Wie als huiseigenaar de afgelopen jaren een hypothecair krediet afsloot tegen een jaarlijks aanpasbare rente, verdient daar nu geld mee. Dat melden De Standaard en Het Nieuwsblad dinsdag.

De rente is tot zo’n laag niveau gezakt dat de huiseigenaars, geholpen door de fiscale gunstregeling, jaarlijks meer geld van de fiscus terugkrijgen dan dat ze rente betalen aan de bank.

De bankencrisis heeft ervoor gezorgd dat de marktrente naar extrrem lage niveaus is gezakt. Woonkredieten met een variabele rente worden jaarlijks automatisch aangepast aan die marktrente (de referentierente), verhoogd met het winstpercentage van de bank, dat bij de ondertekening van het kredietcontract wordt overeengekomen.

De harde concurrentiestrijd tussen de banken onderling brachten heel kleine winstmarges van 0,5 procent mee. Sinds de wereldwijde crisis zijn die marges weer gestegen tot 2 procent en meer.

Beide factoren leiden ertoe dat wie afgelopen decennium leende, tegen het huidige markttarief gemiddeld kan rekenen op een neerwaartse rente-aanpassing tot minder dan 1 procent.

In extreme gevallen – als de bank het krediet destijds met verlies toestond – kan de rente volgens immotheker John Romain zelfs zakken tot onder de ‘referentierente’. Tot de rente eind 2010 stijgt – zoals wordt verwacht – valt er op die manier geld te verdienen.

Bron: Trends

Er bestaan tal van misverstanden over het afsluiten van een hypothecair krediet waardoor leners soms voor pijnlijke fiscale, financiële en juridische verrassingen komen te staan.

Dat blijkt uit een onderzoek dat het onderzoeksbureau Ivox bij 400 Belgen met een dergelijk krediet uitvoerde in opdracht van de Immotheker. Om die misverstanden te vermijden lanceert Immotheker het gratis boek “SOS woonkrediet” (www.immotheker.be)

Zo blijkt bijvoorbeeld dat 76 procent van mening is dat een schuldsaldoverzekering altijd de afbetaling van het saldo van het krediet waarborgt wanneer men overlijdt voor de vervaldag van het krediet. Dit is echter niet per definitief het geval. Het is evenmin zo dat het woonkrediet goedkoper wordt als de spaarrente laag staat of dat een toegestane korting definitief is. Respectievelijk 68 en 61 procent is nochtans die mening toegedaan.

“Velen laten zich bijvoorbeeld leiden door lage rentevoeten zonder te beseffen dat deze hen op lange termijn veel geld kunnen kosten. Wie wil vergelijken moet de totale kost van een woonkrediet in rekening brengen. Zo kunnen bij de modale woonlening de ‘extra’s’ gemakkelijk oplopen tot 20 procent en meer”, aldus John Romain van Immotheker woensdag tijdens de persvoorstelling.

De duurste bijkomende kosten zijn de beschrijfkosten van het krediet en de schuldsaldoverzekering. “Sommige bieden een interessant rentetarief maar compenseren dit door te verplichten bij hen een duurdere schuldsaldoverzekering af te sluiten”.

Bron: Trends

Een hypotheeklening aangaan is voor de meeste mensen een van de belangrijkste beslissingen in hun leven. Maar met de overvloed aan tarieven, voorwaarden, nevenproducten… die kredietverleners aanbieden, is het voor de consument geen sinecure om de juiste beslissing te nemen.

Met bouw- en verbouwbeurs Batibouw in aantocht gaan veel bouw- en kooplustigen op zoek naar de meest voordelige hypothecaire lening voor de afbetaling van hun nieuwe eigendom. Bij het afsluiten van zo’n lening ga je best niet over een nacht ijs. De consumentenorganisatie Test-Aankoop geeft een aantal tips en wijst op de valstrikken van sommige aanbiedingen.

Afbetalingscapaciteit
Bij het aangaan van een hypotheeklening valt steevast het begrip interestvoet. Maar voor u op zoek gaat naar de meest voordelige rentevoet moet u uw afbetalingsmogelijkheden berekenen. Veel kredietverleners zijn immers te laks met het bepalen van de maximale afbetalingscapaciteit. Betaal per maand liever niet meer af dan het resultaat van deze eenvoudige berekening: tel bij de huidige maandelijkse huur het bedrag dat u per maand kunt sparen en neem van dat totaal 80 procent. Dat eindresultaat is het bedrag dat u maximaal mag lenen om nog een normaal leven te kunnen leiden.

Interestvoeten
Met de huidige historisch lage interestvoeten is het raadzaam een hypotheeklening aan te gaan met een vaste interestvoet. De tarieven van de interestvoeten zullen de komende jaren wellicht stijgen, waardoor u dus veel profijt doet. Variabele interestvoeten lijken aantrekkelijk, maar Test-Aankoop waarschuwt voor mogelijke gevaren. Een veranderlijke interestvoet is alleen een degelijk alternatief als u een lening wil sluiten met een looptijd van 15 tot 20 jaar en een quotiteit van ten hoogste 80 procent. De quotiteit is het percentage waarmee de kredietgever uitdrukt hoeveel u leent in verhouding tot de waarde van de woning, zoals de kredietgever die schat.

Accordeonformule
Een hypotheek met een variabele interestvoet is het meest interessant met de zogenaamde accordeonformule: dat is een lening waarbij niet het af te betalen bedrag wijzigt, maar wel de looptijd van de lening kan veranderen. Zo vermijdt u plots te worden geconfronteerd met hogere maandelijkse afbetalingen. De accordeonformule is wel niet zonder risico en in het slechtste geval kan de totale terugbetalingslast zwaarder uitvallen dan die van een lening met een vaste interestvoet.

Looptijd
Neem een zo kort mogelijke looptijd, maar zorg ervoor dat de afbetaling niet te zwaar is. Een periode van tien jaar is om fiscale redenen het minimum. Lenen over een lange periode, zoals veertig jaar, houdt de afbetalingen heel laag maar op het einde van de rit hebt u wel meer betaald, want de terugbetaling van het kapitaal verloopt trager. Bij een lening van veertig jaar hebt u na dertig jaar amper de helft afgelost. En de schuldsaldoverzekering die aan de lening gekoppeld wordt, is bij veel maatschappijen voor een lening op veertig jaar bijna dubbel zo duur als bij een lening op dertig jaar.

Totaalpakket
Hoed u voor een interessante lening met nevenproducten. Niet zelden koppelt de bank de lening aan een schuldsaldoverzekering en een woonverzekering en verlangt hij dat u bij hem een zichtrekening opent. Maar zulke nevenproducten zijn niet altijd het meest voordelig bij de kredietverlener. Ze kunnen zelfs zo duur zijn dat ze het voordeel van de lage interestvoet teniet doen. Maar het is wel bijzonder moeilijk om een vergelijking te maken tussen een lening mét en een zonder nevenproducten.

Afdingen
Trek twee dagen vakantie uit voor uw zoektocht naar de meest voordelige hypotheeklening. Informeer bij de banken naar hun meest voordelige interestvoet en vraag ook welke nevenproducten u erbij moet nemen. Stap dan met het interessantste voorstel naar uw vertrouwde bankier en vraag hem of u als goede klant nog betere voorwaarden kan krijgen. Krijgt u nog een beter voorstel, stap dan opnieuw naar de concurrentie met dezelfde vraag. U kunt ook via de website van Test-Aankoop de meest voordelige interestvoet laten berekenen. Met die Beste Koop gaat u bij de banken aankloppen. Afdingen is de beste wijze om het onderste uit de kan te halen.

Bron: Het Nieuwsblad

Naar aanleiding van Batibouw vraagt Test-Aankoop de regering werk te maken van een consumentvriendelijker wettelijk kader voor hypotheekleningen.

De huidige wet vertoont een aantal leemtes die verhinderen dat de consument de goede keuze kan maken voor een van de belangrijkste beslissingen in zijn leven, vindt de consumentenorganisatie.

Het kan volgens Test-Aankoop niet zijn dat voor hypothecaire leningen minder strenge regels gelden dan voor consumentenkrediet.

“Zo stellen bijvoorbeeld hypothecaire kredietgevers voor om verschillende leningen in een hypothecaire lening te hergroeperen, zelfs als men een betalingsachterstand heeft. Zulke praktijken zijn verboden in de wet op het consumentenkrediet, maar toegelaten voor een hypothecair krediet. Absurd! “, klinkt het.

Leningen met een variabele intrestvoet kunnen overeenkomstig de wet worden herzien volgens de evolutie van een referentie-index.
“Jammer genoeg slagen sommige financiële instellingen erin identieke leningen met een identieke intrestvoet toch op een verschillende manier te laten evolueren.

De consument is slachtoffer van het gebrek aan duidelijkheid en transparantie bij leningen met variabele intrestvoet”, aldus de consumentenorganisatie. Leningen met een lage intrestvoet worden ook vaak gekoppeld aan nevenproducten, zoals een schuldsaldoverzekering of een woonverzekering.

Wanneer de consument voor dit nevenproduct achteraf overstapt van de kredietgever naar een voor hem voordeligere instelling, riskeert hij de voordelige intrestvoet te verliezen.

Test-Aankoop pleit er ook voor dat elke kredietgever een tarievenblad uitwerkt dat de werkelijkheid zo dicht mogelijk benadert en dat in de meerderheid van de gevallen rechtstreeks kan worden toegepast.

Bron: Trends

Om hun sterk aangetaste winstgevendheid te herstellen, nemen de Belgische banken steeds grotere winstmarges op hun hypotheekleningen. Toch denken klanten -ten onrechte- dat ze goedkoop krediet krijgen.
Het was lang geleden, maar de banken doen dezer dagen weer gouden zaken op de markt voor woonkredieten. ‘De voorbije zes maanden zijn de winstmarges met gemiddeld vijftig basispunten gestegen en dit najaar verwacht ik nog een verdere toename’, zei Luc Versele, topman van Groep Landbouwkrediet, gisteren.

Volgens Versele is dat een logische evolutie. ‘Er woedde jarenlang een ongezonde oorlog om marktaandeel, waardoor sommige banken hun woonkredieten tijdelijk zelfs met verlies verkochten. Nu is er een terugkeer naar een normalere toestand.’

De ommekeer kwam er mede door de bankencrisis, die de winstgevendheid van de Belgische banken sterk onder druk zette. Zo zorgde de crisis bijvoorbeeld voor hevige concurrentie in de Belgische spaarmarkt, waar de bankiers vandaag veel minder verdienen dan pakweg twee jaar geleden.

Als je dan weet dat de spaarmarkt en de markt van woonkredieten communicerende vaten zijn – wat de bankier op de ene markt verliest, probeert hij terug te winnen op de andere markt – is de rekening snel gemaakt. ‘We moeten ons brood toch ergens verdienen’, probeert Versele de toestand te relativeren. ‘En eigenlijk liggen de winstmarges op woonkredieten nog altijd aan de lage kant.’

Daar is John Romain van de Immotheker het niet helemaal mee eens. ‘De rente staat zeer duur, want de winstmarges van de bankiers zijn nooit zo hoog geweest. Ze liggen minstens dubbel zo hoog als het gemiddelde van de jongste vijf jaar.’

De verklaring ligt volgens hem in het grote gat tussen de lange- en de kortetermijnrente. ‘De bankiers halen goedkoop geld op via het spaarboekje, wat hen pakweg 1,5 procent rente kost, en investeren datzelfde geld in staatsobligaties op 10 jaar, waarvoor ze ongeveer 4 procent rente opstrijken. Zo worden ze slapend rijk.’

Het gekke is dat de klanten daar weinig van merken. ‘De rente staat historisch nog altijd laag. Daardoor hebben de mensen toch de indruk dat ze goedkoop krediet krijgen.’

Sterker nog, in plaats van de klant te laten meeprofiteren van de hervonden winstmarge worden de banken nu zelfs strenger in hun voorwaarden, om het risico op wanbetaling te beperken. ‘Als je meer dan 80 procent van de kostprijs van het huis wil lenen of je loon niet langer bij de bank laat domiciliëren, word je nu bestraft met een hoger tarief’, zegt Romain.

Hij vindt dan ook dat kandidaat-kopers hun beslissing niet moeten uitstellen. ‘Ik zou niet wachten. Vergeet niet, we zitten in een kopersmarkt. Ongeveer 40 procent van de huizen is goedkoper geworden.’

Bron: Het Nieuwsblad

De nieuw ingevoerde rentekorting van 1,5 procent is niet alleen van toepassing voor leningen op afbetaling maar ook voor (hypothecaire) woonkredieten aangegaan voor groene investeringen. Dat staat uitdrukkelijk vermeld in het kb. Ook hier is evenwel vereist dat de lening uitsluitend bedoeld is voor energiebesparende investeringen die voorkomen op de lijst (zie bij ‘Groene lening met rentekorting’).

Vooral in het kader van een wederopname van een bestaande hypotheeklening biedt dit interessante mogelijkheden. Of in mensentaal: wanneer een deel van de looptijd van de lening verstreken is, kan het deel van het kapitaal dat al werd terugbetaald opnieuw opgenomen worden om bijkomende investeringen te financieren. Gaat het om een groene investering dan kan voor die wederopname de interestbonificatie van 1,5 procent worden aangevraagd.

Of met een voorbeeld: stel dat je 6jaar geleden een lening van 150.000 euro hebt afgesloten en dat je via de maandelijkse aflossingen al ongeveer 30.000 euro van het kapitaal hebt terugbetaald. Voor de plaatsing van zonnecelpanelen heb je een budget nodig van 15.000 euro. Van het terugbetaalde kapitaal van 30.000 euro kan je dan 15.000 euro opnieuw opnemen, tegen de huidige rente maar met een rentekorting van 1,5 procent. Concreet betekent dit dat je dat bedrag momenteel kan lenen tegen een vaste rente van ongeveer 4,50 procent, wat vergelijkbaar is met de tarieven van een lening op afbetaling. De looptijd waarover je de terugbetaling kan spreiden is met een woonkrediet echter aanzienlijker langer is wanneer je een lening op afbetaling afsluit. Dat kan de maandelijkse aflossingslast een stuk lichter maken.

Groene hypotheekleningen zijn echter nog niet bij elke bank beschikbaar. Banken als bijvoorbeeld KBC, BNP Paribas Fortis, Axa en Centea bieden ze al wel aan. Bij KBC betaal je voor een groene hypotheeklening op 20jaar een rente van 4,37 procent, bij Axa 4,74 procent en bij Centea ligt het bodemtarief zelfs op 3,77 procent. In deze cijfers is de interestbonificatie van de overheid al verrekend.

Bron: De Standaard