De prijzen van bestaande koopwoningen zijn in maart harder gedaald dan de voorgaande maand. Volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster bedroeg de prijsdaling 1,5 procent in vergelijking met maart vorig jaar.

Dat maakten beide organisaties dinsdag bekend. In februari werd nog een daling van 0,5 procent gemeten. Het ging toen om de eerste afname sinds de eerste meting in januari 1995.

Alle type koopwoningen die afgelopen maand van eigenaar wisselden, waren goedkoper. Appartementen zakten het sterkst in prijs, met 2,6 procent.

Over het gehele eerste kwartaal werden verkochte koopwoningen 0,3 procent goedkoper. Makelaarsorganisatie NVM meldde vorig week nog een daling van 3,1 procent over de eerste drie maanden van dit jaar.

Het aantal verkooptransacties daalde in maart met bijna 30 procent in vergelijking met een jaar eerder, aldus het CBS en het Kadaster.

Bron: De Volkskrant

Immotheker John Romain ziet vastgoeddromen uiteenspatten

‘Volgens mij zijn de huizenprijzen in ons land tijdens de laatste maanden van 2008 en de eerste van dit jaar met5 tot 10procent gezakt. Dat is geen moment te vroeg, want de afgelopen jaren moesten velen afhaken in de ratrace naar een eigen huis. ‘Het was kinderen of een eigen huis.’

Het is intussen al vijftien jaar geleden dat John Romain zijn eerste Immotheker-kantoor opende in ons land. Het idee haalde hij uit Nederland, waar de Hypotheker zich toen een plekje aan het veroveren was in het kredietlandschap. Nu zijn ze al met zeventig Immothekers die balanceren op het slappe koord tussen gratis advies verlenen en woonkredieten verkopen.

Die spanning tussen het commerciële en het adviserende heeft Romain heel bewust ingebouwd. ‘Een Immotheker is meer dan een makelaar in woonkredieten die je aan de laagst mogelijke rente helpt. Hij is er ook om je te behoeden voor budgettaire rampen.’

‘We moeten hier geregeld vastgoeddromen doorpikken. Alleenstaanden die een huur betalen van 500 euro en verder geen cent sparen, maar wel dromen van een loft van 300.000 euro. Als zij hier na enkele uren buitengaan in het besef dat een appartementje van 120.000 euro voor hen het hoogste goed wordt, is dat uiteraard een bittere pil. En dan heb je als Immotheker nog niets verdiend. Integendeel.’

‘Makkelijk is onze rol niet altijd’, zegt Romain, ‘maar iemand moet het hen wel vertellen. Anders gebeuren er ongelukken. En jammer genoeg moeten de jongste jaren steeds meer kandidaat-kopers helemaal afhaken. Twee jaar geleden mondde driekwart van onze adviezen in concrete dossiers uit in een woonkrediet, nu is dat nog hooguit de helft.’

‘In vergelijking met Ierland, Spanje of Groot-Brittannië zijn de vastgoedprijzen in ons land weliswaar heel geleidelijk gestegen, maar dat belet niet dat ze de jongste tien jaar verdubbeld zijn, terwijl de lonen met minder dan 40procent zijn gestegen. Dat is een race die niemand kan winnen.’

‘De kwetsbaarste groep bestaat uiteraard uit de alleenstaanden. De schaalvoordelen van het samenwonen gaan aan hen voorbij en bovendien kunnen partners een lening met z’n tweeën aflossen. Maar de jongste jaren moeten ook paren met kinderen de rol lossen. Enkele decennia geleden was het de normaalste zaak van de wereld dat je eerst huwde of ging samenwonen, dan kinderen kreeg en vervolgens, als je gezinssituatie min of meer stabiel was, op zoek ging naar een eigen woning. Nu is dat in veel gevallen een doodlopende straat geworden. Wie aan kinderen begint voor hij een eigen huis heeft, stelt steeds vaker vast dat zijn maandelijkse kosten al zo hoog zijn opgelopen en het spaarvermogen zo klein is geworden, dat een woonkrediet echt te zwaar om dragen is. Paren die eerst een huis kopen, kunnen vaak nog flink sparen en halen het dan nog net.’

Maar krijgen ze dan nog kinderen?

(lacht) ‘Daarover hebben wij uiteraard geen statistieken.’

Ouders of grootouders staan toch ook vaak klaar om financieel bij te springen?

‘Vroeger wel, ja. Maar het is afwachten wat de gevolgen zijn van de beurscrisis. Ik heb de indruk dat een modale belegger toch gauw een kwart van zijn vermogen kwijt is. Ouders zullen nu allicht een stuk minder gul worden, anders brengen ze hun eigen oude dag in gevaar.’

‘We houden hierover nog niet zo lang statistieken bij, maar in een jaar tijd hebben we het aandeel van de "familiale hulp" in de totale kosten van het vastgoedproject zien afnemen van bijna15 tot iets meer dan 13procent. Dat lijkt niet veel, maar hoe betrouwbaar zijn die cijfers? Vaak wordt geld dat kinderen bij hun huwelijk gekregen hebben, na enkele jaren al niet meer gezien als familiale hulp, maar gewoon als eigen spaargeld.’

‘Als je het mij vraagt, is de hulp van ouders en grootouders tegenover midden vorig jaar met10 tot 20procent verminderd. Jonge mensen staan er opnieuw meer alleen voor. Bovendien zullen de kosten van de vergrijzing voor een flink deel op hun schouders belanden.’

De jongste maanden lijkt het tij toch wat te keren.

‘Ja, in de zin dat de kopers op de vastgoedmarkt weer sterker staan. Er is gewoon minder vraag en bijgevolg staan de kopers sterker. Het aantal aanvragen voor hypothecaire leningen is sinds november vorig jaar met zowat een derde teruggevallen. In november bijvoorbeeld werden nog 10.500 aanvragen ingediend, gemiddeld voor een bedrag van 133.000 euro. Een jaar eerder waren er dat nog 15.400 voor een gemiddelde lening van meer dan 138.000 euro. Als je het vierde kwartaal van 2007 vergelijkt met dat van vorig jaar, kom je nog steeds uit op een afname met7 tot 8procent. Volgens de financiële sector verbeterde de situatie de afgelopen weken wel opnieuw, maar officiële cijfers hebben we daarover nog niet.’

‘Eenzelfde soort tendens blijkt uit onze eigen statistieken. We compileren die uit een hele reeks internetsites waarop vastgoed te koop wordt aangeboden. Daaruit blijkt bijvoorbeeld sinds het tweede kwartaal van vorig jaar een duidelijke toename van het aantal dagen die verstrijken tussen het te koop aanbieden van een huis en de uiteindelijke verkoop ervan. Die tijd was einde maart opgelopen tot gemiddeld 136 dagen, tegen72 een jaar geleden.’

‘Ook de gemiddelde vraagprijs van al die woningen dooreen genomen ligt een heel stuk lager. Van meer dan 413.000 euro eind april vorig jaar ging het naar 357.000 euro drie weken geleden. Recentere cijfers hebben we niet. En we stellen sinds oktober vorig jaar ook een geweldige toename vast van het aantal afgeprijsde woningen. Terwijl een jaar geleden minder dan één huis op de tien afgeprijsd werd, nog voor de eigenlijke onderhandelingen met de uiteindelijke koper begonnen waren, was dat eind vorig jaar opgelopen tot bijna één op de twee. Pas de jongste weken lijkt de situatie enigszins te normaliseren, maar toch wordt nog meer dan één huis op de drie afgeprijsd.’

‘Gemiddeld gaat er zo’n 9procent van de prijs, gewoon om het huis op de markt te "herlanceren", want reken maar dat er in de uiteindelijke onderhandelingen met de verkoper nog eens5 tot 10procent van de prijs gaat. We hebben weliswaar nog geen definitieve cijfers, maar mij zou het niets verwonderen als binnen enkele maanden blijkt dat de gemiddelde effectieve verkoopprijs van huizen tijdens de laatste maanden van 2008 en de eerste van dit jaar met5 tot 10procent is gedaald.’

Een goed moment om te kopen dus? Of liever nog even wachten?

‘Het is duidelijk een goed moment nu. Wachten lijkt minder aangewezen, want als het klopt dat het aantal aanvragen voor hypothecaire leningen opnieuw aantrekt, wijst dat erop dat de prijsdalingen niet onopgemerkt zijn gebleven. Je ziet ook dat het aantal huizen dat te koop wordt aangeboden, de jongste weken niet meer verder zakt. De markt lijkt zich nu op een lager niveau te stabiliseren.’

‘Maar veel zal uiteraard afhangen van de verdere evolutie van de economie. Ik ben vooral bang voor massaal banenverlies. Bedrijven doen er nu nog vaak alles aan om hun mensen in dienst te houden. De arbeidsmarkt is een typische late indicator van het economisch klimaat. Het zou dus wel eens kunnen dat het ergste op dat vlak nog moet komen. En dan zal de vastgoeddroom van velen voor een hele tijd opgeborgen moeten worden. In ons netwerk merken we nog niet veel van angst voor banenverlies, maar dat kan uiteraard snel omslaan.’

De prijzen en de rente dalen de jongste maanden blijkbaar hand in hand.

‘Ja, maar de financiële sector doet graag alsof het weer gouden tijden zijn voor de kandidaat-bouwer of koper, en dat klopt niet. Kijk, de rente van de Europese Centrale Bank is natuurlijk heel sterk gedaald. Met 1,25 procent staat ze zelfs historisch laag. En voor leningen tussen banken onderling moet voor krediet op één jaar zelfs nog maar 1,1 procent betaald worden.’

‘Maar tegelijk hebben de banken hun winstmarges op de woonkredieten aanzienlijk verhoogd. Op krediet met een jaarlijks aanpasbare rente lopen die nu gemiddeld op tot 1,9 procentpunt. Anderhalf, als je goed zoekt. Daarom betaalt iemand die nu een woonkrediet met jaarlijks aanpasbare rente wil, tot nog minstens 2,6procent.’

Maar dat blijft toch een uiterst laag tarief.

‘Op zich wel, maar vergeet niet dat het om een aanpasbare rente gaat. Vermits de marktrente nu historisch laag staat, is de kans ook groot dat je leningtarief de komende jaren zeer snel stijgt. In november vorig jaar was de situatie net omgekeerd. Toen lagen de tarieven duidelijk hoger dan nu, maar het waren gouden tijden voor de kandidaat-koper of -bouwer. Het probleem is dat Jan Modaal altijd maar naar het laagste tarief op zoek is, zonder met de rest rekening te houden. Hij beseft niet dat je het risico van een rentestijging redelijk kan inschatten.’

Hoezo?

(aarzelt) ‘Het is wel een beetje een technisch verhaal, maar eigenlijk heel essentieel om je als kandidaat-koper of -bouwer niet te laten rollen.’

We spitsen de oren.

‘Op de jaarlijkse vervaldag van een krediet doet de bank niet zomaar wat ze wil. Om te beginnen bepaalt de wet dat het tarief van een woonkrediet met jaarlijks aanpasbare rente ten hoogste kan verdubbelen. Wie start tegen pakweg 2,75 procent, kan dus nooit hoger uitkomen dan 5,5 procent.’

‘Maar verder is ook de manier waarop de jaarlijkse renteaanpassing gebeurt wettelijk geregeld. Een woonkrediet is automatisch gekoppeld aan een zogenaamde referte-index, zeg maar de officiële marktrente op het ogenblik dat de voorwaarden voor het krediet werden vastgelegd. De referte-indexen worden maandelijks door de Nationale Bank gepubliceerd. Maar niet alle leningen zijn aan dezelfde index gekoppeld, zelfs niet als ze op hetzelfde ogenblik werden afgesloten en dezelfde kenmerken hebben inzake looptijd en variabiliteit van de rente. Een woonkrediet hangt vast aan de referte-index die van kracht was toen de bank haar officiële rentetarieven voor dat type lening voor het laatst had aangepast voor het kredietcontract wordt ondertekend.’

‘Daarom is het oppassen als je zomaar blind kiest voor de laagste rente. Misschien is die lening wel gekoppeld aan een veel lagere referte-index, waardoor de winstmarge van de bank een stuk groter is. Op zich is daar natuurlijk niets mis mee, maar die winstmarge mag de bank gedurende de hele looptijd van de lening constant houden. Bij de jaarlijkse herziening van de rente neemt ze dus de referte-index van dat moment, en verhoogt die met de winstmarge die van kracht was toen het krediet initieel werd afgesloten.’

Eigenlijk is de winstmarge van de bank dus belangrijker voor de klant dan het eigenlijk rentetarief.

‘Precies! En wat gebeurde nu in november vorig jaar? Toen werden de banken plots in snelheid gepakt door de "ontdooiing" van de kredietmarkten, waardoor de rente bijzonder plots daalde. In die mate dat de banken leningen toestonden waarop ze zelfs licht verlies leden.’

‘De referte-index voor november werd vastgelegd op ruim 4,7 procent, maar meteen daarna zakte de rente zo sterk dat het tarief voor hypothecaire kredieten op het einde van die maand gedaald was tot 4,6 procent. De winstmarge was dus helemaal weg. Op elk krediet dat de banken toestonden, leden ze verlies. Wie toen een krediet afsloot of herfinancierde, was dus zeker dat hij voor de hele verdere looptijd tegen de minimale marktrente of zelfs iets minder leende.’

Waarom gaven de banken nog leningen?

‘Wegens hun imago, vermoed ik. Sommige kleinere spelers hebben zich toen gedurende enkele weken bewust uit de markt geprijsd, maar de grotere banken zaten toen in zo’n financiële storm dat ze zich moeilijk konden veroorloven ook nog eens in het nieuws te komen met "onaanvaardbaar" dure woonkredieten.’

‘En nu is de situatie precies omgekeerd. De marge van de bank ligt erg hoog en bijgevolg zit je met een heel grote hefboom als de marktrente gaat stijgen, en dat gebeurt uiteraard zodra er licht komt aan het einde van de economische tunnel. Is het niet dit jaar, dan wel volgend jaar of het jaar daarop.’

‘En dan zal het allicht snel weer richting 2,75 tot 3procent gaan op de interbankenmarkt. Daar komt dan voor je woonkrediet nog eens 1,9 procentpunt bij. Samen goed voor 4,5 tot 5procent, evenveel dus als het huidige tarief voor een krediet met vaste rente. En het kan uiteraard ook hoger gaan, want al het geld dat de jongste maanden in de economie gepompt wordt, werkt inflatoir. De overheid drukt nu als het ware geld bij.’

Dan kiezen we dus beter voor een vaste rente?

‘Eigenlijk is het kiezen tussen de pest en de cholera. Opteer je voor het variabel tarief, dan riskeer je binnen de kortste keren met een hogere rente geconfronteerd te worden. Maar kies je een vaste rente, dan is de kans dat je ooit kan herfinancieren tegen een lager tarief, erg klein.’

‘De rente op langere termijn is die op korte termijn niet gevolgd. Tegenover de 1,1 procent die banken elkaar nu aanrekenen voor kredieten op één jaar, staat een rente van meer dan 4procent voor kredieten op tien jaar en meer. Gelukkig hanteren de banken voor woonkredieten met vaste rente een veel kleinere marge -gemiddeld zo’n 0,7 procentpunt- maar een lening op 25jaar met een vaste rente van 4,8 procent kan je niet echt goedkoop noemen.’

‘Maar evenmin duur, en dat is een beetje het probleem. De voorbije twintig jaar lag het gemiddelde voor dit soort leningen rond de 5procent. Om een krediet met vaste rente dat je nu afsluit te kunnen herfinancieren, rekening houdend met de wederbeleggingsvergoeding die de banken aanrekenen, moet de rente zeker zakken tot 4,25 procent.’

Geen advies dus?

‘Neen, het is momenteel vooral een kwestie van hoe je tegen risico aankijkt. Een vaste rente is zekerheid, een variabele biedt kansen maar houdt ook risico’s in. Overigens probeer ik zo weinig mogelijk advies te geven. Wij houden de klant een spiegel voor waarin hij zichzelf ziet, met zijn spaargedrag en zijn inkomensperspectieven. Op basis daarvan moet hij zelf beslissen.’

‘Een regent met een maandelijks netto-inkomen van 1.400 euro en weinig of geen carrièrevooruitzichten, zal allicht heel anders beslissen dan een jong kaderlid in een informaticabedrijf dat er vanuit kan gaan dat zijn koopkracht binnen tien jaar vlotweg verdubbeld is. Maar geen van beiden mag vergeten dat lenen eigenlijk beleggen is.’

Wat bedoelt u daarmee?

‘Er zijn weinig kandidaat-bouwers of -kopers die voor hun dertigste al zoveel geld bijeengespaard hebben dat ze hun vastgoeddroom helemaal uit eigen middelen kunnen financieren. Of het moet een heel bescheiden droom zijn.’

‘En dan nog heeft het geen zin om voor de eerste schijf van bijna 100.000 euro je eigen spaarcenten te gebruiken. Door de fiscale aftrekbaarheid wordt de reële rente op een woonkrediet vlotweg gereduceerd tot één procent of zelfs minder. Je kan je eigen geld dus veel beter op je hoogrentend spaarboekje laten staan, waar het zelfs nu nog dik 3procent opbrengt, en binnen enkele jaren misschien weer heel wat meer.’

‘Maar een gemiddelde vastgoedlening komt tegenwoordig al gauw boven de 130.000 euro uit. Dat is dus ruim 30.000 euro meer dan je fiscaal kan inbrengen. Op dat bedrag betaal je dus effectief de volledige rente. Voor de meesten onder ons is dat ergens tussen de5 en 6procent. De beste belegging die je dan de komende jaren kan doen, is het vervroegd terugbetalen van het deel van je lening dat boven het fiscaal aftrekbare deel uitkomt. Telkens je een deel terugbetaalt, verdien je tussen de5 en 6procent op dat bedrag.’

‘De wederbeleggingsvergoeding die de bank daarbij aanrekent, schrikt velen af. Dat is jammer, want meer dan pakweg anderhalf procent op jaarbasis bedraagt die niet, en ze is eenmalig.’

‘Ik besef dat het een beetje gek kan klinken, maar zodra je gekocht of gebouwd hebt en opnieuw wat financiële ademruimte krijgt, is de beste investering het terugbetalen van een deel van je lening.’

Bron: De Standaard

Vastgoed blijft een goede investering. Een zware prijsdaling van de woningprijzen wordt minder en minder waarschijnlijk. Zo reageert CIB-Vlaanderen (Confederatie van Immobiliënberoepen) op een vandaag bekendgemaakte studie van de federale overheidsdienst Economie.

Uit de studie bleek dat het stijgingsritme van de vastgoedprijzen (huizen, appartementen, bouwgronden) de voorbije jaren steeds afgenomen is. In het vierde kwartaal werd zelfs een lichte prijsdaling vastgesteld (uitgezonderd bij de appartementen). Het blijft afwachten of deze daling structureel is, zei de federale overheidsdienst.

"De financiële en economische crisis heeft niet een significant grote invloed gehad op het prijzenniveau", besluit Luc Machon, de voorzitter van CIB-Vlaanderen, uit de studie. "De prijzen zijn relatief constant gebleven, en met name het residentieel vastgoed is redelijk bestand gebleken in deze moeilijke economische en financiële periode."

Klappen gekregen

De confederatie geeft wel toe dat de vastgoedsector klappen heeft gekregen. "De sector is in het najaar van 2008 en de eerste maanden van 2009 zwaar getroffen geweest. Met name in het duurdere segment en in de nieuwbouw zijn er belangrijke omzetdalingen te noteren geweest; de residentiële woningmarkt daarentegen bleef redelijk stabiel", luidt het.

"Uit een recente bevraging van de sector blijkt dat de verkoop van woonhuizen vanaf maart 2009 opnieuw stijgt. Dit valt ook af te leiden uit het feit dat er vanaf maart opnieuw significant meer aanvragen werden ingediend voor een hypothecair krediet", voegt CIB-Vlaanderen nog toe.

Bron: Het Laatste Nieuws

De prijzen van woningen en bouwgronden zijn in het laatste kwartaal van vorig jaar gezakt. In het vierde trimester ging een woonhuis tegen gemiddeld 172.677 euro van de hand. Drie maanden eerder bedroeg de gemiddelde koopsom nog 175.911 euro. Voor bouwgronden is er een identiek verhaal. Hier daalde de verkoopprijs van 84,3 euro per m² naar 80,6 euro per m².

De prijsdaling in het laatste kwartaal belet niet dat de gemiddelde verkoopprijs van een woning in België over heel 2008 nog altijd met 5% gestegen is. Al is de toename minder dan in 2007. Toen bedroeg de prijsstijging nog 10%. Voor de duurdere segmenten – die van de villa’s – was er vorig jaar nog een toename van de verkoopprijzen met 2%. Een jaar eerder bedroeg ze nog 8%.

Vertraging

De cijfers komen van het ministerie van Economische Zaken. Die houdt rekening met de gegevens van de akte. Dat betekent dat ze zo’n vier maanden achterlopen op de reële verkopen, zeg maar de datum waarop compromissen tussen koper en verkoper worden opgemaakt. De meeste transacties van eind vorig jaar zijn dus nog tot stand gekomen in de zomerperiode, toen het nog beter ging.

Economische Zaken publiceert ook gegevens per gemeente. U vindt ze hier.

Het betere segment op de woningmarkt krijgt een tik. In 2008 kostte een villa, bungalow of landhuis 355.000 euro of slechts 5000 euro meer dan in 2007 (we hanteren voor alle woningen verkoopcijfers van het bovenste kwart van de vastgoedmarkt). Deze nominale stijging met 1,4 procent wordt afgevlakt door 4,5 procent inflatie. De reële prijs zakt dus. In Vlaanderen steeg een villa in 2008 met 1% tot 375.000 euro. Dat blijkt uit de kersverse cijfers van de FOD Economie.

Ook het aantal transacties in dit topsegment daalde met 5%. "Het is logisch dat de kopers in een crisis wegblijven uit deze niche", zegt professor economie Erik Buyst (KU-Leuven) in een gesprek met Trends.

"Bovendien zijn de banken minder geneigd een lening toe te staan voor dit soort panden. Een appartement of een kleinere woning kan een bankier bij een gedwongen uitvoering makkelijk kwijt. Voor een villa vind je heel wat minder gegadigden."

Dat uit zich in de cijfers. De voorbije 5 jaar steeg de prijs van villa’s met 15 procent, terwijl een appartement de helft en een woonhuis twee derden duurder werden.

Trends-journalist Hans Brockmans geeft tekst en uitleg bij de vastgoedcijfers in een reportage van Kanaal Z.

"De vergrijzing heeft de komende jaren een blijvend effect op de vastgoedmarkt", voorspelt Buyst. "Oudere mensen wensen niet vereenzaamd in hun villa achter te blijven, ver van de wereld en hun kinderen. Ze trekken naar de steden, waar ze nog zelf kunnen winkelen en mobiel blijven dankzij het openbaar vervoer. Ze wonen liever in een kwaliteitsappartement dan een oude villa te onderhouden."

Zo’n appartement ging in 2008 van de hand voor 200.296 euro (plus 3 procent), toch nog een reële prijsdaling. In Vlaanderen steeg de prijs tot 203.575 euro (plus 2 procent nominaal) De betere Belgische woning kostte in 2008 210.000 euro (plus 5 procent). De Vlaamse equivalent is 10.000 euro duurder (plus 6 procent). De hapering op de vastgoedmarkt heeft alles te maken met de crisis, zo blijkt uit het feit dat de vastgoedprijzen in 2008 eerst toenamen om pas het laatste kwartaal te dalen.

Het aantal transacties in appartementen daalde vorig jaar met 2 procent, na een opleving in 2007 (plus 10 procent). Er gingen in 2008 5% minder woningen van de hand. "In de laatste maanden viel de verkoop compleet stil", stelt Bart Van Craeynest, econoom bij KBC Bank, vast. "Na jaren van oververhitting _ een gevolg van de lage rente en een daling van de spaarquote van 20 naar 10 procent, zal de vastgoedmarkt op een normaal niveau stabiliseren. In 2009 zal het er niet op verbeteren, integendeel. Ik verwacht niet dat er overal een correctie komt met 17%. Dat is de overwaardering die het IMF voor de Belgische vastgoedmarkt berekent. Maar in bepaalde regio’s zullen er zeker stevige klappen vallen."

Volgens Van Craeynest is dat relatief: "Dat is niet per se slecht. Een koppel dat beiden een zekere job heeft, kan genieten van de lagere rente en de prijskrimp. Een promotor met tien kustappartamenten in aanbieding zal minder gelukkig zijn."

Vorig jaar betaalde de Belg tenslotte een mediaanprijs van 104 euro voor een vierkante meter bouwgrond (plus 8 procent). In Vlaanderen was de relatieve stijging even groot en kwam de prijs op 152 euro. Er is nationaal een sterke daling in de transacties: min 13%. Ook in 2007 werden er 12% minder percelen verkocht. "De Belg heeft de perceptie dat de gronden te schaars zijn", duidt Buyst. "Na de aankoop van de grond is de kas bovendien leeg." Deze trend wordt versterkt door het feit dat de ouders van potentiële kopers hun "verzekerde" vermogen (villa, blue chips, beleggingsfondsen) plots sterk zagen afnemen, zodat ze hun telgen minder geld kunnen voorschieten. Dat was vroeger de traditie. "Een woning op het platteland wordt het voorrecht van de vermogende klasse", besluit Buyst.

Bron: Trends

FOD-Economie: stijging vastgoedprijzen lijkt stil te vallen laatste kwartaal 2008

>De vastgoedsector blijft voorzichtig optimistisch over het niveau van de residentiële vastgoedprijzen.
De residentiële markt blijkt vooralsnog goed te weerstaan aan de gevolgen van de crisis, getuige de gegevens van de FOD economie over het laatste kwartaal van 2008. Hier is er sprake van een milde daling van de prijzen, die zeer beperkt is.
CIB-Vaanderen is dan ook van oordeel dat vastgoed een goede investering blijft. Een zware prijsdaling wordt minder en minder waarschijnlijk.

De FOD-Economie pakt vandaag 16/04/09 uit met de statistieken van de vastgoedprijzen in 2008.  Hieruit blijkt dat de gemiddelde verkoopprijzen van woonhuizen met 5% stegen in 2008, terwijl dit in 2007 10% bedroeg. Anders is het gesteld met villa’s waar de prijsstijging in 2008 slechts 2% bedroeg terwijl dit in 2007 nog 8% was.

Bovendien moet er rekening worden gehouden dat de berekende prijzen van het laatste kwartaal 2008 gebaseerd zijn op de aktedatum en niet op de compromisdatum. Tussen deze 2 datums zit een termijn van maximaal 4 maanden. De gemiddelde prijzen van bijvoorbeeld het vierde kwartaal hebben dus voor een deel betrekking op de verkoopsovereenkomsten die werden afgesloten tijdens het derde kwartaal of zelfs het einde van het tweede kwartaal. Het zal pas duidelijk worden uit de cijfers van de eerste twee kwartalen van 2009 of de daling in het vierde kwartaal structureel is.

“De financiële en economische crisis heeft niet een significant grote invloed gehad op het prijzenniveau”, aldus Luc Machon, voorzitter CIB-Vlaanderen.

“De prijzen zijn relatief constant gebleven, en met name is het residentieel vastgoed redelijk bestand gebleken in deze moeilijke economische en financiële periode.  Daaruit blijkt nogmaals dat de eigen woning, als belangrijk onderdeel van het gezinsvermogen, meer dan zijn waarde blijft houden.  Nederlands onderzoek dat gevoerd werd in een aantal landen heeft trouwens aangetoond dat het rendement van vastgoed vaak in de buurt ligt van 10%, i.p.v. de 7-7,5% waarvan men vroeger uitging”.

Dat de vastgoedsector ook klappen heeft gehad najaar 2008 kan zeker niet worden ontkend: “De sector is najaar 2008 en de eerste maanden 2009 zwaar getroffen geweest. Met name in het duurdere segment en in de nieuwbouw zijn er belangrijke omzetdalingen te noteren geweest; de residentiële woningmarkt daarentegen bleef redelijk stabiel. Overigens blijkt het een constante te zijn dat het laatste kwartaal van elk jaar een dalende trend vertoond. Dit was in 2007 niet anders.  Uit een recente bevraging van de sector blijkt evenwel dat de verkoop, vanaf maart 2009 van woonhuizen, opnieuw stijgt. Dit valt verder ook af te leiden uit het feit dat er vanaf maart opnieuw significant meer aanvragen werden ingediend voor een hypothecair krediet.”

Victorie kraaien is nog te vroeg, volgens CIB-Vlaanderen.

Luc Machon: “het is nog wachten op definitieve bevestiging via cijfermateriaal van verkopen, maar de uit de crisis van de afgelopen maanden valt af te leiden dat de consument terecht een eigen woning nog steeds als een zeer veilige belegging beschouwd.”

Lees hier het FOD volledige persbericht en de resultaten

Bron: CIB Vlaanderen

De stijging van de vastgoedprijzen in België lijkt af te nemen. In 2008 werden "gewone" woonhuizen ongeveer 5 procent duurder, terwijl de stijging in 2007 nog 10 procent bedroeg. In het laatste kwartaal van 2008 was er zelfs een lichte daling van de prijzen van gewone woonhuizen.

Woonhuizen

Voor gewone woonhuizen werd in 2008 gemiddeld 172.509 euro neergeteld, ruim 5 procent meer dan in 2007. Dat betekent dat het stijgingsritme van de prijzen verder afneemt. Tussen 2006 en 2007 stegen de prijzen immers met bijna 10 procent en tussen 2005 en 2006 zelfs met meer dan 13 procent. In 2005 bedroeg de gemiddelde prijs voor een gewoon woonhuis nog "amper" 132.000 euro.

Bouwgrond

Ook de gemiddelde prijs van een bouwgrond daalde tijdens het vierde kwartaal. Over het hele jaar was er nog een stijging met 4 procent tot gemiddeld 83,5 euro per vierkante meter.

Appartementen

De prijzen van appartementen bleven het hele jaar 2008 door stijgen, maar ook hier neemt het stijgingsritme af. Gemiddeld werd in 2008 174.176 euro neergeteld voor een appartement, 4 procent meer dan in 2007.

Vlaanderen duurder

Het Vlaams gewest is in alle categorieën duidelijk duurder dan Wallonië. Voor gewone woonhuizen bijvoorbeeld bedraagt de gemiddelde prijs in Vlaanderen 181.756 euro en in Wallonië 135.381 euro. Voor bouwgronden is dat respectievelijk 137,5 en 39,6 euro per vierkante meter. De goedkoopste Vlaamse gemeente is Ronse (gemiddeld 107.706 euro), de duurste is Knokke-Heist (351.804 euro).

Bron: Het Laatste Nieuws

Het gemiddelde huis staat vandaag zo’n 136 dagen te koop, tegen 72 vorig jaar.

Zo’n veertig procent van de huizen en 25 procent van de appartementen worden minstens één maal in prijs verlaagd na een eerste advertentie. Dat blijkt uit cijfers van Immotheker.

De meeste afprijzingen blijken voor te komen in de groep van de goedkoopste huizen. Liefst 44 procent van de huizen onder 200.000 euro blijkt afgeprijsd. Dat aantal is de jongste maanden overigens lichtjes gedaald: in november was meer dan de helft ervan al in prijs verlaagd tegenover de oorspronkelijke verkoopadvertentie. Bij huizen tussen 300.000 en 750.000 euro is slechts 35 procent goedkoper geworden. Bij huizen boven 750.000 euro is dat nog minder, namelijk 28 procent. Bij appartementen zien we een gelijkaardig fenomeen, zij het minder uitgesproken.

Opvallend zijn een aantal grote regionale verschillen. In de arrondissementen Mechelen en Oostende is het grootste aantal huizen afgeprijsd: 44 procent. In Aalst (27 procent) en Tielt (28 procent) het minste.

De gemiddelde afprijzing bedraagt zo’n 9 procent, voor de huizen én de appartementen. Dat percentage loopt wel lichtjes op naarmate het huis of het appartement in een duurdere prijscategorie thuishoort.

Goedkopere huizen raken sneller verkocht dan de duurdere. Het gemiddelde huis staat vandaag zo’n 136 dagen te koop, tegen 72 vorig jaar. Bij chique villa’s loopt dit al snel op naar zo’n tweehonderd dagen, net als bij de duurdere appartementen.

Ondanks die afprijzingen is de gemiddelde verkoopprijs vandaag ongeveer gelijk aan die van een jaar geleden. ‘Verkopers zijn vandaag realistischer in hun verwachtingen.’, zegt voorzitter Luc Machon van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB). ‘De woningen blijven langer op de markt, maar raken uiteindelijk wel verkocht, en halen dan toch hun prijs.’

Sinds de btw-verlaging op nieuwbouw merkt Luc Machon trouwens een duidelijke verbetering bij de verkoop van nieuwere huizen én appartementen.

www.immotheker.be

Bron: De Standaard

De huizenmarkt is in het eerste kwartaal van dit jaar verder verslechterd. De verkoopprijs van een gemiddelde woning daalde met 3,1 procent tot 218.000 euro.

Er werden 19.200 woningen verkocht, 43 procent minder dan in dezelfde periode een jaar eerder. Ook stonden huizen langer te koop. Dat maakte de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag bekend.

De afgelopen periode was het derde achtereenvolgende kwartaal waarin de prijzen daalden en het aantal transacties afnam.

In het eerste kwartaal van 2008 werden er door NVM-makelaars nog bijna 34.000 woningen verkocht. Gemiddeld stonden huizen in het eerste kwartaal 105 dagen te koop, tegen 84 in het voorgaande.

Zwaar weer

”Dat we in alle opzichten met zwaar weer te maken hebben op de huizenmarkt, kan niet duidelijker worden gemaakt dan aan de hand van deze cijfers”, zei NVM-voorzitter Ger Hukker.

Toch is er volgens de NVM een sprankje hoop, omdat het aantal transacties in maart licht toenam. ”Het is nog te vroeg om van een structureel herstel te spreken, maar we verwachten wel dat het aantal transacties het komende kwartaal zal toenemen”, aldus de voorzitter.

Vraagprijs

Een herstel van de huizenprijzen ziet de NVM nog niet. Huizen die nu nieuw op de markt komen, worden fors lager geprijsd dan in het vorige kwartaal. De gemiddelde vraagprijs van een woning die te koop wordt aangeboden, is in drie maanden tijd gedaald van 294.000 naar 276.000 euro.

Daarmee ligt de vraagprijs van woningen die nieuw op de markt komen ongeveer gelijk met het eerste kwartaal van 2008. Hukker: ”Ik verwacht dat we nog een kwartaal tegemoet gaan waarin de kopers hun voordeel kunnen doen.”

Regio’s

De daling van huizenprijzen deed zich in bijna alle regio’s voor. De sterkste dalingen deden zich op kwartaalbasis voor in de regio’s Zutphen (min 5,6 procent), Eindhoven (min 5,1 procent) en Groningen (min 5 procent). In de regio’s Zuid-Limburg en Zwolle stegen de prijzen juist, met respectievelijk 2 en 0,5 procent.

Makelaars

De NVM constateert dat het moeilijke tijden zijn voor makelaars. ”We verwachten dat het aantal makelaarskantoren de komende jaren aanzienlijk zal afnemen. Daarbij moet je al gauw denken aan zo’n 15 procent daling in 2010.

Overgebleven kantoren moeten rekeningen houden met minder winst. ”Het blijft voorlopig dus wel zwaar weer”, aldus Hukker. De NVM heeft nog niet te maken gehad met ledenverlies.

Kabinet

De NVM verwacht dat de woningmarkt zichzelf zal herstellen. Hukker vindt wel dat het kabinet ”een stapje harder mag lopen, zeker in deze moeilijke periode”.

De NVM liet eerder weten teleurgesteld te zijn met de plannen van het kabinet om de financiële crisis te bestrijden. Daarbij is volgens de vereniging te weinig oog voor de huizenmarkt.

Bron: ANP

Meer hypotheken uitgeschreven / Woningen sneller verkocht

‘Het aantal uitgeschreven hypotheken is in maart gestegen en zit weer op het niveau van vorig jaar’, zegt Marina De Moerlooze van Febelfin. ‘Dat 40 procent van de huizen afgeprijsd staat, is daar niet vreemd aan’, meent John Romain van Immotheker.

‘De afgelopen maand zijn ongeveer evenveel hypothecaire kredieten verstrekt als in maart vorig jaar’, zegt Marina De Moerlooze, communicatiedirecteur van sectorfederatie Febelfin. ‘In januari en februari werd nog een sterke terugval genoteerd.’ Volgens Febelfin is de opleving in maart ongetwijfeld het effect van bouwbeurs Batibouw en de tijdelijke btw-verlaging naar 6 procent voor de bouw. ‘Het bedrag aan verstrekte kredieten bleef nog wel onder het niveau van vorig jaar’, zegt De Moerlooze. ‘Dat is wellicht te wijten aan een hoger aantal kredieten voor renovaties, die betrekking hebben op kleinere bedragen.’

Het aantal hypothecaire aanvragen stijgt nog spectaculairder ten opzichte van maart vorig jaar. ‘Dat toont aan dat de consument zijn vertrouwen in hypothecaire kredieten herwint’, zegt De Moerlooze, die waarschuwt voor al te groot optimisme. ‘Deze positieve cijfers vragen om bevestiging in de komende maand.’

De trend wordt bevestigd door adviesketen Immotheker. ‘Er staan minder huizen te koop’, zegt John Romain van Immotheker. ‘Daardoor beslissen mensen sneller te kopen. In februari stond een huis gemiddeld nog 135 dagen te koop, begin deze maand nog 133 dagen. Maar vorig jaar was een huis al na emiddeld 72 dagen verkocht.’

Op de appartementenmarkt is nog geen herstel zichtbaar. Een appartement staat vandaag gemiddeld 190 dagen te koop, tegenover 100 dagen in april 2008.

De consument heeft het gevoel dat dit het moment is om een huis te kopen, zegt Romain. ‘We krijgen 40 procent meer mensen over de vloer. Het is ook een interessante periode, met veel onderhandelingsmogelijkheden voor de koper. Op dit moment staat 40 procent van de huizen afgeprijsd. In dezelfde periode vorig jaar was nog maar 9 procent van de huizen afgeprijsd.’

Bovendien zijn de consumenten aangetrokken door de lage variabele rente, die rond de 3 procent schommelt. ‘Maar die leenformule tegen variabele rente is jaarlijks aanpasbaar. Wat zal het volgend jaar zijn, en de jaren daarna? Je mag ervan uitgaan dat je ook op 5 procent zal uitkomen.’

Dat is even schrikken voor de meeste mensen die bij Immotheker langsgaan. ‘De helft van de mensen die langskomen, is niet kooprijp. Dat zijn er veel meer dan vroeger. Ze hebben te weinig spaargeld en hun werksituatie is onzeker. Het valt ook op dat steeds minder ouders een steentje kunnen bijdragen.’

Bron: Het Nieuwsblad