De Autoriteit Financiële Markten wil op de hypotheek-rem trappen en de stakeholders in de huizenmarkt schreeuwen moord en brand, makelaars voorop en hypotheekbanken in het kielzog. Tussenpersonen zien Armageddon naderen nadat ze net zijn bekomen van de woekerpolis schrik. Vereniging Eigen Huis roeptoetert vrolijk mee en voelt het voornemen als een doodsteek voor de toch al moeizame huizenhandel.

Wat is er nou helemaal aan de hand. De AFM wil dat er niet méér gefinancierd wordt dan de koopprijs van een huis. Dat heeft niks met het inkomen te maken. Als je inkomen je geheel volgens de gedragscode en de woonquotes van het Nibud toelaat meer te lenen dan de waarde van het koophuis, is daar in principe niks mis mee. Als de AFM beoogt overfinanciering tegen te gaan, zou ze wellicht beter de gedragscode en de woonquotes bijstellen. Het huidige voornemen focused meer op beperking van de restschuld bij gedwongen verkoop, dus op minder risico voor de banken en neemt met de linkerhand een stukje beperking van de renteaftrek tot 100% van de waarde van de woning mee.

Bij nieuwbouw is de koopprijs meteen vrij op naam, zonder overdrachtskosten en provisielasten als het huis nog gebouwd moet worden. Alle meerwerk kan gewoon meegefinancierd worden. Dat houdt in dat je als starter alleen nog wel moet sparen voor de inrichting en stoffering van je gedroomde paleisje.

Bij de koop van een bestaand huis komt er in doorsnee 7,5 % aan kosten op de koopprijs, want sinds de afsluitprovisie onderhandelbaar is en de notarissen best willen concurreren kom je naast de 6% overdrachtbelasting met 1,5 % aan provisie en notariskosten heel redelijk uit. Vereniging Eigen Huis beconcurreert de makelaars flink met een laag taxatietariefje, dus dat helpt ook al om de kosten te drukken.

De nieuwbouwkoper/starter kan zijn inrichting dus net zo duur maken als hij wil of kan. Wat hij tekort komt, leent hij nu een stuk makkelijker als een doorlopend kredietje bij Oom Dirk, want de hypotheek lening wordt in het AFM idee afgetopt en dat geeft weer ruimte voor de ouderwetse persoonlijke lening. De rente daarvoor is niet aftrekbaar natuurlijk, maar afbetalen van je consumptieve schuld is vandaag de dag zo’n slecht alternatief nog niet. Liever eventueel beslag op mijn schommelstoel dan op mijn huis.

De kopers van bestaande huizen hebben vaak al een koophistorie achter de rug en hebben wellicht voldoende overwaarde over om van het AFM voornemen niet om te vallen. Wel zullen de woninginrichters en meubelboulevards merken dat er minder snel meubilair naar de Kringloopwinkels wordt afgevoerd. Kast, pouffe en driezitter zullen wat langer meemoeten dan gebruikelijk in onze wegwerpmaatschappij.

Al met al kan het nogal meevallen. In onze buurlanden is het al lang gebruikelijk om 25% van de prijs van een woonhuis aan eigen geld mee te brengen. De rest kan dan geleend worden maar moet dan wel in 15-20 jaar worden afgelost. AFM-baas Hoogervorst doet nu met zijn voornemen een klein stapje in die richting. Een eventuele nieuwe daling van de huizenprijzen, die in de toekomst zonder enige twijfel wel weer een keer zal komen, heeft dan niet meteen zo’n grote impact meer als in de huidige combinatie van overfinanciering en dalende vraag en daar is veel voor te zeggen.

Voor de grote plas geld van 550 miljoen Euro die de Stichting NHG nu beheert, kan dan ook misschien een betere bestemming worden gevonden. Bij een dergelijke voorzichtige financiering lopen de banken immers nauwelijks nog risico. De peperdure en controversiële inkomensverzekeringen die als koopsom met exorbitante provisies meegefinancierd worden, hebben dan ook vermoedelijk hun langste tijd gehad.

Enfin, de Tweede Kamer wil er in meerderheid nog niet aan. Gemiste kans om de verdere beperking van de hypotheekrente aftrek en sparen vóór de koop weer een stapje dichterbij te brengen en om de uitwassen die nu eenmaal met al te makkelijk en goedkoop verkregen financiering samenhangen, te laten verdwijnen. Zou de AFM als toezichthouder overigens niet de bevoegdheid moeten hebben om de door haar gewenste aanscherpingen van het kredietbeleid voor hypothecaire leningen naar eigen inzicht door te voeren?

Bron: De Telegraaf