Kopers van een appartement hebben onvoldoende informatie over de kosten van de gemeenschappelijke delen. Na de koop staan ze voor een voldongen feit en blijken de kosten hoger op te lopen dan verwacht.

Kopers zullen in de toekomst beter worden ingelicht. Nog voor de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst of ‘compromis’ moet de notaris duidelijk meedelen welke gemeenschappelijke kosten de koper maandelijks moet betalen, welke geplande investeringen al goedgekeurd zijn, en wat de achterstallen van de verkoper zijn. Bij de ondertekening van de akte zal de notaris de door de verkoper verschuldigde achterstallen afhouden van de koopsom om de schuld aan te zuiveren.

Voorts moet de kandidaat-koper ook een overzicht krijgen van het aanwezige werkkapitaal en reservekapitaal. Het deel van het werkkapitaal dat betrekking heeft op het aantal dagen dat de verkoper geen gebruik meer kan maken van de gemeenschappelijke delen, wordt aan de verkoper teruggegeven en moet bijbetaald worden door de koper. Het reservekapitaal blijft volledig eigendom van de mede-eigenaars.

De notaris moet al deze informatie opvragen bij de syndicus. Die heeft 15 dagen tijd om de gevraagde inlichtingen te bezorgen. Reageert de syndicus daar niet op binnen deze termijn, dan moet de notaris het verzuim meedelen aan de kandidaat-koper.

Probleem 2

De syndicus reageert niet op vragen van eigenaars en laat de problemen aanslepen. Facturen worden te laat betaald, de gemeenschappelijke delen liggen er vuil bij, herstellingen worden onvoldoende opgevolgd.

De nieuwe wet geeft de mede-eigenaars enkele bijkomende instrumenten in handen om extra druk uit te oefenen als de syndicus in gebreke blijft. Ten eerste hoeven ze niet meer te wachten op de syndicus om een algemene vergadering bijeen te roepen. Een groep mede-eigenaars die een vijfde van het gebouw vertegenwoordigt, kan dat voortaan op eigen initiatief zelf doen en elke mede-eigenaar kan een punt op de agenda laten plaatsen. Opdat dit geen dode letter zou blijven, legt de nieuwe wet op dat alle mede-eigenaars die daarom vragen een lijst moeten krijgen met de namen en de adressen van de andere eigenaars, zodat ze elkaar kunnen contacteren.

Ten tweede wordt een ‘Raad van mede-eigendom’ in het leven geroepen om toezicht te houden op de activiteiten van de syndicus. Deze raad is verplicht vanaf 20 kavels en is facultatief voor kleinere gebouwen.

De Algemene Vergadering van de mede-eigenaars moet voortaan bovendien voorgezeten worden door een van de mede-eigenaars en dus niet meer door de syndicus zelf. De rol van de syndicus wordt op die manier duidelijk geherdefinieerd als uitvoerder van beslissingen die door de mede-eigenaars werden genomen.

Ten slotte beperkt de wet het mandaat van de syndicus tot een periode van maximaal drie jaar, in plaats van vijf jaar. Na die periode kan de aanstelling enkel verlengd worden mits de Algemene Vergadering uitdrukkelijk toestemming geeft – dus niet meer stilzwijgend – en met een geschreven contract.

Twee bepalingen moeten bovendien garanderen dat de overgang naar een nieuwe syndicus niet kan worden gehinderd. Ten eerste: wordt het mandaat niet verlengd, dan mag dat geen recht geven op een schadevergoeding. En bovendien: binnen de 30 dagen na het einde van zijn mandaat moet de syndicus zijn dossier volledig overdragen aan zijn opvolger. Dat moet een einde maken aan de problematiek van het achterhouden van documenten.

Probleem 3

De syndicus verrijkt zichzelf, bevriende aannemers of familieleden. Hij ontvangt persoonlijk commissies op stookolieaankopen, werken worden uitbesteed aan familieleden of bevriende aannemers.

De controlemogelijkheden die hiervoor worden beschreven, kunnen uiteraard ook in deze situaties fungeren als stok achter de deur. Maar de wet legt ook nog enkele bijkomende verplichtingen op om gesjoemel te voorkomen.

Zo moet de syndicus voortaan voor alle werken minstens twee kostenramingen opvragen zodat een correcte mededinging mogelijk wordt. Over de lopende leveranciers moet hij bovendien jaarlijks een verslag opmaken en voorleggen aan de mede-eigenaars. Wil hij werken uitbesteden aan familieleden of eigen vennootschappen, dan moet hij daarvoor toestemming vragen aan de mede-eigenaars.

En ook met betrekking tot de boekhouding zijn er nieuwe regels op komst. Voor gebouwen met meer dan 20 appartementen zal de syndicus een boekhouding moeten voeren volgens een nog uit te werken koninklijk besluit.

Syndici van kleinere gebouwen moeten enkel een boekhouding met ontvangsten en uitgaven bijhouden. Bovendien moet hij de mede-eigenaars inzage geven in alle documenten van de mede-eigendom, bijvoorbeeld op een internetsite.

Deze maatregelen zijn bedoeld om het syndicusschap verder te professionaliseren. Het voorstel om enkel nog professionele syndici (met een ondernemingsnummer) toe te laten, heeft het echter niet gehaald.

In kleinere gebouwen gebeurt het immers nog vaak dat een van de eigenaars met veel toewijding – en vaak gratis of tegen een kleine vergoeding – het syndicusschap op zich neemt. Die mogelijkheid heeft de wetgever willen open houden.

Bron: De Standaard

Gerelateerde Artikels:

• Mede-eigendom wordt voortaan beter geregeld
• Op 1 september 2010 verandert de wetgeving voor mede-eigenaars van appartementen.
• Senaat stuurt wet op mede-eigendom naar Raad van State
• Mede-eigenaars en syndici knopen gesprekken aan
• Eigenaars appartementen klagen over onkosten en syndicus