De banken hebben voor ruim 1.000 miljard euro krediet uitstaan in de Europese vastgoedsector.

De Europese markt voor winkels, kantoren, opslagruimte en ander ‘commercieel’ vastgoed lijkt de jongste maanden heel voorzichtig te hernemen. Maar er dreigt een nieuwe crash als de economie niet snel herstelt. En met de nog steeds oplopende werkloosheid en de afnemende consumptie is dat voorlopig weinig waarschijnlijk.

Dat leidt Laurens Narraina van consultant PWC af uit de zevende editie van Emerging Trends in Real Estate Europe. Aan de basis van dat rapport liggen gesprekken met 645 vastgoedexperts. Zij waarschuwen unaniem voor een bom van ruim 1.050 miljard euro aan vastgoedkredieten die ligt te tikken op de balansen van de Europese banken.

De meeste van die kredieten werden toegestaan in 2006-2007, toen de rente uiterst laag was en de banken het in de euforie van de economische groei niet erg nauw namen met de verhouding tussen het verstrekte krediet en de waarde van het vastgoed dat als onderpand dient. Veel kredieten moeten de komende vier jaar vernieuwd worden, maar een deel van het betrokken vastgoed staat nu geheel of gedeeltelijk leeg als gevolg van de crisis.

De eigenaars betalen de rente op hun krediet zonder dat daar voldoende inkomsten tegenover staan, maar ze verkiezen dat boven het verlies dat ze zouden incasseren bij een verkoop van het gebouw. Hun onderpand is in veel gevallen nu een pak minder waard dan toen het krediet werd afgesloten en daar hebben de banken problemen mee. Het gebouw zal niet meer voldoende opbrengen.

Dankzij de handenvol geld die ze van de overheid kregen, hebben de banken ‘de dag des oordeels’ kunnen uitstellen en werden de kredieten onveranderd aangehouden zolang de rente betaald werd. Maar binnen enkele jaren is ook die rente aan herziening toe en dan zal blijken dat die een stuk hoger komt te liggen.

Daardoor zal de situatie voor veel eigenaars fundamenteel veranderen. Als hun bezettingsgraad tegen dat moment niet voldoende is hersteld, zullen zij wellicht toch verkopen en dat dreigt zwaar te wegen op de prijzen.

Een deel van de experts die PWC ondervroeg, denkt dat de banken dit jaar al de zwaarste hypotheekrisico’s uit hun portefeuille zullen wieden. De ECB raamt dat pakket op 37,7 miljard euro.

Maar een meerderheid is ervan overtuigd dat de banken het niet zover zullen laten komen, omdat ze dan zichzelf in gevaar dreigen te brengen. Als ze de kredietkraan dichtdraaien, belandt een deel van het vastgoed immers op hun eigen balans en die is nog niet sterk genoeg om dat bijkomende risico te dragen, luidt het. Laurens Narraina verwacht zelfs dat de banken desnoods zullen aanvaarden dat een tijdlang alleen nog rente wordt betaald, zonder kapitaalaflossingen.

Bron: De Standaard

Het gaat niet goed met de industrie voor commercieel vastgoed. De malaise in de markt voor commercieel vastgoed is, in tegenstelling tot de zeepbel in de huizenmarkt, niet het gevolg van een dwangmatig en speculatief bouwen, maar van overenthousiaste investeerders.

Commercieel vastgoed was na het klappen van de dotcombubble een populaire assetklasse voor investeerders die hun risico`s wilden spreiden en hun portfolio`s wilden diversifiëren. Dat vreemd vermogen goedkoop geleend kon worden, versterkte deze trend en dat het nu moeilijk te krijgen is, heeft grote consequenties. Niet alleen zijn de huurprijzen voor commercieel vastgoed sterk gedaald, er wordt nauwelijks kantoor- of winkelruimte afgenomen. Prijzen van vastgoed in de VS zijn nu 35% lager dan hun piek in oktober 2007. Wat de situatie verergert is dat ook deze markt besmet is met giftige assets in de vorm van gebundelde, opnieuw verpakte en gesecuritiseerde leningen, de zogeheten commercial mortgage-backed securities.

Zowel in de VS als in Europa moeten banken afschrijven op deze securities. Het goede nieuws is dat Frankrijk en Duitsland slechts minimale dalingen van prijzen en huren beleven. Dat geldt echter niet voor Italië, Spanje en Ierland en voor landen in Centraal en Oost-Europa.

Bron: The Economist

In het eerste halfjaar van 2009 is de landelijke opname van kantoorruimte, bedrijfsruimte en winkelruimte gehalveerd ten opzichte van het eerste halfjaar van 2008. In het eerste halfjaar zijn 53% minder vierkante meters kantoorruimte opgenomen, 55% minder bedrijfsruimte en 45% minder winkelruimte. Op de kantorenmarkt is daarmee de laagste opname in 20 jaar geregistreerd. Dit blijkt uit het permanente onderzoek van PropertyNL naar transacties op de markt van commercieel vastgoed.

Het beleggingsvolume is in de eerste zes maanden van dit jaar met ruim de helft gedaald ten opzichte met de vergelijkbare periode vorig jaar. In de eerste helft van het jaar werden € 1,8 mrd aan beleggingstransacties geregistreerd.

De daling van de opname kantoorruimte is in het eerste halfjaar van 2009 versneld. Over heel 2008 daalde het opnameniveau al met 19% ten opzichte van 2007 en kwam de jaaropname uit op 1,71 mln m2. In de eerste zes maanden van 2009 werd 360.000 m2 kantoorruimte opgenomen.

Inmiddels is duidelijk dat 2009 de boeken in zal gaan als een jaar waarin de activiteit op de Nederlandse kantorenmarkt tot een historisch laag niveau terugviel: sinds 1987 werd 22 jaar lang meer dan 1 mln m2 aan kantoortransacties groter dan 500 m2 geregistreerd. Om in 2009 nog tot 1 mln m2 te komen zal de markt in het tweede jaarhelft een zeer forse opleving moeten laten zien.

Bron: PropertyNL

Het vertrouwen van financiers van commercieel vastgoed is nog altijd laag, maar neemt wel iets toe. Dit komt naar voren uit onderzoek van DTZ Zadelhoff naar het vertrouwen van financiers en beleggers in de vastgoedsector.

De respondenten zien de ontwikkelingen op gebruikersmarkten als grootste risicofactor voor de vastgoedmarkt. `Bijna de helft van de financiers en twee op de drie beleggers noemen het gevaar van oplopende leegstand als grootste risico voor de vastgoedmarkt`, zegt Frans van Toor, partner van DTZ Zadelhoff en verantwoordelijk voor Investments en Research. `Eind vorig jaar vormde de financierbaarheid nog hun grootste zorg.`

Het transactievolume in de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt komt de eerste helft van 2009 uit op ongeveer 1 miljard euro, aldus DTZ Zadelhoff. `Beleggers kiezen voor defensieve, stabiele beleggingen. Bij de meeste transacties gaat het nu vooral om hoogwaardig vastgoed met eersteklas huurders.` Het totale volume voor 2009 zal volgens DTZ Zadelhoff 3 miljard euro bedragen. `Dit baseren we onder andere op het toegenomen vertrouwen onder beleggers en financiers en te verwachten activiteiten van een aantal Duitse fondsen`, aldus Van Toor.

Gebaseerd op: Cobouw