De vastgoedbevak Cofinimmo handhaaft na het derde kwartaal zijn jaarvooruitzichten voor het dividend en het netto courant resultaat.

Het netto courant resultaat sloot eind september af op 1,98 euro per aandeel, tegen 1,80 euro vorig jaar. De huurinkomsten stegen met 6,6 procent, het operationeel resultaat met 8,8 procent.

Na negen maanden loopt het netto courant resultaat op tot 5,78 euro per aandeel, tegen 5,51 euro vorig jaar. Dit resultaat “in bijzonder moeilijke economische omstandigheden” werd verkregen dankzij het behoud van een bezettingsgraad van meer dan 97 procent en een verbetering van de operationele marge met 1,15 procent, aldus de Bel20′er.

De vastgoedportefeuille daalde in reële waarde in het derde kwartaal met 0,48 procent. Over negen maanden loopt de afname op tot 1,82 procent. Dit heeft Cofinimmo ertoe aangezet zijn financiële middelen aanzienlijk te versterken om zo de investeringsverbintenissen na te komen zonder de balans aan te tasten.

De bevak verkocht daartoe eigen aandelen, sinds het begin van het jaar gaat het om een kleine 1,3 miljoen aandelen voor 98 miljoen euro. Verder werden huurinkomsten voor 271 miljoen euro overgedragen aan de banken en een obligatielening van 100 miljoen euro uitgegeven.

Voor het volledige boekjaar bevestigt de bevak een netto courant resultaat van 7,40 euro per aandeel en een bruto dividend van 6,50 euro per aandeel.

Bron: Het Nieuwsblad

Cofinimmo lanceert morgen een obligatieuitgifte van 100 miljoen euro bestemd voor particulieren. Zo wil de vastgoedbevak een aantal kredieten die in 2011 vervallen, herfinancieren. “We willen gebruikmaken van de gunstige financiële markten om onze schulden te herschikken”, stelt woordvoerster Ingrid Schabon.

De opbrengsten zullen aangewend worden voor de terugbetaling van de trekkingen op de huidige kredietlijnen. Later kunnen deze trekkingen vernieuwd worden voor de financiering van het investeringsprogramma in nieuwe kantoorgebouwen en rusthuizen, luidt het in een persbericht.

5 jaar looptijd
De obligaties zullen een looptijd hebben van 5 jaar en een coupon uitbetalen van 5 procent. Ze worden uitgegeven aan een emissieprijs van 102 procent. Het jaarlijks actuarieel nettorendement komt zo uit op 3,803 procent.

De obligaties zijn beschikbaar in coupures van 1.000 euro en de inschrijvingsperiode zal lopen van 22 oktober (9 uur) tot en met 19 november 2009 (16 uur) onder voorbehoud van vervroegde afsluiting. De notering van de obligatie op Euronext Brussels werd aangevraagd. BNP Paribas Fortis, ING België en KBC Bank staan gezamenlijk in voor de gewaarborgde plaatsing van de obligaties.

Bron: Het Laatste Nieuws

Vastgoedbevak Montea heeft een belangrijk verhuurcontract in Frankrijk afgesloten. Montea zal daarbij 8.800 vierkante meter opslagruimte en kantoorruimte in Savigny-le-Temple, ten zuiden van Parijs, verhuren aan de speelgoedontwikkelaar Challenger International.Het gaat om de grootste verhuurtransactie van het voorbije jaar ten zuiden van Parijs. Challenger International is langer een klant van Montea. De speelgoedproducent huurde eerder al 3.800 vierkante meter in het activiteitenparkt Paris Nord Deux, maar daar was de beschikbare ruimte te klein geworden. Daarop had Montea aan zijn huurder voorgesteld om gratis te verhuizen naar een ander gebouw van de bevak. De vrijgekomen ruimte in Paris Nord Deux zal worden verhuurd aan een andere gebruiker. Daarover zijn de gesprekken in een vergevorderd stadium.

Bron: Express.be

De raad van bestuur van Retail Estates NV heeft overeenstemming bereikt met een institutionele
vastgoedinvesteerder volgens dewelke aan de aandeelhouders van de bevak een reeks
kapitaalverhogingen zal worden voorgelegd waarbij onroerende goederen worden ingebracht enerzijds in
het kader van de partiële splitsing van diverse vastgoedvennootschappen die tot dezelfde groep behoren
en anderzijds door de inbreng in natura van aandelen van vastgoedvennootschappen (details zijn
beschikbaar in de verslagen die de raad van bestuur heeft opgesteld ten behoeve van haar
aandeelhouders, cfr. hieronder sub alinea 6).

Indien de verrichtingen door de respectievelijke buitengewone algemene vergaderingen onverkort worden
goedgekeurd zoals ze zijn voorgesteld door de respectieve raden van bestuur van de bij de transacties
betrokken vennootschappen, zal de bevak als resultaat van deze transactie 14 winkelpanden verwerven met
een investeringswaarde van 25,20 miljoen euro en een reële waarde van 24,58 miljoen euro. De inbreng
wordt deels vergoed door de emissie van nieuwe aandelen voor een waarde van 12,34 miljoen euro en
deels door overname van bankfinanciering voor een bedrag van 12,34 miljoen euro. De door de
vastgoeddeskundige CB Richard Ellis geschatte investeringswaarde ligt 0,5 miljoen euro hoger dan de met
de inbrenger vastgelegde waarde die bij het voorstel tot kapitaalverhoging weerhouden wordt.

De kapitaalverhoging die aan de aandeelhouders in een buitengewone algemene vergadering wordt
voorgelegd op 5 november a.s. voorziet in een emissieprijs van 40 euro per aandeel (te vergelijken
enerzijds met de netto actiefwaarde per 30 juni 2009 welke 39,35 euro excl. dividend boekjaar 2009/2010
en 39,97 euro incl. dividend 2009/2010 per aandeel bedroeg en anderzijds een beurskoers op 7 oktober van
39,50 euro). Indien op 5 november a.s. vastgesteld wordt dat er onvoldoende aandeelhouders aanwezig
zijn om geldig tot besluiten te komen, zal een tweede buitengewone algemene vergadering worden
samengeroepen op 24 november a.s. die dan geldig besluiten kan nemen ongeacht het aantal
aandeelhouders dat zal vertegenwoordigd zijn. Er wordt tevens de aandacht op gevestigd dat, conform de
wettelijke bepalingen terzake, de vooropgestelde emissieprijs van 40 euro per aandeel slechts weerhouden
kan worden voor zover de gemiddelde beurskoers in de dertig dagen die de buitengewone algemene
vergadering, dewelke rechtsgeldig over de voorliggende transactie kan beslissen, voorafgaat niet meer dan
40 euro bedraagt. De inbrengers hebben geen verbintenis genomen om de transactie te realiseren indien de
gemiddelde beurskoers in de dertig dagen voorafgaand aan de buitengewone algemene vergadering de 40
euro zou overtreffen.

De 308.623 nieuwe aandelen die zullen uitgegeven worden in de veronderstelling dat aan bovengenoemde
voorwaarden zal voldaan zijn, zullen delen in het resultaat vanaf de aanvang van het lopende boekjaar dat
op 1 april 2009 aanving.

De 14 winkelpanden die verworven worden, liggen verspreid over heel België (o.a. Brugge, Herstal, Leuven,
Middelkerke, Nijvel, St.-Genesius-Rode, Zaventem,…) en zijn verhuurd aan filiaalbedrijven (o.a. Brantano,
New Vanden Borre, Carpetright, C&A, Trafic,…). Zij vormen een aanvulling op het bestaande winkelpark
van Retail Estates NV op deze locaties. De inbrenger heeft zich bij deze transactie laten bijstaan door de
vastgoedmakelaar Cushman & Wakefield.

De agenda van de buitengewone algemene vergadering, de verslagen van de raad van bestuur en de
commissaris Deloitte, kunnen geraadpleegd worden op de website van Retail Estates NV
(www.retailestates.com/investors relations/aandeelhoudersinformatie). Alle informatie omtrent deze
verrichtingen kan in deze documenten worden teruggevonden, alsook in het prospectus dat zal worden
gepubliceerd naar aanleiding van de notering van de nieuw uit te geven aandelen.

Bron: Retail Estates

De vastgoedbevak boekte tijdens de eerste helft van het jaar een netto courante winst van 10,677 miljoen euro, een stijging met een derde tegenover dezelfde periode vorig jaar. De waarde van de portefeuille daalde met bijna 5 procent tot 535,3 miljoen euro door de verkoop van een Luxemburgs kantoorgebouw en door de prijsdalingen op de vastgoedmarkt. Ook voor het hele jaar verwacht Leasinvest een beter resultaat.

Bron: De Standaard

De vastgoedbevak Cofinimmo verlaagt zijn dividendprognose voor 2009. Aanleiding hiertoe is de impact van de economische crisis op de waardering van de vastgoedportefeuille. Cofinimmo bevestigt wel de verwachting in 2009 een netto courant resultaat te boeken van 7,40 euro per aandeel. De bevak geeft ook aan het aandeel van rusthuizen in zijn portefeuille te willen opdrijven.

Eerste verlaging sinds 1996

Cofinimmo had zich tot doel gesteld over 2009 een dividend uit te keren dat minstens gelijk was aan dat over 2008, met name 7,80 euro bruto. Maar nu wordt die verwachting neerwaarts aangepast tot 6,50 euro bruto als gevolg van de economische crisis. Het zou meteen de eerste dividendverlaging sinds 1996 zijn.

“Wat het courant resultaat betreft, slaat Cofinimmo zich in het eerste halfjaar goed uit de slag. Dat laat ons toe onze verwachting voor het courant resultaat voor het hele jaar te bevestigen”, zo verklaarde CEO Serge Fautré aan de krant L’Echo. “Maar rekening houdend met de economische en financiële crisis geven wij er de voorkeur aan onze aandeelhouders een bijdrage te vragen in de vorm van een dividendvermindering, om zo onze balans te versterken”, legt hij uit.

Vastgoedportefeuille

Uit de halfjaarrekeningen blijkt inderdaad dat Cofinimmo in het eerste halfjaar een – weliswaar niet gerealiseerde – netto minwaarde van 39,72 miljoen euro heeft geboekt op zijn vastgoedportefeuille. De minwaarde vloeit voort uit de slechte kantoormarkt. “De investeringstransacties op de Belgische kantoormarkt waren net zoals op de meeste andere kantoormarkten wereldwijd nagenoeg onbestaande tijdens de eerste jaarhelft van 2009″, zo staat te lezen in een persbericht.

Verhuuractiviteit

Het nieuws omtrent de verhuuractiviteit ziet er iets beter uit. “Onze diversificatiestrategie, in het bijzonder naar rusthuizen, laat ons toe goed weerstand te bieden”, beklemtoont Fautré. “Dit zet er ons overigens toe aan het aandeel van de rusthuizen in onze portefeuille verder op te drijven. Een verhoging met 50 procent of zelfs een verdubbeling is mogelijk.”

Over de eerste zes maanden van het jaar boekte de vastgoedbevak voor 98,33 miljoen aan huurinkomsten tegen 89,76 miljoen een jaar eerder. Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille komt uit op 92,34 miljoen euro tegen 81,98 miljoen in de eerste jaarhelft van 2008.

Bron: Het Laatste Nieuws

De beursgenoteerde vastgoedbevak Banimmo heeft het Altantic House in Antwerpen verkocht aan een groep investeerders. Het gaat om een torengebouw van 29.375 m² en 620 parkeerplaatsen met een waarde van 30,81 miljoen euro.

Om de transactie mogelijk te maken werd eerst de vennootschap Atlantic Certificates opgericht. Die gaf vervolgens vastgoedcertificaten uit, die door Bank Degroof bij een aantal grote investeerders werden geplaatst. Banimmo kocht overigens 15% zelf terug in.

Het gebouw is voor 91% verhuurd. Er zijn 24 huurders, die alle verbonden zijn met de maritieme sector. Banimmo heeft aan de kopers een huurgarantie gegeven.

De verkoop levert Banimmo verse middelen op, die de bevak toelaten om zijn schuldgraad te verlagen van 56% naar 52%.

Bron: Vandaag

De beursgenoteerde vastgoedbevak Aedifica breidt zijn portefeuille uit met een serviceflatgebouw in Hasselt. Daarnaast heeft hij ook een intentie-overeenkomst afgesloten om ook een nog te bouwen rustoord in dezelfde stad te kopen.

Aedifica belegt zijn vermogen in woningen, gemeubelde appartementen en huisvesting voor senioren. De maatschappij noteert op de Brusselse beurs.

De onderneming breidt haar portefeuille uit. Ze koopt daartoe het nieuwe flatgebouw met 20 serviceflats Gaerveld 2 in Hasselt. Het gaat om een complex met een aanschaffingswaarde van 2,2 miljoen euro. De uitbating van het pand zal worden gedaan door de groep Armonea.

Voorts heeft Aedifica een principeakkoord gesloten voor de aankoop van een nog te bouwen rustoord in Hasselt met 100 bedden. Het gaat om een project met een aanschaffingswaarde van 9,5 miljoen euro, waarvan de oplevering voor 2011 gepland is. Ook hier zal Armonea instaan voor de uitbating. De zorggroep heeft bovendien een aankoopoptie tegen marktwaarde die op het einde van een erfpacht van 27 jaar kan worden gelicht.

Bron: vandaag.be

Befimmo verhoogt het kapitaal. Voor zeven bestaande aandelen kan men intekenen op twee nieuwe tegen 44,65 euro. Befimmo is een vastgoedbevak, wat staat voor een vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal. Een hele mond vol, eigenlijk is het een soort fonds maar dan niet eentje waarbij beleggers dagelijks kunnen in- en uittreden aan de intrinsieke waarde.

Het aantal aandelen van het fonds ligt vast en kopen en verkopen van het fonds doe je via de beurs aan een koers die niet noodzakelijk gelijk is aan de intrinsieke waarde. Er zijn wel enkele specifieke regeltjes van toepassing op de bevaks zoals Befimmo. Zo worden ze niet aan belasting onderworpen als ze ten minste 80% van hun winst uitkeren aan dividend. Daar is dan een roerende voorheffing van 15% op verschuldigd. De schulden bij zo’n bevak mogen maximaal 65% van de activa bedragen. En die activa staan geboekt tegen marktwaarde. Als de schatting correct gebeurt, heb je dus een goed zicht op de intrinsieke waarde.

Het feit dat zulke bedrijven het merendeel van de winst uitkeren, speelt nu in hun nadeel. Er blijft immers onvoldoende winst achter in het fonds om bijvoorbeeld nieuwe gebouwen aan te kopen of de schulden af te bouwen. Daarom worden dikwijls nieuwe gebouwen gekocht door inbreng en uitgifte van nieuwe aandelen. In een stabiel financieel klimaat is er geen groot probleem voor vehikels zoals Befimmo om de schulden te herfinancieren. In principe financieren ze zich op korte termijn. Maar het is dus geen normale vastgoedfinanciering zoals u zelf met uw huis zou doen. Daar legt u de lening vast voor een zeer lange periode en betaalt u niet alleen intresten maar regelt u maandelijks ook de afbetaling van het krediet. Bij vastgoedbevaks loopt dat dus anders. Daar financiert men zich via de banken en als de lening op vervaldag komt, gaat men gewoon een andere aan. Banken financieren bedrijven als Befimmo in functie van de waarde van het vastgoed. Men financiert bijvoorbeeld 65% van de waarde van een kantoorgebouw. In een klimaat zoals vandaag daalt de waarde van vastgoed. Wanneer dit gebeurt en de bank wil de voorwaarden van de lening niet aanpassen, dan moet de bevak schulden afbouwen of gebouwen verkopen.

Vandaag hebben banken de neiging om strenger te worden in hun criteria. Wanneer ze het percentage van de geschatte waarde van een gebouw dat men kan lenen, laten dalen, dan hebben vehikels zoals Befimmo een probleem. En als zowel de waarde van de gebouwen daalt en de banken strenger worden, is er een dubbel probleem. Aangezien het merendeel van de winst wordt uitgekeerd en verkopen in een dalende markt geen optie is, blijft er vooral de mogelijkheid van een kapitaalverhoging over.

In het eerste halfjaar (dat liep tot 31/3) daalde de waarde van het vastgoed van Befimmo met 2,65%. Die daling bleef in het kwartaal dat eindigde op 31 maart, beperkt tot 0,24%. De gemiddelde duur van de huur bedraagt bij de groep 9,7 jaar en openbare instellingen zijn goed voor 65,8% van de portefeuille. Op het vastgoed zit aan schattingswaarde een huurrendement van 6,43%. De schuldratio bedroeg 49,43%. De groep boekte een financieel verlies van 33,2 miljoen euro, vooral op instrumenten die moeten beschermen bij een rentestijging. De intrinsieke waarde klokte af op 65,67 euro en de bestaande aandelen krijgen een dividend van 3,36 euro bruto, alle aandelen (ook de nieuwe) krijgen eind dit jaar nog een saldo van 1,04 euro bruto. De korting ten opzichte van de intrinsieke waarde is niet zo groot. Als inflatie later op het jaar weer de overhand krijgt, is een investering in vastgoed via Befimmo misschien interessant. Na de kapitaalverhoging en het interim-dividend daalt de intrinsieke waarde tot 58,39 euro. Rond de 50 euro oogt de korting interessant.

Kristoff Van Houte is financieel analist en uitgever van ‘Kroffinvest’. www.kroffinvest.be

Bron: De Standaard

Hoewel ze als defensieve beleggingen beschouwd worden, zijn de aandelen van bevaks vorig jaar sterk gedaald. Zo zag Cofinimmo zijn koers tijdelijk dalen tot op het laagste niveau sinds de beursintroductie in 1994. De bevak moest zelfs tot een kapitaalverhoging overgaan.
      
In het totaal haalde Cofinimmo bijna 143 miljoen EUR op, waardoor het zijn schuldgraad (schulden/totaal activa) tot minder dan 50 % kon terugbrengen. Het eerste deel van die ophaling van fondsen gebeurde via het afstoten van activa (schuldvorderingen en heffingen op vruchtgebruik) ter waarde van 71 miljoen EUR. Het saldo werd opgehaald door middel van de verkoop van eigen aandelen (962.485 aandelen) van het filiaal aan 75 EUR, wat neerkwam op een – heel redelijke – korting van amper 10 %. We merken op dat die aandelen aan het begin van het jaar werden uitgegeven om de structuur te vereenvoudigen van de eigendom van vastgoed dat Cofinimmo via verschillende maatschappijen bezat. De aandeelhouders van de grootste Belgische bevak zagen de waarde van hun aandelen daardoor met 7,1 % verwateren. Bovendien liet Cofinimmo ook weten dat het gesprekken voert over de verkoop van vastgoed dat goed is voor een boekwaarde van 24 miljoen EUR en dat het voor andere gebouwen een aanbod van 16 miljoen EUR gekregen heeft. Ten slotte is de bevak ook van plan 14 miljoen EUR op te halen via de uitgifte van aandelen en dat om een inbreng van activa te kunnen financieren.

Met die opeenvolgende operaties kon Cofinimmo zijn financiële fundamenten versterken. Eind vorig jaar bedroeg de schuldratio 52,8 % (tegenover 49,8 % eind 2007), een flink stuk onder de wettelijke limiet die bevaks zoals Cofinimmo wordt opgelegd (65 %). De bevak sloot echter eigen akkoorden met haar banken waarin voorzien werd dat de rentevoet die ze krijgt (lichtjes) verhoogd zal worden met enkele basispunten (basispunt = 0,01 %) indien de schuldgraad hoger dan 55 % zou uitkomen en, vooral, dat die ratio niet boven 60 % mag gaan. Cofinimmo heeft met andere woorden voorzorgsmaatregelen genomen om zich te wapenen tegen heronderhandelingen van zijn kredieten met de banken. Bovendien is de omvang van de transacties relatief beperkt, want de verwatering die te wijten is aan het afstoten van aandelen bedraagt amper 7 % en de activa die verkocht zijn of zullen worden, voor in totaal 111 miljoen EUR, maken slechts 3,1 % van het totaal van de activa van Cofinimmo uit.

De economische crisis die we doormaken, treft uiteraard de vastgoedmarkt in zijn geheel en het kantorensegment in het bijzonder. Dat laatste vormt nog altijd het hoofdsegment van Cofinimmo en neemt 62,4 % van de vastgoedportefeuille in. In dat kader kunnen we ons afvragen of er andere waardeverminderingen moeten worden geboekt en of er bijgevolg nog operaties voor de versterking van de balans zullen volgen. Wij hadden een gesprek met Serge Fautré,  chief executive officer van Cofinimmo, die aangaf dat er op het patrimonium van Cofinimmo geen beduidende waardeverminderingen meer zouden komen. Tot nog toe "heeft Cofinimmo in 2008 een waardevermindering van 2 % geboekt en in het eerste trimester van 2009 een van 0,7 %. Zo komt de kapitalisatiegraad van de kantoren (zie kaderstuk) uit op 7,36 %." Op 31 maart 2009 bedroeg de kapitalisatiegraad van de volledige portefeuille 7,01 %. De niveaus van rusthuizen en cafés (een portefeuille die in 2007 van InBev werd overgenomen) zijn lager, omdat die activiteiten minder afhankelijk zijn van de economische cyclus.                  

Die waardeverminderingen kunnen relatief laag lijken (-2,7 % in het totaal). Volgens Serge Fautré zouden ze echter in de loop van 2009 beperkt blijven. Zo verwacht hij dat ze in de komende kwartalen "lager zullen zijn dan het cijfer voor het eerste kwartaal van 2009 (red.: 0,73 %), aangezien de eerste tekenen van een zachte landing voor die waardeverminderingen zichtbaar zijn. De waarderingen van de vastgoedspecialisten van de Belgische bevaks bleven de voorbije jaren immers voorzichtig, in tegenstelling tot die van enkele niet-beursgenoteerde spelers (red.: die aan een soepelere reglementering onderhevig zijn). Bovendien bevestigt de Brusselse kantorenmarkt zijn defensieve karakter (zie grafiek) dat hij te danken heeft aan de grote aanwezigheid van overheden en aan de lagere blootstelling aan de financiële sector (in vergelijking met Londen). Brussel was de voorbije jaren ook geen slachtoffer van buitensporige speculatie door spelers die met een grote hefboom werken. De markten, die Cofinimmo zwaar afstraften omdat ze verwachtten dat de Brusselse kantorenmarkt dezelfde weg op zou gaan als zijn Londense tegenhanger, zijn in het licht van de recentste cijfers hun oordeel trouwens aan het herzien."

De markt blijft momenteel weliswaar tamelijk onverschillig, maar Serge Fautré wijst erop dat er een levendige interesse is bij eindbeleggers zoals verzekeraars, die geïnteresseerd zijn in de stabiliteit van de vastgoedbeleggingen. Die interesse lijkt erop te wijzen dat het scenario van een zachte landing wel eens bewaarheid zou kunnen worden. Wat de ontwikkeling in de toekomst betreft, vertrouwde Serge Fautré ons toe dat Cofinimmo de (opportuniteiten op) de kantoren- en rusthuismarkten aandachtig zal blijven volgen, maar dat er geen diversificatie overwogen wordt binnen segmenten waarin de bevak slechts een rol als                         challenger zou kunnen spelen, zoals in retail of opslagplaatsen.                  

Wij zijn van mening dat Cofinimmo koopwaardig is voor beleggers die op zoek zijn naar betrouwbare beleggingen die een mooi dividend opleveren. Aan de huidige koers (86,78 EUR) laat de bevak immers een nettodividendrendement van 7,64 % optekenen en een korting van 16,9 % ten opzichte van de intrinsieke waarde. Op financieel niveau heeft Cofinimmo de nodige maatregelen getroffen om niet opnieuw met zijn banken te moeten onderhandelen en het zou zelfs kunnen profiteren van opportuniteiten die zich de komende kwartalen voordoen. Op het vlak van zijn patrimonium bezit Cofinimmo kwaliteitskantoren die grotendeels aan overheden verhuurd zijn, naast een caféportefeuille (die het in 2007 overnam) waarvoor huurcontracten zijn afgesloten met InBev die een looptijd van 27 jaar hebben en rusthuizen die op korte termijn heel stabiel zijn en op lange termijn een interessant vastgoedprofiel hebben.

Bron: Tends