De grote gemeenten verhogen hun woonlasten dit jaar met gemiddeld 0,6 procent. Gecorrigeerd voor inflatie is zelfs sprake van een daling.

Dat blijkt uit onderzoek van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (Coelo) van de Rijksuniversiteit Groningen. Het Coelo onderzocht de gemeentelijke lasten in 37 gemeenten waar in totaal 38 procent van de Nederlandse bevolking woont. Het instituut deed dat in opdracht van het Belastingoverleg Grote Gemeenten (BOGG). Het is volgens het Coelo onduidelijk waarom de woonlasten maar zo beperkt stijgen. 2010 Is een verkiezingsjaar, maar dat waren 2002 en 2006 ook en toen stegen de lasten veel sterker. Bovendien moeten de gemeenten rekening houden met grote bezuinigingen vanuit de rijksoverheid, aldus de onderzoekers. Gemiddeld komt de optelsom van onroerendezaakbelasting (ozb), rioolrecht en reinigingsheffing dit jaar uit op 610 euro per huishouden. Inwoners van Alkmaar zijn met een gemiddeld totaalbedrag van 480 euro het goedkoopst uit. Zaankanters betalen het meest: 698 euro. Ook de ontwikkeling van de woonlasten verschilt sterk per gemeente. Arnhem kent de sterkste stijging (5 procent), terwijl de gemeentelijke lasten in Nijmegen juist met 7 procent dalen.

Bron: Cobouw

Gemeenten hebben per vierkante meter een slecht inzicht in hun vastgoed. Het ontbreken van goede basisgegevens maakt uitbesteding van de portefeuille aan specialisten onmogelijk.

Onderzoekers van adviesbureau Twynstra Gudde constateren dat bij de grote gemeenten de professionalisering verder is voortgeschreden dan in middelgrote plaatsen. Desondanks dragen steden als Amsterdam en Utrecht per meter slechts kennis van een kwart van de vastgoedkosten. Het inzicht in de opbrengsten ligt op een wat hoger niveau maar komt toch niet verder dan 33 procent van de meters. De kleinere gemeenten scoren ten aanzien van de kosten zo’n 10 procentpunt beter maar zijn juist weer slechter aan de opbrengstenkant. Aan die zijde beperkt de kennis zich tot 23 procent van de meters. Twynstra Gudde benadrukt dat voor professioneel beheer van vastgoed de koppeling van kosten en kwalitatieve prestaties van het vastgoed onontbeerlijk zijn. Inzicht tot op het niveau van de vierkante meter is essentieel. Dan pas kunnen gebouwen onderling goed met elkaar vergeleken worden. In het onderzoek naar professioneel gemeentelijk vastgoed noemt Twynstra Gudde het lage inzicht in de kosten en opbrengsten per vierkante meter opvallend. “Gevolg is een grof informatieniveau van het eigen gemeentelijk vastgoed.”

Centralisatie
Tijdens hun speurwerk vonden de onderzoekers bij de gemeenten brede interesse tot een verdere professionalisering. Centralisatie om meer inzicht te krijgen komt inmiddels voor bij de helft van de gemeenten. Hoewel de inzichten per vierkante meter beperkt zijn, houden de gemeenten per portefeuille en object in twee derde van de gevallen zorgvuldig de vinger aan de pols.

Bron: Cobouw

Gemeenten gaan nog weinig professioneel met vastgoedexploitatie om. Vastgoedexpert Paula Smits probeert gemeenten naar een hoger plan te tillen. Ze schreef een boek. “Huurders krijgen veel meer dan waar ze recht op hebben.”

“Het is niet leuk om vastgoed te hebben, daar heb je alleen maar last van”, zegt Paula Smits. Ze declameert het regelmatig bij de gemeenten die ze adviseert. “Maar als je vastgoed hebt, moet je er iets zinnigs mee doen. Moet je ervoor gaan”, zegt ze op een doordeweekse middag in een café vlak naast haar werkplek bij stadsdeel Zeeburg in Amsterdam. Niet dat ze vindt dat gemeenten helemaal geen vastgoed moeten beheren, zeker niet. Maar welk vastgoed doe je wel, en welk niet? Gemeenten worstelen daarmee, of hebben geen enkel idee. Smits herinnert zich de gemeente Wageningen die een café op de vastgoedlijst had staan. “Verkopen! Dat was het eerste dat ik zei. Een gemeente moet geen café in eigendom willen hebben. Wat als er vechtpartijen zijn? De gemeente is eigenaar, maar moet ook voor de openbare veiligheid zorgen. Dan zit je dus met twee petten op.” Het café werd direct verkocht. Ook beheerkosten zijn niet zelden een probleem. “Vooral kleinere gemeenten hebben de grootste moeite om de kosten te beheersen.” Vastgoedbeheer wordt vaak uitbesteed aan grote, technische adviesbureaus. Niet altijd wenselijk, vindt Smits. “De vraag is of dit soort organisaties genoeg affiniteit heeft met de specifieke doelen van maatschappelijk vastgoed. Omgaan met vastgoed is meer dan alleen onderhoud en beheer. Je kan niet van een technisch bureau verwachten om strategisch over vastgoed na te denken. Zo’n bedrijf zal bijvoorbeeld niet zeggen: verkoop het maar.” Bovendien wordt goed vastgoedmanagement onvermijdelijk, stelt Smits. “Dat komt door de opkomst van gebiedsontwikkeling. De tijd dat gemeenten alleen gronduitgifte deden, is voorbij. Gemeenten zijn nu een partner bij gebiedsontwikkeling.” Smits adviseert met haar bedrijf gemeenten over doelmatig vastgoedmanagement. Om meer aandacht te krijgen voor het onderwerp, en natuurlijk haar bedrijf, schreef ze het boek “Gemeentelijk vastgoedmanagement; een effectief sturingsmiddel voor gemeentelijke vastgoedexploitaties”. “Dit is pas het eerste boek over vastgoedmanagement bij gemeenten”, weet Smits, die eerder als vastgoedexpert in de Rotterdamse corporatiewereld dienst deed. De grootste eyeopener tijdens het onderzoek dat ze voor het boek deed, was voor Smits dat huurders van gemeentelijk vastgoed veel meer krijgen dan waar ze recht op hebben. “Gemeenten doen veel te veel voor te weinig geld. Van elk schroefje dat los zit tot grasvelden die gemaaid worden, terwijl dat eigenlijk niet hoeft volgens het contract. Je maakt je echter niet populair als je dat aanpakt”, zegt Smits. Daarom fietst ze regelmatig op haar vouwfietsje naar de huurders. “Dan bouw je een relatie op en ontstaat er wederzijds begrip.” Elke gemeente moet volgens haar zelf een duidelijk beeld hebben wat ze met hun vastgoed willen. “Weten wat je wilt, zeggen wat je wilt en doen wat je zegt”, oreert de Rotterdamse. Wie wil je in je panden? Maatschappelijke organisaties, een buurtcentrum of een bedrijfsverzamelgebouw voor startende ondernemers? En wat dacht je van een kinderdagverblijf, of laat je dat over aan de markt? Smits: “De markt pakt het vaak niet op omdat er veel geld bij moet. Maar niet al het maatschappelijk vastgoed is onrendabel, er zijn ook beleggers die hierin investeren.”

Bewustwording
Een vastgoedmanager is de spin in het web die volgens Smits politiek beleid vertaalt naar het dagelijkse werk. Zo regelt de manager bijvoorbeeld dat contracten in orde zijn, bestemmingsplannen gecheckt worden en onderhoudsplannen opgesteld worden. Verder houdt de manager in de gaten of de beheerkosten niet uit de klauwen gieren. “Het gaat om bewustwording. Zeker in deze tijd van crisis is het belangrijk dat je kunt laten zien wat het kost en wat de risico’s zijn. Wethouders moeten immers verantwoording kunnen afleggen. Kijk maar naar het Adje-theater in Tilburg. (De verbouwing van het Midi Theater viel 1,9 miljoen euro duurder uit dan verwacht – red.) Hoe heeft het zover kunnen komen dat de kosten uit de hand zijn gelopen? Daar moet je grip op hebben.” “Ik zeg niet dat wanneer een gebouw meer kost dan het opbrengt, het weg moet. Het gaat om bewustwording. Heb je het ervoor over? De Beurs van Berlage heeft ook een negatief exploitatieresultaat. Maar het is een prachtig gebouw, daar mag je wat voor over hebben.”

Gemeentelijk vastgoed, een miljardenmarkt
De ruim 480 gemeenten in ons land bezitten samen duizenden gebouwen. Al deze gebouwen bij elkaar beslaan een bruto vloeroppervlak van ruim 40 miljoen vierkante meter, bijna evenveel als de totale Nederlandse kantorenmarkt. Samen vertegenwoordigen de gemeentelijke vastgoedportefeuilles een waarde van 30 tot 40 miljard euro (cijfers 2007). “Enorme bedragen”, zegt gemeentelijk vastgoedexpert Paula Smits. Toch komt de professionalisering van vastgoedmanagement bij gemeenten volgens haar pas de laatste tijd op gang. Een complex vak, stelt Smits. “Het gaat om het precaire evenwicht tussen financieel en maatschappelijk rendement.”

Bron: Cobouw

Het Platform Dubolimburg, dat op vrijdag 25 september boven het doopvont werd gehouden, is een nieuw project dat kennis- en ervaringsuitwisseling tussen alle Limburgse gemeenten op het vlak van duurzaam plannen, bouwen en leven mogelijk maakt. Limburg is opnieuw voorloper: dit Platform is uniek in zijn soort en zal binnen afzienbare tijd als voorbeeld dienen voor de rest van Vlaanderen. Het Platform Dubolimburg is een initiatief van de Provincie Limburg, Bond Beter Leefmilieu, het Vlaams Gewest en Steunpunt Dubolimburg.

De provincie Limburg kiest resoluut voor duurzame ontwikkeling. Energiebesparing en de beperking van schadelijke broeikasgassen zijn daarin aandachtspunten. Met het ambitieuze Totaal Actieplan CO2 (TACO2) wil de provincie de nationale en internationale engagementen inzake milieuzorg ondersteunen. Daarom ook loopt vanaf dit najaar de campagne ‘Limburg isoleert’, die de particulieren wijst op de noodzaak én voordelen van isoleren.

3-ledige werking

Ook de lokale overheden hebben, zo bleek uit een rondvraag van Steunpunt Dubolimburg, nood aan professioneel advies rond eigen duurzame projecten. Tegelijk ontbreekt het hun aan een gestructureerd overleg waarin vragen rond duurzame ontwikkeling – over diensten en gemeenten heen – een afdoend antwoord krijgen. Tot slot is er vraag naar hulpmiddelen als screeningslijsten voor RUP’s en lastenboeken voor duurzame alternatieven.

123 Limburgse projecten

De 44 gemeenten dienden zelf 123 projecten in waarvoor ze ondersteuning van Platform Dubolimburg wensen. Het gaat om 59 stedebouwkundige projecten (RUP’s en verkavelingen), 32 nieuwbouwprojecten en 32 gebouwen die worden gerenoveerd. Deze projecten zullen dankzij het Platform een stuk duurzamer zijn dan oorspronkelijk gepland. Alle projecten worden opgenomen in een database die door de gemeenten vrij te consulteren is.

Waarom is het Platform Dubolimburg zo uniek ?

*De Provincie Limburg is opnieuw pionier: nergens anders in Vlaanderen is er een gestructureerd overleg tussen gemeenten op het vlak van duurzaam plannen, bouwen en leven.
*Alle 44 Limburgse gemeenten nemen deel en hebben 123 gemeentelijke voorbeeldprojecten ingediend die door het Platform en Dubolimburg zullen worden begeleid.
*Limburgse gemeenten en hun diensten/ambtenaren leren van elkaar en wisselen knowhow uit wat betreft het bouwen van soortgelijke gebouwen (sporthallen, administratieve centra, gemeentehuizen, polyvalente ruimtes, buurthuizen, scholen, kinderopvang enz) en het duurzaam invullen van ruimtelijke en stedebouwkundige plannen. Het Platform is spelverdeler en biedt de gemeenten eigen expertise en knowhow aan, en zorgt met interessante gastdocenten voor up-to-date input. Belangrijk detail: de ingewonnen kennis en ervaring, opgedaan in het bouwproces van eigen gebouwen, kan meteen worden doorgegeven naar inwoners die op hun beurt worden gestimuleerd om duurzaam te bouwen.
*Het Platform biedt hulpmiddelen aan die worden gekoppeld aan de Samenwerkingsovereenkomst van het Vlaamse Gewest waardoor een gemeente die een hulpmiddel van het Platform toepast, extra punten en dus subsidies kan verdienen.

*Het Platform organiseert op regelmatige basis seminaries en excursies naar relevante voorbeeldprojecten in de Benelux en Duitsland. Op die manier kunnen betrokken ambtenaren niet alleen leren maar ook beleven.
*Platform Dubolimburg benadert alle betrokken ambtenaren over de diensten heen : zowel stedebouwkundige ambtenaren, milieu- als duurzaamheidambtenaren zitten mee aan tafel.
*Platform Dubolimburg zorgt voor intern overleg, betere communicatie en afspraken tussen de verschillende diensten en ambtenaren wat betreft over gemeenschappelijke thema’s. Hiermee wordt een belangrijk pijnpunt (de interne communicatie) weggewerkt.

Info : www.platformdubolimburg.be

Bron: Dubo Limburg

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) komt met een eigen plan om stilgevallen bouwprojecten weer op gang te brengen. De VNG vindt dat gemeenten, provincie en het Rijk voortaan als een team krachtig moeten samenwerken bij de ontwikkeling van een bouwproject. Dat liet de vereniging woensdag weten.

De VNG vindt dat er nu te veel na en naast elkaar wordt gewerkt. Daardoor gaat veel tijd en geld verloren. Ook moet er een einde komen aan de ingewikkelde bezwaarprocedures die bouwprojecten jarenlang kunnen vertragen.

De VNG wil dat er voortaan een moment komt waarop iedereen zijn zegje kan doen. ,,Daarna gaat de schop de grond in.”

Vooral door samenwerking tussen de overheden kan er veel volgens de VNG veel winst worden behaald. Ze pleit dan ook voor een gezamenlijk en gelijktijdig overleg, één keer inspraak en één keer een beroep bij de rechter.

Als voorbeeld haalt de VNG de renovatie van het stationsgebied in Utrecht aan. Voor dat project zijn maar liefst 4200 uitvoeringsbesluiten nodig en die kunnen een voor een worden aangevochten. ,,Enorme vertragingen door allerlei juridische procedures zijn het gevolg. Bovendien brengt dat veel extra kosten met zich mee”, zegt de VNG.

Bron: ANP

De meeste gemeenten weigeren hun grondprijzen te verlagen. Hierdoor is het voor projectontwikkelaars lastig om de huizenprijzen van nieuwbouwwoningen te verlagen, waardoor de verkoop daalt en de nieuwbouw stagneert. Dit concludeert onderzoeksbureau Rigo, dat in opdracht van de Vereniging Eigen Huis (VEH) onderzoek heeft gedaan in 25 gemeenten.

Volgens de Volkskrant heeft 40 procent van de onderzochte gemeenten de grondprijs in 2009 tussen de 2 en 4 procent verhoogd. 25 procent heeft de grondprijs bevroren. Slechts eenderde van de gemeenten laat de grondprijs dalen met de huizenprijs.

Doordat gemeenten aan een hoge grondprijs vasthouden, zal het verschil tussen de prijs van een nieuwbouwwoning en een bestaande woning oplopen, denkt Rigo. Om ervoor te zorgen dat de prijzen van nieuwbouwwoningen in gelijke mate dalen als de prijzen van bestaande woningen moeten gemeenten de grondprijs met ongeveer 10 procent verlagen. Voor de gemeenten zal dit een inkomstendaling betekenen, constateert Rigo, maar als de grondprijs niet daalt, worden minder projecten in uitvoering genomen.

De meeste gemeenten berekenen de grondprijs met de residuele methode. Ze vragen projectontwikkelaars plannen te ontwikkelen voor een stuk grond, vervolgens vragen ze aan enkele makelaars wat de geplande woningen opleveren. Van het totaalbedrag trekken ze de bouwkosten af en blijft de grondprijs over.

Bron: PropertyNL

Gemeentes doen bij bouwprojecten te weinig aan innovatie. Dit stelt Minke Buizer in haar afstudeerscriptie aan de Universiteit Utrecht. `De gemeenten zeggen wel dat ze het willen, maar als je doorvraagt blijkt dat ze helemaal geen innovatiebeleid hebben.`

Buizer stelde haar scriptie samen bij het Centrum voor Innovatie van de Bouwkolom (CIB) in Zeist. Ze bekeek hoe de afspraken over innovatie tussen de Regieraad Bouw en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) in de praktijk uitpakken en schrok van de uitkomst. `Op landelijk niveau worden handtekeningen gezet onder contracten die innovatie in de sector moeten stimuleren, maar daar zie je in de praktijk weinig van terug.` De kennis over projecten verdween bij de zes onderzochte gemeenten in de prullenbak, constateerde ze. `Vooral bij de kleinere gemeenten zie je dat. Daar hebben ze niet eens een goed functionerende database. De bestaande kennis wordt dus helemaal niet opgeslagen. Dan zie je dat binnen een gemeente de innovatie in de bouwsector afhankelijk is van één persoon. Als die persoon vertrekt, verdwijnt ook weer de kennis.`

Toch willen gemeenten volgens Buizer wel degelijk innoveren. `Je ziet overal dat de wil om te vernieuwen er zeker is, maar er bestaat bij de gemeenten gebrek aan kennis en capaciteit om die wens ook echt in beleid om te zetten.`

Bron: Cobouw

Gemeenten hebben bij elkaar voor ruim het dubbele ingetekend op de eerste 100 miljoen euro steun die het kabinet heeft uitgetrokken om de woningbouw te stimuleren. Volgens voorlopige cijfers hebben gemeenten voor 220 miljoen euro aanvragen ingediend voor hulp bij woningbouwprojecten die door de economische crisis dreigen stil te vallen.

Minister Eberhard van der Laan (Wonen) besluit half augustus welke woningbouwprojecten voor een rijksbijdrage in aanmerking komen. Dat heeft het ministerie van VROM woensdag bekendgemaakt. Per woning kan de bijdrage maximaal oplopen tot 10.000 euro.

Een belangrijke voorwaarde om in aanmerking te komen voor de rijkssteun is dat het stilvallen van de bouw een direct gevolg is van de economische crisis. Ook moeten er andere partijen financieel bijspringen en dienen de bouwvergunningen al voor 25 maart 2009 te zijn aangevraagd.

Verder moet het bouwproject voor 1 januari 2010 beginnen. Is dat niet het geval, dan vordert de minister de rijksbijdrage terug. Volgens zijn woordvoerder is het van belang dat nog dit jaar met bouwen wordt begonnen, omdat het kabinet met de steun ook de werkgelegenheid in de bouw wil stimuleren.

Voor woningbouwprojecten heeft het kabinet in totaal 395 miljoen euro gereserveerd. Volgens de woordvoerder van Van der Laan wordt na de verdeling van de eerste 100 miljoen euro gekeken of de regeling bijgesteld moet worden. Dat gebeurt in overleg met de gemeenten.

Bron: ANP

Nederlandse gemeenten houden nauwelijks rekening met de gevolgen van een mogelijke bevolkingskrimp voor bestaand vastgoed. Dit blijkt uit onderzoek van advies- en ingenieursbureau DHV. Volgens onderzoeker Marcel Embregts ligt overplanning van bouwprojecten op de loer, met een desatreuze uitwerking.

Nieuwbouw is in veel gevallen nog goed af te zetten. Omdat de kwantitatieve vraag echter niet groeit en op termijn zelfs afneemt, dreigt ernstige leegstand en verpaupering in oude woonwijken, winkelcentra, bedrijventerreinen en kantoorlocaties. De leefbaarheid in ouder stedelijk gebied verslechtert en bewoners van koophuizen komen vast te zitten omdat hun woning onverkoopbaar wordt.

Kantoren en bedrijventerreinen krijgen volgens Embregts als eerste met de gevolgen van krimp te maken. `De beroepsbevolking, die op deze locaties moet werken, neemt eerder af dan de totale bevolking.` Het aantal mensen dat met pensioen gaat, zorgt eerst nog voor een groeiende groep die ook ergens moet wonen. `Ook door de verwachte voortgaande gezinsverdunning zal de woningvraag minder afnemen dan het aantal inwoners.` Het advies van Embregts aan gemeenten is zich veel sterker te concentreren op het bestaande vastgoed.

Bron: Cobouw