Het kleine maar dynamische vastgoedmarktsegment van ambassades en lobbyverenigingen lijdt nauwelijks onder de crisis. Uit een studie van de vastgoedmakelaar DTZ blijkt dat ambassades en lobby’s jaarlijks voor gemiddeld 30.000 m2 vastgoed opnemen, gespreid over een dertigtal transacties. Dat is dubbel zoveel als advocatenkantoren.
Brussel, de hoofdstad van Europa, wordt vaak vergeleken met Washington DC, de hoofdstad van de VS. Ondanks enkele belangrijke verschillen trekken ze beide een massa ambassades en lobby’s aan. In Brussel zijn er 178 ambassades (vaak met meerdere gebouwen) en zo’n 15.000 lobbyisten (de helft van Washington DC) aan. Hun vastgoedhonger is al jaren groot en vrij stabiel.

De voorbije jaren waren ambassades en lobby’s jaarlijks gemiddeld goed voor 5 procent van de opname van Brusselse kantoormarkt. ‘Het is vrij waarschijnlijk dat dit percentage dit jaar hoger uitkomt. De opname (take-up) op de Belgische markt zal in 2009 niet boven 300.000 m2 uitkomen (een halvering), terwijl de interesse van ambassades en lobby’s om in Brussel vastgoed te kopen of te huren nauwelijks afneemt. Grote vertegenwoordigingen zoals Japan (7.000 m2), Finland (6.000 m2) en Turkije (4.100m2) zijn in vergevorderde onderhandelingen voor nieuwe contracten’, stelt Jérôme Coppée, directeur bij DTZ.

Belangrijk

Is het niet logisch dat landen die zwaar getroffen zijn door de crisis, zoals Ierland, Spanje en de Baltische staten, besparen op hun vertegenwoordigingen in Brussel? ‘Niet echt. Die enkele honderden of zelfs duizenden vierkante meters in Brussel stellen weinig voor in vergelijking met de kantoorruimte die die overheden opnemen in eigen land. Bovendien vinden ze de vertegenwoordiging in Brussel belangrijker dan ooit’, meent Coppée.
Hetzelfde geldt voor de vertegenwoordiging van de grote multinationals. Op hun belangenbehartiging in het grote Europese beslissingscentrum zullen ze niet zo vlug bezuinigen, niet qua personeel noch op kantoorruimte.
Slechts de helft van de buitenlandse vertegenwoordigingen huurt zijn gebouwen. Ambassades in België, vertegenwoordigingen bij Europa en bij de Navo zullen er altijd moeten zijn. Zij betalen geen onroerende voorheffing of gemeentebelastingen. Om veiligheidsredenen geven ze de voorkeur aan alleenstaande gebouwen, maar die zijn niet altijd gemakkelijk te vinden.

Bij de lobby’s huurt bijna iedereen. Zij hebben minder ruimte nodig en kunnen daarom beter huren dan kopen. Ze doen dat ook omdat ze meer flexibiliteit willen en over relatief minder kapitaal beschikken.
Enkel in de buurt van in de Europese wijk en de oostelijke Vijfhoek betalen de ambassades meer dan de gemiddelde huurprijs. In alle andere wijken betalen ze minder. Dat is niet toevallig. ‘Alle belangrijke Europese landen zitten nu met hun vertegenwoordiging in de Europese wijk. Locatie is voor hen een absolute prioriteit en zelfs belangrijker dan de mobiliteitsproblematiek voor de medewerkers’, zegt Emeric Inghels, research manager bij DTZ. De lobby’s in de Europese wijk betalen daarentegen minder dan het gemiddelde in de buurt.

Actievoerders

Belangvertegenwoordigers willen echt zo dicht mogelijk bij de Europese Commissie zitten, bijvoorbeeld op het Schumanplein. Ze zijn er wel weinig opvallend gevestigd, al was het maar om uit het vizier van actievoerders te blijven. ‘Bedrijven uit de lobbysfeer zoals public affairs consultants (Hill & Knowlton, Burson & Marsteller, Interel) zitten iets verder uit de buurt, maar huren wel opvallendere en duurdere kantoren die passen bij het imago van kwaliteit en stabiliteit dat ze willen uitstralen’, benadrukt Vincent Leroux, research analist bij DTZ.
Opvallend is de aantrekkingskracht van het Luxemburgplein, halfweg tussen de Europese Commissie en het Europees Parlement. Het is de enige buurt in de Europese wijk waar je mensen kan ontmoeten in een aangename en informele sfeer, met cafés, hotels en horeca. Op het plein zijn nauwelijks kantoren. In de onmiddellijke buurt vind je wel de hoogste huurprijzen van Brussel, met als absolute hoogtepunt het Meeûsplein met prijzen van 265 tot 275 euro per m2 per jaar.

Steeds meer landen zoeken wel schaalvoordelen voor hun vertegenwoordigingen. Ze groeperen hun ambassade, en vertegenwoordigen er soms zelfs een cultureel centrum. Japan wil het voorbeeld van Nederland (Kortenberglaan 4-10) en China (Woluwelaan 101) volgen. Uitzonderingen zijn er natuurlijk. Turkije staat op het punt zijn aanwezigheid in Brussel te spreiden (Kunstlaan 36-38 en Montoyerstraat 4).
Mogelijk versnelt de crisis het aantal vastgoedtransacties met lobbyisten en ambassades in Brussel. Zowel de verkoop- als de huurprijzen(met dalingen tot 20 à 25 procent sinds de recordprijzen van begin 2008 ) worden aantrekkelijker. En voor een langetermijnhuurder met buitenlandse staatswaarborg zijn de verhuurders vandaag best bereid een extra inspan- ning te doen.

Het Luxemburgplein is het enige plein in de Europese wijk waar mensen elkaar kunnen ontmoeten in een aangename en informele sfeer, met cafés, hotels en horeca. Op het plein zijn nauwelijks kantoren.

Alle belangrijke Europese landen zitten met hun veregenwoordiging in de Europese wijk. Locatie is voor
hen een absolute prioriteit. Emeric Inghels Research manager bij DTZ

Bron: De Tijd