Immo-Nieuws
Verwerken / ophalen ...
België telt zo’n 1,2 miljoen appartementen, waarin eenderde van de bevolking woont. Voor hen komt er een nieuwe wet. De Kamercommissie Justitie heeft die zopas goedgekeurd. Mede-initiatiefnemers Raf Terwingen en Mia De Schamphelaere (beiden CD&V) geven uitleg.
In appartementsblokken heeft iedere eigenaar delen van het gebouw gemeenschappelijk met de andere eigenaars (dakgoten, liften…) en zijn er heel wat gemeenschappelijke kosten. De eigenaars kiezen een bestuur om dat allemaal te regelen, maar het dagelijkse werk is in handen van een syndicus.
Wat zijn de problemen?
De mede-eigenaars kennen elkaar onvoldoende en zetten zich te weinig in voor het beheer van het gebouw. Hun algemene vergaderingen worden voorgezeten door de syndicus, de eigenaars blijven weg, waardoor men soms niet kan stemmen, of ze geven te veel volmachten.
De syndicus is er aanvankelijk steeds geplaatst door de bouwpromotoren die de appartementsblokken neerpootten. De mede-eigenaars vrezen dat hij onder één hoedje speelt met de bouwpromotor en dus niet altijd voor hen opkomt.
De syndicus is onvoldoende beschikbaar en zijn beheer is onvoldoende doorzichtig.
Wat verandert er?
Mede-eigenaars moeten een lijst krijgen met adressen van de andere mede-eigenaars, zodat ze elkaar kunnen leren kennen en kunnen contacteren.
Bij staking van stemmen tellen de onthoudingen niet meer mee.
De algemene vergadering vergadert rechtsgeldig in twee gevallen. Eén: als in het begin de helft van mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is én als zij samen de helft van de gemeenschappelijke delen bezitten. Twee: als de mede-eigenaars die in het begin aanwezig zijn, meer dan driekwart van de gemeenschappelijke delen bezitten.
Het aantal volmachten wordt beperkt tot drie per persoon. Het mogen er meer zijn, maar alleen als die samen niet meer dan 10% van de stemmen vertegenwoordigen.
De algemene vergadering moet door een mede-eigenaar worden voorgezeten (niet de syndicus).
De datum van de jaarlijkse algemene vergadering moet statutair worden vastgelegd.
Elke mede-eigenaar moet een punt op de agenda kunnen zetten.
Als een groep een vijfde van de gedeelten van het gebouw vertegenwoordigt, kan ze zelf een algemene vergadering samenroepen.
Over de oplevering van de gemeenschappelijke delen moet worden beslist door een algemene vergadering met drievierde van de stemmen.
De raad die toezicht houdt op de activiteiten van de syndicus verandert van naam: hij heet voortaan “Raad van Mede-eigendom”. Die moet àlle taken van de syndicus controleren.
De syndicus zal voor alle contracten tussen de raad van mede-eigendom en hemzelf toestemming van de Algemene Vergadering moeten krijgen. Hij moet ook telkens meerdere offertes voorleggen.
Het mandaat van de syndicus stopt na 3 jaar. Het kan alleen worden verlengd door een beslissing van de algemene vergadering, niet stilzwijgend.
Er komen vaste regels voor de manier waarop de syndicus de boekhouding beheert.
Een deel van de mede-eigenaars kan zelf een vereniging oprichten.
De kopers van een appartement moeten (door de notaris) voldoende worden geïnformeerd over de gemeenschappelijke kosten en lasten.
De werking van de raad van mede-eigendom wordt gemoderniseerd: de bijeenroeping van de mede-eigenaars kan ook via e-mail.
Bron:Het Belang van Limburg
Als voorzitter, sprekend in eigen naam, van de vereniging van mede-eigenaars (VME) van een klein appartementsgebouw in Mariakerke-Oostende (18 appt) is deze nieuwe wetgeving, na nalezing, eigenlijk iets wat bij ons al (jaren) gebeurt. Enkele regelgevende richtlijnen krijgen nu wel een dwingend karakter.
Als voorzitter van een VME heb je maar één concentratiegebied, een syndicus heeft er veel meer (andere gebouwen).
Bij ons loopt de samenwerking goed en kleine problemen zijn uiteraard nooit uit de lucht maar in de regel valt de samenwerking tussen de VME en de syndicus best mee. De beste stuurlui staan immers altijd aan de wal vandaar ook het woord “stuur-lui”.
Het grootste probleem zie ik persoonlijk bij de beperking van het aantal volmachten. Aan de kust worden heel wat appartementen aangekocht door eigenaars die dit louter als opbrengsteigendom zien en nooit van zich laten horen. Ik vrees voor de bestuurbaarheid vooral als ik die foto zie van dat grote appartementsblok zie in de Gazet van Antwerpen.
Proficiat, elke stap vooruit is winst !
Maar er zijn en blijven nog veel problemen :
- de bouwpromotor en zijn familie zijn de grootste mede-eigenaars; niet van appartementen maar van de winkels, garages, enz… Zodra men de bouwpromotor aanspreekt of aanvalt voor fouten in de bouw of het concept, schiet de door hen aangestelde syndicus uw revendicatie af.
- de syndicus is niet verkozen maar aangesteld met een contract van jaar.
- en ( grootste probleem) die sundici houden geen toezicht, tenzij van achter hun bureau, maar daar gebeurt niet alles en ziet men veel te weinig.
Men zou beter een effectief toezichtsorgaan aanstellen met bevoegdheid ( bv. vetorecht) om in de plaats te treden of eenzijdige beslissingen van de syndicus tegen te houden.
De weg naar het bekomen van “ons gelijk” zou ook korter moeten zijn want de meeste mede-eigenaars zijn geen juristen en in tegenstelling tot hetgeen men zegt, is de weg naar de vrederechter zeer lang en lastig.
De nieuwe wetgeving op mede-eigendom zal voor ons weinig nieuws brengen daar wij al meer deden dan de wet ons toe verplichtte.
Het enige waar de eigenaars in onze gebouwen het moeilijk mee hebben is het leden van de vergaderingen. Tot op heden deden wij dit voor de mede-eigenaars uit praktische overweging: wij moeten de rekeningen opmaken, bestekken opvragen en analyseren, conflicten oplossen, etc waardoor de mede-eigenaars zich niet echt geroepen voelen om kennis te nemen van dit alles en dit voor te leggen aan de vergadering en hierbij ook nog eens neutraal en/of met kennis ter zake te antwoorden. Op heden heeft geen enkele eigenaar de leiding van de vergaderingen willen overnemen… Dus, zullen we dit maar verder doen!
Voor gebouwen waar er eigenaars die een hoop volmachten oprakelen is de nieuwe wet wel een pluspunt. Dit zal bepaalde wanverhoudingen op de vergaderingen temperen. Ik begrijp echter dat deze problematiek anders ligt aan de kust of gebouwen waar investeerders-verhuurders zitten.
Beste Brombeer,
Bouwpromotoren stellen dikwijls de syndicus aan die ook hun panden verkoopt. Hierbij is er dikwijls belangenvermenging omdat er afspraken zijn met de bouwpromotor. Daarnaast zou de syndicus de belangen moeten behartigen van de mede-eigenaars.
Bij een eerste algemene vergadering kunnen de mede-eigenaars echter hun syndicus aanstellen.
De wet zegt ook, dat niet enkel het aantal quotiteiten van tel is maar ook het aantal eigenaars bij elke stemming!
Wij hebben al meermaals gebouwen overgenomen van een “aangestelde” syndicus en dit is effectief niet altijd een cadeau!
Verder zou ik er willen aan toevoegen dat er dikwijls een verwarring heerst tussen de syndicus en de concierge. De syndicus vertoeft niet in het gebouw en als hij langs komt gaat hij ook niet in alle uithoeken kijken. Wij lossen dit praktisch probleem op met een goede communicatie. Iemand in het gebouw centraliseert de meldingen van (kleine) problemen en geeft ze ons door. Wij zetten daarna alles in gang om de problemen op te lossen en gaan dan kijken of dit goed werd opgelost.
Vele problemen kunnen meestal vermeden worden door een open communicatie en een beetje begrip voor de andere partij!
Wij zijn een gespecialiseerd kantoor in het beheer van appartementen gelegen te Genk en actief in heel Limburg en omgeving.
De nieuwe wetgeving op mede-eigendom zal voor ons ook weinig nieuws brengen daar wij al meer deden dan de wet ons toe verplichtte.
Of nu een bouwheer ons aanstelt of de mede eigenaars, .. wij nemen telkens maar een contract van 1 jaar, na dat jaar is de keuze aan hun zelf.
Onze eerste vereiste om een gebouw goed te beheren is vanzelfsprekend een goede samenwerking tussen eigenaars enerzijds en ons kantoor anderzijds.
Wonen in een appartementsgebouw is wonen in gemeenschap, dwz. samen met andere mensen. De bewoners hebben allen rechten, plichten en vrijheden die draaien rond thema’s als bv. verdraagzaamheid, vermijden van overlast, orde en netheid. Omdat ieder aanspraak kan maken op respect dienaangaande worden richtlijnen opgesteld die het wonen in een communiteit optimaliseren.
Zo wordt samenleven voor allen mooi, aangenaam en waardevol, waarbij een aanvaardbare marge van tolerantie niet mag ontbreken.
Als syndicus ben ik verplicht toe te zien op de positieve ontwikkeling van deze symbiose.
Wij streven ernaar onze taak altijd zeer correct uit te voeren naar ieders tevredenheid.
Het team van zakenkantoor Leondite dankt alle mede eigenaars voor het vertrouwen.
Ik ben syndicus die in het appartementsgebouw woont, ik wordt verkozen per 2 jaar. Tot op heden doe ik mijn taak oprecht en kan elke eigenaars steeds terecht bij mij (ook int weekend) Spijtig dat er in onze straat verschillende syndici zijn die het niet zo nauw nemen met wetgeving en zelfs niet aanspreekbaar zijn, zelfs niet door de eigenaars. ik hoop dat wij (de gemotiveerde syndici) niet verdwijnen met de nieuwe wetgeving.
Succes aab alle syndici die het goed voorhebben met hun eigenaars.
Fijn gesproken! Ik ken er persoonlijk zeer goede beheerders van gebouwen…
Onze syndicus plant de algemene vergadering altijd al een stuk in het lopende boekjaar, in dit geval in april, terwijl ons boekjaar eindigt eind december. Het verslag krijgen we dan nog eens een aantal maanden later (vorig jaar 4 maand later). Is dat de normale gang van zaken? Mij lijkt het logisch dat men in het begin van een boekjaar samenzit. Zijn daar regels over? Wat is aanvaardbaar?
Thans niet geregeld bij wet.
Statuten nazien : bepalen deze iets.
Logischer is de algemene vergadering binnen de maand na afsluiting boekjaar te laten plaatsvinden.
Hoffelijkheid : verslag binnen de maand opsturen.
Houders van het kwaliteitscertificaat doen dit binnen de 15 werkdagen.
De nieuwe wet op de mede-eigendom die eraan omt zal al deze problemen regelen.
mvg
jacques wollaert
voorzitter federatie vastgoedbeheerders CIB Vlaanderen
De volmachtenregeling zou voor moeilijkheden kunnen zorgen –
is deze nieuwe wetgeving al goegekeurd ? zo ja : wanneer werd deze gepubliceerd?
met dank
geachte redactie,
In de nieuwe wetgeving ivm gedwongen mede-
eigendom, lees ik dat 3 volmachten mogen uitgedeeld, met max 10 procent van stemquota !
Wat doet men met één volmachtdrager die
die met zijn/haar eigendommen 35 procent
vertegenwoordigd op een AV ? en dus alle
beslissingen kan blokkeren ?? bv 3/4 en/of 4/5
meerderheden voor een beslissing.
De nieuwe wets-item is hier voor interpretatie
en discussie vatbaar, niet duidelijk ?!
vr groeten
dank voor re-actie
j matthys
Ondanks alle pogingen blijft er grote onduidelijkheid tussen fictie en werkelijkheid.
B.v. Vastgoedplatform pag.4 paragraaf 2 ” Er
komen vaste regels voor de manier waarop de syndicus de boekhoudind beheert ” en pag.7
7de regel ” De nieuwe wet op de mede-eigendom die eraan komt zal deze problemen regelen ”
KOMT ERAAN : wanneer ? in de jaren stillekes ?
Vriendelijke groeten.
R.LEEMANS
Het wetsontwerp tot wijziging van het Burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken werd op donderdag 6 mei 2010 door Kamer en Senaat goedgekeurd.
De goedgekeurde wet moet nu nog in het Belgisch Staatsblad worden gepubliceerd en zal pas van toepassing zijn de eerste dag van de derde maand volgend op de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad.
Op http://www.lexalert.net/mede-eigendom vindt u een checklist met de belangrijkste wijzigingen mbt de medeeigendom.
Zo, ik zie dat de zaakvoerder van bvba Vilicus+ met name Dhr. Wollaert ook een reactie geplaatst heeft en laat uitschijnen dat de statuten niets bepalen. Dhr. Wollaert moet dan eens dringend art. 78 van de plichtenleer nakijken.
Art. 78. De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.
Zie hieronder mijn belevenissen met enerzijds de door de rechtbank aangestelde syndicus Meester Van Mol en anderzijds de syndicus bvba Vilicus+ waar Dhr. Wollaert zaakvoerder van is.
In haar laatste besluiten (blz. 7 negende alinea) stelt verweerster dat concluanten door de syndicus Mr. Van Mol werden opgeroepen tot minnelijke schikking ten overstaan van de vrederechter (stuk 102)
Dat is een grove leugen want op 4/03/2009 was Mr. Van Mol al lang geen syndicus meer van het gebouw (stuk 103).
Waarom Mr. Van Mol dan in eigen naam de vrederechter verzoekt om concluanten in verzoening te willen oproepen is voor concluanten een raadsel.
Uiteraard zijn concluanten hier niet op ingegaan.
En waarom Mr. Van Mol in zijn verzoekschrift gewag maakt van als zouden concluanten zowat alles en iedereen terroriseren begrijpen concluanten al helemaal niet (stuk 102b).
Concluanten vragen enkel aan de opeenvolgende syndici dat zij hun werk uitvoeren zoals het hoort en dat de mede-eigenaars de statuten van het gebouw en het reglement van inwendige orde zouden naleven.
En waarom Mr. Van mol aan ieder van concluanten vraagt om € 750 op zijn rekening te storten voor “de tot op heden geleverde prestaties” in plaats van aan de VME vinden concluanten al helemaal te gek voor woorden (stuk 104).
En waarom moest Mr. Van Mol zo nodig het verzoekschrift (stuk 102b) tot minnelijke schikking overmaken aan de toenmalige syndicus bvba Vilicus+.
Misschien omdat deze dan dat verzoekschrift (stuk 102b) samen met andere geschriften (stuk 105b) zou kunnen verspreiden onder al de mede-eigenaars om zodoende concluanten in diskrediet brengen? (stuk 105a)
Het resultaat hiervan is dat er tegen concluanten een ware hetze werd ontketend met als gevolg dat concluanten geen enkele AV nog durven bij te wonen. Hiermee werd concluanten het recht op vrijheid van vreedzame vergadering ontnomen ( EVRM art. 11, art. 14 en art. 17 ).
En waarom heeft Mr. Van Mol tijdens het afsluiten van zijn opdracht op 07/09/2008 (stuk 103) dan al niet vermeld als zouden concluanten zowat alles en iedereen terroriseren?
Concluanten weten het niet, doch het kwaad is ondertussen geschied.
En uiteraard verzwijgt Mr. Van Mol ook dat hij op 8 juli 2008 door concluant De Nayer L. officieel in gebreke werd gesteld (stuk 106) wegens o.a. het weigeren van het in regel stellen van de brandverzekering. Deze polis werd namelijk op 31 maart 2008 éénzijdig opgezegd door de verzekeringsmaatschappij FORTIS (stuk 107).
KB 27/09/2003 (plichtenleer)
Art. 82.
De gerechtelijke aangestelde vastgoedmakelaar-syndicus heeft dezelfde verplichtingen als diegene waar een gewone syndicus aan onderworpen is, onder voorbehoud van en binnen de beperkingen van de gerechtelijke beslissingen die op hem van toepassing zouden zijn.
Uit het vonnis van de vrederechter (stuk 108) blijkt namelijk dat meester Van Mol dezelfde verplichtingen had als deze van een gewone syndicus en zodoende verplicht was om voor het gebouw een brandverzekering af te sluiten conform de statuten van het gebouw.
Omdat concluanten van de opeenvolgende syndici eisen dat zij hun werk doen zoals het hoort vinden deze er niets beter op dan concluanten tegenover de andere mede-eigenaars in een slecht daglicht te plaatsen.
Zo meldden concluanten op 12/12/2008 (stuk 110) aan de toenmalige syndicus bvba Vilicus+ dat o.a. de telefoonlift niet werkt en dat de brandblussers nog steeds niet gekeurd waren niettegenstaande hiervoor respectievelijk € 70 en € 53 werd voorzien in de begroting.
De syndicus bvba Vilicus+ antwoord hierop dat de firma Shindler de telefoonlift onmiddellijk in orde zal brengen en dat de brandblussers onmiddellijk zullen worden gekeurd (stuk 110).
Op 18/02/2009 vragen concluanten aan de technicus van Schindler of deze de lifttelefoon in werking kwam stellen (stuk 105b). De technicus antwoordt hierop dat hij daar geen opdracht toe gekregen heeft.
Hierop laten concluanten de e-mail dd. 15/12/2008 (stuk 110) zien aan de technicus waarop duidelijk te lezen staat dat de syndicus bvba Vilicius+ aan de firma Schindler de opdracht heeft gegeven om de lifttelefoon onmiddellijk in orde te brengen.
Concluanten meldden aan de technicus van Schindler eveneens dat zij niet zeker zijn dat het gebouw verzekerd is tegen brand omdat de syndicus bvba Vilicus+ het had verzuimd om de brandverzekering voor de periode 01/01/2009 – 31/03/2009 te betalen (stuk 111).
Hierop neemt de technicus telefonisch contact op met zijn overste (stuk 105b) en wat bleek nu ? De syndicus bvba Vilicus+ had de firma Schindler de opdracht gegeven om de lifttelefoon NIET inwerking te stellen.
Gezien de tegenstrijdige informatie en het feit dat het niet zeker was dat het gebouw was verzekerd tegen brand werd er beslist om de lift buiten werking te laten. (stuk 105b).
Ook op 05/03/2009 (stuk 105b) weigerde de zaakvoerder-syndicus Dhr. Wollaert, de technici van de firma Shindler opdracht te geven de lifttelefoon in werking te stellen en dit niettegenstaande de syndicus bvba Vilicus+ dat ten stelligste had beloofd aan concluanten (stuk 110).
Ook de brandblussers weigerde de syndicus bvba Vilicus+ te laten keuren. Deze werden pas gekeurd op 13/07/2009 nadat de verzekeringsmaatschappij op 16/06/2009 had gedreigd met éénzijdig de brandpolis op zeggen als de brandblussers niet werden gekeurd binnen de maand (stuk 96).
En van de gebrekkige brandbeveiliging van het gebouw trok de toenmalige syndicus bvba Vilicus+ zich al helemaal niets aan. Zo maakte zaakvoerder Dhr. Wollaert – in verband met het organiseren van een nieuwe inspectieronde omtrent de gebrekkige brandbeveiliging van het gebouw – aan inspecteur Roels Kames van NV FORTIS wijs dat bvba Vilicus+ helemaal geen syndicus meer was van het appartementsgebouw (stuk 112).
Voor alle duidelijkheid, bvba Vilicus+ is syndicus geweest van het gebouw van 03/09/2008 tot 04/08/2009.
Het zijn dus niet concluanten die de problemen veroorzaken zoals verweerster laat uitschijnen maar de opeenvolgende syndici die hun werk niet doen zoals het hoort.
Nog vergeten. En daar zal een nieuwe wet op de mede-eigendom niets aan veranderen.
Mag een syndicus naast zijn ereloon ook nog andere kosten inbrengen? Zo ja welke allemaal?
Zijn die kosten wel bepaald of kunnen die nogal verschillen?
nieuwe wetgeving is geen verbetering-het gaat de houding van de syndicus tov de eigenaars nog
slechter maken en weinig veranderen aan de
praktijken in deze sector
geen goede zaak voor de eigenaars gemaakt door
mensen met geen ervaring in deze sector ?? anders
kan dit onmogelijk
Ik stel mij vragen betreffende de beperkte deelname aan de algemene vergadering van de mede-eigenaars. Als je als koppel een appartement aangekocht hebt, ben je beiden eigenaar en mocht je voordien allebei aanwezig zijn op die vergadering. Nu zou dat volgens de nieuwe wetgeving niet meer mogelijk zijn en mag maar één van beiden aanwezig zijn. Is dit een correcte interpretatie van de wetgeving?
toen we waar we woonde een appartement kochten
had de bouwheer iemand van zijn familie
aangesteld als syndicus -nadat enkele eigenaars
een gerechtsprocedure hadden begonnen wegens
fouten in de bouw heeft hij zijn ontslag gegeven
en zo snel hij kon was hij weg
————————————————-
toen we 7 jaar geleden in middelkerke een appartement kochten heeft de bouwheer zijn
zoon aangesteld als syndicus
deze stelde op de eerste vergadering de
voorzitter van de beheerraad voor er zijn
op dat ogenblik weinig eigenaars die iets
van mede eigendom weten of elkaar kennen
onze voorzitter zal steeds voor een stemming
vertellen wat hij wenst als uitslag der stemming
dan mag men stemmen terwijl hij toekijkt wie
voor of tegen zijn voorstel durft tegenstemmen
wat privacy op dat gebied bestaat niet
in mei heeft hij voorgesteld -een jaar te vroeg
de syndicus te benoemen voor 5 jaar
de syndicus was aanwezig en schreef de
namen op voor wie voor of tegen zijn verlenging
stemde van 5 jaar-als ge tegen stemde dan
moet ge daar ook niet meer aankomen voor
problemen met de bouw
————————————-
gaat de nieuwe wetgeving aan zulke toestanden
iets veranderen ?????
reactie dutrieue anya
Deze regels bestonden al in de vorige wetgeving.
Deze zijn enkel explicieter geworden in de nieuwe wetgeving (dwingend recht!)
reactie Dhr ernest dewachter
Als syndicus heb ik steeds getracht om unanimiteit na te streven in de beslissingen.
Tijdens de bespreking probeer ik de meeste eigenaars aan het woord te laten (ook diegenen die zich niet opdringen) Als ik aanvoel welke richting de meerderheid neemt probeer ik eensgezindheid te bekomen. Dit lukt meestal omdat het niet altijd dezelfden zijn die hun gelijk krijgen.
De eigenaars in mijn gebouwen weten ook dat ik nooit partij kies en neutraal probeer te blijven. Dit vergemakkelijkt mijn taak.
In de nieuwe wetgeving meten alle mensen die tegenstemmen opgenomen worden in het verslag. Dit is volgens mij niet bevorderlijk voor de goede verstandhouding in gebouwen.
Het nastreven van een unanieme beslissing blijft dus voor mij een doelstelling. Als je kunt duidelijk maken aan de mede-eigenaars dat de beslissingen niet altijd in het voordeel zal vallen van dezelfden dan lukt dit best.
Voor gebouwen die perse stemmingen willen zal dit minder leuk worden. Te meer dat ze ONMIDDELLIJK moeten genotuleerd worden en op het einde van de AV moeten ONDERTEKEND worden. Als je aan 20 mensen hun mening moet vragen en ook nog eens noteren dan kun je al raden hoe de AV zal uitlopen…
Dit is alvast niet het beste deel van de nieuwe wet!
ik ben syndicus over 6 appartementen. Ik begrijp niet al te goed waarom er een medeeigenaar de AV moet voorzitten. Het is aan de syndicus om de verschillende uitgaven en inkomsten voor te leggen en te verrechtvaardigen. ik maak een dreimaandelijks verslag waarin alle uit – en inkomsten worden vermeld. Daarenboven maak ik nog een overzicht vande laatste 5 jaren waardoor je onmiddellijk de anomaliën kunt zien. Voor mij hoefde er niets te veranderen maar ik ken verschillende bewoners in de wijk en daar zijn ontelbare problemen omdat de syndicus wordt toevertrouwd aan een agentschap en deze menen het warm water te hebben uitgevonden. Ongelooflijk en ontoelaatbaar maar de eigenaars zijn onwetend en laten maar begaan.
Kan iemand mij een officieel gehanteerde verdeelsleutel geven voor de onkosten aan appartementen. Zoals b.v. gebruik lift, schoonmaken van gemeenschappelijke delen, verlichting garage, reparatie dakgoten, schilderwerken etc…..
Beste J. Houdijk,
de algemene verdeelsleutel zijn de aandelen van het gebouw, dus alle eigenaars. Behalve als de basisakte andere verdeelsleutel opgeeft. In sommige gevallen moet men naar de rechtspraak en rechtsleer terug grijpen. Dit vergt heel wat ervaring en cursussen…
Wat is de wettelijke beplaing op de nieuwe wet van medeeigendom door de notaris te laten regelen. Is dit een vereiste in de wetgeving. Het betekent een kost van 150€ per kavel.
Ik stel me de vraag over de toegevoegde waarde om dit te officialiseren indien de wet dit toch regelt en voorschrijft.
Het gelijkvloerse gedeelte van onze residentie was eerst privatief voor handelsruimte, mits toelating veranderd naar garages en nog steeds(voor mij) privatief.Opde A.V ll. vertelde de syndicus dat volgens de nieuwe wetgeving de statuten en basis akte dient aangepast. Kan men van privatieve zonder notariële akte gemeenschappelijke maken, zodat eidere eigenaar moet mee betalen voor garages zonder dat hij er een garage of enige baat bij heeft ??
1. Een (privatieve) in onze residentie eerst handels ruimte 1ste eigenaar.
2. Daarna gewijzigd en verdeeld in garages,en gemene delen van deze privatieve met apparte doorgang
Kan men van deze privatieve gemene zo maar gemeenschappelijk maken met het gebouw. De reden is verwachte kosten 30000 euro die ze dan graag zouden door rekenenaan alle eigenaars van de residentie.
Is dit mogelijk met de nieuwe wet.
het gebouw waar ik een appartement betrek bestaat uit 110 wooneenheden. Het blok is in inmiddels 34 jaren oud en staat voor belangrijke renovatiekosten.
na jarenlange ruzie tussen de medeëigenaars heeft de vorige syndicus de handdoek in de ring gegooid en werd zowat een jaar geleden een syndicus aangesteld door de vrederechter.
naar verluidt zou inmiddels een architekt aangesteld zijn om de werken in goede banen te leiden. deze architect bekwam met een zéér nipte meerderheid het vertrouwen op de A.V.
eveneens volgens de geruchten zou deze architekt bij eventueel ontslag een ontslagvergoeding van 16.000,00 € zijn toegekend.
een nipte meerderheid wil de aanstelling van de syndicus door de vrederechter vervangen door een contract voor drie jaren. een vraag om een ontwerp van het contract te bezorgen aan de medeëigenaars werd door de voorzitter verworpen met “daar doen we niet aan mee”. nochtans is dit niet onbelangrijk want anders zitten we straks misschien vast aan wééral een ontslagvergoeding.
daarnaast was er een voorafgaande waarschuwing van de “voorzitter” dat de stemming niet meer “vrijblijvend” zou zijn maar dat men erop kan worden (burgerlijk ?) aangesproken.
juridisch is dat natuurlijk klinklare nonsens want een AV beslist wat zij wil en de gevolgen zijn voor de VME. opinies van mensen kunnen nu éénmaal veranderen en de meerderheid van vandaag is niet noodzakelijk die van morgen, maar de bangmakerij was wel opvallend.
ik vraag me eigenlijk wel af waarom we een civiel contract met de, overigens niet onsympathieke syndicus, zouden afsluiten als hij al door het gerecht is aangesteld. Het toezicht van het gerecht dat we nu genieten is trouwens een voorrecht waar niet alle gebouwen van kunnen genieten en is het niet daarom juist in het belang van de VME het zo te houden ?
aangaande de niet nader verklaarde waarschuwing van de voorzitter denk ik maar even aan het gevaar dat erin bestaat om ingeval van wanprestatie van architect of aannemers hun eventueel ontslag tegen te houden door de stemming op de AV te frustreren met het dreigement dat de voorstemmers dan maar alle kosten voor ontslagvergoedingen e.d.m. moeten ophoesten.
ik vrees dat mogelijk personen via dergelijke methoden gaan solliciteren voor een vaste benoeming i.p.v. een contract.
wij zijn per slot van rekening Lehman Brothers niet.
Wij zijn mede-eigenaar sinds feb 2010 in een gebouw van 6 app. bouwjaar 2006.
De syndicus (een mede-eigenaar) heeft éénmalig een vergadering bijeengeroepen in maart 2010. Blijkt dat niet iedereen hetzelfde maandelijkse bedrag stort zoals overeengekomen. Maar slechts de kosten van verzekering en electriciteit storten als de jaarlijkse afrekening wordt ontvangen.
Tevens maakte zij duidelijk dat zij niet langer wenste verder te handelen als syndicus. Geen nieuwe kandidaten meldden zich aan.
Sindsdien krijgen wij geen enkele feedback : geen rekeningstand, niets en de vraag is hoe het nu verder moet.
Slechts 3 of 4 eigenaars doen systematisch de storting zoals overeengekomen. Vermoeden we want als er geen overzicht is weten ook de stand van de rekening niet.
Welke stappen kunnen wij ondernemen ?