Een nieuwbouwappartement op de dijk van Knokke-Zoute staat te koop voor 1 miljoen euro. Een vergelijkbaar appartement maar zonder zeezicht, nauwelijks twintig meter verderop, wordt verkocht voor 695.000 euro. Dik 300.000 euro verschil dus.
‘Veel mensen die bij ons komen, hebben een grote villa met veel ruimte en groen in het binnenland. Als ze dan een appartement in Knokke kopen, willen ze echt de zee zíén. Dan is dat grote prijsverschil hen dat waard’, zegt Gregory De Bisscop van Immo Bis in Het Zoute, dat meer dan driehonderd panden te koop heeft in Knokke.

‘De dijk zal zijn waarde houden’, denkt De Bisscop. ‘Al is er op de Knokse zeedijk nu misschien ook een stagnatie van de prijzen om de crisis te verteren. Maar op de wandeldijk in Het Zoute bijvoorbeeld, het uiterste uiteinde van de zeedijk, zijn de prijzen de laatste jaren echt enorm gestegen, ook door het zeer geringe aanbod. Daar betaal je 20.000 euro per vierkante meter of meer. En die appartementen hebben hun waarde kunnen behouden.’

Bron: Het Nieuwsblad

34 jaar geleden kochten Daisy Mattys en haar man Wim de Waal een appartement op de dijk van Nieuwpoort voor 2,5miljoen Belgische frank.

Soms zitten ze er met z’n tienen, of zelfs met twaalf. Het appartement van Daisy Mattys, met een schitterend uitzicht over de zee en het brede strand van Nieuwpoort, is een trekpleister voor de hele familie. ‘Ik ben hier zelf heel vaak, mijn man komt op zondag, maandag en dinsdag, en mijn vier kinderen en vijf kleinkinderen komen in de vakantieperiodes ook geregeld naar hier’, zegt Daisy. ‘Voor hen is het hier fantastisch: zon, water en strand, wat wil je nog meer. We hebben ook een cabine op het strand, en daar zien ze elk jaar dezelfde vriendjes terug. Ik ben blij dat de kleinkinderen hier zo graag naartoe komen, want toen mijn kinderen ouder werden, hebben we ons appartement toch een tijdje niet zo vaak gebruikt. Maar nu draait het hier weer volle bak .’

Daisy en haar man wilden 34 jaar geleden absoluut een appartement met zicht op zee. ‘2,5 miljoen Belgische frank kostte dat toen. Ik weet dat het nu een veelvoud waard is, maar ook in die tijd was dat veel geld’, zegt ze.

Het zicht op zee moest er absoluut bij. ‘Anders kan ik net zo goed thuisblijven in Brasschaat’, zegt ze. ‘Daar is er ook groen en heb ik ook een tuin. Maar de zee hier is prachtig. Alleen jammer dat er de afgelopen jaren zoveel gebouwd is op de dijk, en dat het zoveel drukker is geworden aan de kust.’

Bron: Het Nieuwsblad

Gemiddelde vraagprijs van appartement aan zee stijgt nog altijd.

350.610 euro. Dat is de vraagprijs voor een gemiddeld appartement aan de Belgische kust. Maar wie goed onderhandelt, kan een flink stuk onder die prijs gaan, want de dip in de vastgoedmarkt is nog niet ten einde. ‘De gouden jaren, met prijsstijgingen van 10 procent en meer per jaar, zijn voorbij’, zegt vastgoedmakelaar Gregory Caenen.

Wie droomt van een appartementje aan zee, houdt maar beter flink wat centen opzij. Ondanks de dip in de vastgoedmarkt is de gemiddelde vraagprijs van een flat aan onze kust het laatste jaar met elf procent gestegen: van 315.000 naar 350.000 euro. Dat blijkt uit cijfers van Immotheker, het bedrijf dat advies geeft over woonkredieten. Immotheker baseerde zich op duizenden online-advertenties van appartementen die te koop staan van De Panne tot in Knokke.

Toch stijgen de prijzen niet overal even snel, zegt John Romain van Immotheker. ‘De gemiddelde appartementen, tussen 200.000 en 250.000 euro, vinden nog makkelijk een koper’, zegt hij. ‘Maar het zijn de duurdere die nog maar zeer moeilijk verkocht raken. Die blijven maandenlang onverkocht, en dat doet de gemiddelde prijs van alle panden die nog te koop staan natuurlijk stijgen.’

Knokke blijft met straatlengtes voorsprong de allerduurste gemeente voor een appartement: de vraagprijs ligt daar op liefst 695.451 euro. Daarna volgen Heist (358.875 euro) en Zeebrugge (355.108). In Bredene (175.899 euro) en Westende (190.860 euro) zijn de appartementen het goedkoopst. Opmerkelijk: in Blankenberge (202.465 euro), De Haan (200.570 euro), Bredene en Zeebrugge zijn de prijzen het afgelopen jaar zelfs gezakt.

‘De prijzen aan de kust zijn de afgelopen jaren ongezond sterk gestegen’, zegt Gregory Caenen van immobedrijf Groep Caenen, dat acht kantoren heeft verspreid over zowat de hele kust. ‘Tot twee jaar geleden is de prijs van een appartement aan zee elk jaar met tien tot twaalf procent gestegen. Die gouden jaren zijn voorbij. De laatste twee jaar stagneren de prijzen, of gaan ze inderdaad zelfs naar omlaag. Dat gaat van twee tot drie procent voor nieuwbouwappartementen tot tien procent voor appartementen die herverkocht worden. Of je krijgt als koper een gratis extraatje: een berging die 5.000 of 10.000 euro kost bijvoorbeeld.’

De appartementen staan ook veel langer te koop: van gemiddeld 114 dagen in april vorig jaar tot 239 dagen nu, blijkt uit de cijfers van Immotheker. Caenen bevestigt de trend: ‘Als we vroeger 200 nieuwbouwappartementen hadden, waren die op een jaar verkocht. Nu is dat ongeveer anderhalf jaar. Daarom wachten wij, samen met veel andere ontwikkelaars, om nog grote nieuwe projecten te beginnen: eerst moet de voorraad van onverkochte panden de deur uit.’

En dat speelt in het voordeel van de koper. Volgens Immotheker wordt bijna een kwart van alle appartementen afgeprijsd, met gemiddeld 10 procent, om toch maar een koper te vinden. Ter vergelijking: in april vorig jaar werd amper 13 procent van de appartementen aan de kust afgeprijsd.

‘Je kunt als koper meer eisen stellen nu’, zegt ook Gregory Caenen. ‘We voelen dat klanten kritischer zijn en een meer afwachtende houding aannemen: er staan genoeg appartementen te koop, er is keuze zat. En de rente is nog altijd bijzonder laag: het is een heel goed moment om een tweede verblijf te kopen aan de kust.’

Want de dip in de vastgoedmarkt zal niet blijven duren, denkt Caenen: ‘Binnen anderhalf jaar zal de voorraad bij de immokantoren stilaan uitgeput raken, en gaat iedereen weer uitkijken naar nieuwe grond, nieuwe gebouwen en nieuwe projecten. Dan dreigt de prijs weer fors de hoogte in te gaan. Want wees gerust: instorten zal de prijs van een appartement aan zee nooit: daarvoor is het een veel te schaars product. We hebben maar een klein strookje kust, en toch zijn er zoveel mensen die ervan dromen om hier iets te kopen.’

En de ultieme droom, dat is nog altijd een appartement met zicht op zee. ‘Maar dat blijft voor veel mensen een onbereikbare droom’, aldus nog Caenen. ‘Een mooi, ruim appartement met frontaal zicht op zee vind je niet voor minder dan 400.000 of 500.000 euro. En die prijs zal nooit meer naar omlaag gaan.’

Bron: Het Nieuwsblad

Hoe begin je aan de zoektocht naar tweede verblijf? Waar moet je zeker rekening mee houden en wat mag je absoluut niet vergeten? We vatten het samen in acht tips.

1. Wat wilt u spenderen?

Een gouden regel: bepaal strikt uw budget en financiële mogelijkheden en ga er niet over.
Tijdens uw zoektocht naar een vakantiewoning zult u ongetwijfeld in de verleiding komen om toch dat ietsje meer uit te geven want juist die woning of appartement is nu precies wat u wou. Weet dat u voor 200.000 euro echt geen nieuwbouw tweekamerappartement op de zeedijk vindt. Daar moet al gauw minimum 400.000 euro voor neergeteld worden en op toplocaties nog veel meer. Bovenop de vraagprijs komen er immers nog kosten en het is belangrijk dat u zich ook daar goed over laat informeren.

Hoeveel moet u nu aan een tweede verblijf gaan uitgeven? Dat hangt natuurlijk in de eerste plaats van uw portemonnee af. Eenmaal dat budget bepaald, liefst in samenspraak met een financieel deskundige die u daarvoor met raad en daad bijstaat, wordt het tijd om rustig rond te kijken. Waar wil ik het liefst naartoe? Appartement of woning? Oud of nieuwbouw? Het zijn vragen die u duidelijk moet stellen in functie van de beschikbare middelen.

De prijzen aan de kust schommelen naargelang de gemeente, de locatie en de grootte van het pand. In Bredene bijvoorbeeld liggen de prijzen beduidend lager dan in Knokke-Heist voor eenzelfde grootte en comfort. Een gunstige tendens voor kandidaat-kopers is dat de vastgoedprijzen aan de kust, na de gevoelige stijging van de laatste jaren, nu toch enigszins stagneren, zeker in de middenklasse. Daar is de economische crisis uiteraard niet vreemd aan. Ook de tarieven van de hypothecaire leningen liggen gunstig.

2. Nu kopen of wachten?

Het is een feit dat ook de vastgoedprijzen lijden onder de economische en financiële crisis.
Mensen twijfelen over de aankoop van een woning, maar veel deskundigen zijn het erover eens: nu is het goede moment om te investeren in vastgoed. Mensen die hun pand willen verkopen, wachten indien mogelijk daar liever nog wat mee.

De intrestvoeten op de hypothecaire leningen liggen momenteel verre van ongunstig en ook het stagneren en zelfs dalen van de prijzen kan een reden zijn om de stap te zetten. Wat die prijzen betreft: voor de toplocaties aan de kust is er geen noemenswaardig verschil bij vroeger. Het blijft een nichemarkt met nogal wat gegadigden die bereid zijn om daarvoor heel wat centen neer te tellen. Koopjes zijn hier dus niet aan de orde.

Voor de lagere prijscategorieën op mindere locaties geldt dan weer een ander verhaal. Daar is het aanbod groot en daalden de prijzen vorig jaar gevoelig, in sommige badplaatsen zelfs met meer dan vijf procent. Als je weet dat het met jaarlijkse stijgingen van meer dan zes procent ooit anders is geweest, dan lijkt de rekening vlug gemaakt.

Opvallend is dat de situatie zich sinds maart van dit jaar enigszins herstelt en men in veel gemeenten een aanzienlijke stijging van het aantal verkopen noteert. Kortom: nu is het hoegenaamd geen slecht moment om eindelijk dat droomappartementje aan zee te kopen.

3. Aankoop en fiscaliteit

Ook hier geldt de regel: laat u grondig informeren door mensen die hier iets van af weten.
Stel: u beschikt over voldoende geld om de aankoop van een tweede verblijf volledig met eigen middelen te financieren. Is het dan toch niet interessanter om niettemin te opteren voor een hypothecair woningkrediet? In sommige gevallen kan dat wel degelijk het geval zijn. Die voordelen liggen vooral op het vlak van de belastingsverminderingen als gevolg van de in te brengen kapitaalaflossingen, interesten en premies van de schuldsaldo verzekering.

Zo kan onder meer het belastbaar onroerend inkomen van een tweede woning niet verminderd worden, als er geen interesten op een woningkrediet zijn betaald. Dat kan ervoor zorgen dat u een niet onaardige som aan de belastingen zult moeten betalen.

Meestal zult u de aankoop van een tweede woning echter financieren met een combinatie van eigen middelen en een woningkrediet. Daarin moet dan een gezond en fiscaal voordelig evenwicht gevonden worden waarin u in de eerste plaats moet letten dat u de maandelijkse leningslast aankan. Hypothecaire leningen waarmee u fiscaal voordeel kunt opdoen, lopen over een minimum periode van tien jaar. Dus: ook hier is degelijk advies onontbeerlijk.

4. Zeedijk of zijstraat?

Wie tweede verblijf aan zee denkt, denkt onvermijdelijk zeedijk. Maar daar hangen ook prijsconsequenties aan vast.
Een appartement met één slaapkamer in een ouder gebouw met enkel basiscomfort kost, enkele zeldzame gevallen niet te na genomen, op zijn minst 180.000 euro. Piepkleine studio’s in een nieuwbouw gaan gemakkelijk voor een kwart miljoen euro van de hand. Voor de grotere woongelegenheden in nieuwe complexen gaat het al vlug in de richting van 450.000 euro en meer. Ook hier is the sky the limit.

Velen staren zich blind op het o zo gegeerde zeezicht, maar de zeedijk is niet bepaald de zonnekant en grote terrassen vind je er ook meestal niet. Voor wie een kijk op zee en strand geen absolute prioriteit is, zijn de opties en de keuze veel ruimer en interessanter.

Op goede locaties, ook in de onmiddellijke nabijheid van de zeedijk – stel een straal van tweehonderd meter – spreken we van een volledig ander financieel plaatje. Daar vind je al een heel goed uitgerust nieuwbouwappartement met één slaapkamer – een niet onaardige zestig m² groot – voor prijzen tussen zegge en schrijve 135.000 à 160.000 euro en heel mooie, kant en klare stulpjes met twee slaapkamers, een groot terras, modern uitgeruste keuken en badkamer incluis vanaf 190.000 euro. Zoek je het nog verder van de dijk af, dan dalen de prijzen navenant. Wel rekening houden dat de ene badplaats de andere niet is.

5. Nieuwbouw of bestaand?

Uiteraard zal de grootte van het budget een belangrijke rol spelen bij het bepalen van de keuze voor nieuwbouw of een ouder verblijf, maar als u opteert voor dat laatste moet u toch enkele zaken in acht nemen waar men meestal niet aan denkt.
Als u een pas gerealiseerd appartement koopt, dan geldt in de eerste plaats de tienjarige aansprakelijkheid van bouwheer, verkoper en architect. Zij kunnen dus gans die periode verantwoordelijk gesteld worden voor gebreken die achteraf opdoemen.

In een nieuwbouw zijn de onderhoudskosten laag en zijn elektriciteit, verwarming en isolatie meestal aangepast aan de laatste maatstaven op dat vlak. De inrichting van de keuken en het sanitair hebt u meestal zelf kunnen bepalen en zal bijgevolg naar uw zin zijn. Bij nieuwbouw gebeurt het echter veel dat de koper kiest op basis van plannen en schetsen. Dat kan dan achteraf wel eens voor onaangename verrassingen zorgen, vooral op het vlak van indeling en grootte.

Budgetkopers die dan weer voluit gaan voor een oudere stek, moeten zeer goed uitkijken in welke staat het gebouw is en nazien wat er al aan onderhoud en investeringen is gebeurd. De kosten daarvoor kunnen immers zeer hoog oplopen en kunnen het prijsvoordeel ten opzichte van nieuwbouw al vlug teniet doen. Kijk bij de aankoop goed rond naar eventuele gebreken en de staat van onder meer sanitair, verwarming en elektriciteit.

6. Goede investering of niet?

Recente cijfers wijzen op het tegendeel, maar toch is de aankoop van een appartement aan zee verre van een slechte belegging, zeker op lange termijn.
Op korte termijn moet men ermee rekening houden dat zeker dit jaar de prijzen voor vastgoed niet zullen stijgen. Wie nu wil verkopen moet bovendien gevoelig langer wachten op een gegadigde dan vroeger. Investeren in vastgoed blijft echter kiezen voor zekerheid, iets wat beleggers op de beurs de voorbije maanden ongetwijfeld zullen beamen. Wel verwachten experts dat de markt van de tweede verblijven, en in het bijzonder van de kustappartementen, minder snel zal heropleven.

Een appartement op een toplocatie kopen – en in de eerste plaats op de dijk – is evenwel dan weer een uitstekende investeringskeuze. Niettegenstaande bepaalde minpunten zoals weinig zon en relatief weinig ruimte voor veel geld blijven die enorm gegeerd. Daar is van enige prijsdaling ten gevolge van de economische malaise hoegenaamd geen sprake en aan kopers is er evenmin een gebrek.

Wie iets koopt aan de kust kan uiteraard ook beslissen om dat te gaan verhuren, zodat de lange termijninvestering ook op korte termijn voor extra inkomsten zorgt. Kiezen voor nieuwbouw lijkt hoe dan ook het best, want vooral de prijzen van bestaande appartementen zijn momenteel onderhevig aan een gevoelige daling.

7. Wat met de gemeenschappelijke kosten?

In een appartementsgebouw woont u niet alleen en zijn er naast uw privaat eigendom ook gemeenschappelijke delen waarvoor een verplichte onverdeeldheid bestaat. Dat zijn onder meer de grond waarop het gebouw staat, de buitenmuren het dak, de gangen, de inkomhal, de trappen, de lift en de hoofdleidingen.
De kosten die hiermee gepaard gaan, zoals het reinigen van die delen, het onderhoud en de herstellingen ervan, de vergoeding voor de syndicus en de gemeenschappelijke verzekeringen en belastingen, vallen ten laste van alle eigenaars van het gebouw en worden als dusdanig over hen verdeeld. Dat hoeft trouwens niet altijd voor iedereen gelijk te zijn: zo kan het perfect dat de eigenaar van een appartement op het gelijkvloers niet moet tussenkomen in de kosten van de lift.

De rechten en plichten van elk van die mede-eigenaars is altijd in de basisakte en in een reglement van mede-eigendom vastgelegd. Het spreekt voor zich dat in een nieuwbouwcomplex de onderhoudskosten veel lager liggen dan in een ouder gebouw. Gemiddeld mag men ongeveer op 80 euro per maand vaste kosten rekenen in een nieuwbouw, maar dat kan voor oudere woongelegenheden al gauw oplopen tot 150 à 200 euro, omdat dan ook meestal provisies worden aangelegd voor grotere en niet voorziene onderhoud- en renovatiewerken.

Een tip: kijk altijd in de basisakte hoe het contract met de syndicus is opgemaakt. Als die vast benoemd is, heb je meestal geen verhaal tegen onredelijkheid en kan hij niet voor zijn diensten bedankt worden. Hou bij een tweede verblijf ook rekening met de provinciale en gemeentelijke belastingen die daarvoor aangerekend worden.

8. Is verhuren interessant?

Als u een verblijf aan de kust koopt, kunt u uiteraard daaruit ook inkomsten via huur genereren. Alles hangt een beetje af van de prioriteiten die u op dat vlak stelt.
Ziet u de aankoop als een pure investering die op korte termijn ook moet opbrengen, dan kunt u kiezen om het pand te verhuren op jaarbasis of op kortere termijn als vakantieverhuur. Het feit of u al dan niet zelf regelmatig naar de kust wilt trekken, speelt in die keuze een rol.

Er is een goede markt voor de verhuring van degelijke appartementen, maar als je op jaarbasis verhuurt hebt u wat minder kopzorgen dan met seizoensverhuring. Het pand ziet dan minder af en u kunt er voor een langere termijn goed cliënteel in huisvesten, want in 90 % van de gevallen krijgt u de huurder die u zelf verdient.

U kunt de verhuring indien gewenst uitbesteden aan een agentschap of het zelf in handen nemen. De huurprijs wordt uiteraard bepaald door tal van factoren: ligging, grootte, comfort en zelfs de gemeente zijn de belangrijkste.

Voor een modern en mooi pand van ongeveer 90 m², met twee slaapkamers en op een goede ligging betaalt men bijvoorbeeld in Oostende op jaarbasis al gauw 700 à 750 euro per maand. In het hoogseizoen kan dat oplopen tot 1.700 euro per maand. Uitschieter is Knokke-Het Zoute waar men in het hoogseizoen voor een tweekamerappartement gemiddeld vierduizend euro durft te vragen.

Bron: Het Nieuwsblad