Particuliere beleggers nemen voor het eerst een dominante positie in op de markt voor commercieel vastgoed. Dit blijkt uit een onderzoek van Vastgoed. Laat onverlet dat 2009 een dramatisch slecht jaar voor de branche was en dat het aantal volumes sterk daalden.

Nederlandse institutionele beleggers contracteerden slechts een kwart van het volume van het al slechte jaar 2008 (een achteruitgang van 75%), bij de publieke fondsen werd ongeveer 45% minder gekocht en door buitenlanders 65% minder. Ondanks hun koppositie was de daling bij particuliere beleggers nog altijd 30%. De beleggingsrendementen voor vastgoed stonden in 2009 aanhoudend onder druk. Blijkens de ROZ Vastgoedindex, daalde in de periode oktober 2008 tot oktober 2009 de waarde van kantoren met 10,2%, winkels met 5,9%, bedrijfsruimten met 8% en woningen met 7,8%.

De verwachtingen voor 2010 zijn onzeker. Weliswaar is er sinds november 2009 sprake van enig herstel van de financieringsmogelijkheden voor commercieel vastgoed en neemt er wat betreft beleggingen sinds de herfst de belangstelling toe, maar is dat erg selectief. Van een echt herstel van de beleggingsvraag is nog geen sprake. Het huidige aanbod bedraagt tegen de 5,6 miljoen vierkante meter voor kantoren en 7,5 miljoen vierkante meter voor bedrijfsruimten.

Bron: bouwenwonen.net

Voor beleggers is het interessant om in vastgoed te beleggen in de huidige laagconjunctuur. De vastgoedcyclus is het resultaat van de cyclus van de algemene economie en cyclische tendensen op de vastgoedmarkt. De conjunctuur van de algemene economie wordt sterk beïnvloed door veranderingen in de werkgelegenheid, het consumentenvertrouwen en de rente. Op de vastgoedmarkt zijn de belangrijkste factoren de kloof tussen vraag en aanbod, en die kloof steunt op de lang bouw- en ontwikkeltijd.

Als vastgoedbeleggingen anticyclisch worden getimed, ontstaat op zowel korte als lange termijn een hoger totaalrendement. Een goed moment om vastgoed te verwerven is zodra het aanvangsrendement hoger is dan het structurele evenwichtsniveau. Ook zodra het gerealiseerde totaalrendement snel en diep onder het evenwichtsniveau duikt, is het een goed moment om vastgoed te verwerven. Bij winkelbeleggingen is het van belang om de ontwikkeling van webwinkels te analyseren. In deze sector wordt 39% van de bewegingen in het totaalrendement bepaald door de economische conjunctuur.

Nu aankopen is het overwegen waard, gezien de dalende prijzen, stijgende aanvangsrendementen en het groeiend aantal projectontwikkelaars met onverkochte projecten.

Bron: Real Estate Magazine

Xavier Mertens, gedelegeerd bestuurder van Home Invest Belgium, heeft uitgelegd welke de mogelijkheden zijn om in een vast-goedbevak te investeren. Home Invest Belgium is een residentiële bevak naar Belgisch recht, opgericht in 1999, en gefocust op het Brussels Gewest. De schuldgraad bedraagt momenteel slechts 31 à 32 %, veel lager dan het wettelijke maximum van 65 %. Een vastgoedbevak is een fonds met vast kapitaal dat belegt in vastgoed (gebouwen, vastgoedrechten, aandelen van vastgoedbedrijven of vastgoedcertificaten). Een vastgoedbevak wordt gekenmerkt door een fiscale transparantie. Dat betekent dat er in principe geen vennootschapsbelasting moet worden betaald en evenmin een belasting op de meerwaarden bij een verkoop van een onroerend goed. Bij een residentiële bevak moet er geen roerende voorheffing worden betaald op het dividendinkomen. Een vastgoedbevak mag slechts 20 % van zijn portefeuille in één gebouw beleggen en moet minstens 80 % van zijn nettocashflow uitkeren. Waarom zou u investeren in een vastgoedbevak? Xavier Mertens ziet vier redenen. Investeren in een vastgoedbevak is eigenlijk investeren in het onderliggende vastgoed. De fiscale transparantie zorgt ervoor dat het divi-dendinkomen en de meerwaarden niet belast worden. Een vastgoedbevak kent een professioneel management; u hebt dus geen last van het dagelijkse beheer, wat u wel zou hebben als u individueel vastgoed zou kopen. Ten slotte kunt u met een vastgoedbevak op een gediversifieerde manier beleggen in vastgoed.

Bron: Trends

‘Beleggen in geografisch gespreid kwalitatief winkelvastgoed’, is de slogan. Quares Retail Fund belooft een mooi rendement met beperkt risico in tijden van lage rente. Het recept? Kleine, regionale winkelprojecten vullen met locale, rendabele ketens of winkelbedrijven die relatief ongevoelig zijn voor de economische conjunctuur. Inspelen op de demografische evolutie. En een verstandig investeringsbeleid voeren met een geleidelijke aanpak. Elk op zich schijnbaar voor de hand liggende ideeën. Samengebracht vormen ze een defensief beleggingsproduct met potentiële pre-crisis-rendementen.

Quares Retail Fund bestaat sinds 2007. De Commanditaire Vennootschap op Aandelen (Comm. VA) is aan de vierde kapitaalemissie toe. De drie eersten brachten de middelen samen voor de eerste 12 winkels met een vastgoedwaarde van een kleine 13 miljoen euro. Deze projecten liggen geografisch mooi gespreid over België, en zijn volledig verhuurd aan zeer stabiele ketenbedrijven als Torfs, O’Cool, Eggo Kitchen House, Brico en Tom&Co.

Hoogrentende bakstenen

Maar de ambitie bij de vastgoedgroep Quares (zie kaderstuk onderaan) die via de zaakvoerder Quares Real Estate Investment Management (Quares REIM) het beleid uitstippelt, is groot. Doel is een winkelvastgoedportefeuille uit te bouwen in de Be-Lux-regio van 45.000 m² en een waarde van 60 miljoen euro. Dat is alvast het te realiseren plan tegen eind 2012. Om dan via een exit dit commercieel vastgoedproject te verkopen.

Om dat te bereiken zal Quares REIM, begeleid door een investeringscomité, de komende maanden locale winkelprojecten kopen en nieuwe winkelpanden ontwikkelen. Selectiviteit is het code-woord: alleen winkels met stabiele huurders en een aanvangsrendement van minstens 7,25%, of nieuwbouwprojecten die op basis van de gangbare huurprijzen rendementen boven 9% kunnen opleveren.

Vraag blijft waarom dit initiatief de interesse van spaarders en beleggers zou opwekken? Herman Du Bois van Quares REIM ziet hiervoor verschillende redenen. “De uitlopers van de financiële crisis beperken het aantal potentiële kopers voor dit soort projecten en hebben de beleggingsmarkt in vastgoed goeddeels droog gelegd. We zien kansen om beloftevolle projecten te kopen en te ontwikkelen tegen aanvaardbare prijzen. En dus met mooie rendementen.”

It’s the economy, stupid!

Bovendien treft de crisis lang niet alle commerciële activiteiten even erg. “Merken als Eggo Kitchen House en Torfs, om er maar enkele te noemen, breiden nog uit en blijven geïnteresseerd in strategisch goed gelegen winkelpanden, verspreid over het land.”

Quares Retail Fund zoekt voornamelijk uitbreiding in regionale centra: plaatsen met een mooi hinterland waar niet de topprijzen van de gekende winkelstraten moeten worden betaald.

Maar er zijn nog redenen waarom de zaakvoerder optimistisch is. De structuur van de Comm. VA laat hen toe snel te groeien. Quares Retail Fund keert geen dividenden uit, maar herinvesteert de huuropbrengsten in nieuwe projecten. Bovendien is de toestand op de financiële markten nog te onzeker om al te veel risico te wettigen. En tegelijk is de risicovrije rente op traditionele spaarproducten erg laag. De Quares Retail Fund-combinatie van een defensief profiel en een potentiële hoog rendement vormen een interessant alternatief.

Quares Retail Fund stelt een IRR (anders gezegd: een rendement op het eigen vermogen) in het vooruitzicht van ruim boven 10%. Zelfs indien de beoogde 100% bezettingsgraad niet altijd gehaald wordt. Zelfs indien het aanvangsrendement niet altijd de beoogde 7,25% bereikt.

Toch zou de belangrijkste reden voor het welslagen van dit beleggingsproduct wel eens kunnen liggen in de economische en demografische realiteit van de komende maanden en jaren. De hoge overheidsschuld, de zwakke groei en de jobonzekerheid zullen veel burgers behoedzaam doen omspringen met hun bestedingen. Met mogelijkerwijze moeilijke tijden voor de topketens in de duurste winkellocaties. Een meer beredeneerd consumptiebeleid brengt mensen bij de regionale winkelpunten en bij kleinere ketens met betaalbare producten. Precies het segment waar Quares Retail Fund zich op richt.

(Krediet)waardig ouder worden

En spaarders zullen geleidelijk hun risicoloze spaarrekening ruilen voor andere financiële producten. Een product als Quares Retail Fund vormt een mooi alternatief voor de risicodragende beleggingen als aandelen en obligaties.

De demografie vormt eveneens een argument ‘pro’. De babyboom-generatie (mensen geboren in de kinderrijke na-oorlogse periode tussen 1945 en 1960) bereikt de komende jaren in groten getale de pensioengerechtigde leeftijd. De trek uit de buitensteedse gebieden naar de centra van de kleinere steden en dorpskernen is reeds begonnen en zal in kracht toenemen. Allemaal consumenten die kleinschalige (baan)winkelprojecten willen bezoeken die in hun buurt liggen en makkelijk toegankelijk en bereikbaar zijn. Precies de locaties waar Quares Retail Fund zich op richt.

En laat deze groep nu precies de meest koopkrachtige zijn van de verschillende generaties die van vandaag leven. Mensen wiens bestedingspatroon minder getroffen wordt door de laagconjunctuur. Lening afbetaald, groepsverzekering uitbetaald gekregen of in het vooruitzicht, kinderen het huis uit. Behoedzaam consumeren doen ze zeker, insolvabel zijn ze zelden.

Bron: Quares