Het bouwgroepmodel van Almere voor het centrum van het Homeruskwartier leidt tot scherpe prijzen, verwacht de gemeente.

Rond architecten moeten zich kopersgroepen verzamelen voor kavels met gestapelde bouw. “De woningmarkt in Almere is een vechtmarkt”, weet architect Joost Mulders van Mulders vandenBerk Architecten in Amsterdam, een van de circa dertig bureaus die in de race zijn. Gemeentelijk projectleider Jacqeline Tellinga mikt op de relatief gunstige prijzen die eerder werden bereikt bij collectief particulier opdrachtgeverschap. Het bouwgroepmodel ligt in het verlengde hiervan.

Het startsignaal voor de verkoop werd zaterdag gegeven met de presentatie van de maquettes van de ongeveer dertig deelnemende architecten. De eerste gegadigden die zich hebben gemeld, blijken vooral mensen met de ambitie in de plint een winkel of ander bedrijf te vestigen. Tellinga is ervan overtuigd dat de verkoop op gang komt, ondanks de malaise in de bouw. “Want de particuliere kavelverkoop in Almere loopt nog wel.”

Bron: Cobouw

De discussies over de hypotheekrenteaftrek kunnen het herstel van de woningmarkt tegenhouden. Hoewel de politieke partijen het er vrijwel allemaal over eens zijn dat er iets moet gebeuren aan de aftrek, is nog niet duidelijk wat er aangepast zal worden. Er kan gekozen worden voor onmiddellijke of juist geleidelijke beperkingen.

Wat in ieder geval wel duidelijk is dat een aanpassing van de hypotheekrente zeker gevolgen zal hebben voor de woningmarkt. In 2006 rekenden economen van het Centraal Planbureau (CPB) al eens uit wat de gevolgen zijn van een ingreep in de aftrek. Daarbij gingen ze uit van onder meer het onmiddellijk verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek en het afschaffen van eigen woningforfait en overdrachtsbelasting. Ook zou de woning voortaan in belastingbox 3 vallen in plaats van box 1. Het gevolg zou zijn dat de woningprijzen met 13,5% zouden dalen, terwijl de bouwproductie zou instorten.

Volgens het CPB zou bij afschaffing de bouwproductie 15 jaar lang 35% lager uitvallen. Overigens is de discussie over de hypotheekrenteaftrek niet het enige obstakel op de woningmarkt. De AFM wil de leencapaciteit van huishoudens verder beperken door strengere eisen te stellen, zoals het verplicht binnen vijf tot zeven jaar aflossen tot 100% van hypotheken die meer dan 100% bedragen.

Bron: Elsevier

Net als andere industriële sectoren voelde de sector bouwproducten vorig jaar de gevolgen van de wereldwijde crisis met een omzetdaling van goed 9 procent, zo blijkt uit cijfers van Agoria, de federatie van de technologische industrie. Voor 2010 voorziet Agoria een lichte heropleving. Als enige sector van de technologische industrie zal de werkgelegenheid zelfs lichtjes stijgen. Dat is vooral te danken aan het herstel van de export, de renovatie van woningen en investeringen in rust- en verzorgingsinstellingen. Grote bouwprojecten blijven voorlopig wel achterwege. Agoria vraagt dan ook soepelere procedures voor het verkrijgen van vergunningen voor grote infrastructuur- en bouwprojecten. Ook vraagt de federatie meer sensibilisering en uniformiteit van de premies voor burgers en bedrijven.

De sector van de bouwproducten kijkt uit naar de start van Batibouw. De sector telt immers heel wat bedrijven die actief zijn in de privéwoningbouw. Denk maar aan fabrikanten van ramen, poorten, ventilatietechnieken, fotovoltaïsche panelen, verwarming, koeling, zonnewering, verlichting, liften, beveiliging tegen brand of inbraak. Ons land telt enkele grote spelers op de wereldmarkt als Daikin, Schindler, Emmerson Climate Technologies, Reynaers Aluminium, Renson, Baltimore Aircoil International en Assa-Abloy.

Orderboekjes liepen leeg in 2009
De orderboekjes in de sector waren afgelopen jaar een stuk minder gevuld dan de vorige jaren: “In 2008 waren de orderboekjes gemiddeld voor 15 weken gevuld. Vorig jaar liep dit met de helft terug tot 7 weken.,” zegt Dominique Du Tré, directeur van de sector bouwproducten bij Agoria.

De sector bouwproducten kende tot voor de crisis een gestage groei die in 2008 zelfs tot 5,8 procent opliep, maar in 2009 ontsnapte ook deze sector niet aan de wereldwijde crisis. De omzet viel gemiddeld met 9 procent terug. Dat had ook een negatieve impact op de werkgelegenheid die met 4,6 procent daalde. Vooral de deelsectoren staalbouw en lucht- en koeltechnieken gingen achteruit. “Dit zijn sectoren die afhangen van grote bouwprojecten en momenteel liggen de investeringen door bedrijven en overheden een stuk lager dan voor de crisis.”

En in 2010?
“Voor dit jaar voorzien we een licht herstel van 0,7 procent. Ook de werkgelegenheid zou met enkele honderden arbeidsplaatsen toenemen,” zegt Du Tré. “Aan de terugval in het aantal bouwvergunningen voor woningen is een eind gekomen en voor renovatie is er een duidelijke groei. Ook de projecten in de rust- en verzorgingssector nemen toe. De vooruitzichten voor grote bouw- en infrastructuurprojecten blijven wel negatief.”

De technologiefederatie vraagt dan ook dat de overheden hun vergunningsbeleid voor grote projecten versoepelen om het herstel te versnellen, want nu wordt te veel tijd verloren tijdens de vergunningsprocedures. Hetzelfde geldt voor de vergunningsprocedure voor uitzonderlijk vervoer, vaak nodig bij grote infrastructuur- of bouwprojecten. In tegenstelling tot onze buurlanden bestaan hier grote wachttijden voor.

Agoria vraagt ten slotte ook een vereenvoudiging van de premiesystemen in ons land. “Het is goed dat er veel stimuli en premies zijn voor investeringen in milieuvriendelijke en energiezuinige bouwproducten. Maar het is voor veel burgers en bedrijven niet makkelijk te weten op welke premies ze recht hebben. Zowel gemeentes, provinciebesturen, energieleveranciers en gewesten hebben premiesystemen. Wij vragen meer sensibilisering rond het bestaan van de praktische wegwijzers van de hele lijst van (soms regiogebonden) premies.”

Bron: Agoria

De daling van de huizenprijzen komt tot staan. “De negatieve ontwikkeling waarvan de woningmarkt in 2009 last had, lijkt doorbroken”, constateert de Rabobank in zijn laatste kwartaalbericht.

De tweede helft van dit jaar zullen de prijzen licht stijgen, zo is de verwachting. Maar het oude prijsniveau van het derde kwartaal van 2008 lijkt voorlopig nog niet te worden gehaald. Vijf kwartalen achtereen, tot eind 2009, daalde de prijs waarvoor bestaande koopwoningen van de hand kunnen met in totaal met 6 procent. Dit beeld ontleent de bankier aan de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het kadaster. Deze beschouwt de verkoopprijzen ten opzichte van de woz-waarde. Zo ontstaat een reëler beeld van de waardeontwikkeling, ziet Martijn de Jong-Tennekes, woningmarkteconoom bij de Rabobank. Zowel in de verkochte aantallen als in prijzen zijn de grootste klappen gevallen in het duurdere segment. De PBK relativeert rampberichten over een vermeende veel forsere prijsafname. De NVM bijvoorbeeld, meet de gemiddelde prijs van alle verkochte woningen en komt zo tot een veel hogere prijsdaling. Als in verhouding minder dure woningen van eigenaar wisselen, zoals dezer dagen, gaat de gemiddelde verkoopprijs omlaag, ook als woningen zelf niet goedkoper worden. De PBK laat zien dat de grootste prijsval plaatsvond in het tweede kwartaal van 2009. Daarna nam de neergang af. De Jong-Tennekes: “In het vierde kwartaal zijn de prijzen nog maar iets gedaald. Ik kan me nauwelijks voorstellen dat er nu nog een periode van daling aankomt.”

Rente
Toch verwacht hij wel dat de gemiddelde huizenprijs over heel 2010 iets lager zal uitvallen dan die over 2009. Dat komt door de daling van het prijsniveau in de loop van 2009. Van een echt prijsherstel is dus voorlopig geen sprake. Behalve de prijzen, stijgt ook de rente weer licht, voorziet de Rabobank-econoom. Daartegenover rekent hij op een afname van de forse risicotoeslagen die de banken op leningen moeten betalen door de kredietcrisis. Per saldo verslechtert de betaalbaarheid van woningen, die in 2009 fors is verbeterd, iets. Omdat de geschetste ontwikkeling in volgende jaren zou doorzetten, neemt de betaalbaarheid dan verder af, vooral voor starters.

Bron: Cobouw

Het drastisch hervormen van de woningmarkt kan zeer nadelig uitpakken voor de bouwsector. Hiervoor waarschuwt de VROM-Raad minister Van der Laan in het advies `Stap voor Stap`. De crisis is volgens de raad geen reden om hervormingen op de woningmarkt uit te stellen, maar dit moet dan wel rustig gebeuren. Te drastisch ingrijpen kan funest zijn voor het functioneren van de bouwnijverheid, de woningmarkt en de economie.

De door de VROM-raad geadviseerde stap-voor-stap-aanpak zou vooral op langere termijn forse besparingen in de overheidsuitgaven mogelijk maken op het gebied van wonen. Hiervoor zijn drie dingen nodig: de regering moet een toekomstvisie formuleren, een hervormingspad aangeven en maatregelen op de korte termijn nemen. De raad stelt dat op korte termijn de overdrachtsbelasting, die als rem op verhuizen werkt, gedeeltelijk of volledig kan worden afgeschaft.

Deze maatregel zou gefinancierd kunnen worden uit een verhoogd eigenwoningforfait of een beperkter systeem van hypotheekrenteaftrek. Grotere flexibiliteit is denkbaar in allerlei `vanzelfsprekende arrangementen`, stelt de raad. Hierbij kan gedacht worden aan industrieel flexibel en demontabel bouwen en onbestemd bouwen.

Bron: bouwenwonen.net

DEN HAAG – De woningmarkt nu drastisch hervormen kan uiterst funest uitpakken voor de bouwnijverheid. Minister Van der Laan krijgt die waarschuwing van de VROM-Raad in het advies ‘Stap voor stap’.

Op de Nederlandse woningmarkt zijn geen verdere prijsdalingen te verwachten, zolang de hypotheekrente aftrekbaar blijft. Dat zegt hoogleraar Marc Francke, die donderdag aan de Universiteit van Amsterdam een rekenmodel presenteert dat de ontwikkeling van de woningprijs verklaart uit inkomen, rente, inflatie en het financiële vermogen van huishoudens.

Volgens cijfers van de makelaarsvereniging NVM daalde de gemiddelde prijs van een huis in het afgelopen jaar met 2 procent, maar was in het vierde kwartaal weer een zeer lichte stijging te zien ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

Volgens hoogleraar Francke is momenteel geen sprake van overwaardering van woningen.

Bron: Het Parool

De G32, een groep van 32 steden in Nederland, waarschuwt voor negatieve consequenties als de huurliberalisatie wordt doorgezet en de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft. Mensen met een laag inkomen en kwetsbare gebieden, zoals achterstandswijken, worden de dupe van de veranderingen. Dat staat in een rapport dat G32-voorzitter Jan Hamming donderdag heeft overhandigd aan minister Eberhard van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie.

Volgens de G32 staan de veranderingen in de woningmarkt op stapel, omdat de woningmarkt momenteel ”op slot zit”. ”Vraag en aanbod zijn niet op elkaar afgestemd”, zeggen de 32 steden. De groep steden stelt in het rapport voor de minister een aantal randvoorwaarden bij de verwachte wijzigingen op de woningmarkt ”om zwakke groepen en gebieden te beschermen”.

De G32 wijst er in het rapport bijvoorbeeld op dat er regio’s bestaan waar de vraag naar woningen het aanbod overstijgt en dat in andere regio’s het aanbod juist groter is dan de vraag. De verschillen per regio zullen na de genoemde veranderingen alleen maar groter worden, aldus een woorvoerder van de G32.

Huurwoningen
De steden willen daarom dat de overheid ” compenserende maatregelen” neemt zoals het betaalbaar houden van (huur)woningen, en het omzetten van koop- naar huurwoningen.

De G32 is een groep van 32 steden met een inwoneraantal boven de 100.000. Steden als Groningen, Alkmaar en Tilburg zijn hierin vertegenwoordigd. De grootste vier steden van Nederland, Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, maken geen deel uit van de G32.

Bron: Het Parool

Terwijl het aantal vergunningen voor nieuwe woongelegenheden (huizen en flats samen) in Vlaanderen in 2009 met 15% is gedaald, is hun aantal in Vlaams-Brabant met 9% gestegen. Dat blijkt uit de statistieken over de vergunningen voor de eerste negen maanden van 2009. Deze vergunningen geven zeker nog voor de eerste maanden van 2010 perspectief op werken. Zij zijn in belangrijke mate het gevolg van de stadsvernieuwingsprojecten die momenteel in heel wat Brabantse steden van start zijn gegaan. De Vlaamse Confederatie Bouw en de Confederatie Bouw Vlaams-Brabant roepen de stadsbesturen op nu al nieuwe projecten voor te bereiden. Momenteel moet men rekenen met minstens vijf jaar voorbereidings- en planningstijd vooraleer grotere woonprojecten effectief van de grond komen.

Vlaams-Brabant is de enige provincie in Vlaanderen die vorig jaar een stijging heeft gekend van het aantal vergunningen voor nieuwe woongelegenheden (d.w.z. huizen en flats samen). In de vier andere provincies deed zich een daling voor: van -6% in Oost-Vlaanderen tot maar liefst -31% in West-Vlaanderen.

Achter de algemeen positieve evolutie van het totaal aantal nieuwe woongelegenheden in Vlaams-Brabant gaat wel een sterk uiteenlopende evolutie schuil bij de vergunningen voor huizen enerzijds en voor appartementen anderzijds. Terwijl het aantal vergunde huizen in Vlaams-Brabant tijdens de eerste negen maanden van 2009 met 11% is gedaald, steeg het aantal vergunde flats met maar liefst 33%. Na twee jaar achteruitgang in 2007 en 2008 lijkt de appartementsbouw in Vlaams-Brabant er weer bovenop te komen.

Het toenemend aantal vergunde flats heeft te maken met een aantal belangrijke stadsvernieuwingsprojecten die momenteel in verschillende Vlaams-Brabantse steden na vele jaren voorbereiding eindelijk van de planfase in de uitvoeringsfase terecht zijn gekomen. Deze projecten behelzen meestal de bouw van flats. Nog tot 2005 was in Vlaams-Brabant de bouw van nieuwe huizen belangrijker dan de bouw van nieuwe flats. Vorig jaar was er een duidelijk overwicht van het aantal toegekende vergunningen voor flats boven het aantal toegekende vergunningen voor huizen.

Een andere belangrijke factor daarbij is de hoge prijs van de bouwgronden in Vlaams-Brabant. De bouwgronden zijn er duurder dan in andere Vlaamse provincies. In Vlaams-Brabant bedraagt de referentieprijs voor bouwgronden 271 euro per m². Gemiddeld voor gans Vlaanderen bedraagt de referentieprijs voor bouwgronden slechts 231 euro per m². Bovendien kenden de prijzen voor bouwgronden in Vlaams-Brabant ook in 2009 een forse stijging: +10,7% tegenover +8,5% gemiddeld in Vlaanderen.

De provincie telt amper 2.100 hectare nog onbebouwde woonuitbreidingsgebieden op een totaal van 18.000 hectare onbebouwde woonuitbreidingsgebieden voor gans Vlaanderen. In geen enkele andere provincie is deze reserve zo klein. Minder dan in andere provincies is in Vlaams-Brabant nog ruimte beschikbaar buiten de huidige stads- en dorpskernen. Stadsvernieuwingsprojecten zijn in Vlaams-Brabant dus cruciaal om de toenemende vraag naar woningen op te vangen.

Volgens de laatste bevolkingsprognoses zouden er in Vlaams-Brabant tot 2020 ongeveer 100.000 inwoners bijkomen. Bovendien is er de enorme demografische druk vanuit het Brussels gewest dat zopas de kaap van 1,1 miljoen inwoners heeft overschreden en waarvan de bevolking het komende decennium ook fors zal blijven groeien. Tenslotte is er de voortschrijdende gezinsverdunning, d.w.z. het dalend aantal leden per gezin. Voor al deze bijkomende gezinnen moeten er de komende jaren woongelegenheden bijkomen. Dit zal vooral in de Vlaams-Brabantse stadscentra moeten gebeuren.

Van groot belang daarbij zijn de stadsvernieuwingsprojecten. Het gaat enerzijds om multifunctionele projecten, zoals bijvoorbeeld de ontwikkeling van de Vaartkom te Leuven en van de stationsbuurten in Aarschot en Diest, en anderzijds om grotere inbreidingsgerichte woonprojecten. Momenteel moet men rekenen op een voorbereidingstijd van een tiental jaar voor grote multifunctionele projecten en van een vijftal jaar voor grotere appartementscomplexen.

De stijging van het aantal vergunningen voor nieuwe woningen in Vlaams-Brabant in 2009 is te wijten aan de doorbraak die voor een aantal grootschalige stadsvernieuwingsprojecten kon worden bereikt. Maar om de woningbouw in Vlaams-Brabant de komende jaren op peil te houden vraagt de Confederatie Bouw Vlaams-Brabant dat de stadsbesturen voor continuïteit zorgen. Gezien de lange voorbereidingstijd voor stadsvernieuwingsprojecten moeten zij nu volop meewerken aan de voorbereiding van nieuwe woonprojecten in de stadscentra. Tegelijk vraagt de Vlaamse Confederatie Bouw aan de Vlaamse regering dat zij werk maakt van een versnelling en versoepeling van de procedures voor ruimtelijke ordening.

Maar ook voor individuele woningbouwprojecten is het belangrijk dat de gemeentebesturen snel en vlot vergunningen toekennen. Want het verlaagd BTW-tarief van 6% voor nieuwbouw op een schijf van 50.000 euro – wat een besparing van 7.500 euro oplevert – geldt slechts voor woningen waarvoor de vergunning nog tegen 31 maart wordt ingediend, én voor facturen die de aannemer nog dit jaar kan opstellen. Als de goedkeuring van de vergunning te lang op zich laat wachten, kan de aannemer niet tijdig factureren en dreigt de particuliere klant naast de BTW-vermindering te grijpen.

Bron: Vlaamse Confederatie Bouw

De Britse woningmarkt, dat al in het najaar van 2007 een dalende lijn inzette, vertoont meer tekenen van herstel. De woningprijzen zijn afgelopen jaar met bijna 6 procent omhooggegaan terwijl het aantal verstrekte hypotheken weer gestaag toeneemt.

Volgens de grootste Britse hypotheekbank Nationwide vertoonden de woningprijzen afgelopen jaar een gemiddelde stijging met 5,9 procent. In december ging de gemiddelde woningprijs met 0,4 procent omhoog naar ruim 181.000 euro. Die toename is echter wel in vergelijking met de lage prijzen van 2008 toen sprake was van een prijsval met bijna 16 procent. ”De prijsstijging van 2009 komt echt als een verrassing”, aldus hoofd economische zaken Marin Gahbauer. Nationwide verwacht overigens dat de prijzen dit jaar nauwelijks meer zullen stijgen. Dat komt omdat meer Britten hun woning weer op de markt durven aan te bieden terwijl economisch gesproken de werkloosheid de komende tijd verder zal toenemen. De Bank of England meldt verder dat in november 60.518 hypotheken zijn goedgekeurd, bijna 5 procent meer dan in de voorafgaande maand en het hoogste niveau sinds maart 2008. De groei in het aantal afgesloten hypotheken is de laatste maanden aan het versnellen. Het totale aantal blijft echter nog altijd ver achter bij de rond 160.000 hypotheken die er voor de crisis in Groot-Brittannië maandelijks werden afgesloten.

Bron: Cobouw