beginnen te stijgen.

Cijfers Bank van Griekenland

Toename
Een paar dagen geleden heeft Property Abroad.com gesuggereerd dat op Cyprus de huizenprijzen zich snel gaan herstellen. De reden hiervoor is dat, zelfs in dit vroege stadium van het economisch herstel, de vraag naar buitenlands onroerend goed sterk is toegenomen.

Bron: Property Abroad, RICS, Living in Greece, Bank of Greece

De Koninklijke Federatie van het Belgische Notariaat pleit voor de invoering van een wettelijk geregelde bedenktijd bij het kopen van onroerend goed. De federatie is ook voorstander van de invoering van een nieuw soort testament, zo meldt ze vandaag in een persbericht.

Latere problemen voorkomen
De invoering van een aan duidelijke voorwaarden gebonden bedenktijd kan latere problemen helpen voorkomen. De verkoper zal misschien wat langer moeten wachten, maar anderzijds zal hij achteraf niet meer geconfronteerd worden met bezwaren die de koper wil laten gelden, zo luidt het in het persbericht.

De koper kan tijdens de bedenktijd immers nauwgezet alle aspecten die bij de aankoop komen kijken, afwegen en onderzoeken. De bedenktijd kan maar ingaan als alle relevante informatie in verband met de verkoop beschikbaar is. Laattijdig aangeleverde informatie die geen nadelig element toevoegt, zal de duur niet kunnen verlengen.

Testament met minder formaliteiten
Een tweede suggestie van de notarissen is de invoering van een authentiek testament met minder formaliteiten. Men kan dit testament thuis redigeren (na inwinning van advies bij notaris) en het deponeren bij de notaris. De betrokkene zal op dat ogenblik bij zijn notaris, in aanwezigheid van drie getuigen, verklaren dat het document wel degelijk zijn testament is.

Na bevestiging van de notaris, en opstelling en ondertekening van ontvangstakte, zal het document bewaard worden. Burgers kunnen op die manier een testament maken dat soepel en niet al te formalistisch is, met grote bewijskracht en eenvoudige bewaring.

De voorstellen vloeien voort uit de conclusies van het tweejaarlijks congres van de Belgische notarissen, dat eind september plaatsvond.

Bron: Het Laaste Nieuws

Het aantal gevallen van sociale fraude in de bouwsector blijft stabiel. Bij controles op bouwwerven vorig jaar werd in bijna een kwart van de gevallen fraude vastgesteld, net als het jaar daarvoor.

De nationaliteit van de zwartwerkers en werknemers die illegaal tewerkgesteld worden in de bouw, verandert wel en dat bemoeilijkt de controles. Naast Oost-Europeanen werden er vorig jaar vooral Brazilianen betrapt.

Om dat efficiënt aan te pakken zou er ook een Portugese inspecteur moeten meewerken aan de controles op de werven. Die internationale uitwisseling wil staatssecretaris voor Fraudebestrijding Carl De Vlies (CD&V) volgend jaar regelen, als België voorzitter is van de Europese Unie.

Bart Stalpaert van het kabinet Fraudebestrijding ziet in de cijfers een positief signaal. Voor alle sectoren is er tegenover 2007 toch een stijging met 6% , terwijl het aantal fraudegevallen in de bouwsector relatief stabiel blijft. Volgens Stalpaert is dat te danken aan de inspanningen van de inspectiediensten en die van de sector zelf.

[flv width="470" height="289"]http://media.vrtnieuws.net/2009/06/135433623ONL0906233295178.urlFLVLong.flv[/flv]

Bron: De Redactie