Vastgoedplatform

Nieuws België - Gepost op vrijdag, juli 10, 2009 14:32 - 30 Reacties

Mede-eigendom wordt voortaan beter geregeld

10
jul2009

België telt zo’n 1,2 miljoen appartementen, waarin eenderde van de bevolking woont. Voor hen komt er een nieuwe wet. De Kamercommissie Justitie heeft die zopas goedgekeurd. Mede-initiatiefnemers Raf Terwingen en Mia De Schamphelaere (beiden CD&V) geven uitleg.

In appartementsblokken heeft iedere eigenaar delen van het gebouw gemeenschappelijk met de andere eigenaars (dakgoten, liften…) en zijn er heel wat gemeenschappelijke kosten. De eigenaars kiezen een bestuur om dat allemaal te regelen, maar het dagelijkse werk is in handen van een syndicus.

Wat zijn de problemen?

De mede-eigenaars kennen elkaar onvoldoende en zetten zich te weinig in voor het beheer van het gebouw. Hun algemene vergaderingen worden voorgezeten door de syndicus, de eigenaars blijven weg, waardoor men soms niet kan stemmen, of ze geven te veel volmachten.

De syndicus is er aanvankelijk steeds geplaatst door de bouwpromotoren die de appartementsblokken neerpootten. De mede-eigenaars vrezen dat hij onder één hoedje speelt met de bouwpromotor en dus niet altijd voor hen opkomt.

De syndicus is onvoldoende beschikbaar en zijn beheer is onvoldoende doorzichtig.

Wat verandert er?

Mede-eigenaars moeten een lijst krijgen met adressen van de andere mede-eigenaars, zodat ze elkaar kunnen leren kennen en kunnen contacteren.

Bij staking van stemmen tellen de onthoudingen niet meer mee.

De algemene vergadering vergadert rechtsgeldig in twee gevallen. Eén: als in het begin de helft van mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is én als zij samen de helft van de gemeenschappelijke delen bezitten. Twee: als de mede-eigenaars die in het begin aanwezig zijn, meer dan driekwart van de gemeenschappelijke delen bezitten.

Het aantal volmachten wordt beperkt tot drie per persoon. Het mogen er meer zijn, maar alleen als die samen niet meer dan 10% van de stemmen vertegenwoordigen.

De algemene vergadering moet door een mede-eigenaar worden voorgezeten (niet de syndicus).

De datum van de jaarlijkse algemene vergadering moet statutair worden vastgelegd.

Elke mede-eigenaar moet een punt op de agenda kunnen zetten.

Als een groep een vijfde van de gedeelten van het gebouw vertegenwoordigt, kan ze zelf een algemene vergadering samenroepen.

Over de oplevering van de gemeenschappelijke delen moet worden beslist door een algemene vergadering met drievierde van de stemmen.

De raad die toezicht houdt op de activiteiten van de syndicus verandert van naam: hij heet voortaan “Raad van Mede-eigendom”. Die moet àlle taken van de syndicus controleren.

De syndicus zal voor alle contracten tussen de raad van mede-eigendom en hemzelf toestemming van de Algemene Vergadering moeten krijgen. Hij moet ook telkens meerdere offertes voorleggen.

Het mandaat van de syndicus stopt na 3 jaar. Het kan alleen worden verlengd door een beslissing van de algemene vergadering, niet stilzwijgend.

Er komen vaste regels voor de manier waarop de syndicus de boekhouding beheert.

Een deel van de mede-eigenaars kan zelf een vereniging oprichten.

De kopers van een appartement moeten (door de notaris) voldoende worden geïnformeerd over de gemeenschappelijke kosten en lasten.

De werking van de raad van mede-eigendom wordt gemoderniseerd: de bijeenroeping van de mede-eigenaars kan ook via e-mail.

Bron:Het Belang van Limburg



30 Comments

You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. Both comments and pings are currently closed.

syndicbeheer Gent
okt 4, 2010 21:26

reactie Dhr ernest dewachter
Als syndicus heb ik steeds getracht om unanimiteit na te streven in de beslissingen.
Tijdens de bespreking probeer ik de meeste eigenaars aan het woord te laten (ook diegenen die zich niet opdringen) Als ik aanvoel welke richting de meerderheid neemt probeer ik eensgezindheid te bekomen. Dit lukt meestal omdat het niet altijd dezelfden zijn die hun gelijk krijgen.
De eigenaars in mijn gebouwen weten ook dat ik nooit partij kies en neutraal probeer te blijven. Dit vergemakkelijkt mijn taak.
In de nieuwe wetgeving meten alle mensen die tegenstemmen opgenomen worden in het verslag. Dit is volgens mij niet bevorderlijk voor de goede verstandhouding in gebouwen.
Het nastreven van een unanieme beslissing blijft dus voor mij een doelstelling. Als je kunt duidelijk maken aan de mede-eigenaars dat de beslissingen niet altijd in het voordeel zal vallen van dezelfden dan lukt dit best.

Voor gebouwen die perse stemmingen willen zal dit minder leuk worden. Te meer dat ze ONMIDDELLIJK moeten genotuleerd worden en op het einde van de AV moeten ONDERTEKEND worden. Als je aan 20 mensen hun mening moet vragen en ook nog eens noteren dan kun je al raden hoe de AV zal uitlopen…
Dit is alvast niet het beste deel van de nieuwe wet!

demuylder jean
okt 14, 2010 18:17

ik ben syndicus over 6 appartementen. Ik begrijp niet al te goed waarom er een medeeigenaar de AV moet voorzitten. Het is aan de syndicus om de verschillende uitgaven en inkomsten voor te leggen en te verrechtvaardigen. ik maak een dreimaandelijks verslag waarin alle uit – en inkomsten worden vermeld. Daarenboven maak ik nog een overzicht vande laatste 5 jaren waardoor je onmiddellijk de anomaliën kunt zien. Voor mij hoefde er niets te veranderen maar ik ken verschillende bewoners in de wijk en daar zijn ontelbare problemen omdat de syndicus wordt toevertrouwd aan een agentschap en deze menen het warm water te hebben uitgevonden. Ongelooflijk en ontoelaatbaar maar de eigenaars zijn onwetend en laten maar begaan.

J.Houdijk
feb 21, 2011 14:31

Kan iemand mij een officieel gehanteerde verdeelsleutel geven voor de onkosten aan appartementen. Zoals b.v. gebruik lift, schoonmaken van gemeenschappelijke delen, verlichting garage, reparatie dakgoten, schilderwerken etc…..

syndicbeheer Gent
feb 22, 2011 9:56

Beste J. Houdijk,
de algemene verdeelsleutel zijn de aandelen van het gebouw, dus alle eigenaars. Behalve als de basisakte andere verdeelsleutel opgeeft. In sommige gevallen moet men naar de rechtspraak en rechtsleer terug grijpen. Dit vergt heel wat ervaring en cursussen…

Christiaan D'hooge
mrt 20, 2011 21:01

Wat is de wettelijke beplaing op de nieuwe wet van medeeigendom door de notaris te laten regelen. Is dit een vereiste in de wetgeving. Het betekent een kost van 150€ per kavel.
Ik stel me de vraag over de toegevoegde waarde om dit te officialiseren indien de wet dit toch regelt en voorschrijft.

Henderickx Heli
mrt 22, 2011 13:49

Het gelijkvloerse gedeelte van onze residentie was eerst privatief voor handelsruimte, mits toelating veranderd naar garages en nog steeds(voor mij) privatief.Opde A.V ll. vertelde de syndicus dat volgens de nieuwe wetgeving de statuten en basis akte dient aangepast. Kan men van privatieve zonder notariële akte gemeenschappelijke maken, zodat eidere eigenaar moet mee betalen voor garages zonder dat hij er een garage of enige baat bij heeft ??

Schockaert Albert
mrt 22, 2011 17:42

1. Een (privatieve) in onze residentie eerst handels ruimte 1ste eigenaar.
2. Daarna gewijzigd en verdeeld in garages,en gemene delen van deze privatieve met apparte doorgang
Kan men van deze privatieve gemene zo maar gemeenschappelijk maken met het gebouw. De reden is verwachte kosten 30000 euro die ze dan graag zouden door rekenenaan alle eigenaars van de residentie.
Is dit mogelijk met de nieuwe wet.

POM
mrt 26, 2011 15:02

het gebouw waar ik een appartement betrek bestaat uit 110 wooneenheden. Het blok is in inmiddels 34 jaren oud en staat voor belangrijke renovatiekosten.

na jarenlange ruzie tussen de medeëigenaars heeft de vorige syndicus de handdoek in de ring gegooid en werd zowat een jaar geleden een syndicus aangesteld door de vrederechter.

naar verluidt zou inmiddels een architekt aangesteld zijn om de werken in goede banen te leiden. deze architect bekwam met een zéér nipte meerderheid het vertrouwen op de A.V.
eveneens volgens de geruchten zou deze architekt bij eventueel ontslag een ontslagvergoeding van 16.000,00 € zijn toegekend.

een nipte meerderheid wil de aanstelling van de syndicus door de vrederechter vervangen door een contract voor drie jaren. een vraag om een ontwerp van het contract te bezorgen aan de medeëigenaars werd door de voorzitter verworpen met “daar doen we niet aan mee”. nochtans is dit niet onbelangrijk want anders zitten we straks misschien vast aan wééral een ontslagvergoeding.

daarnaast was er een voorafgaande waarschuwing van de “voorzitter” dat de stemming niet meer “vrijblijvend” zou zijn maar dat men erop kan worden (burgerlijk ?) aangesproken.

juridisch is dat natuurlijk klinklare nonsens want een AV beslist wat zij wil en de gevolgen zijn voor de VME. opinies van mensen kunnen nu éénmaal veranderen en de meerderheid van vandaag is niet noodzakelijk die van morgen, maar de bangmakerij was wel opvallend.

ik vraag me eigenlijk wel af waarom we een civiel contract met de, overigens niet onsympathieke syndicus, zouden afsluiten als hij al door het gerecht is aangesteld. Het toezicht van het gerecht dat we nu genieten is trouwens een voorrecht waar niet alle gebouwen van kunnen genieten en is het niet daarom juist in het belang van de VME het zo te houden ?

aangaande de niet nader verklaarde waarschuwing van de voorzitter denk ik maar even aan het gevaar dat erin bestaat om ingeval van wanprestatie van architect of aannemers hun eventueel ontslag tegen te houden door de stemming op de AV te frustreren met het dreigement dat de voorstemmers dan maar alle kosten voor ontslagvergoedingen e.d.m. moeten ophoesten.

ik vrees dat mogelijk personen via dergelijke methoden gaan solliciteren voor een vaste benoeming i.p.v. een contract.

wij zijn per slot van rekening Lehman Brothers niet.

Raika
apr 15, 2011 15:56

Wij zijn mede-eigenaar sinds feb 2010 in een gebouw van 6 app. bouwjaar 2006.
De syndicus (een mede-eigenaar) heeft éénmalig een vergadering bijeengeroepen in maart 2010. Blijkt dat niet iedereen hetzelfde maandelijkse bedrag stort zoals overeengekomen. Maar slechts de kosten van verzekering en electriciteit storten als de jaarlijkse afrekening wordt ontvangen.
Tevens maakte zij duidelijk dat zij niet langer wenste verder te handelen als syndicus. Geen nieuwe kandidaten meldden zich aan.
Sindsdien krijgen wij geen enkele feedback : geen rekeningstand, niets en de vraag is hoe het nu verder moet.
Slechts 3 of 4 eigenaars doen systematisch de storting zoals overeengekomen. Vermoeden we want als er geen overzicht is weten ook de stand van de rekening niet.
Welke stappen kunnen wij ondernemen ?

devos marleen
jul 24, 2012 19:39

ik had graag een antwoord op de vraag of iedere mede-eigenaar van een appartementsblok mee moet betalen voor onderhoud van de lift? ook als er geen kelder of zolder is?

Sponsors

Nieuws België - dec 27, 2012 16:11 - 4 Reacties

Vastgoedconsument beter beschermd in 2013

Meer In Nieuws België


Nieuws Nederland - apr 8, 2011 15:44 - 0 Reacties

Woningprijzen in Nederland blijven dalen

Meer In Nieuws Nederland


Nieuws Europa en Wereld - sep 5, 2012 10:59 - 0 Reacties

UGL gebruikt nieuwe merknaam voor vastgoeddiensten

Meer In Nieuws Europa en Wereld