Michaël (niet zijn echte naam, red.) kocht enkele jaren geleden als alleenstaande jonge dertiger een huisje in het hartje van het Pajottenland. Het rijhuis met tuintje was gebouwd naar aloude Vlaamse traditie: een bescheiden hoofdgebouw waaraan vervolgens een achterbouw werd gebouwd voor de keuken, in een volgend stadium werden helemaal achteraan nog een badkamer en een toilet aangebouwd, nadien volgde nog wat extra bergruimte… Michaël brak alle ‘koterij’ uit en verbouwde ze tot één grote, moderne keuken. Hij woont nu intussen vier jaar in de woning, en woont daar bijzonder graag, zegt hij, maar één ding blijft door zijn hoofd spoken. ‘Ik heb indertijd geen vergunning aangevraagd voor mijn verbouwingen’, bekent hij. ‘Ik wilde wel, daar niet van, maar door omstandigheden had ik de tijd niet om een vergunning aan te vragen. De vorige eigenaars van mijn huis hadden me beloofd dat ik mocht beginnen met mijn verbouwingen zodra het compromis getekend was. Maar uiteindelijk bedachten ze zich en moest ik wachten totdat de koop geschreven was. Daardoor liep ik drie maanden vertraging op. Het huurcontract van mijn appartement liep af, er stond een nieuwe huurder klaar, dus ik moest verhuizen. Ik was bang dat de aanvraag van een vergunning me nog ettelijke maanden uitstel zou doen oplopen. Ik wilde dus wel een vergunning aanvragen, maar ik had er gewoon de tijd niet meer voor.’

Hoe dan ook, intussen heeft hij wel spijt van die beslissing. ‘Achteraf bekeken was dat een erg stomme stoot’, zegt hij. ‘Uiteindelijk heb ik toch nog twee maanden in een halve bouwwerf gewoond voordat alles af was. Ik was blij toen die periode gepasseerd was, maar zo erg was het uiteindelijk niet. En als ik toen door de zure appel gebeten had, zat ik nu niet met de gebakken peren. Toen kon ik maar aan één ding denken: ik wilde het huis zo snel mogelijk in orde hebben. Maar stel dat ik het opnieuw wil verkopen, wie wil nu een deels onvergunde woning kopen? Bovendien ben ik soms toch wel bang dat de gemeente er op de een of andere manier achter komt en dat ik een boete oploop.’

Boetes

Helemaal ongegrond is Michaëls vrees niet. Van 2.785 bouwovertredingen werd in de loop van 2009 een proces-verbaal opgemaakt in Vlaanderen. 1.241 werven werden stilgelegd omdat bouwovertredingen waren vastgesteld. ‘De inspectie treedt op op basis van klachten, maar ook op basis van actieve opsporing’, vertelt Hubert Bloemen, inspecteur-generaal van de RWO van de Vlaamse overheid. ‘De processen-verbaal worden opgesteld door gemeentelijke of Vlaamse ambtenaren of door politieagenten. Die processen-verbaal worden bezorgd aan de parketten, die autonoom beslissen of ze tot vervolging overgaan.’

Maar wat mag en wat niet? ‘De bekendste bouwovertredingen zijn werken die zonder vergunning worden uitgevoerd’, zegt Bloemen. Voor zowat alle zwaardere verbouwingen heb je een vergunning nodig. ‘Onderhoudswerken aan bestaande vergunde constructies mogen wel. Op de website www2.vlaanderen.be vind je een lijst van kleinere werken waarvoor je geen vergunning nodig hebt. Weldra komt er ook een lijst van werken waarvoor enkel een vermelding volstaat.’

Het loont de moeite om je op voorhand te informeren. De straffen voor een bouwovertreding zijn immers niet minnetjes. ‘Bouwovertredingen zijn strafrechtelijke inbreuken die in theorie zelfs bestraft kunnen worden met een gevangenisstraf van acht dagen tot vijf jaar, maar dat gebeurt in de praktijk bijna nooit’, zegt Hubert Bloemen. ‘Een boete volgt wel vaak. Die kan variëren van 26 tot 400.000 euro voor gewone overtreders en van 2.000 tot 400.000 euro voor professionele overtreders. Maar leiden enkel de zwaardere inbreuken en/of de inbreuken in kwetsbare gebieden tot een dagvaarding.’

Herstelmaatregel

Maar de grootste angst van Michaël is niet dat hij een boete zou oplopen, wel dat hij zijn keuken opnieuw zou moeten afbreken. ‘Bouwovertredingen hebben niet alleen een strafrechtelijke, maar ook een burgerrechtelijke component, de herstelmaatregel’, beaamt Hubert Bloemen. ‘Die herstelmaatregel kan worden ingeleid bij de strafrechter wanneer het parket beslist tot strafrechtelijke dagvaarding of bij de burgerlijke rechtbank.’ Dat de overtreder het bouwmisdrijf moet herstellen in de oorspronkelijke staat, afbreken met andere woorden, is maar één van de mogelijkheden. ‘Soms worden enkel bepaalde aanpassingswerken opgelegd, zoals bijvoorbeeld gevelopeningen wijzigen, een dakhelling veranderen, gevelmuren verhogen of verlagen… Een andere mogelijkheid is dat de illegale toestand wordt gedoogd zoals hij is tegen de betaling van een som geld. De vorm van de herstelmaatregel die wordt gevorderd, hangt af van de ernst, de ligging, de impact en de hinder van overtredingen. Voor een woning die in strijd is met de bestemmingsvoorschriften, bijvoorbeeld omdat ze zonder vergunning in bosgebied werd gebouwd, moet altijd het herstel in de oorspronkelijke staat of ten minste het uitvoeren van aanpassingswerken worden gevorderd. Dat geldt trouwens ook voor het negeren van het stakingsbevel, wanneer op een werf toch weer wordt gewerkt nadat de activiteit was stilgelegd wegens een overtreding.’

Verkocht

Wie een huis met een bouwovertreding heeft gekocht, hoeft nog niet meteen te wanhopen. ‘Wie argeloos een woning koopt waarop een bouwovertreding rust en niet de nodige informatie kreeg van de notaris, kan bij de rechter een vernietiging van de verkoop aanvragen. Hij kan daarbij niet alleen de verkoopsom terugvorderen, maar ook een vergoeding voor alle kosten die hij naar aanleiding van de verkoop heeft gemaakt’, vertelt Bloemen.

Normaal gezien is enkel wie zelf een bouwovertreding beging, strafbaar. ‘Een nieuwe eigenaar kan niet meer worden vervolgd voor feiten die een vorige eigenaar heeft gepleegd’, zegt Hubert Bloemen. ‘Het is natuurlijk wel mogelijk dat de oorspronkelijke overtreder veroordeeld wordt tot een herstelmaatregel. In dat geval zal de nieuwe eigenaar lijdzaam moet toezien hoe de illegale constructie alsnog wordt afgebroken door de veroordeelde eigenaar.’

Een uitzondering daarop zijn overtredingen in kwetsbare gebieden, zoals bos-, natuur- of agrarisch gebied. ‘In zulke gebieden kan je niet alleen vervolgd worden als je een misdrijf hebt begaan, maar ook als je het in stand houdt’, legt Bloemen uit. ‘Ook de nieuwe eigenaar riskeert dus een straf.’

In beroep

Wie veroordeeld werd, kan zijn boete nog altijd proberen aan te vechten via een batterij aan maatregelen. ‘Het Belgische rechtssysteem biedt verscheidene rechtsmiddelen om een eerste veroordeling aan te vechten’, legt Hubert Bloemen uit. ‘De veroordeelde kan indien hij niet aanwezig was op de zitting van de rechtbank en het vonnis bij verstek werd geveld, verzet aantekenen. Wanneer hij wel aanwezig of vertegenwoordigd was, kan hij tegen een uitspraak op tegenspraak in beroep gaan. Bij een eventuele veroordeling in beroep kan hij nog naar het Hof van Cassatie trekken als hij van oordeel is dat er een verkeerde toepassing van het recht werd gemaakt. In de meeste gevallen wordt samen met een herstelmaatregel meteen een dwangsom uitgesproken voor elke dag dat het herstel vertraging oploopt. Wie om de een of andere reden in de onmogelijkheid verkeert om dat herstel uit te voeren, kan de opheffing van de dwangsom vragen aan de rechter. Tegen het opleggen van een boete wegens het doorbreken van een stakingsbevel kan de overtreder een verzoek tot kwijtschelding, vermindering of uitstel van betaling indienen bij de centrale inspectiedienst te Brussel. Tegen de beslissing van die dienst staat weer een beroep open bij de rechter.’

Regularisering

Gelukkig zijn er bij een niet al te ernstige bouwovertreding ook andere opties dan kommer en kwel. Michaël overweegt om zijn overtreding te laten regulariseren maar kampt voorlopig met drempelvrees. Ten onrechte, zo blijkt. ‘De aanvraag voor een regularisatievergunning verloopt identiek aan een aanvraag voor een gewone, voorafgaande vergunning’, legt Hubert Bloemen uit. ‘De aanvrager moet gewoon aangeven welke delen hij zonder vergunning heeft opgericht. De regularisatievergunning heeft geen terugwerkende kracht.’

Bovendien verjaart de strafvordering van bouwovertredingen in niet-kwetsbare gebieden na vijf jaar. ‘Tenzij er intussen een proces-verbaal van is opgesteld of er een andere onderzoeksdaad werd gesteld’, verduidelijkt Hubert Bloemen. ‘Dan komt er opnieuw vijf jaar bij vooraleer de overtreding verjaart.’

Maar dat een overtreding verjaart, betekent nog niet dat alles kan. ‘Er bestaan veel misverstanden rond het begrip verjaring’, zegt Bloemen. ‘De verjaring doet alleen het vorderingsrecht van de overheid vervallen, maar wijzigt niets aan de stedenbouwkundige status van een goed. Onvergund blijft onvergund, ook als de overheid daar niet meer onmiddellijk kan tegen optreden. De ongemakken van een onvergunde constructie blijven bestaan: zo kan je normaliter geen vergunning krijgen voor werken die je nog aan het gebouw zou willen uitvoeren.’

Bron: De Standaard

Gerelateerde Artikels:

• Recordaantal bouwovertredingen
• Stadsbestuur klaagt straffeloosheid bouwovertredingen aan
• Nieuw huis kan straks na gewone melding
• Schepen beschuldigd van bouwovertreding
• Dan toch geen amnestie voor illegale tuinhuisjes