‘De prijzen op de huurmarkt stijgen inderdaad’, bevestigt Luc Machon, voorzitter van de Confederatie van Immobiliënberoepen van Vlaanderen (CIB). ‘De huurmarkt veert op omdat de koopmarkt het niet zo goed doet. De vraag stijgt en dus stijgen ook de prijzen.’

Machon pleit ervoor om het kopen van vastgoed om het later te verhuren, fiscaal aan te moedigen. ‘Het aanbod aan huurwoningen daalt stelselmatig op de privémarkt. Wie een appartementje erft bijvoorbeeld, verkoopt het vliegensvlug in plaats van het verder te verhuren. Door de nieuwe huurwet zijn de huurders namelijk beter beschermd. Voor alle duidelijkheid, ik ben daar een absolute voorstander van. Maar ik pleit toch voor meer evenwicht. Eigenaars mogen vandaag niemand weigeren. Waarom komt de overheid niet tussen als financieel zwakkere huurders niet meer kunnen betalen? Heel veel eigenaars zijn ontmoedigd en verkopen hun pand liever, wat het aanbod op de huurmarkt doet verschralen.’

En al die nieuwbouwappartementen die niet verkocht geraken? ‘Dat is een fabeltje’, stelt Machon. ‘De btw-verlaging naar 6 procent heeft ertoe geleid dat meer mensen toch een appartementje gekocht hebben. Het is dus zeker niet zo dat al die appartementen massaal op de huurmarkt zijn gekomen.’ (EMS)

Bron: Het Nieuwsblad

Thomas Miermans en Yasmine Laaraj besteden een derde van hun gezinsbudget aan huur. ‘We hebben geluk gehad. De huisbazin had meer kunnen vragen.’

‘De meeste appartementen die voldeden aan onze eisen, bleken onbetaalbaar’

Thomas Miermans (27), bediende

Ruim een half jaar lang waren Thomas Miermans en zijn vriendin Yasmine Laaraj op zoek naar een eigen stek. ‘De meeste woningen die voldeden aan onze eisen, waren gewoon onbetaalbaar. Goedkopere appartementen stelden meestal bitter weinig voor’, zegt Thomas.

Uiteindelijk vonden ze een flat in Bilzen. Thomas en Yasmine betalen zo’n 520 euro huur per maand. Maandelijks besteed het jong gezin naar schatting één derde van hun budget aan huur. ‘De prijs valt nog wel mee’, zegt Yasmine. ‘We hebben eigenlijk een beetje geluk gehad’, voegt Thomas eraan toe. ‘De huisbazin zocht vooral huurders die de woning goed zouden onderhouden. Het geld bleek minder belangrijk. Ze had veel meer huur kunnen vragen.’

Bron: Het Nieuwsblad

Huren is vandaag weer een stuk aantrekkelijker dan pakweg vijf of tien jaar geleden. Op lange termijn blijft een eigen woning volgens waarnemers echter een aantal voordelen bieden die niet te versmaden zijn. We zetten ze op een rijtje:

Is uw lening later afbetaald, dan bent u een vrij en onbelast eigenaar van het pand en woont u gratis. Wie daarentegen huurt, blijft levenslang huur betalen. Bovendien biedt een eigen woning ook woonzekerheid. Huurders hebben nooit de zekerheid dat ze kunnen blijven wonen vermits de verhuurder altijd een aantal opzegmogelijkheden behoudt.

Huurgeld wordt jaarlijks geïndexeerd. Bij een gemiddelde stijging van de gezondheidsindex met drie procent per jaar wil dat zeggen dat de gemiddelde huidige huur van 540 euro over tien jaar opgelopen is tot 725 euro. De aflossingslast van een lening daarentegen blijft constant, op begrensde renteherzieningen na die in beide richtingen kunnen zijn. Wie huurt, zal daardoor op termijn wellicht meer betalen dan wie een vergelijkbare woning koopt. In de huidige marktomstandigheden kan het echter relatief lang duren voor de huurprijs de mensualiteit voor een vergelijkbare woning heeft ingehaald.

Het bedrag dat u elke maand betaalt voor aflossing van een lening is voor een groot deel ’sparen’. Elke aflossing bestaat immers voor een deel uit de terugbetaling van het kapitaal en slechts voor een deel uit interest. Het bedrag dat u aflost aan kapitaal, is geld dat u in uw eigen spaarpot steekt. Enkel de interest die u op de lening betaalt, moet u als kost beschouwen. In de volksmond noemt men dat ook wel eens ‘verloren geld’. Huurt u daarentegen een woning dan staat daar geen kapitaalvorming tegenover en is het volledige bedrag ‘verloren geld’. Als u het zo bekijkt, is de werkelijke kost van een lening zelfs in de huidige omstandigheden nog aanvaardbaar. Stel dat u elke maand 1.300 euro moet afbetalen voor een lening van 200.000 euro. U betaalt dan gedurende het eerste jaar elke maand 800 euro interest en 500 euro kapitaal. Het bedrag dat u aan interest betaalt, zakt daarna jaar na jaar. Al na enkele jaren zal de interestlast die u betaalt lager liggen dan de huurprijs voor een vergelijkbare woning.

Op lange termijn zullen de vastgoedprijzen blijven stijgen. Die meerwaarde compenseert de interest die u betaalt op de lening. Zelfs al stijgen de vastgoedprijzen de komende twintig jaar gemiddeld maar met 3 procent per jaar, dan nog zal uw huis over twintig jaar meer waard zijn dan wat u op twintig jaar tijd hebt betaald aan de bank. Of met een voorbeeld: de gemiddelde verkoopprijs van een drieslaapkamerwoning bedroeg in december 206.998 euro. Leent u dat bedrag op twintig jaar tegen een rente van 4,8 procent dan betaalt u elke maand 1.343 euro af. Op twintig jaar tijd heeft u dan in het totaal 322.320 euro terugbetaald. Als de prijs van die woning de komende twintig jaar stijgt met 3 procent per jaar dan is ze aan het einde van de rit 373.861 euro waard, nog altijd meer dus dan het bedrag dat u in het totaal heeft terugbetaald voor de lening.

Het afsluiten van een woonkrediet levert een belastingvoordeel op. Een modaal gezin kan daar tot 200 euro per maand mee uitsparen. Ook dat duwt de werkelijke kost van de lening meteen een stuk naar beneden.

Wie een eigen woning koopt, kan die veranderen, verbouwen, uitbreiden of restylen naar eigen behoefte. Met een huurwoning heeft u al die mogelijkheden niet. Daartegenover staat dan weer dat bij een huurwoning alle ‘grote’ kosten ten laste van de eigenaar zijn.

Koopwoningen zijn doorgaans groter dan huurwoningen en zijn kwalitatief ook meestal beter qua afwerking en uitrusting. Dat verschil uit zich al meteen bij de bouw. Nieuwbouwappartementen die bestemd zijn voor verhuur krijgen doorgaans een kleinere oppervlakte dan appartementen die gebouwd worden voor eigen bewoning. Ook dat verschil in comfort verklaart voor een deel de kloof tussen huur- en koopprijzen.

Bron: Het Nieuwsblad

Maar liefst 26.000 gezinnen staan op de wachtlijst voor een sociale woning. Bijna 4.000 gezinnen staan er al meer dan vijf jaar op. Mensen die zo lang moeten wachten, moeten een woonpremie krijgen, vindt Brussels parlementslid Fouad Ahidar (SP.A).

"Wij kunnen voor alle families die meer dan vijf jaar op een wachtlijst staan een woonpremie geven die tussen de 75 en de 150 euro ligt. Dat in afwachting van een sociale woning die vrijkomt," zegt Ahidar. Daarmee kunnen ze tijdelijk een betere woning huren.

Het beleid  van staatssecretaris voor Huisvesting Françoise Dupuis (PS) heeft gefaald volgens Ahidar. "Ze zegt al jaren dat er 5.000 woningen bijkomen. Maar vijf jaar later zijn dat er maar honderd."

Ahidar deed de uitspraak na een bezoek aan de huurwoning van de familie El Batik. Die bevindt zich in een heel slechte staat en is veel te klein om met zeven mensen te leven. Al meer dan acht jaar wacht het gezin op een sociale woning. 

De vader is ouder dan vijftig en werkloos. De zieke moeder wil enkel anoniem getuigen. "Ik heb problemen gekregen door de vochtigheid. Er is geen echte douche of een badkamer. Het toilet en de keuken zijn buiten. Het is er altijd koud." De vijf kinderen slapen en studeren in dezelfde kamer, met enkel een kast die de bedden van de meisjes en jongens scheidt.

Bijna 4.000 gezinnen wachten net als de familie El Batik al meer dan vijf jaar op een sociale woning. Voor mensen met een laag inkomen bestaat er een huurtoelage tot 200 euro, maar dit geldt enkel voor gemeentelijke woningen.

Bron: Brussel Nieuws

Het gebouw moet voor de gemeente Merelbeke een echte goudmijn zijn

Veel gemeenten kennen een belasting voor bedrijven die op hun grondgebied actief zijn. Deze ondernemingen moeten, in het kader van een billijke spreiding van de belastingdruk, ook een steentje bijdragen tot het evenwicht van de gemeentelijke begroting. De concrete toepassing van sommige belastingreglementen heeft echter voor gevolg dat de spreiding van de fiscale druk niet altijd even gelijkmatig is.

De gemeente Merelbeke heft een belasting op bedrijven die georganiseerd zijn in de vorm van een vennootschap en die economische activiteiten uitoefenen op het grondgebied van de gemeente. Anders dan de inwoners (natuurlijke personen) betalen dergelijke vennootschappen geen aanvullende belasting op hun inkomstenbelasting ten voordele van de gemeente. Door deze gemeentelijke heffing dragen zij ook bij in de kosten van de algemene dienstverlening van de gemeente. Op die manier zou de belastingdruk iets evenwichtiger gespreid worden. De belasting in kwestie wordt berekend per afzonderlijke inplanting of bedrijfsvestiging. Een vennootschap met één bedrijfszetel in de gemeente betaalt eenmaal de taks. Een vennootschap met twee bedrijfszetels betaalt tweemaal.

Een vastgoedvennootschap, die eigenaar is van een kantoorgebouw in Merelbeke, werd door de gemeente evenveel keer belast als er huurders waren in haar gebouw. Het gebouw was in verschillende verdiepingen verdeeld en al die verdiepingen waren afzonderlijk verhuurd.

Deze vastgoedvennootschap was echter van mening dat zij slechts één inplanting in de gemeente had. Zij voelde zich gediscrimineerd ten opzichte van andere vennootschappen die eigenaar waren van gelijkaardige gebouwen die aan één huurder waren verhuurd. Die betaalden de taks immers maar één keer.

De rechtbank van eerste aanleg van Gent heeft zich in een vonnis van 22oktober 2008 over dit geschil uitgesproken. Elk onroerend goed dat wordt verhuurd door een vennootschap, wordt beschouwd als een afzonderlijke bedrijfsvestiging of inplanting.

Het gebouw van de vastgoedvennootschap wordt aan verschillende huurders verhuurd. Elk verhuurd gedeelte heeft een eigen huisnummer. Elke verhuurde entiteit kan dan ook beschouwd worden als een afzonderlijke bedrijfsvestiging van de verhuurder.

De vastgoedvennootschap merkt op dat zij op deze manier aanzienlijk meer belasting betaalt dan haar concurrent die eenzelfde gebouw aan één enkele huurder verhuurt. Hiervoor bestaat volgens haar geen objectieve en redelijke verantwoording. Dit verschil in behandeling zou dan ook discriminerend zijn.

Volgens de rechtbank is dat niet het geval. Wanneer een belasting geheven wordt op verschillende toestanden, dan moet de belastingheffende overheid deze verschillen noodzakelijkerwijze opvangen in vereenvoudigende categorieën. Het gelijkheidsbeginsel vereist niet dat de belasting wordt aangepast aan elk individueel geval. Het feit dat er geen feitelijke gelijkheid is tussen belastingplichtigen van dezelfde benaderende categorie, houdt niet in dat het gelijkheidsbeginsel geschonden wordt.

De vastgoedvennootschap in kwestie had zich blijkbaar eerder moeten vergelijken met de verhuurder van tien naast elkaar gelegen kantoortjes of winkels. Die betaalt ook tien keer de belasting. Het feit dat zij al deze eenheden op elkaar heeft gebouwd, vereist geen andere behandeling.

Het bedoelde gebouw moet voor de gemeente een echte goudmijn zijn, want ook elke vennootschap-huurder betaalt nog eens dezelfde belasting!

Luc Vanheeswijck is advocaat bij Dumon, Sablon& Vanheeswijck.

www.standaard.biz/fiscalekroniek

www.dsvlaw.be

Bron: De Standaard

"Mijn huurhuis is tot puin herleid. Ik heb zeker voor 15.000 euro schade", zucht Winand Vissers (64). De man uit Munsterbilzen verhuurde sinds 1 januari 2008 zijn huurhuis in Riemst aan een jong koppel. "Maar na drie maanden betaalden ze hun huur niet meer. Ze zouden dinsdag uit het huis worden gezet, maar het koppel is met de noorderzon vertrokken. Maar eerst hebben ze wel mijn huis vernield."

Winand Vissers kreeg op 1 januari 2008 nieuwe huurders in zijn huis aan de Grote Straat in het Riemstse Val-Meer. "Ik had het huis verhuurd aan een jong koppel. Een jongeman van rond de dertig en zijn vriendin die ik twintig schat. Ze zagen er mij vrij normaal uit. En zo’n jonge mensen moet je een kans geven", dacht ik toen.

Het koppel stortte de eerste drie maanden netjes de huur van 425 euro en betaalde ook de waarborg van 850 euro, het bedrag van twee maanden huur. "Maar in april stortte het koppel plots geen huur meer. Ik ben verschillende keren bij hen gaan aankloppen en telkens kreeg ik het antwoord dat ik mijn geld wel zou krijgen. Maar dat gebeurde dus niet." Toen Winand ook voor de maand mei geen huur ontving, schakelde hij een advocaat in. "De huurders kregen verschillende aangetekende brieven in de bus, maar weer kwam er geen reactie. Ik heb toen eerst bij het vredegerecht van Tongeren een verzoening aangevraagd maar omdat de huurders ook toen niet kwamen opdagen, ben ik een procedure gestart."

Deurwaarder

Op 23 oktober vorig jaar sprak het vredegerecht van Tongeren het vonnis uit en werd beslist dat de huurders uit het huis zouden worden gezet. "Ik kreeg bericht dat de deurwaarder op dinsdag 27 januari (gisteren dus, red.) het koppel uit het huis zou komen zetten. Maar mijn advocaat raadde mij aan om maandag toch even een kijkje te gaan nemen. Als de huurders immers niet meer in het huis zouden zitten, had het geen zin dat de deurwaarder langs zou komen. Want die deurwaarder moet ook betaald worden."

Hamer

Maandagavond kwam Winand dan tot de vaststelling dat de huurders zijn huis compleet vernield hadden achtergelaten. "Het hele huis was één grote puinhoop. De badkamer hebben ze met een hamer bewerkt en helemaal geruïneerd. Ook van de keuken, waar een nieuw vuur was geïnstalleerd, blijft niets meer over. Uit de brieven die nog in het huis liggen, blijkt ook dat de stroom al maanden was afgesloten. Ook de mazouttank is leeg, want het koppel heeft gewoon hout gestookt in mijn mazoutkachel. Ook het toilet hebben ze in uiterst erbarmelijke toestand achtergelaten." Uit de spullen die nog in het huis liggen, blijkt ook dat er een kindje heeft gewoond.

Het is nu aan de deurwaarder om de schade op te meten en die te gaan verhalen bij de huurders die hij zal moeten opsporen. "Die schade loopt zeker op tot 15.000 euro", zegt Winand. "De huurders moeten mij immers nog 4.250 euro achterstallige huur betalen en de renovatie van mijn huis zal mij zeker 10.000 euro kosten."

Bron: Het Belang van Limburg

Vergoeding bij opzeg huurcontract voor aanvang

Een man is dringend op zoek naar een nieuwe woning voor zijn groot gezin. Op 27 juni heeft hij succes. Hij slaagt erin om een verhuurster een door hem opgestelde huurovereenkomst te laten ondertekenen. Toch zit de vrouw in kwestie met twijfels. Ze wil haar woning eigenlijk pas na de uitvoering van de brandveiligheidswerken verhuren.

De vrouw beseft meteen dat zij zich door de kandidaat-huurder tegen haar zin over heeft laten halen om de overeenkomst te tekenen die op 1 juli zou aanvangen. Op 28 juni gaat ze naar de man en zegt de huurovereenkomst op. Intussen had die zijn huidige woning al opgezegd.

Omdat hij niet meteen een andere woning vindt, besluiten de man en zijn gezin om in zijn handelszaak te logeren. Pas één maand later vindt hij een nieuwe geschikte huurwoning.

De huurder dagvaardt de dame en vordert conform de Woninghuurwet een verbrekingsvergoeding van negen maanden huur: 5.175 euro.

De vrederechter oordeelt dat de huurder ten onrechte een verbrekingsvergoeding van 9 maanden huur vordert.

De bepaling van de Woninghuurwet waarop de huurder zich baseert, regelt enkel de verbrekingsvergoeding die de verhuurder verschuldigd is wanneer de huur verbroken wordt bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode.

Dat is volgens de vrederechter niet het geval nu de woninghuur verbroken werd nog voordat de huur daadwerkelijk begon. Wel maakte de verhuurster een fout door de huurovereenkomst onrechtmatig te beëindigen, waardoor de huurder schade leed.

De vrederechter veroordeelt de vrouw tot betaling van een naar billijkheid vastgestelde verbrekingsvergoeding gelijk aan drie maanden huur, wat in dit geval goed is voor 1.725 euro.

Conclusie: Met uitzondering van twee duidelijk wettelijk omschreven gevallen kan een verhuurder een aangevangen huurovereenkomst conform de Woninghuurwet slechts beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode.

De huurovereenkomst moet zes maanden van tevoren opgezegd worden. De opgezegde huurder krijgt een verbrekingsvergoeding.

In de Woninghuurwet is geen sanctie opgenomen voor de foutieve opzegging van een niet-aangevangen huurovereenkomst. In zo’n geval is het de vrederechter die bij gebrek aan een akkoord tussen de partijen naar billijkheid een vergoeding zal begroten die de schade van de opgezegde partij dekt.

De tussenkomst van de vrederechter is te vermijden door vooraf duidelijkheid te scheppen over het prijskaartje van een opzegging voor aanvang van de huurovereenkomst. Dat kan door de kosten van een dergelijke opzegging in de huurovereenkomst op te nemen.

Coupe Advocaat ontrafelt wekelijks een waargebeurd spraakmakend juridisch vastgoedonderwerp in samenwerking met het advocatenkantoor Dehaese & Dehaese en de bouwsite Livios.be.

www.dehaese.be

www.livios.be

Bron: De Standaard

Filip van der veken – HBS vastgoed

«Steeds meer Bruggelingen, ook de tweeverdieners, stellen de aankoop van een woning iets langer uit en gaan op zoek naar een goedkope huurwoning. Ze willen de kat wat uit de boom kijken en ondertussen een budget bijeen sparen», zegt zaakvoerder Filip Van der Veken van HBS Vastgoed. «Door die trend zijn rijwoningen en appartementen met een huurprijs van zes- tot zevenhonderd euro bijzonder gegeerd geworden in de binnenstad. Begin vorig jaar stond een huurwoning in Brugge drie tot vier weken leeg voor we een nieuwe huurder hadden gevonden. Nu is die termijn heel wat korter geworden. De duurdere huurwoningen in Brugge, meestal herenwoningen met een huurprijs boven duizend euro, blijven sinds enkele maanden langer leeg staan. Of die trends ook leiden tot een migratie uit de binnenstad, is helemaal niet zeker. Ik vermoed eerder dat de daling van het aantal bewoners in de binnenstad een tijdelijk fenomeen is.»

Bron: Het Laatste Nieuws

Ann-Marie staelens – vastgoed Acasa

Voor het eerst in jaren minder bruggelingen

Voor het eerst in jaren is het aantal Bruggelingen gedaald, een fenomeen dat zich het best laat zien in Sint-Andries en in het centrum van de stad. De dure huizenmarkt is voor sommige Bruggelingen een belangrijke reden om andere oorden op te zoeken.

Vastgoedkantoor Acasa, dat jaarlijks tweehonderd woningen een nieuwe eigenaar bezorgt, verkocht in Brugge nooit eerder zoveel woningen als vorige maand. Een mooi record, maar tegelijk schrijnend. Steeds meer minder gegoede Bruggelingen zijn namelijk vruchteloos op zoek naar een dak boven het hoofd. Bij de dienst Woonbegeleiding van het Brugse OCMW kwamen vorig jaar ongeveer zeshonderd Bruggelingen aankloppen. Allemaal zochten, maar vonden ze geen betaalbare woning. «Van de Bruggelingen die vorig jaar een beroep op ons deden, had dertien procent een inkomen dat lager ligt dan vijfhonderd euro. Meer dan de helft had een inkomen beneden de duizend euro. De vuistregel is dat maar een derde van het inkomen naar de huur kan gaan. Dan zie je dat in Brugge heel wat mensen moeite hebben een betaalbare woning te vinden. Het is niet de grootste reden voor de migratie uit de binnenstad, maar het speelt in elk geval sterk mee», vermoedt Herman Van Vlaardingen van de dienst Woonbegeleiding.

Uithuiszetting

De zoektocht naar een huis in Brugge is het moeilijkst voor alleenstaanden (55 procent). Wie dan toch een woning vindt, blijft het moeilijk hebben de huur te betalen. «Vorig jaar kregen 292 huurders in Brugge een verzoekschrift tot uithuiszetting. Meestal gaat het om mensen die de huur niet meer kunnen betalen. In 2006 bleef dat aantal nog beperkt tot 267 huurders en in 2005 tot 238 huurders. Niet alle verzoekschriften leiden tot een uithuiszetting maar de stijgende trend in de cijfers zijn wel frappant», vindt Van Vlaardingen.

Wachttijden

Wie zijn toevlucht zoekt tot een sociale huurwoning, is niet beter af. Wachttijden van vier tot zes jaar zijn schering en inslag. «De markt van de sociale huurwoningen biedt geen oplossing. Wie vandaag zijn woning kwijtspeelt, heeft er geen boodschap aan dat hij over zes jaar een nieuwe thuis zal vinden», klinkt het bij de Woonbegeleidingsdienst.

Daling aantal inwoners

En dus trekken heel wat Bruggelingen naar andere oorden, waar het goedkoper wonen is. Hun aantal in het centrum van Brugge daalde vorig jaar met 125 inwoners, in Sint-Andries met 192, in Sint-Michiels met 21 en in Sint-Kruis met 69 inwoners.

Vergrijzing

Schepen voor Huisvesting Mercedes Van Volcem (Open Vld) relativeert de hoge woningprijzen als reden voor de uittocht uit Brugge. «Tot voor enkele jaren emigreerden veel gezinnen naar de gemeenten rond Brugge, waar toen veel verkavelingen werden gerealiseerd. Met enkele grote woonprojecten hebben we in Brugge onze achterstand in woongelegenheid ingehaald. De jongste woonprojecten verkopen trouwens goed. Er is bijna geen leegstand. We merken ook een omgekeerde tendens waarbij mensen van Knokke en Blankenberge naar Brugge komen wonen. De daling van het aantal inwoners is volgens mij eerder het gevolg van de vergrijzing in de stad. Brugge heeft maar zestien procent jonge gezinnen in het centrum wonen. De stad kan nog aantrekkelijker gemaakt worden voor gezinnen.»

«De financiële crisis zorgde maar even voor paniek op de Brugse huizenmarkt. Dat merkten we in oktober», zegt zaakvoerder Ann-Marie Staelens van Vastgoed Acasa. «Vanaf november herstelde de markt zich zo goed dat we in december de meeste huizen verkochten in elf jaar. Over het hele jaar steeg onze verkoop met dertig procent. Zo slecht verkopen de huizen in Brugge dus niet. We zien wel een dalende verkoop voor woningen met vraagprijs tussen 100.000 en 150.000 euro. Het gaat om goedkopere huizen waarvoor de kandidaten meestal een lening moeten aangaan en die zijn minder vlot te verkrijgen sinds de bankcrisis. Ook de markt van de duurdere woningen vanaf 400.000 euro doet het heel wat minder goed. Dat woningen in Brugge duur zijn, is een fabel. Vergelijk de prijzen met de woningen in Gent. Laatst reisde ik drie weken door Mexico, waar ik nergens in de stad een appartement zag beneden 400.000 euro.»

Goedkope woningen worden snel verkocht, de duurdere huizen staan wat langer te koop.

Bron: Het Laatste Nieuws