Gemeenten hebben per vierkante meter een slecht inzicht in hun vastgoed. Het ontbreken van goede basisgegevens maakt uitbesteding van de portefeuille aan specialisten onmogelijk.
Onderzoekers van adviesbureau Twynstra Gudde constateren dat bij de grote gemeenten de professionalisering verder is voortgeschreden dan in middelgrote plaatsen. Desondanks dragen steden als Amsterdam en Utrecht per meter slechts kennis van een kwart van de vastgoedkosten. Het inzicht in de opbrengsten ligt op een wat hoger niveau maar komt toch niet verder dan 33 procent van de meters. De kleinere gemeenten scoren ten aanzien van de kosten zo’n 10 procentpunt beter maar zijn juist weer slechter aan de opbrengstenkant. Aan die zijde beperkt de kennis zich tot 23 procent van de meters. Twynstra Gudde benadrukt dat voor professioneel beheer van vastgoed de koppeling van kosten en kwalitatieve prestaties van het vastgoed onontbeerlijk zijn. Inzicht tot op het niveau van de vierkante meter is essentieel. Dan pas kunnen gebouwen onderling goed met elkaar vergeleken worden. In het onderzoek naar professioneel gemeentelijk vastgoed noemt Twynstra Gudde het lage inzicht in de kosten en opbrengsten per vierkante meter opvallend. “Gevolg is een grof informatieniveau van het eigen gemeentelijk vastgoed.”
Centralisatie
Tijdens hun speurwerk vonden de onderzoekers bij de gemeenten brede interesse tot een verdere professionalisering. Centralisatie om meer inzicht te krijgen komt inmiddels voor bij de helft van de gemeenten. Hoewel de inzichten per vierkante meter beperkt zijn, houden de gemeenten per portefeuille en object in twee derde van de gevallen zorgvuldig de vinger aan de pols.
Bron: Cobouw
Voor beleggers is het interessant om in vastgoed te beleggen in de huidige laagconjunctuur. De vastgoedcyclus is het resultaat van de cyclus van de algemene economie en cyclische tendensen op de vastgoedmarkt. De conjunctuur van de algemene economie wordt sterk beïnvloed door veranderingen in de werkgelegenheid, het consumentenvertrouwen en de rente. Op de vastgoedmarkt zijn de belangrijkste factoren de kloof tussen vraag en aanbod, en die kloof steunt op de lang bouw- en ontwikkeltijd.
Als vastgoedbeleggingen anticyclisch worden getimed, ontstaat op zowel korte als lange termijn een hoger totaalrendement. Een goed moment om vastgoed te verwerven is zodra het aanvangsrendement hoger is dan het structurele evenwichtsniveau. Ook zodra het gerealiseerde totaalrendement snel en diep onder het evenwichtsniveau duikt, is het een goed moment om vastgoed te verwerven. Bij winkelbeleggingen is het van belang om de ontwikkeling van webwinkels te analyseren. In deze sector wordt 39% van de bewegingen in het totaalrendement bepaald door de economische conjunctuur.
Nu aankopen is het overwegen waard, gezien de dalende prijzen, stijgende aanvangsrendementen en het groeiend aantal projectontwikkelaars met onverkochte projecten.
Bron: Real Estate Magazine
In Brussel werd de eerste elf maanden van dit jaar voor 1,5 miljard euro geïnvesteerd in professioneel vastgoed zoals kantoren, bedrijfsgebouwen, winkels en opslagruimtes.
Dat is de helft van wat in 2008 en een derde van wat in 2007 in dit soort vastgoed werd belegd. Vooral de kantorenmarkt kreeg rake klappen. Daar werd nog slechts 212.000 vierkante meter ruimte extra in gebruik genomen tegenover 486.000 vierkante meter in 2008. Er staan wel enkele grote transacties op stapel zoals de vestiging van de Franse energiereus GDF Suez naar de Brusselse Noordwijk (nabij het Noordstation) en de verhuizing van KPMG en l’Oréal naar nieuwbouwkantoren in de stad. Daardoor zou de totale opname aan kantoorruimte nog kunnen oplopen en in de buurt komen van 400.000 vierkante meter ofwel 20 procent minder dan vorig jaar. In de jaren van hoogconjunctuur (2004-2007) lag de opname van kantoren rond de 560.000 vierkante meter. Toch presteert de vastgoedmarkt in Brussel volgens vastgoedspecialist Cushman&Wakefield een stuk beter dan in Londen en New York, waar vooral de banken het als gevolg van de financiële crisis lieten afweten. Brussel profiteert niet alleen van het feit dat het de hoofdstad is van Europa, België en Vlaanderen (samen goed voor enkele honderden grotere en kleinere gebouwen), maar ook van de aanwezigheid van vele honderden niet-gouvernementele organisaties, banken, andere instellingen en lobbygroepen. De leegstand op de kantorenmarkt in Brussel bedraagt momenteel 11 procent tegenover 9,5 procent in 2008. In vastgoedkringen gaan hier en daar stemmen op voor een bouwstop voor nieuwe kantoren.
Bron: Cobouw
In Brussel werd de eerste elf maanden van dit jaar voor 1,5 miljard euro geïnvesteerd in professioneel vastgoed zoals kantoren, bedrijfsgebouwen, winkels en opslagruimtes.
Dat is de helft van wat in 2008 en een derde van wat in 2007 in dit soort vastgoed werd belegd. Vooral de kantorenmarkt kreeg rake klappen. Daar werd nog slechts 212.000 vierkante meter ruimte extra in gebruik genomen tegenover 486.000 vierkante meter in 2008. Er staan wel enkele grote transacties op stapel zoals de vestiging van de Franse energiereus GDF Suez naar de Brusselse Noordwijk (nabij het Noordstation) en de verhuizing van KPMG en l’Oréal naar nieuwbouwkantoren in de stad. Daardoor zou de totale opname aan kantoorruimte nog kunnen oplopen en in de buurt komen van 400.000 vierkante meter ofwel 20 procent minder dan vorig jaar.
Bron: Cobouw
Makelaars en een meerderheid in de Tweede Kamer willen dat de beëdiging van makelaars weer wordt ingevoerd. Minister Maria van der Hoeven van Economische Zaken voelt hier echter niets voor. De makelaarseed werd in 2001 door toenmalig minister Annemarie Jorritsma afgeschaft.
Van der Hoeven vindt dat makelaarsorganisaties een belangrijke taak hebben als het om kwaliteitsbewaking in hun branche gaat, de overheid niet. De beëdiging is volgens haar niet overhaast en ondoordacht afgeschaft, ook al begrijpt ze dat een deel van de makelaars het betreurt dat er geen titelbescherming meer is en iedereen zich makelaar kan noemen. Makelaars hebben vaak een dubbelfunctie. Enerzijds zijn zij actief als bemiddelaar bij de aan- of verkoop van onroerend goed, anderzijds treden ze ook vaak op als taxateur. `Dit zijn verschillende functies die ieder vragen om eigen, specifieke kwaliteitseisen. Voor de makelaars worden die eisen gesteld door de makelaarsorganisaties. Taxateurs moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen om opgenomen te kunnen worden in de daarvoor bestemde registers. Dat is een heldere verdeling.`
Hiermee vindt de minister dat de belangen van de consument gediend zijn. Dat uit onderzoek van het blad Vastgoed blijkt dat veel consumenten niet veel vertrouwen in makelaars hebben, vindt ze jammer. Ze ziet hier echter geen rol voor de overheid, maar vooral voor de sector zelf.
Bron: Vastgoed
Het onroerend vermogen van de Belgische gezinnen had medio 2009 een totale waarde van 969,1 miljard euro. Dat blijkt uit berekeningen van de Nationale Bank die De Morgen kon inkijken. Dat is 1,5 procent lager dan in 2008, als gevolg van de prijsdalingen op de vastgoedmarkt.
Vastgoed is sinds kort de belangrijkste component van het totale gezinsvermogen. De woningen van de gezinnen zijn beduidend meer waard dan de som van hun spaargeld en beleggingen. Dat was tien jaar geleden nog helemaal anders.
De Nationale Bank raamt het onroerend vermogen van de huishoudens op basis van de huizen en appartementen die in het kadaster geregistreerd zijn en de recente prijsevoluties op de vastgoedmarkt. De schatting houdt geen rekening met de waarde van bouwgronden en ander vastgoed, zoals huurpanden, kastelen of onroerende eigendommen in het buitenland.
Bij de nieuwste schatting van het onroerend vermogen, voor juni 2009, komt de teller uit op 969,1 miljard euro. Dat komt neer op een gemiddelde van ongeveer 90.600 euro per inwoner. Daarmee brokkelt ons collectief vastgoedvermogen met ongeveer 15 miljard euro af tegenover 2008 (984 miljard euro). Dat komt neer op een daling met 1,5 procent. Die waardevermindering is volledig toe te schrijven aan de recente prijsdalingen op de vastgoedmarkt. Het aantal woningen in het kadaster bleef ongeveer constant.
De Nationale Bank bevestigt daarmee dat de Belgische vastgoedmarkt slabakt, ondanks de historisch lage standen van de rente voor hypothecair krediet. In 2008 ging het onroerend vermogen nog met 4,4 procent vooruit en in het topjaar 2007 zelfs met 10,6 procent.
Maar van een heuse vastgoedcrash, zoals in de VS, Ierland en Spanje, is in ons land geen sprake. Als je de evolutie op langere termijn bekijkt, is de recente daling niet meer dan een verwaarloosbare neerwaartse knik. Het onroerend vermogen is nog altijd 13,7 procent meer waard dan in 2006 (852 miljard euro), berekende de Nationale Bank. Daarmee is de waarde van de woningen sneller gestegen dan het algemene prijspeil. De inflatie in die periode bedroeg niet meer dan 5,5 procent.
Vastgoed weegt almaar zwaarder door op het totale vermogen van de Belgische gezinnen. Dat aandeel is geëvolueerd van 41 procent in 1997 naar circa 61 procent vandaag. Dat wijst erop dat het onroerend vermogen van de Belgische gezinnen de afgelopen tien jaar fors is toegenomen. Ongeveer zeven op de tien Belgen bezitten inmiddels een eigen woning, tegenover maar één op de twee Nederlanders.
Het almaar grotere gewicht van vastgoed heeft ook te maken met de evolutie van ons financieel vermogen en uitstaande schulden. Terwijl onze vastgoedbezittingen trendmatig in de lift zitten, krijgt onze financiële portefeuille klappen. Het opgetelde financiële vermogen van de gezinnen is tegenover 2000 niet meer aangezwollen, wat deels een gevolg is van het dramatische beursjaar 2008.
Ongelijke verdeling
Het financieel vermogen, de som van ons spaargeld en beleggingen, kwam medio 2009 uit op 802,5 miljard euro, zo raakte vorige maand al bekend, of vrijwel evenveel als in 2000. Het vastgoedvermogen daarentegen is in dezelfde periode ruim verdubbeld.
Onze uitstaande schulden zitten jaar na jaar in de lift. Dat is voor een deel een spiegelbeeld van de vastgoedmarkt, omdat het grootste deel van die financiële verplichtingen uit woonkredieten bestaat.
Wat betekent dat alles voor het totale vermogen van de Belgische gezinnen? De som van ons onroerend en financieel vermogen komt, na aftrek van de schulden, uit op 1.593,1 miljard euro. Dat komt neer op een gemiddelde van ongeveer 149.000 euro per Belg.
Dat gemiddelde houdt echter geen rekening met de ongelijke verdeling van het collectieve vermogen over de bevolking. Er is geen officiële bron die dat in kaart brengt. Specialisten gaan er evenwel vanuit dat een beperkte groep zeer bemiddelde Belgen het gemiddelde naar boven trekt.
Belg bezit gemiddeld 149.000 euro, waarvan 90.600 euro in vastgoed.
De Nationale Bank bevestigt dat de Belgische vastgoedmarkt slabakt, maar van een heuse vastgoedcrash, zoals in de VS, Ierland en Spanje, is in ons land geen sprake.
Bron: De Morgen
De daling van de waarde van vastgoed werkt door in het financiële systeem. Zo meldt De Nederlansche Bank (DNB) in het afgelopen week verschenen Overzicht Financiele Stabiliteit in Nederland. Door de economische neergang staat de vraag naar kantoorruimte en ander commercieel onroerend goed onder druk. Dat heeft gevolgen voor de waarde. In het derde kwartaal lag de markindex bijna 8% lager dan een jaar geleden.
DNB ziet twee effecten ontstaan. Financiële instellingen leiden verlies op beleggingen in commercieel vastgoed. En er ontstaat een hoger kredietrisico door de waardedaling van onroerend goed dat als onderpand is gebruikt voor regulier krediet. Dat effect openbaart zich als een debiteur niet langer aan zijn betalingsverplichting kan voldoen en de bank gedwongen wordt tot uitwinning.
Bron: PropertyNL
ImmoCafé: Uw afspraak voor een losse babbel en professionele netwerking…
Ook dit jaar blijkt de jongste software leverancier, FacilImmo, met hun ImmoCafé aanwezig te zijn op het vastgoedcongres van vrijdag 20 november in het Kursaal te Oostende. Na hun succes van vorig jaar en hun opvallende intrede in de vastgoedsector, staan zij er dit jaar opnieuw! Achter Immocafé, schuilt eigenlijk een doordacht concept, namelijk meer zijn dan louter een Software. Hun slogan, door en voor makelaars, maakt dit ook duidelijk. Naast de noodzakelijke functies dat software moet bieden, wil FacilImmo zich onderscheiden door hun extra tools, partnerships, e.a. . Wat wij weten is dat zij zich alvast onderscheiden van andere standen op het vastgoedcongres met hun ImmoCafé!
Dit ImmoCafé vindt u in de Loungebar van het Kursaal (2de verdieping). U kan er terecht voor een rustig natje en droogje, u aangeboden door FacilImmo, en dit tussen 11 en 18 uur.
Bron: Effix.be
Het merendeel van de waardebepalingen van vastgoed zijn in 2008 binnen de bandbreedte van 10% van de verkoopprijzen gevallen. Dat blijkt uit het Rics Valuation and Sale Price Report 2009 dat gisteren is gepubliceerd. Daarbij zijn de commerciële vastgoedmarkten in Nederland, Frankrijk, Duitsland en het VK in ogenschouw genomen.
In Nederland was 62,4% van de waardebepalingen in 2008 10% of minder verwijderd van de verkoopprijzen. In 2007 was dat nog 50%. In 2008 lag 85,3% van de waardebeplingen 20% van de verkoopprijzen verwijderd.
Bron: PropertyNL
De Verenigde Staten staan aan het begin van ‘een grote crash in commercieel vastgoed’. Dat zegt multimiljardair Wilbur L Ross Jr. De 71-jarige Ross is een van de negen managers die voor de Amerikaanse overheid giftige beleggingen van banken opkoopt. Ook Real Capital Analytics, een onderzoeksbureau gespecialiseerd in commercieel vastgoed, voorspelt een prijsdaling naar het laagste niveau in bijna twintig jaar.
‘Alle componenten in de onroerend goedmarkt gaan tegelijkertijd de verkeerde kant op’, aldus Ross tegenover persbureau Bloomberg. Hij wijst erop dat de bezettings en verhuringsgraad daalt, terwijl de vergoedingen die beleggers in onroerend goed vragen, juist oplopen. Ross werkte jaren voor Rothschild en begon in 1997 zijn eigen private equity fonds WL Ross. WL Ross was in oktober een van de partijen die voor $4.5 mrd aan vastgoed overnam van het omgevallen Corus Bank. De bank was in de problemen gekomen onder meer door investeringen in commercieel vastgoed.
Real Capital Analytics, een onderzoeksbureau gespecialiseerd in commercieel vastgoed, voorspelt een prijsdaling naar het laagste niveau in bijna twintig jaar. De Moody’s/REAL Commercial Property Price Index, een graadmeter van commercieel vastgoedprijzen, is sinds oktober 2007 met 41% gedaald.
Bron: PropertyNL
